【正文】 的潛力，供不應(yīng)求是未來(lái)幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)。項(xiàng)目提出住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。2003年，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào))指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。為保持山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展、改善人民群眾居住條件、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，2010年6月16日山東省人民政府出臺(tái)《關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》（魯政發(fā)〔2010〕57號(hào)）規(guī)定：進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在保持住房供求總量基本平衡的同時(shí)，著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，滿(mǎn)足不同收入居民的合理居住需求。濟(jì)南是山東省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。濟(jì)南市堅(jiān)持發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)，強(qiáng)化內(nèi)需拉動(dòng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。到2010年。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資“十一五”，年均增長(zhǎng)18%。，%。根據(jù)《濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》規(guī)定，未來(lái)濟(jì)南市堅(jiān)持走集約化大城市發(fā)展道路，加快規(guī)模擴(kuò)張和功能提升，著力構(gòu)建“一城三區(qū)”中心城發(fā)展格局，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域帶動(dòng)能力，努力建設(shè)現(xiàn)代化大都市。其中東部新區(qū)要求以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，加快推進(jìn)奧體文博、賢文、漢峪、長(zhǎng)嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河十大片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍地區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)特色鮮明、配套設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。為貫徹實(shí)現(xiàn)濟(jì)南市委、市政府努力打造實(shí)力濟(jì)南、魅力濟(jì)南、宜居濟(jì)南，全面建設(shè)更高水平的小康社會(huì)，建成與山東經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)省相適應(yīng)的現(xiàn)代化省會(huì)城市的規(guī)劃目標(biāo)。山東潤(rùn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)招拍掛競(jìng)得濟(jì)南市編號(hào)為2010G133地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)奧體東側(cè)53地塊項(xiàng)目，切實(shí)發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在擴(kuò)張城市規(guī)模、支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善居住條件等方面的作用，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于山東省濟(jì)南市奧體中心東側(cè)，龍奧北路以南?；亟煌ū憷乩砦恢脙?yōu)越?；貎?nèi)地勢(shì)較為平坦，現(xiàn)狀為空地，基本無(wú)任何建筑物。項(xiàng)目占地面積17015平方米，可規(guī)劃用地面積為11340平方米，約17畝。四、目標(biāo)市場(chǎng)，較2009年大幅上漲48%；其中，普通住宅產(chǎn)品占商品住宅總供應(yīng)量的98%，2010年在市場(chǎng)迅速擴(kuò)張、新項(xiàng)目加速上市的背景下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量主要由新增供應(yīng)量支撐。濟(jì)南市商品房供應(yīng)分析⑴商品房供應(yīng)概述房地產(chǎn)供應(yīng)以住宅為主，非住宅供應(yīng)較少。2010年新增商品房供應(yīng)中住宅部分占70%，共4萬(wàn)余套，非住宅部分為30%。在非住宅部分中，占25%，商業(yè)用房約32萬(wàn)平方米，占21%，其次依次為地下室、公寓、車(chē)庫(kù)和其他。各區(qū)域預(yù)售量差距很大。歷下區(qū)因開(kāi)發(fā)時(shí)間早、在售樓盤(pán)多、推盤(pán)速度快成為預(yù)售量最大的區(qū)域，可占全市的41%。隨著歷下區(qū)可供建筑用地的減少，預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)幾年預(yù)售量將會(huì)減少。天橋區(qū)因在售項(xiàng)目較少、區(qū)域價(jià)值雖潛力很大但現(xiàn)階段表現(xiàn)不明顯等原因，預(yù)售量全市最小，僅占7%。