【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 站片區(qū)、濱河新區(qū)、唐冶新區(qū)、九曲片區(qū)將同時(shí)成為2011年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)片區(qū)，其中西客站片區(qū)、濱河新區(qū)將為供應(yīng)增速最快的片區(qū)；其次，政府對(duì)土地監(jiān)管力度的加強(qiáng)將有效縮短自土地成交至開(kāi)盤上市的時(shí)間、提高土地使用效率，這將成為市場(chǎng)供應(yīng)量增加的政策背景；再次，作為市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商尤其是如中海、恒大、綠地等一線品牌開(kāi)發(fā)商等開(kāi)發(fā)效率高、上市速度快，將有效拉動(dòng)濟(jì)南住宅供應(yīng)量，其市場(chǎng)標(biāo)桿作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)。⑶市場(chǎng)分化現(xiàn)象將進(jìn)一步明晰，濟(jì)南住宅市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲2011年濟(jì)南普通住宅特別是老城區(qū)外圍片區(qū)如西客站片區(qū)、濱河新區(qū)中端樓盤供應(yīng)量將大幅增加，繼續(xù)從緊的政策、市場(chǎng)供應(yīng)量加大導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈程度增強(qiáng)，中端普通住宅供應(yīng)量的放大和性價(jià)比的提高將拉動(dòng)濟(jì)南商品住宅成交量增長(zhǎng)；同時(shí)老城區(qū)高端項(xiàng)目或以齊全配套、或以稀缺景觀資源、或以突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等體現(xiàn)其稀缺性、保值增值性和高端品質(zhì)，滿足規(guī)模正快速擴(kuò)大的高端改善型及投資型客戶的置業(yè)需求，其代表性項(xiàng)目有萬(wàn)達(dá)公館、海爾綠城后期洋房別墅、領(lǐng)秀城漫山香墅二期、保利海德公館等，這些項(xiàng)目的上市將迅速拉高濟(jì)南商品住宅銷售均價(jià)。2011年濟(jì)南商品住宅有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲。五、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容建設(shè)規(guī)模根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃要求和地塊的實(shí)際情況，本項(xiàng)目占地面積17015平方米，可規(guī)劃用地面積11340平方米，總建筑面積63504平方米。其中：地上建筑面積45360平方米；地下建筑面積18144平方米。主要建設(shè)規(guī)模一覽表 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 項(xiàng)目占地面積 17015 平方米 可規(guī)劃用地面積 11340 平方米 地上建筑面積 45360 平方米 地下建筑面積 18144 平方米 總建筑面積 63504 平方米建設(shè)內(nèi)容 主要建設(shè)內(nèi)容包括高層住宅與商業(yè)配套設(shè)施等。主要建設(shè)內(nèi)容一覽表 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 總建筑面積 m2 63504 2 公寓面積 m2 42520 商業(yè)面積 m2 2840 3 地下建筑面積 m2 18144 六、總體規(guī)劃方案基地現(xiàn)狀與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于山東省濟(jì)南市，基地北臨龍奧北路以南，交通便利，地理位置優(yōu)越。環(huán)境分析：規(guī)劃用地西鄰濟(jì)南市奧體中心，環(huán)境優(yōu)美。技術(shù)分析：項(xiàng)目建設(shè)完成后可安置637戶居民，總計(jì)2038人。規(guī)劃依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（2）《城市規(guī)劃編制辦法》（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501802002（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（1）人本原則整體尺度設(shè)定、環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，通過(guò)宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的具體細(xì)部設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。以人為本，考慮現(xiàn)代人的生活方式，特別是居家生活與出行方式的轉(zhuǎn)變，形成一種綠意、自然、藝術(shù)、和諧、舒適的居住環(huán)境。公共服務(wù)配套設(shè)施在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)為原則，強(qiáng)調(diào)方便居住人群的使用。