【正文】 自然排煙的防煙措施。采暖系統(tǒng)（1）設(shè)計參數(shù)，供暖室外計算溫度：7℃室內(nèi)設(shè)計溫度：18℃（2）熱負荷計算本項目為城市居民居住區(qū)，擬在公寓內(nèi)設(shè)采暖設(shè)施。每平方米建筑面積采暖熱指標取50W/m2，建筑面積 42520 平方米，則熱負荷約為2272kW。107百萬焦耳。（3）采暖熱源本項目擬采用熱水供熱采暖，熱力管網(wǎng)由龍奧北路供熱管網(wǎng)引入。（4）采暖系統(tǒng)住宅采暖系統(tǒng)為共用立管分戶熱控制系統(tǒng)，戶內(nèi)采暖形式為雙管下供下回同程式。管材采用采暖專用聚丁烯(PB )管，埋地敷設(shè)。熱熔連接。采暖管道閥門室內(nèi)均采用銅球閥。管道井內(nèi)共用立管及室內(nèi)明裝采暖管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。采暖入口前室外直埋部分采用焊接鋼管。保溫：設(shè)于儲藏室及管道井內(nèi)的采暖供、回水管，采用50mm厚帶鋁箔的離心玻璃保溫。室外直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，玻璃鋼保護層。十三、燃氣供應(yīng)設(shè)計方案設(shè)計依據(jù)《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》（GB5002893）。系統(tǒng)設(shè)計住宅燃氣采用管道天然氣。天然氣由城區(qū)天然氣中壓管道引入，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機動車道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。天然氣用量計算天然氣用量根據(jù)以下公式計算：Q = KiNiqi其中：Q — 天然氣用氣量（m3/h）Ki— 同時工作系數(shù)，Ni— 公寓數(shù)量，共637戶qi— 每戶額定流量（ m3/h）則：天然氣用氣量Q = KiNiqi=637 = 153m3/h同時預留商業(yè)天然氣用量5 m3/h。合計小區(qū)天然氣用量約為158m3/h。十四、項目進度安排該項目立項后，應(yīng)立即著手項目的初步設(shè)計編制及施工前的準備工作。初設(shè)批復后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標，選定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項目的建設(shè)。該項目建設(shè)期3年，計劃于2011年5月份開工建設(shè)，期間完成項目的土建、設(shè)備安裝調(diào)試等項工程，預計2014年4月工程全部竣工。項目實施進度計劃表 時間名稱 2011201120122013 2012 2013 2014 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 項目立項 施工準備 施工圖設(shè)計 工程施工 竣工驗收 十五、物業(yè)管理項目建成后，建設(shè)單位將擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司對小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理。按照物業(yè)管理單位要嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，對住宅區(qū)供水、供電、供氣、通信等公用設(shè)施提供相應(yīng)服務(wù)，為項目產(chǎn)權(quán)人、使用人提供社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化服務(wù)，以保證大廈的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、方便、優(yōu)雅的居住、購物和文化活動環(huán)境。物業(yè)管理機構(gòu)的職責包括：保安：包括二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。衛(wèi)生清潔：環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。綠化維護：花草樹木的生長維護、雜草清理等。公共設(shè)施維護：景觀、休閑、運動設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護。房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、液化氣等)維修、維護。區(qū)內(nèi)供暖、供水，供暖指居民及公共場所的冬季供暖；供水包括區(qū)內(nèi)居民用水、商業(yè)供水及綠化景觀和運動設(shè)施供水。公建的管理、維修、維護等。代收相關(guān)費用(水、電、暖、物業(yè)等)。搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；協(xié)助政府進行社會管理，為居民和商戶提供全面的服務(wù)。建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況，維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理等。物業(yè)管理公司初步考慮定員20人，其中經(jīng)理1人，辦公室3人，財務(wù)室2人，保安部9人，維修部2人，家政服務(wù)部3人；人員由社會公開招聘解決。十六、招標方案根據(jù)《中華人民共和國招投標法》及原國家發(fā)展計劃委員會第9號令（2001年6月18日）要求，確保本項目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護國家利益，本項目的各主要實施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標方式進行。結(jié)合本工程具體內(nèi)容，對招標工作的初步計劃安排如下：招標內(nèi)容項目的招標內(nèi)容包括：建設(shè)場地的勘察、工程的設(shè)計、施工監(jiān)理及主要公用配套設(shè)備、設(shè)施、材料的采購、土建安裝等。招標組織形式因項目法人單位目前尚不具備大型自行招標所需的編制招標文件和組織評、定標的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理以及主要公用配套設(shè)備的采購、土建安裝工程施工均采用委托招標形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標單位進行招標的形式。招標方式由于本項目規(guī)模大，質(zhì)量要求高，根據(jù)建設(shè)要求，在招標過程中應(yīng)遵循以下原則：項目的勘察、設(shè)計采用公開招標的方式。工程監(jiān)理和公用配套設(shè)備的采購、土建安裝工程施工等均采用公開招標方式，即在項目經(jīng)批復同意后，項目承辦單位即應(yīng)在當?shù)貓蠹埳虾途W(wǎng)上發(fā)布招標公告。