在今后幾年，隨著小清河治理的成效顯現(xiàn)和片區(qū)開(kāi)發(fā)的加速，預(yù)計(jì)天橋區(qū)的預(yù)售量將會(huì)增大，占比將會(huì)增加。⑵商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售總面積為491萬(wàn)平方米，其中住宅面積341萬(wàn)平方米，占比70%，非住宅面積150萬(wàn)平方米，占比30%。濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)分析表 濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積示意圖 ⑶商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域2010年濟(jì)南市各區(qū)因在售項(xiàng)目和樓盤(pán)建設(shè)速度的不同而預(yù)售量有很大差別。歷下區(qū)因在售項(xiàng)目多，且中海奧龍觀邸和誠(chéng)基中心預(yù)售量龐大而居全市第一。槐蔭區(qū)因綠地盧浮公館預(yù)售量大而成為全市預(yù)售量第二的區(qū)域。其他區(qū)域的尚品清河、魯能領(lǐng)秀城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)象新天、恒大名都等項(xiàng)目預(yù)售量都很大。濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析表 數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南建設(shè)網(wǎng)濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域示意圖 商品住宅新開(kāi)盤(pán)及成交分析2010年，整體開(kāi)盤(pán)成交率為55%，成交均價(jià)為8375元/平方米，與去年相比新增供應(yīng)量、成交量、成交均價(jià)均大幅上漲，但成交率出現(xiàn)明顯下降。新增供應(yīng)量以普通住宅產(chǎn)品為主，主力戶(hù)型為90110平方米兩室和120140平方米三室，中端房源供需兩旺。⑴開(kāi)盤(pán)成交總量2010年濟(jì)南共有102個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推房源，整體市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)成交率達(dá)到55%，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為8375元/平方米；2010年新增供應(yīng)量較2009年同比上漲48%，而在價(jià)格高企、單套房源面積加大的市場(chǎng)環(huán)境下，整體市場(chǎng)的開(kāi)盤(pán)成交率環(huán)比上年下降13%，成交均價(jià)環(huán)比上漲21%。濟(jì)南市2010年商品住宅新增供應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析表 ⑵商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)2010年濟(jì)南開(kāi)盤(pán)或加推房源以普通住宅產(chǎn)品占絕對(duì)比例，%，%%；就成交率而言，別墅產(chǎn)品的開(kāi)盤(pán)成交率最高，%，一方面由于別墅產(chǎn)品稀缺、市場(chǎng)供應(yīng)量小，另一方面在于中海開(kāi)發(fā)商的品牌號(hào)召力；洋房產(chǎn)品的開(kāi)盤(pán)成交率最低，主要源于當(dāng)前洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏特色，導(dǎo)致市場(chǎng)的認(rèn)可度較低。 濟(jì)南市2010年各形態(tài)物業(yè)供需統(tǒng)計(jì)分析表 ⑶商品住宅新開(kāi)盤(pán)戶(hù)型從新增房源的戶(hù)型來(lái)看，主要集中在兩室和三室房源，其中，尤以?xún)墒曳吭吹墓?yīng)量最大；從成交房源的戶(hù)型來(lái)看，兩室和三室房源供需兩旺，四室及以上戶(hù)型的成交量最低；從成交率來(lái)看，兩室房源的成交率最高，達(dá)到60%，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)兩室房源最為青睞；其次為三室和一室房源，其成交率分別達(dá)到54%和50%，體現(xiàn)了市場(chǎng)中改善型、投資型需求旺盛。濟(jì)南市2010年商品房新增供應(yīng)各戶(hù)型供需統(tǒng)計(jì)表 ⑷商品住宅新開(kāi)盤(pán)面積區(qū)間2010年濟(jì)南商品住宅集中在91110平方米和120140平方米之間，以舒適性?xún)墒液凸δ苄匀覟橹鳌?濟(jì)南市2010年各面積區(qū)間供應(yīng)走勢(shì)示意圖 ⑸商品住宅新開(kāi)盤(pán)供應(yīng)價(jià)格2010年濟(jì)南市商品住宅新增供應(yīng)量集中在60008000元/平方米和800010000元/平方米；6000元/平方米以下房源的供應(yīng)量最小，主要集中在恒大名都、萬(wàn)象新天項(xiàng)目，憑借低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，6000元/平方米房源的成交率最高，達(dá)到63%。濟(jì)南市2010年各價(jià)格區(qū)段供需統(tǒng)計(jì)表 濟(jì)南市商品住宅成交分析2010年濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)成交約236萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年下降20%，成交均價(jià)達(dá)到8598元/平方米，環(huán)比2009年增長(zhǎng)43%。