（2）生態(tài)化原則在保持并適度重整優(yōu)化原有景觀格局的基礎(chǔ)之上，在具體居住組團(tuán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)對(duì)自然景觀、生態(tài)要素的引入。在局部地帶，如小區(qū)中的水系，有機(jī)結(jié)合地形重整，創(chuàng)建自然生態(tài)湖面與綠地，形成住區(qū)整體的主要景觀節(jié)點(diǎn)，調(diào)節(jié)優(yōu)化整個(gè)居住社區(qū)的局部小氣候，成為該居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)與亮點(diǎn)。貫徹“尊重自然”思想與“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，以建設(shè)綠色居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生活家園。（3）可操作性原則在充分調(diào)查、分析現(xiàn)狀地形條件的基礎(chǔ)之上，合理有效的、適度的對(duì)地形進(jìn)行重整，從而創(chuàng)造出既宜于人們居住生活，又豐富的自然景觀、生態(tài)資源的居住社區(qū)。在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，以適應(yīng)居民內(nèi)部的各種需求。住宅區(qū)建設(shè)以科技為先導(dǎo)，加強(qiáng)新技術(shù)的利用、市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理布局，注重物業(yè)管理與安全保衛(wèi)。（4）科技化原則努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與傳統(tǒng)居住生活模式有機(jī)結(jié)合，提升住宅功能質(zhì)量與環(huán)境水平，在確保生活模式宜人的前提之下，提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、超前的現(xiàn)代化居住空間。規(guī)劃目標(biāo)環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡導(dǎo)的理念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、公園社區(qū)。環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標(biāo)為：基于自然環(huán)境與人文環(huán)境，強(qiáng)調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)園林式的現(xiàn)代生活社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)整體框架（1）空間形態(tài)規(guī)劃根據(jù)場(chǎng)址道路、環(huán)境條件及建筑物功能要求，項(xiàng)目由二棟高層住宅樓組成。整個(gè)地塊的平面布局以二棟高層公寓樓為主體，四周環(huán)繞綠化帶，在設(shè)計(jì)理念上突出一種空間上的圍合感和元素上的動(dòng)靜結(jié)合，強(qiáng)調(diào)的是類似文學(xué)體材中散文“形散而神不散”的形式。（2）綠化形態(tài)整個(gè)地塊范圍內(nèi)的綠化主要由樓宇周邊的綠化帶組成。（3）道路系統(tǒng)出入口：規(guī)劃兩個(gè)出入口與城市連接，沿龍奧北路設(shè)置一個(gè)車行主出入口，一個(gè)人行次出入口。場(chǎng)址內(nèi)道路設(shè)計(jì)以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織與方便內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，在區(qū)內(nèi)，以滿足步行交通為前提，并充分考慮車流的影響，合理設(shè)置停車庫(kù)，適宜不同交通設(shè)施予以分流，確保交通便捷、通達(dá)。道路：規(guī)劃道路分級(jí)連接，車行道按4級(jí)設(shè)置。區(qū)級(jí)道路，聯(lián)系整個(gè)公寓區(qū)和城市的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬25米。進(jìn)一步劃分各塔樓，內(nèi)部聯(lián)系各樓，外部與區(qū)級(jí)道路相連，道路寬約10米，其中車行道寬6米，兩側(cè)布置人行道寬2米，并設(shè)置綠化帶。樓間道路，聯(lián)系各樓出入口以，結(jié)合綠化場(chǎng)地靈活設(shè)計(jì)，打破一般住宅區(qū)道路單調(diào)的做法，使樓間道路與廣場(chǎng)融為一體，豐富空間景觀。靜態(tài)交通：停車采用地下方式，在住宅區(qū)建地下停車庫(kù)。區(qū)內(nèi)總停車位為637位，停車率為100%。（4）綠化系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)部綠化通過(guò)空間的滲透、借景、對(duì)景、錯(cuò)景、軸線、通廊、分隔等手法的運(yùn)用，和外部的自然環(huán)境和人文景觀融為一個(gè)整體，小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)計(jì)盡可能為住戶與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化之中，全小區(qū)綠化景觀體現(xiàn)開(kāi)放空間的特征，達(dá)到小區(qū)綠化景觀均好性的效果。