【正文】 業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項目管理根據(jù)國家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請原廣東省家具協(xié)會會長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理楊軍艇為商業(yè)經(jīng)營管理顧問，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會秘書長）負(fù)責(zé)。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報物價部門批準(zhǔn)。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。三、建設(shè)進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項管理工作，編好施工組織設(shè)計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。即從破土動工至交付使用時間為二年零五個月?，F(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項目可研、勘探、設(shè)計、報建等。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。2004年8月至2005年12月完成二期工程。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。2005年12月竣工交付。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場項目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)等。項目總投資為6150萬元。開發(fā)建設(shè)投資估算詳見表91。編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。 (3)土地取得費(fèi)用包括征地、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。其中由企業(yè)自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請貸款2500萬元。表91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元序號工程項目或費(fèi)用名稱建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費(fèi)安裝工程其他費(fèi)用合計一建筑安裝工程費(fèi)用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費(fèi)130小 計4634二其他費(fèi)用1征地及拆遷費(fèi)8308302建設(shè)單位管理費(fèi)90903勘察設(shè)計費(fèi)32324城市配套費(fèi)及各種報建費(fèi)1611615工程監(jiān)理費(fèi)1818小 計1131三預(yù)備費(fèi)160160四銷售費(fèi)用180180合 計6105第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預(yù)測。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。根據(jù)本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報率8%），即相當(dāng)于降價24%。降價前，商鋪銷售均價為3789元/平方米，降價后，銷售均價為2880元/平方米，降價后的銷售均價與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價處于下限。本項目一層商鋪降價前的銷售均價為5200元/平方米，降價后的銷售均價為3952元/平方米。降價后的銷售均價與本市預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)報盤價4000元/平方米對比，售均價下降了3%。二層銷售均價為2378元/平方米，降價24%，銷售均價為1807元/平方米。夾層1500元/平方米，降價24%，銷售均價為1140元/平方米?？梢婍椖烤哂忻黠@的價格優(yōu)勢，因此銷售價格優(yōu)勢，因此銷售價格有其合理性。 本項目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。 ⑴住宅銷售收入：住宅銷售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬元 ⑵商業(yè)鋪門面銷售收入：10560萬元一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬元 ⑶商業(yè)鋪門面實(shí)際銷售收入：8026萬元根據(jù)本項目的銷售策略，投資者購買商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當(dāng)于銷售均價降價24%，實(shí)際銷售收入：一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見第四章第四節(jié)第三點(diǎn)項目營銷策略的可行性分析):根據(jù)“匯美家居廣場”租賃政策,租金收入:897萬元2006年租金收入=32萬元2007年租金收入=363萬元2008年租金收入=502萬元⑴+⑵⑴+⑶合計總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計總收入10409萬元開發(fā)成本5835萬元項目計算期銷售費(fèi)用約為180萬元項目計算期管理費(fèi)用約為90萬元項目計算期銷售期間財務(wù)費(fèi)用300萬元.經(jīng)營稅金及附加：%計算,約為572萬元。利潤測算 總成本費(fèi)用=開發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷售費(fèi)用（180）=6105萬元項目按實(shí)現(xiàn)銷售收入10409萬元，總成本費(fèi)用6105萬元，營業(yè)稅金及附加570萬元，計算可實(shí)現(xiàn)利潤總額3432萬元。所得稅500萬元。凈利潤測算為2932萬元項目現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤率=稅后利潤/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項目盈虧衡點(diǎn)BEP=固定成本/（實(shí)際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時,本項目可保本,或者按成本價1285元/平方米實(shí)現(xiàn)全部銷售,項目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。由于本項目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商采取了一次性返租24%的銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報率8%），即相當(dāng)于降價24%。降價前，降價后，降價后的銷售均價與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。在做敏感性分析時，如果繼續(xù)考慮下降10%的話，銷售均價為1983元/平方米，低于常德市家具產(chǎn)業(yè)園的最低銷售均價2000元/平方米，與常德市家具產(chǎn)業(yè)園的銷售事實(shí)不符。根據(jù)本項目的銷售收入已經(jīng)下降10%以下的特點(diǎn)，我們選用銷售收入上升10%，開發(fā)成本上升10%、對項目進(jìn)行敏感性分析。①當(dāng)開發(fā)成本上升10%時，%,財務(wù)凈現(xiàn)值為121萬元,.②當(dāng)銷售收入上升10%時,%,財務(wù)凈現(xiàn)值為516萬元,。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時成本上升10%時，銷售收入上升10%，項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項目可行且有一定的抗風(fēng)險能力。第十一章 風(fēng)險分析及對策 一、市場風(fēng)險分析2003年，常德市房地產(chǎn)仍呈繁榮發(fā)展的良好格局，上年新開工商品房126萬平方米，竣工99萬平方米。據(jù)市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。市場活躍、價格上揚(yáng)隨著常德市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進(jìn)與金鉆廣場的通街開市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價格依然呈上漲之勢，%，%%，商業(yè)用房價格在下半年漲勢較為明顯，%。在幾類房屋銷售價格中，經(jīng)濟(jì)適用住房價格趨于平緩。目前，其價格區(qū)間在600800多元/平方米之間，%。由于各項土地政策的逐步到位、土地級別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實(shí)施的影響，土地價格全面上升。與去年同期比，%。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂用地價格升幅較大，%，%。價格持續(xù)走高的深層原因一是國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市政府對房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長的購買需求所致。今年，常德市政府對房屋土地交易及時出臺了優(yōu)惠政策，同時出臺了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進(jìn)行房屋變更交易。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來，%。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購更好房屋的住房消費(fèi)信心。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設(shè)、公路不斷興建等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提速，大片舊城區(qū)房屋改造和房屋拆遷，創(chuàng)造了大量性需求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了不竭的內(nèi)動力。去年， 常德市舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。大片舊城區(qū)房屋改造，拆遷戶求購房屋增多。今年房地地產(chǎn)市場價格預(yù)測今年，常德市實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)常德”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會圍繞這一目標(biāo)把常德創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。隨著房地產(chǎn)市場交易環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民購房有了保障，百姓買房信心不斷增強(qiáng)。尤其是居民收入的不斷增長，提高了住房消費(fèi)能力，這些因素都將有力地促進(jìn)本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。目前，常德市商品房的購買主體仍然是居民，個人購買理性消費(fèi)程度更大，特別是中低收入居民對價格非常敏感。這是一個大的消費(fèi)群體，激烈的市場競爭將使開發(fā)商降低消費(fèi)“門檻”，會考慮向低價房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購房需求。因此，2004年商品房價格將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，土地交易價格則漲勢不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管國家取消了相當(dāng)部分的收費(fèi)項目，但土地價格仍將呈上升趨勢。另外，房屋租賃價格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢。從常德市目前房地產(chǎn)市場來看，施工量年年攀升，，%，，%。，增幅達(dá)43%。房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為，給本項目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險。，%。，%。，比上年增加8000平方米，%。而空置的商品房主要是往年開發(fā)的住宅，主要原因是設(shè)計不科學(xué)，小區(qū)環(huán)境差等因素。但本項目設(shè)計合理、環(huán)境優(yōu)良、價格較低，應(yīng)該說銷售風(fēng)險不是很大。雖然目前常德市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，但價格平穩(wěn)，銷售也相對穩(wěn)定，隨著國家采取的宏觀調(diào)控政策的初見成效。居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費(fèi)者，減小項目的市場風(fēng)險。二、經(jīng)營管理風(fēng)險分析本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。在項目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤總額58萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。三、金融財務(wù)風(fēng)險分析本項目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。但從自有資金使用成本和開發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。