受房地產(chǎn)調(diào)控政策及房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的影響，商品住宅市場(chǎng)的成交主要由新增供應(yīng)量支撐，首次置業(yè)者和初次改善者成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力客群。各行政區(qū)中歷下區(qū)的成交量和成交金額最大，槐蔭區(qū)和歷城區(qū)在新上市項(xiàng)目的帶動(dòng)下，發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)的后起之秀。，成交均價(jià)為8314元/平方米；面積集中在90130平方米之間，總價(jià)款在5080萬(wàn)元之間?；▓@洋房產(chǎn)品的成交均價(jià)為12221元/平方米，單套總額平均約為212萬(wàn)元；別墅產(chǎn)品的成交均價(jià)為17537元/平方米，單套總額平均約為534萬(wàn)元。⑴商品住宅成交總量①年度成交對(duì)比20062010年濟(jì)南商品住宅成交面積對(duì)比（萬(wàn)平方米） 20062010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交面積基本呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。2008年受金融危機(jī)的影響成交面積下降11%，2009年在政策刺激、需求量觸底反彈的帶動(dòng)下，成交量猛增，達(dá)到歷史峰值；2010年在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)、財(cái)政及金融政策雙雙收緊的影響下，成交面積環(huán)比2009年下降20%。20062010年濟(jì)南商品住宅成交均價(jià)對(duì)比（元/平方米） 盡管?chē)?guó)家采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但在當(dāng)前賣(mài)方市場(chǎng)的背景下，2010年的成交均價(jià)在2009年6023元/平方米的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，達(dá)到8598元/平方米，環(huán)比上年增長(zhǎng)43%。20062010年濟(jì)南商品住宅量對(duì)比（套） 由于2010年的成交均價(jià)提高、單套房源的平均面積加大，導(dǎo)致總房款的金額提高，2010年的成交套數(shù)環(huán)比上年下降25%。②月度供需對(duì)比 20062010年濟(jì)南商品住宅銷(xiāo)售量月度走勢(shì)（萬(wàn)平方米） ；其中，2月份受春節(jié)假期影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量跌入低谷，3月份在新增供應(yīng)量的刺激下反彈，之后保持持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)；10月份在大量新項(xiàng)目上市的帶動(dòng)下成交量出現(xiàn)“井噴”，全年呈現(xiàn)出“蒸蒸日上”的勢(shì)頭。③月度價(jià)格走勢(shì)20062010年濟(jì)南商品住宅月度成交均價(jià)走勢(shì)對(duì)比（元/平方米） 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)從2007年開(kāi)始出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，2008年底曾一度受金融危機(jī)的影響下降到2007年底的水平，但在2009年房地產(chǎn)刺激政策的影響下，成交均價(jià)從7月份開(kāi)始快速上漲，2010年房?jī)r(jià)借勢(shì)持續(xù)攀升；同時(shí)，由于2010年的成交量主要由新增供應(yīng)量拉動(dòng)，成交均價(jià)受新增供應(yīng)量?jī)r(jià)格的影響較大。2010年濟(jì)南商品住宅月度成交均價(jià)增長(zhǎng)比例走勢(shì) 2010年的成交均價(jià)主要受新增供應(yīng)量的影響上下波動(dòng)；1月份在以高端改善型房源上市的帶動(dòng)下，成交均價(jià)達(dá)到歷年峰值；之后2月份受成交量下降的影響，成交均價(jià)大幅下滑；3月份則是因中、低價(jià)房源的大量上市，導(dǎo)致成交均價(jià)環(huán)比持續(xù)下降；4月在中高端房源上市的帶動(dòng)下，成交均價(jià)恢復(fù)到正常市場(chǎng)水平。⑵商品住宅成交區(qū)域 濟(jì)南市各區(qū)域2010年成交統(tǒng)計(jì)表 歷下區(qū)是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”，成交量、成交金額和成交均價(jià)均遙遙領(lǐng)先；槐蔭區(qū)在綠地盧浮公館的帶動(dòng)下，成交量排名第二位；而市中區(qū)由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目高端，盡管成交量低于槐蔭區(qū)但成交金額和成交均價(jià)高于槐蔭區(qū)，代表項(xiàng)目為萬(wàn)達(dá)公館、銀豐花園和魯能領(lǐng)秀城；歷城區(qū)為今年各區(qū)中發(fā)展最快的區(qū)域，由于恒大名都、萬(wàn)象新天和翡翠清河等項(xiàng)目的上市，拉高了區(qū)域成交量，成為2010年成交量排名第三位的區(qū)域；高新區(qū)和天橋區(qū)在售項(xiàng)目較少，代表項(xiàng)目分別為茗筑美嘉和尚品清河。⑶濟(jì)南市商品住宅成交分析①成交面積區(qū)間 濟(jì)南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)表（套） 2010年成交面積區(qū)間集中在90130平方米之間，占到總成交量的52%，主要在于新增供應(yīng)量以此區(qū)間段為主，市場(chǎng)供需兩旺；由于130平方米以上房源的供應(yīng)量增大，導(dǎo)致130200平方米以上房源的成交量超過(guò)了5090平方米之間房源的成交量，推動(dòng)了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)單套面積的增大。