【正文】 八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目管理根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位將委派專(zhuān)業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門(mén)和配備相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展有限公司，并聘請(qǐng)?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）負(fù)責(zé)。配備專(zhuān)業(yè)工作人員，保證管理及時(shí)，服務(wù)熱情周到；充分吸引國(guó)內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。三、建設(shè)進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月?，F(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、報(bào)建等。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。2004年8月至2005年12月完成二期工程。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。2005年12月竣工交付。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)等。項(xiàng)目總投資為6150萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算詳見(jiàn)表91。編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類(lèi)建筑單位工程造價(jià)。 (2)安裝工程參照常德市目前類(lèi)似工程概算指標(biāo)估算。 (3)土地取得費(fèi)用包括征地、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。其中由企業(yè)自籌3000萬(wàn)元，房屋銷(xiāo)售和銀行按揭605萬(wàn)元，向銀行或投資公司申請(qǐng)貸款2500萬(wàn)元。表91 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費(fèi)安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)一建筑安裝工程費(fèi)用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費(fèi)130小 計(jì)4634二其他費(fèi)用1征地及拆遷費(fèi)8308302建設(shè)單位管理費(fèi)90903勘察設(shè)計(jì)費(fèi)32324城市配套費(fèi)及各種報(bào)建費(fèi)1611615工程監(jiān)理費(fèi)1818小 計(jì)1131三預(yù)備費(fèi)160160四銷(xiāo)售費(fèi)用180180合 計(jì)6105第十章 項(xiàng)目投資效益分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)。本項(xiàng)目的收益來(lái)源于住宅銷(xiāo)售收入、商業(yè)鋪面銷(xiāo)售收入和租金收入。常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤(pán)總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門(mén)面價(jià)格4000元/平方米。根據(jù)本項(xiàng)目銷(xiāo)售策略，購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。降價(jià)前，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為3789元/平方米，降價(jià)后，銷(xiāo)售均價(jià)為2880元/平方米，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售均價(jià)處于下限。本項(xiàng)目一層商鋪降價(jià)前的銷(xiāo)售均價(jià)為5200元/平方米，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)為3952元/平方米。降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤(pán)價(jià)4000元/平方米對(duì)比，售均價(jià)下降了3%。二層銷(xiāo)售均價(jià)為2378元/平方米，降價(jià)24%，銷(xiāo)售均價(jià)為1807元/平方米。夾層1500元/平方米，降價(jià)24%，銷(xiāo)售均價(jià)為1140元/平方米?？梢?jiàn)項(xiàng)目具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售價(jià)格有其合理性。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“匯美家居廣場(chǎng)”的月租對(duì)比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場(chǎng)的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢(shì)。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。 ⑴住宅銷(xiāo)售收入：住宅銷(xiāo)售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬(wàn)元 ⑵商業(yè)鋪門(mén)面銷(xiāo)售收入：10560萬(wàn)元一層商鋪面銷(xiāo)售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷(xiāo)售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷(xiāo)售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬(wàn)元 ⑶商業(yè)鋪門(mén)面實(shí)際銷(xiāo)售收入：8026萬(wàn)元根據(jù)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當(dāng)于銷(xiāo)售均價(jià)降價(jià)24%，實(shí)際銷(xiāo)售收入：一層商鋪面銷(xiāo)售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷(xiāo)售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷(xiāo)售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見(jiàn)第四章第四節(jié)第三點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的可行性分析):根據(jù)“匯美家居廣場(chǎng)”租賃政策,租金收入:897萬(wàn)元2006年租金收入=32萬(wàn)元2007年租金收入=363萬(wàn)元2008年租金收入=502萬(wàn)元⑴+⑵⑴+⑶合計(jì)總銷(xiāo)售收入9512萬(wàn)元⑴+⑶+⑷合計(jì)總收入10409萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本5835萬(wàn)元項(xiàng)目計(jì)算期銷(xiāo)售費(fèi)用約為180萬(wàn)元項(xiàng)目計(jì)算期管理費(fèi)用約為90萬(wàn)元項(xiàng)目計(jì)算期銷(xiāo)售期間財(cái)務(wù)費(fèi)用300萬(wàn)元.經(jīng)營(yíng)稅金及附加：%計(jì)算,約為572萬(wàn)元。利潤(rùn)測(cè)算 總成本費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷(xiāo)售費(fèi)用（180）=6105萬(wàn)元項(xiàng)目按實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入10409萬(wàn)元，總成本費(fèi)用6105萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加570萬(wàn)元，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3432萬(wàn)元。所得稅500萬(wàn)元。