【正文】 的潛力，供不應求是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的主導趨勢。項目提出住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。2003年，國務院頒布了《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)〔2003〕18號)指出：促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。為保持山東省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、改善人民群眾居住條件、促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，2010年6月16日山東省人民政府出臺《關于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（魯政發(fā)〔2010〕57號）規(guī)定：進一步優(yōu)化住房供應結構。在保持住房供求總量基本平衡的同時，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，滿足不同收入居民的合理居住需求。濟南是山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。濟南市堅持發(fā)展第一要務，強化內(nèi)需拉動，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力大幅提升。到2010年。全社會固定資產(chǎn)投資“十一五”，年均增長18%。，%。根據(jù)《濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》規(guī)定，未來濟南市堅持走集約化大城市發(fā)展道路，加快規(guī)模擴張和功能提升，著力構建“一城三區(qū)”中心城發(fā)展格局，進一步增強區(qū)域帶動能力，努力建設現(xiàn)代化大都市。其中東部新區(qū)要求以高新技術產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主導，加快推進奧體文博、賢文、漢峪、長嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河十大片區(qū)開發(fā)建設，打造全國重要的高新技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和全省高新技術產(chǎn)業(yè)領軍地區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)特色鮮明、配套設施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。為貫徹實現(xiàn)濟南市委、市政府努力打造實力濟南、魅力濟南、宜居濟南，全面建設更高水平的小康社會，建成與山東經(jīng)濟文化強省相適應的現(xiàn)代化省會城市的規(guī)劃目標。山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招拍掛競得濟南市編號為2010G133地塊的國有建設用地使用權，擬開發(fā)建設奧體東側53地塊項目，切實發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)在擴張城市規(guī)模、支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善居住條件等方面的作用，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調控，穩(wěn)定市場預期，推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。三、項目建設地點項目建設地點位于山東省濟南市奧體中心東側，龍奧北路以南。基地交通便利，地理位置優(yōu)越?；貎?nèi)地勢較為平坦，現(xiàn)狀為空地，基本無任何建筑物。項目占地面積17015平方米，可規(guī)劃用地面積為11340平方米，約17畝。四、目標市場，較2009年大幅上漲48%；其中，普通住宅產(chǎn)品占商品住宅總供應量的98%，2010年在市場迅速擴張、新項目加速上市的背景下，濟南房地產(chǎn)市場的成交量主要由新增供應量支撐。濟南市商品房供應分析⑴商品房供應概述房地產(chǎn)供應以住宅為主，非住宅供應較少。2010年新增商品房供應中住宅部分占70%，共4萬余套，非住宅部分為30%。在非住宅部分中，占25%，商業(yè)用房約32萬平方米，占21%，其次依次為地下室、公寓、車庫和其他。各區(qū)域預售量差距很大。歷下區(qū)因開發(fā)時間早、在售樓盤多、推盤速度快成為預售量最大的區(qū)域，可占全市的41%。隨著歷下區(qū)可供建筑用地的減少，預預計未來幾年預售量將會減少。天橋區(qū)因在售項目較少、區(qū)域價值雖潛力很大但現(xiàn)階段表現(xiàn)不明顯等原因，預售量全市最小，僅占7%。在今后幾年，隨著小清河治理的成效顯現(xiàn)和片區(qū)開發(fā)的加速，預計天橋區(qū)的預售量將會增大，占比將會增加。⑵商品房批準預售總量2010年商品房批準預售總面積為491萬平方米，其中住宅面積341萬平方米，占比70%，非住宅面積150萬平方米，占比30%。