②成交單價(jià)區(qū)間濟(jì)南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交單價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)表（套） 2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)為8598元/平方米，主要在于800010000元/平方米的成交量占總成交量的43%；而60008000元/平方米產(chǎn)品的成交量占總成交量的37%；單價(jià)萬(wàn)元以上產(chǎn)品和6000元/平方米以下產(chǎn)品的成交量分別僅占總成交量的11%和9%。③成交總價(jià)區(qū)間濟(jì)南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)表（套） 受成交單價(jià)、成交面積的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交總價(jià)集中在5080萬(wàn)元之間，占成交總量的39%；2010年成交套數(shù)最多的項(xiàng)目集中在中端項(xiàng)目，因此，加大了80萬(wàn)元以下房源的成交量；而中、高端項(xiàng)目三室房源的成交導(dǎo)致80100萬(wàn)元和100150萬(wàn)元的成交量分別占總成交量的20%和22%。濟(jì)南住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)⑴未來(lái)的樓市調(diào)控，無(wú)疑將是更加全面，力度更大2010年的房地產(chǎn)調(diào)控未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，2010年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“寬財(cái)政、穩(wěn)貨幣”作為2011年宏觀調(diào)控的主要思路，“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“防通脹”則成為2011年的兩大任務(wù)，“增加供應(yīng)、抑制需求”為樓市調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，“更嚴(yán)、更緊、更廣”將是2011年房地產(chǎn)調(diào)控的鮮明基調(diào)，2011年樓市調(diào)控主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①繼續(xù)加強(qiáng)原有政策的落實(shí)。2011年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，預(yù)計(jì)2011年全年m2增速和新增貸款目標(biāo)將分別為16%和7萬(wàn)億元，加之信貸投向上的調(diào)整，將影響到房地產(chǎn)業(yè)的資金流入；限購(gòu)、限貸政策、土地閑置監(jiān)管及問(wèn)責(zé)制等政策將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行；②政策控制力度將加強(qiáng)。若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會(huì)繼續(xù)提高；亦有可能效仿香港征收特別印花稅；二手房交易的營(yíng)業(yè)稅或會(huì)恢復(fù)5年內(nèi)全征；作為明確中央與地方財(cái)稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段的房產(chǎn)稅改革，有望在2011年邁出實(shí)質(zhì)性步伐；保障房建設(shè)力度將會(huì)繼續(xù)加大，可能會(huì)就保障房的退出及問(wèn)責(zé)機(jī)制出臺(tái)相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時(shí)公租房、廉租房將成為重要著力點(diǎn)。以上政策均有可能在2011年頒布執(zhí)行，關(guān)鍵是看樓市控制的階段性效果而定。③政策覆蓋面將擴(kuò)大。覆蓋面擴(kuò)大的政策主要有兩個(gè)：一個(gè)是限購(gòu)令，可能會(huì)在目前16個(gè)城市的基礎(chǔ)上增加若干個(gè)二線城市，其中四川省曾發(fā)文要求所屬州市按情況實(shí)施限購(gòu)，鄭州亦表示將限購(gòu)；另一個(gè)是開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會(huì)由目前的北京和浙江省擴(kuò)大到其它省市，從而進(jìn)一步限制開(kāi)發(fā)商的融資，加快開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。⑵濟(jì)南熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)遍地開(kāi)花的態(tài)勢(shì)，一線品牌開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)標(biāo)桿作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，將推動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、政策監(jiān)管、一線品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)將迅速提高2011年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2011年的潛在供應(yīng)量將達(dá)到375萬(wàn)平方米：首先，從濟(jì)南房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)看，濟(jì)南老城區(qū)舊城改造和城區(qū)外拓同時(shí)進(jìn)行，土地供應(yīng)量將大幅增加，老城區(qū)、西客