（5）景觀系統(tǒng)樓宇四周綠化帶景觀空間與沿街商業(yè)景觀空間形成開(kāi)放的景觀系統(tǒng)。公寓的景觀露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，景觀飄窗形成了封閉景觀系統(tǒng)。公共配套規(guī)劃合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會(huì)資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建住區(qū)的活力。將居民自然流暢地引導(dǎo)進(jìn)入公共空間，并在公共空間聚集交流，形成有活力的街道生活和住區(qū)公共生活。（1）社區(qū)服務(wù)根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018093)的規(guī)定，項(xiàng)目小區(qū)設(shè)置一個(gè)居委會(huì)，一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心，一個(gè)物業(yè)管理中心。布置在公用建筑樓上。（2）市政公用根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018093)的要求合理設(shè)置設(shè)備、垃圾收集點(diǎn)、公共廁所、居民停車庫(kù)等市政公用設(shè)施。各種管線：合理利用迎賓路上規(guī)劃的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、電視等管線的布置問(wèn)題，設(shè)計(jì)預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施的合理數(shù)量及位置，既便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運(yùn)動(dòng)，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門的管理。在單元入口處設(shè)分類收集的垃圾箱，由物業(yè)管理人員統(tǒng)一收集后運(yùn)送到指定地點(diǎn)，為減少對(duì)住戶的影響，小區(qū)內(nèi)不設(shè)集中的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)。停車位：嚴(yán)格按照政府規(guī)定停車位相關(guān)指標(biāo)設(shè)計(jì)，把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購(gòu)車數(shù)量的增多預(yù)留合理的空間。智能化設(shè)施：全面的安全防護(hù)和門禁系統(tǒng)；小區(qū)采用紅外技術(shù)，在四周圍墻設(shè)置周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，并在主要道路設(shè)置云臺(tái)攝像機(jī)，對(duì)環(huán)境進(jìn)行24小時(shí)全天候?qū)嵭斜O(jiān)控；電子巡更系統(tǒng)：采用電腦集中管理，更可以集合物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)巡更人員的高效管理。背景音樂(lè)系統(tǒng)：背景音樂(lè)系統(tǒng)通過(guò)在小區(qū)公共場(chǎng)所、廣場(chǎng)、花園等處安置喇叭，可播放安靜祥和的音樂(lè)。（3）人防規(guī)劃人群疏散路徑為區(qū)間路、小區(qū)路，結(jié)合地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)和公共綠地做人防設(shè)計(jì)，按區(qū)內(nèi)總建筑面積的2%計(jì)，共需人防總建筑面積1272平方米，內(nèi)設(shè)指揮所、通信工程及救護(hù)站、掩蔽室等，設(shè)兩個(gè)出入口，總寬度10米。用地指標(biāo)根據(jù)以上規(guī)劃，項(xiàng)目用地指標(biāo)如下：用地指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 11340 約17畝 2 總建筑面積 平方米 63504 21 地上建筑面積 平方米 45360 211 公寓建筑面積 平方米 42520 212 商業(yè)建筑面積 平方米 2840 22 地下建筑面積 平方米 18144 3 小區(qū)停車位 個(gè) 637 4 地上容積率 4 5 地下容積率 6 總建筑密度 % 25 7 綠化率 % 七、建筑方案概況規(guī)劃總用地面積為11340平方米?？偨ㄖ娣e63504平方米，地上建筑面積45060平方米，其中公寓建筑面積42520平方米，商業(yè)建筑面積2840平方米；地下建筑面積18144平方米。戶型平面要求小區(qū)住宅基本上為南北朝向，所有戶型均由南面直接采光房間，衛(wèi)生間、廚房及工作陽(yáng)臺(tái)北向布置，主臥南向布置。布局良好，廚、衛(wèi)、廳采光充足，設(shè)景觀陽(yáng)臺(tái)及服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間以全明作為主導(dǎo)思想。