濟南市2010年商品房批準預售面積統(tǒng)計分析表 濟南市2010年商品房批準預售面積示意圖 ⑶商品房批準預售區(qū)域2010年濟南市各區(qū)因在售項目和樓盤建設速度的不同而預售量有很大差別。歷下區(qū)因在售項目多，且中海奧龍觀邸和誠基中心預售量龐大而居全市第一?；笔a區(qū)因綠地盧浮公館預售量大而成為全市預售量第二的區(qū)域。其他區(qū)域的尚品清河、魯能領秀城、萬達廣場、萬象新天、恒大名都等項目預售量都很大。濟南市2010年商品房批準預售區(qū)域統(tǒng)計分析表 數(shù)據(jù)來源：濟南建設網(wǎng)濟南市2010年商品房批準預售區(qū)域示意圖 商品住宅新開盤及成交分析2010年，整體開盤成交率為55%，成交均價為8375元/平方米，與去年相比新增供應量、成交量、成交均價均大幅上漲，但成交率出現(xiàn)明顯下降。新增供應量以普通住宅產(chǎn)品為主，主力戶型為90110平方米兩室和120140平方米三室，中端房源供需兩旺。⑴開盤成交總量2010年濟南共有102個項目開盤或加推房源，整體市場開盤成交率達到55%，整體開盤均價為8375元/平方米；2010年新增供應量較2009年同比上漲48%，而在價格高企、單套房源面積加大的市場環(huán)境下，整體市場的開盤成交率環(huán)比上年下降13%，成交均價環(huán)比上漲21%。濟南市2010年商品住宅新增供應統(tǒng)計分析表 ⑵商品住宅新增供應產(chǎn)品形態(tài)2010年濟南開盤或加推房源以普通住宅產(chǎn)品占絕對比例，%，%%；就成交率而言，別墅產(chǎn)品的開盤成交率最高，%，一方面由于別墅產(chǎn)品稀缺、市場供應量小，另一方面在于中海開發(fā)商的品牌號召力；洋房產(chǎn)品的開盤成交率最低，主要源于當前洋房產(chǎn)品設計缺乏特色，導致市場的認可度較低。 濟南市2010年各形態(tài)物業(yè)供需統(tǒng)計分析表 ⑶商品住宅新開盤戶型從新增房源的戶型來看，主要集中在兩室和三室房源，其中，尤以兩室房源的供應量最大；從成交房源的戶型來看，兩室和三室房源供需兩旺，四室及以上戶型的成交量最低；從成交率來看，兩室房源的成交率最高，達到60%，說明市場對兩室房源最為青睞；其次為三室和一室房源，其成交率分別達到54%和50%，體現(xiàn)了市場中改善型、投資型需求旺盛。濟南市2010年商品房新增供應各戶型供需統(tǒng)計表 ⑷商品住宅新開盤面積區(qū)間2010年濟南商品住宅集中在91110平方米和120140平方米之間，以舒適性兩室和功能性三室為主。 濟南市2010年各面積區(qū)間供應走勢示意圖 ⑸商品住宅新開盤供應價格2010年濟南市商品住宅新增供應量集中在60008000元/平方米和800010000元/平方米；6000元/平方米以下房源的供應量最小，主要集中在恒大名都、萬象新天項目，憑借低總價的優(yōu)勢，6000元/平方米房源的成交率最高，達到63%。濟南市2010年各價格區(qū)段供需統(tǒng)計表 濟南市商品住宅成交分析2010年濟南商品住宅市場成交約236萬平方米，環(huán)比2009年下降20%，成交均價達到8598元/平方米，環(huán)比2009年增長43%。受房地產(chǎn)調控政策及房價持續(xù)上漲的影響，商品住宅市場的成交主要由新增供應量支撐，首次置業(yè)者和初次改善者成為房地產(chǎn)市場的主力客群。各行政區(qū)中歷下區(qū)的成交量和成交金額最大，槐蔭區(qū)和歷城區(qū)在新上市項目的帶動下，發(fā)展為房地產(chǎn)市場的后起之秀。，成交均價為8314元/平方米；面積集中在90130平方米之間，總價款在5080萬元之間?；▓@洋房產(chǎn)品的成交均價為12221元/平方米，單套總額平均約為212萬元；別墅產(chǎn)品的成交均價為17537元/平方米，單套總額平均約為534萬元。⑴商品住宅成交總量①年度成交對比20062010年濟南商品住宅成交面積對比（萬平方米） 20062010年濟南房地產(chǎn)市場的成交面積基本呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。2008年受金融危機的影響成交面積下降11%，2009年在政策刺激、需求量觸底反彈的帶動下，成交量猛增，達到歷史峰值；2010年在房地產(chǎn)市場價格上揚、財政及金融政策雙雙收緊的影響下，成交面積環(huán)比2009年下降20%。20062010年濟南商品住宅成交均價對比（元/平方米） 盡管國家采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調控政策，但在當前賣方市場的背景下，2010年的成交均價在2009年6023元/平方米的基礎上繼續(xù)上漲，達到8598元/平方米，環(huán)比上年增長43%。20062010年濟南商品住宅量對比（套） 由于2010年的成交均價提高、單套房源的平均面積加大，導致總房款的金額提高，2010年的成交套數(shù)環(huán)比上年下降25%。②月度供需對比 20062010年濟南商品住宅銷售量月度走勢（萬平方米） ；其中，2月份受春節(jié)假期影響，濟南房地產(chǎn)市場的成交量跌入低谷，3月份在新增供應量的刺激下反彈，之后保持持續(xù)上漲的態(tài)勢；10月份在大量新項目上市的帶動下成交量出現(xiàn)“井噴”，全年呈現(xiàn)出“蒸蒸日上”的勢頭。③月度價格走勢20062010年濟南商品住宅月度成交均價走勢對比（元/平方米） 濟南房地產(chǎn)市場的成交均價從2007年開始出現(xiàn)上漲的趨勢，2008年底曾一度受金融危機的影響下降到2007年底的水平，但在2009年房地產(chǎn)刺激政策的影響下，成交均價從7月份開始快速上漲，2010年房價借勢持續(xù)攀升；同時，由于2010年的成交量主要由新增供應量拉動，成交均價受新增供應量價格的影響較大。