【正文】 《常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告》目 錄第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)第四章 選址及建設(shè)條件第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)第六章 建設(shè)方案第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排第九章 投資估算與資金籌措第十章 項(xiàng)目投資效益分析第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程項(xiàng)目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國(guó)家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊(cè)資本2100萬(wàn)元。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開(kāi)拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員15人。為應(yīng)對(duì)入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司正積極進(jìn)行ISQ9002國(guó)際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。公司以“開(kāi)發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)常德、回報(bào)社會(huì)、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。以質(zhì)量求生存，以?xún)?yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計(jì)完成投資20000多萬(wàn)元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬(wàn)平方米。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售”二等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)，在2002年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)評(píng)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信單位”。公司經(jīng)過(guò)近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上的一支生力軍。常德希豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場(chǎng)需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設(shè)常德市匯美家居廣場(chǎng)。匯美家居廣場(chǎng)是常德市人民政府的重點(diǎn)工程，該項(xiàng)目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)該項(xiàng)目又位于常德市火車(chē)站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨207國(guó)道、東臨皂果路、西臨市場(chǎng)路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場(chǎng)之一。研究范圍與研究依據(jù)本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。研究依據(jù)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》；（2）《常德市城市總體規(guī)劃1999－2020》； （3）場(chǎng)址所在地1：1000現(xiàn)狀地形圖；（4）常德市規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》；（5）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定；（6）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》；（7）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（8）其他有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（9）常德市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)；（10）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。項(xiàng)目提出的理由2001年以來(lái)，常德市改革開(kāi)放不斷深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，社會(huì)事業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃19992020》，；；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。而本項(xiàng)目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。本項(xiàng)目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì)2005年12月底可試營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場(chǎng)，既能滿(mǎn)足常德市民21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)面積，提升常德市城市品味。此研究報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。二、項(xiàng)目概況建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。該區(qū)域地段優(yōu)越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利。（與常德火車(chē)站，汽車(chē)總站毗鄰）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營(yíng)商鋪29355㎡，住宅16510㎡，該項(xiàng)目總投資為6105萬(wàn)元。（1）建設(shè)期限：2003年12月—2005年12月。（2）建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目主要是為了順應(yīng)常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場(chǎng)化的運(yùn)作方式建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場(chǎng)，滿(mǎn)足湘西北消費(fèi)群體的家居購(gòu)物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供住宅服務(wù)，同時(shí)擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)范圍。（3）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：6105萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源：企業(yè)自籌、銀行貸款。（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)收入10409萬(wàn)元，實(shí)際收入為9977萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1506萬(wàn)元，%，%，%。（5）項(xiàng)目社會(huì)效益a、滿(mǎn)足消費(fèi)者需求；b、項(xiàng)目是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，對(duì)發(fā)展常德市的家具產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的促進(jìn)作用。c、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械等60多個(gè)部門(mén)和行業(yè)發(fā)展，； 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1總用地面積m2實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積m245865家具經(jīng)營(yíng)用房29355m2，住宅16510m23住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)1364建筑密度%5容積率6綠化系數(shù)%157建設(shè)總工期年8總投資萬(wàn)元61059總收入萬(wàn)元1040910財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元30011銷(xiāo)售稅金萬(wàn)元57212所得稅萬(wàn)元50013利潤(rùn)總額萬(wàn)元343214稅后利潤(rùn)萬(wàn)元293215投資利潤(rùn)率%16投資利稅率%四、問(wèn)題與建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與常德市人民政府《常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》常政辦發(fā)（2000）14號(hào)的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。在具體規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，還需注意以下問(wèn)題：重視建筑細(xì)節(jié)。盡管一個(gè)經(jīng)營(yíng)商鋪?lái)?xiàng)目地成功開(kāi)發(fā)很大程度上有賴(lài)于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤(pán)并列的情況也不乏實(shí)例，就其原因無(wú)非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。在規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的人性化生活康居空間。貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營(yíng)環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿(mǎn)足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場(chǎng)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策近期我國(guó)固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。國(guó)家要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。