戶型設(shè)計(jì)推敲較深入細(xì)致，立面處理引入都市風(fēng)格元素，并大膽創(chuàng)新。其主要特點(diǎn)如下：（1）平面規(guī)整，動(dòng)靜分區(qū)，功能合理，房間均有較為合理的空間尺度。（2）現(xiàn)代化的平面功能：以人的活動(dòng)為主，在起居室創(chuàng)造出靈活開(kāi)放的起居空間，能充分適應(yīng)就餐、社交、文化娛樂(lè)、休息等多種功能要求，亦可通過(guò)組合家具、帷簾、玻璃隔斷等組成多種用途空間；（3）最佳的采光通風(fēng)：主要臥室均朝陽(yáng)，有直接采光，開(kāi)敞的平面形式有利于組織房?jī)?nèi)穿堂風(fēng)，冬暖夏涼。（4）齊全的戶內(nèi)設(shè)施：合理的設(shè)置壁柜、吊柜，便于居民生活，陽(yáng)臺(tái)寬敞利用率高，每個(gè)房間均考慮空調(diào)室外機(jī)的設(shè)置。（5）廚房、衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)化、定型化、現(xiàn)代化：“住宅要小康，關(guān)鍵在兩房”廚房的整體設(shè)計(jì)，是著重探討的課題。在設(shè)計(jì)中采用整體設(shè)計(jì)并考慮模樓化系列與套型面積相適應(yīng)。廚房設(shè)計(jì)考慮洗、切、炒的順序來(lái)安排設(shè)備，配置相應(yīng)的臺(tái)案。并考慮將冰箱放入其中。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)運(yùn)用四維空間設(shè)計(jì)理論，將洗浴、便盥洗與洗衣功能加以組合，從而提高了其使用率。廚衛(wèi)集中布置，節(jié)約管道，有利于各專業(yè)配套施工。（6）各種戶型考慮了住戶參與設(shè)計(jì)的可能性。戶型分配根據(jù)國(guó)家九部委37號(hào)文《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”政策，套型在90平方米以下的住宅比率達(dá)到開(kāi)發(fā)面積的70%。規(guī)劃建設(shè)2棟高層公寓，框架結(jié)構(gòu)，總戶數(shù)637戶。立面與造型建筑立面主要從人性化的角度出發(fā)，將建筑理解為組成景觀的一個(gè)元素，結(jié)合景觀建筑的特點(diǎn)，用建筑的語(yǔ)言拉近人、建筑、環(huán)境之間的距離。簡(jiǎn)潔而不失細(xì)節(jié)的建筑立面使建筑整體更富靈性，在深層次中挖掘建筑自古以來(lái)要求的人性化，提升了住宅作為居住空間的舒適性與變化性。建筑造型強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)。立面形式結(jié)合凸窗，空間構(gòu)架，色彩變化等，豐富立面層次和空間構(gòu)成，統(tǒng)一中富有變化。主要建筑概況結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)體系建筑合理使用年限：70年工程類別及耐火等級(jí)：本工程為二類建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)；屋面防水等級(jí)：二級(jí)外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：外墻磚屋面：憎水膨脹珍珠巖保溫屋面（平屋面）內(nèi)部裝修地面：地面磚地面樓面：混凝土水泥樓面，鋪地面磚；內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廁所采用貼瓷磚墻面；踢腳：地磚踢腳頂棚：紙面石膏板吊頂，面層刷漆窗簾盒：木質(zhì)窗簾盒節(jié)能設(shè)計(jì)采用太陽(yáng)能建筑一體化，統(tǒng)一安裝太陽(yáng)能熱水器。 采用新型墻材結(jié)構(gòu)體系，保溫層使用斷橋技術(shù)隔熱傳導(dǎo)，雙層玻璃增強(qiáng)保溫性能，加砌混凝土磚塊，加強(qiáng)保溫效果。八、結(jié)構(gòu)方案抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為6度；抗震等級(jí)二級(jí)，Ⅲ類場(chǎng)地土。結(jié)構(gòu)類型本項(xiàng)目住宅樓擬采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)體系。本工程可采用樁基；基礎(chǔ)選型結(jié)論須待工程地質(zhì)勘察后得出?；詈奢d設(shè)計(jì)值陽(yáng)臺(tái)：；樓梯間： KN/ m2； KN/ m2；其余房間： KN/ m2。主要材料混凝土強(qiáng)度：地下室采用C35，抗涌等級(jí)S8，地上結(jié)構(gòu)采用C40。鋼筋：梁采用新Ⅲ級(jí)鋼筋，板采用冷軋帶肋、冷軋扭鋼筋，柱采用普通Ⅱ級(jí)鋼筋。墻體：外墻均為240厚加氣砼砌塊。內(nèi)墻為兩種厚的墻體材料，一種為240厚加氣砼砌塊，一種為70厚TB鋼絲網(wǎng)架珍珠巖夾芯板輕質(zhì)隔墻。輕質(zhì)隔墻技術(shù)指標(biāo)：?jiǎn)挝幻娣e重量小于25kg/m3，隔音性能大于50dB，耐火極限大于2小時(shí)。九、給排水工程設(shè)計(jì)范圍建筑紅線以內(nèi)的下列項(xiàng)目:給水工程、排水工程、消防工程給水工程（1）用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量用水量估算 編號(hào) 名 稱 數(shù) 量 用水量標(biāo)準(zhǔn) 最高日