【正文】 409萬(wàn)元，實(shí)際收入為9977萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1506萬(wàn)元，%，%，%。同時(shí)該項(xiàng)目又位于常德市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨207國(guó)道、東臨皂果路、西臨市場(chǎng)路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場(chǎng)之一。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計(jì)完成投資20000多萬(wàn)元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬(wàn)平方米。（與常德火車站，汽車總站毗鄰）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營(yíng)商鋪29355㎡，住宅16510㎡，該項(xiàng)目總投資為6105萬(wàn)元。二、項(xiàng)目建設(shè)是滿足常德市和湘西北地區(qū)家具廣場(chǎng)的實(shí)際需求常德市人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)”的開發(fā)思路。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，常德人均居住水平迅速提高。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)迅猛，消費(fèi)升級(jí)步伐加快。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 二是市場(chǎng)占有率上升。常德市家具流通市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場(chǎng)僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)。 (4)國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 ㈡、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2000年以來(lái)，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺(tái)了《常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國(guó)道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭(zhēng)取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這個(gè)階層中，還有8000萬(wàn)左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國(guó)60個(gè)交通主樞紐之一。通過(guò)火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的銷售額和面積對(duì)比測(cè)算，需要3個(gè)“匯美家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。 （二）、市場(chǎng)定位 為促進(jìn)銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場(chǎng)“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購(gòu)買。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。商鋪經(jīng)營(yíng)戶租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)樓層匯美家居廣場(chǎng)開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn)第三年月租金標(biāo)準(zhǔn)第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn)一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)惠措施：項(xiàng)目匯美家居廣場(chǎng)開業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。供水：城市自來(lái)水管網(wǎng)供水。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修?？偲矫娌季直卷?xiàng)目區(qū)呈長(zhǎng)方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時(shí)，建議廣場(chǎng)出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)組團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑。（2）交通組織。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。通風(fēng)空調(diào)由住戶自行購(gòu)置。B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展有限公司，并聘請(qǐng)?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)）負(fù)責(zé)。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。利潤(rùn)測(cè)算 總成本費(fèi)用=開發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷售費(fèi)用（180）=6105萬(wàn)元項(xiàng)目按實(shí)現(xiàn)銷售收入10409萬(wàn)元，總成本費(fèi)用6105萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加570萬(wàn)元，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3432萬(wàn)元。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂(lè)用地價(jià)格升幅較大，%，%。增幅達(dá)43%。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這是一個(gè)大的消費(fèi)群體，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使開發(fā)商降低消費(fèi)“門檻”，會(huì)考慮向低價(jià)房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)房需求。在幾類房屋銷售價(jià)格中，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格趨于平緩。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。開發(fā)建設(shè)投資估算詳見(jiàn)表91。第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目管理根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。平面設(shè)計(jì)（1）主體工程。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合的原則。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。因此開發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。12年后投資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出12％。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬(wàn)家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑，另一方面可以盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開展和物業(yè)管理。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，另一方面會(huì)增加流通量。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?．5億左右。 (8)家具會(huì)展國(guó)際化、專業(yè)化、大型化趨勢(shì)。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)。 四是存在的問(wèn)題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問(wèn)題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長(zhǎng)34．15％，產(chǎn)銷率為98．15％，銷售收入增長(zhǎng)32．28％，利稅總額增長(zhǎng)29．79％。 2004年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。另外城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，常德市目前外來(lái)人口購(gòu)房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長(zhǎng)。貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營(yíng)環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場(chǎng)。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì)2005年12月底可試營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場(chǎng)，既能滿足常德市民21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)面積，提升常德市城市品味。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃19992020》，；；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。在具體規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，還需注意以下問(wèn)題：重視建筑細(xì)節(jié)。從1998年底到2002年末，（含自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)）。 2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為23．97億元，增速高達(dá)63．3％。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。美國(guó)商務(wù)部終裁后，11月份超高速增長(zhǎng)，月增10．57億美元；12月份出口12．49億美元，創(chuàng)出新高。質(zhì)量由原來(lái)的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì)化。近十年來(lái)中國(guó)家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個(gè)高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為主，初步建立起了門類齊全、與國(guó)際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國(guó)際市場(chǎng)出口的需要。 (7)出口國(guó)家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢(shì)。2020年可達(dá)15億元，家具市場(chǎng)前景十分可觀。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析：①1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度為35．9％。以常德市家具流通市場(chǎng)2004年銷售額2億元為基數(shù)，取中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)家具產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率保守?cái)?shù)字15％，產(chǎn)銷率98％計(jì)算，2010年，通過(guò)家具流通市場(chǎng)的流通量達(dá)到4．6億元。 ㈡、位置及交通 “匯美家居廣場(chǎng)”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國(guó)道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場(chǎng)路，與天下糧倉(cāng)，水果市場(chǎng)、鋼材及建材市市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、糖酒副食品市場(chǎng)、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過(guò)207國(guó)道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個(gè)方向。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識(shí)的女性投資者。一開發(fā)商對(duì)投資者按8％I~I報(bào)率返還租金。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購(gòu)物、就醫(yī)、上學(xué)、儲(chǔ)蓄投資都非常方便。家具經(jīng)營(yíng)商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，五區(qū)臨皂果路，為市場(chǎng)主出入口和水、電、消防配套設(shè)施及商品集中展示區(qū)。⑤地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB5002194）、《建設(shè)地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》（GBJ789）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1189）、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ14590）。表61 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1總用地面積實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積45000m2商業(yè)用房29000m2，住宅16000m23建筑層數(shù)26層4建筑總高度5建筑層高35米6建筑密度%7建筑容積率8綠化率15%9居住戶數(shù)136戶建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊屬家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于處于家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其位置很特殊。五、公用設(shè)施方案供水排水水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管由2根DN100給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網(wǎng)接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量住宅生活用水：300公斤/，K=；初步估算，生活用水及消防用水每天約360立方米。2）照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無(wú)功損失，節(jié)約電能。2005年12月竣工交付。二層銷售均價(jià)為2378元/平方米，降價(jià)24%，銷售均價(jià)為1807元/平方米。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析2003年，常德市房地產(chǎn)仍呈繁榮發(fā)展的良好格局，上年新開工商品房126萬(wàn)平方米，竣工99萬(wàn)平方米。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民購(gòu)房有了保障，百姓買房信心不斷增強(qiáng)。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但從自有資金使用成本和開發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。%。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來(lái)，%。由于本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商采取了一次性返租24%的銷售策略，購(gòu)買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。本項(xiàng)目的收益來(lái)源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。三、建設(shè)進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。（2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。供電（1）供配電系統(tǒng)。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。交通組織家具市場(chǎng)四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場(chǎng)用，滿足消防補(bǔ)救寬度，對(duì)外直接與皂果路、南坪路相連。第六章