黨的十六報(bào)告中明確提出了中國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會(huì)最核心的主體。二、項(xiàng)目建設(shè)是滿(mǎn)足常德市和湘西北地區(qū)家具廣場(chǎng)的實(shí)際需求常德市人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)”的開(kāi)發(fā)思路。而常德希豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司力爭(zhēng)打造一個(gè)常德市最完美的家居廣場(chǎng)，常德市目前的家居廣場(chǎng)比較分散，主要有：一是火車(chē)站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。該項(xiàng)目建筑面積為60000㎡，屬二層臨時(shí)建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。而火車(chē)站廣場(chǎng)前應(yīng)為常德市的示范工程和標(biāo)志性的建筑用地，也就是說(shuō)如果該地區(qū)有其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，則火車(chē)站的家居廣場(chǎng)可能就會(huì)被拆除。二是金鉆廣場(chǎng)真優(yōu)美家居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約10000㎡，該家居商鋪開(kāi)業(yè)不到半年。由于金鉆廣場(chǎng)占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開(kāi)發(fā)商為了搞活廣場(chǎng)，采取一個(gè)臨時(shí)措施，將部分商鋪開(kāi)發(fā)為經(jīng)營(yíng)家具。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時(shí)家居商鋪。而匯美家居廣場(chǎng)是一座永久性的家居商鋪，從設(shè)計(jì)到施工，從總體布置到細(xì)部構(gòu)造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來(lái)進(jìn)行建設(shè)的。三、項(xiàng)目建設(shè)能滿(mǎn)足常德市家具產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)的需要根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃19992010》，；。從1998年底到2002年末，（含自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)）。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長(zhǎng)而拉動(dòng)住房需求將達(dá)到50萬(wàn)平方米（）。，這一理想需求將達(dá)到55萬(wàn)平方米。另外城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，常德市目前外來(lái)人口購(gòu)房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長(zhǎng)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。常德住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，常德人均居住水平迅速提高。根據(jù)這一需要，同樣也會(huì)帶動(dòng)常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。根據(jù)初步測(cè)算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷(xiāo)售量到2020年預(yù)計(jì)可達(dá)15億。四、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設(shè)步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。項(xiàng)目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強(qiáng)，學(xué)校、銀行、集市已經(jīng)形成，購(gòu)物、上學(xué)、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也較為方便。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。對(duì)完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進(jìn)城市建設(shè)有重大意義。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)方案一、常德市經(jīng)濟(jì)及家具流通市場(chǎng)發(fā)展情況 （一）常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 根據(jù)常德市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2004年常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2004年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值583．37億元，同比增長(zhǎng)l2．5％。按常住人口計(jì)算，人均GDP1l064元。 2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額為23．97億元，增速高達(dá)63．3％。全市商品房屋銷(xiāo)售面積達(dá)116．77萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)43．3％；商品房屋銷(xiāo)售額達(dá)11．2億元，比上年增長(zhǎng)16．5％。 ，比上年增長(zhǎng)11．4％。 2004年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。年末總?cè)丝?01．05萬(wàn)人，全年出生人口10779人，全年凈增人口5908人，人口自然增長(zhǎng)率1%。全市城鎮(zhèn)化水平為31．8％。2004年全市人民生活繼續(xù)得到改善。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)迅猛，消費(fèi)升級(jí)步伐加快。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入8871．67元，比上年增長(zhǎng)12．3％，居民人均消費(fèi)性支出6958．86元，比上年增長(zhǎng)7．7％，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36．1％。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長(zhǎng)1 5．8％，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2564元，比上年增長(zhǎng)16％，%。據(jù)2005年前三個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。（二）常德市家居流通市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場(chǎng)是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。根據(jù)常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2004年常德市最大家具的兩個(gè)流通市場(chǎng)銷(xiāo)售額為2億元，其中外地家具產(chǎn)品銷(xiāo)售額達(dá)1．4億元，本地產(chǎn)品銷(xiāo)售額達(dá)0．6億元。外地家具產(chǎn)品70％通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷(xiāo)售，本地家具產(chǎn)品的30％通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷(xiāo)售。如果加上外地采購(gòu)和單位團(tuán)購(gòu)。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷(xiāo)售量，常德市每年的家居銷(xiāo)售量過(guò)10億元。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。由于常德市流通市場(chǎng)構(gòu)成特點(diǎn)，因此常德市家具流通市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景與整個(gè)家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個(gè)消費(fèi)者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。 2004年全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國(guó)輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，取得了優(yōu)異的成績(jī)，生產(chǎn)、內(nèi)銷(xiāo)、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為未來(lái)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長(zhǎng)34．15％，產(chǎn)銷(xiāo)率為98．15％，銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)32．28％，利稅總額增長(zhǎng)29．79％。2004年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值2650億元。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達(dá)到103．53億美元，同比增長(zhǎng)39．3％；全年進(jìn)口7．26億美元，增長(zhǎng)26．28％。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛的大好形勢(shì)推動(dòng)的結(jié)果。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。四是家具城的建設(shè)方興未艾。規(guī)模越來(lái)越大，水平越來(lái)越高。同時(shí)一批經(jīng)銷(xiāo)商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對(duì)促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷(xiāo)售起了重要的作用。 五是家具出口增勢(shì)強(qiáng)勁。盡管受到美國(guó)木制臥房家具反傾銷(xiāo)的影響，但出口仍呈高速增長(zhǎng)。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％。美國(guó)商務(wù)部終裁后，11月份超高速增長(zhǎng)，月增10．