2010年濟南商品住宅月度成交均價增長比例走勢 2010年的成交均價主要受新增供應量的影響上下波動；1月份在以高端改善型房源上市的帶動下，成交均價達到歷年峰值；之后2月份受成交量下降的影響，成交均價大幅下滑；3月份則是因中、低價房源的大量上市，導致成交均價環(huán)比持續(xù)下降；4月在中高端房源上市的帶動下，成交均價恢復到正常市場水平。⑵商品住宅成交區(qū)域 濟南市各區(qū)域2010年成交統(tǒng)計表 歷下區(qū)是濟南市房地產(chǎn)市場的“領頭羊”，成交量、成交金額和成交均價均遙遙領先；槐蔭區(qū)在綠地盧浮公館的帶動下，成交量排名第二位；而市中區(qū)由于區(qū)域內(nèi)項目高端，盡管成交量低于槐蔭區(qū)但成交金額和成交均價高于槐蔭區(qū)，代表項目為萬達公館、銀豐花園和魯能領秀城；歷城區(qū)為今年各區(qū)中發(fā)展最快的區(qū)域，由于恒大名都、萬象新天和翡翠清河等項目的上市，拉高了區(qū)域成交量，成為2010年成交量排名第三位的區(qū)域；高新區(qū)和天橋區(qū)在售項目較少，代表項目分別為茗筑美嘉和尚品清河。⑶濟南市商品住宅成交分析①成交面積區(qū)間 濟南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交面積區(qū)間統(tǒng)計表（套） 2010年成交面積區(qū)間集中在90130平方米之間，占到總成交量的52%，主要在于新增供應量以此區(qū)間段為主，市場供需兩旺；由于130平方米以上房源的供應量增大，導致130200平方米以上房源的成交量超過了5090平方米之間房源的成交量，推動了濟南房地產(chǎn)市場單套面積的增大。②成交單價區(qū)間濟南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交單價區(qū)間統(tǒng)計表（套） 2010年濟南房地產(chǎn)市場的成交均價為8598元/平方米，主要在于800010000元/平方米的成交量占總成交量的43%；而60008000元/平方米產(chǎn)品的成交量占總成交量的37%；單價萬元以上產(chǎn)品和6000元/平方米以下產(chǎn)品的成交量分別僅占總成交量的11%和9%。③成交總價區(qū)間濟南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交總價區(qū)間統(tǒng)計表（套） 受成交單價、成交面積的影響，濟南房地產(chǎn)市場的成交總價集中在5080萬元之間，占成交總量的39%；2010年成交套數(shù)最多的項目集中在中端項目，因此，加大了80萬元以下房源的成交量；而中、高端項目三室房源的成交導致80100萬元和100150萬元的成交量分別占總成交量的20%和22%。濟南住宅市場預測⑴未來的樓市調控，無疑將是更加全面，力度更大2010年的房地產(chǎn)調控未達到預期目標，2010年12月中央經(jīng)濟工作會議將“寬財政、穩(wěn)貨幣”作為2011年宏觀調控的主要思路，“調結構”和“防通脹”則成為2011年的兩大任務，“增加供應、抑制需求”為樓市調控政策的主導方向，“更嚴、更緊、更廣”將是2011年房地產(chǎn)調控的鮮明基調，2011年樓市調控主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①繼續(xù)加強原有政策的落實。2011年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，預計2011年全年m2增速和新增貸款目標將分別為16%和7萬億元，加之信貸投向上的調整，將影響到房地產(chǎn)業(yè)的資金流入；限購、限貸政策、土地閑置監(jiān)管及問責制等政策將進一步嚴格執(zhí)行；②政策控制力度將加強。若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會繼續(xù)提高；亦有可能效仿香港征收特別印花稅；二手房交易的營業(yè)稅或會恢復5年內(nèi)全征；作為明確中央與地方財稅關系、促進經(jīng)濟結構調整的重要手段的房產(chǎn)稅改革，有望在2011年邁出實質性步伐；保障房建設力度將會繼續(xù)加大，可能會就保障房的退出及問責機制出臺相應管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時公租房、廉租房將成為重要著力點。以上政策均有可能在2011年頒布執(zhí)行，關鍵是看樓市控制的階段性效果而定。③政策覆蓋面將擴大。覆蓋面擴大的政策主要有兩個：一個是限購令，可能會在目前16個城市的基礎上增加若干個二線城市，其中四川省曾發(fā)文要求所屬州市按情況實施限購，鄭州亦表示將限購；另一個是開發(fā)商預售資金的監(jiān)管可能會由目前的北京和浙江省擴大到其它省市，從而進一步限制開發(fā)商的融資，加快開發(fā)商的開發(fā)和銷售。⑵濟南熱點開發(fā)區(qū)域將呈現(xiàn)遍地開花的態(tài)勢，一線品牌開發(fā)商市場標桿作用進一步顯現(xiàn)，將推動市場供應量大幅增加城市規(guī)模不斷擴大、政策監(jiān)管、一線品牌開發(fā)商帶動將迅速提高2011年濟南房地產(chǎn)市場供應量，預計2011年的潛在供應量將達到375萬平方米：首先，從濟南房地產(chǎn)熱點片區(qū)看，濟南老城區(qū)舊城改造和城區(qū)外拓同時進行，土地供應量將大幅增加，老城區(qū)、西客