在招標文件發(fā)出之日起30日內(nèi)，具備承擔招標項目能力的法人單位或其他組織均可以投標，投標單位少于3個時，應(yīng)重新進行招標。項目的招標、投標、評標、定標均應(yīng)按《中華人民共和國招標管理法》的規(guī)定和程序進行。標段劃分項目的勘察劃分為一個標段；項目的設(shè)計劃分為一個標段；項目的監(jiān)理劃分為二個標段。土建工程、公用配套設(shè)備的采購及安裝可采用分開招標的方式。即公用配套設(shè)備采購為一個標包，土建及安裝按子項各為一個標包。對中標單位的要求對中標的工程施工及安裝單位，其項目負責人，技術(shù)負責人以及投標書中各專業(yè)技術(shù)負責人必須親自到現(xiàn)場。本項目不接受聯(lián)合投標，不允許中標人向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不允許將中標的項目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。對設(shè)備、材料等中標的供應(yīng)商必須按投標書所述的設(shè)備、材料名稱、型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品供貨，未經(jīng)甲方同意不得變更。招標基本情況表 單項名稱 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 工程勘察 √ √ √ 工程設(shè)計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 工程監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 主要材料 √ √ √ 其他 說明：十七、投資規(guī)模和資金籌措方案項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、室外工程費、預備費、貸款利息等項。土地費用本項目土地共11340平方米，土地使用費用16600萬元。建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，本項目建筑安裝工程總造價為20315萬元。 序號 建設(shè)指標 數(shù) 量(㎡) 造價(元/㎡) 工程總造價(萬元) 備注 1 公寓 42520 3277 13848 2 商業(yè) 2840 3250 923 3 地下面積 18144 3076 5544 合 計 63504 20315 室外工程費室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，本項目的室外工程費為40萬元。 序號 建設(shè)指標 數(shù)量(m2) 造價(元/m2) 工程總造價(萬元) 備注 1 道路 2300 90 23 2 綠 化 2900 40 17 3 合 計 40 前期工程費用參照國家和濟南市現(xiàn)行有關(guān)取費標準，并結(jié)合本項目實際情況計取，共2004萬元。預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按工程成本的5%計提，合計2338萬元。開發(fā)成本開發(fā)成本為以上5項之和，共計41297萬元。項目投資估算詳見：附表11投資估算表。開發(fā)費用管理費用按開發(fā)成本的2％估算。%估算，％計。開發(fā)費用匯總表 序號 項 目 計算依據(jù) 金額(萬元) 1 管理費用 開發(fā)成本2% 825 2 銷售費用 銷售收入% 2405 3 貸款利息 % 2873 合 計 6013總投資項目總投資為開發(fā)成本及開發(fā)費用之和，為47400萬元。資金籌措項目總投資47400萬元，擬申請銀行貸款32000萬元，由山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌15400萬元，%，符合國家資本金有關(guān)政策。項目資金籌措詳見：附表13資金籌措表。第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 備注 一 總占地面積 平方米 17105 二 可規(guī)劃用地面積 平方米 11340 三 總建筑面積 平方米 63504 31 地上建筑面積 平方米 45360 311 公寓建筑面積 平方米 42520 312 商業(yè)建筑面積 平方米 2840 32 地下建筑面積 平方米 18144 33 停車位 個 637 34 地上容積率 4 35 地下容積率 建筑密度 % 25 綠地率 % 四 總投資 萬元 47400 開發(fā)成本 萬元 41297 開發(fā)費用 萬元 6103 五 建設(shè)期 年 3 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、國家行業(yè)規(guī)劃分析隨著改革開放政策的進一步深化和我國經(jīng)濟的加速發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著的提高，改善住房條件，已成為廣大人民群眾的迫切要求?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出：堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。立足保障基本需求、引導合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。因此，本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，符合房地產(chǎn)發(fā)展的方向。二、山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展分析《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》中指出：堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化、國際化方向，大力發(fā)展面向生產(chǎn)、面向生活、面向農(nóng)村的服務(wù)業(yè)，加強重點城區(qū)、重點園區(qū)、重點企業(yè)和重點項目“四大載體”建設(shè)，促進服務(wù)業(yè)拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升層次。優(yōu)先發(fā)展金融保險、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、節(jié)能環(huán)保服務(wù)、服務(wù)外包等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展旅游、批零住宿餐飲、房地產(chǎn)、社區(qū)及家庭服務(wù)業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展農(nóng)村服務(wù)業(yè)，推動服務(wù)業(yè)實現(xiàn)跨越發(fā)展。力爭2015年全省服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重提高