凈利潤(rùn)測(cè)算為2932萬(wàn)元項(xiàng)目現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開(kāi)始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧衡點(diǎn)BEP=固定成本/（實(shí)際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時(shí),本項(xiàng)目可保本,或者按成本價(jià)1285元/平方米實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售,項(xiàng)目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤(pán)總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門(mén)面價(jià)格4000元/平方米。由于本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開(kāi)發(fā)商采取了一次性返租24%的銷(xiāo)售策略，購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。降價(jià)前，降價(jià)后，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售均價(jià)2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。在做敏感性分析時(shí)，如果繼續(xù)考慮下降10%的話(huà)，銷(xiāo)售均價(jià)為1983元/平方米，低于常德市家具產(chǎn)業(yè)園的最低銷(xiāo)售均價(jià)2000元/平方米，與常德市家具產(chǎn)業(yè)園的銷(xiāo)售事實(shí)不符。根據(jù)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入已經(jīng)下降10%以下的特點(diǎn)，我們選用銷(xiāo)售收入上升10%，開(kāi)發(fā)成本上升10%、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。①當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升10%時(shí)，%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為121萬(wàn)元,.②當(dāng)銷(xiāo)售收入上升10%時(shí),%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為516萬(wàn)元,。由此可見(jiàn)，無(wú)論是 銷(xiāo)售收入下降24%，銷(xiāo)售收入下降24%同時(shí)成本上升10%時(shí)，銷(xiāo)售收入上升10%，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項(xiàng)目可行且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析2003年，常德市房地產(chǎn)仍呈繁榮發(fā)展的良好格局，上年新開(kāi)工商品房126萬(wàn)平方米，竣工99萬(wàn)平方米。據(jù)市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。市場(chǎng)活躍、價(jià)格上揚(yáng)隨著常德市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進(jìn)與金鉆廣場(chǎng)的通街開(kāi)市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價(jià)格依然呈上漲之勢(shì)，%，%%，商業(yè)用房?jī)r(jià)格在下半年漲勢(shì)較為明顯，%。在幾類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格中，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格趨于平緩。目前，其價(jià)格區(qū)間在600800多元/平方米之間，%。由于各項(xiàng)土地政策的逐步到位、土地級(jí)別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實(shí)施的影響，土地價(jià)格全面上升。與去年同期比，%。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂(lè)用地價(jià)格升幅較大，%，%。價(jià)格持續(xù)走高的深層原因一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求所致。今年，常德市政府對(duì)房屋土地交易及時(shí)出臺(tái)了優(yōu)惠政策，同時(shí)出臺(tái)了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗(yàn)收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購(gòu)房有了保障，樂(lè)意登記，積極進(jìn)行房屋變更交易。另外，居民的錢(qián)袋逐漸鼓起來(lái)，%。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購(gòu)更好房屋的住房消費(fèi)信心。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設(shè)、公路不斷興建等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提速，大片舊城區(qū)房屋改造和房屋拆遷，創(chuàng)造了大量性需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了不竭的內(nèi)動(dòng)力。去年， 常德市舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬(wàn)平方米。大片舊城區(qū)房屋改造，拆遷戶(hù)求購(gòu)房屋增多。今年房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)今年，常德市實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)常德”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)圍繞這一目標(biāo)把常德創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民購(gòu)房有了保障，百姓買(mǎi)房信心不斷增強(qiáng)。尤其是居民收入的不斷增長(zhǎng)，提高了住房消費(fèi)能力，這些因素都將有力地促進(jìn)本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。目前，常德市商品房的購(gòu)買(mǎi)主體仍然是居民，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)理性消費(fèi)程度更大，特別是中低收入居民對(duì)價(jià)格非常敏感。這是一個(gè)大的消費(fèi)群體，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使開(kāi)發(fā)商降低消費(fèi)“門(mén)檻”，會(huì)考慮向低價(jià)房屋傾斜，以滿(mǎn)足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)房需求。因此，2004年商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，土地交易價(jià)格則漲勢(shì)不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管?chē)?guó)家取消了相當(dāng)部分的收費(fèi)項(xiàng)目，但土地價(jià)格仍將呈上升趨勢(shì)。另外，房屋租賃價(jià)格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢(shì)。從常德市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，施工量年年攀升，，%，，%。，增幅達(dá)43%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)熱行為，給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。，%。，%。，比上年增加8000平方米，%。而空置的商品房主要是往年開(kāi)發(fā)的住宅，主要原因是設(shè)計(jì)不科學(xué)，小區(qū)環(huán)境差等因素。但本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)良、價(jià)格較低，應(yīng)該說(shuō)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)不是很大。雖然目前常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，但價(jià)格平穩(wěn)，銷(xiāo)售也相對(duì)穩(wěn)定，隨著國(guó)家采取的宏觀調(diào)控政策的初見(jiàn)成效。居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤(rùn)總額58萬(wàn)元，%；反之，利潤(rùn)減少，銷(xiāo)售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。