【正文】 場需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目建設(shè)資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。（與常德火車站，汽車總站毗鄰）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪29355㎡，住宅16510㎡，該項(xiàng)目總投資為6105萬元。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì)2005年12月底可試營業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場，既能滿足常德市民21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營面積，提升常德市城市品味。項(xiàng)目提出的理由2001年以來，常德市改革開放不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，社會事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。匯美家居廣場是常德市人民政府的重點(diǎn)工程，該項(xiàng)目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項(xiàng)目。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計(jì)完成投資20000多萬元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬平方米。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級技術(shù)職稱的管理人員15人。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎和三等獎，在2002年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)協(xié)會評為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。同時(shí)該項(xiàng)目又位于常德市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨207國道、東臨皂果路、西臨市場路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場之一。根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃19992020》，；；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。此研究報(bào)告旨在通過對有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項(xiàng)目投資開發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。（1）建設(shè)期限：2003年12月—2005年12月。（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)收入10409萬元，實(shí)際收入為9977萬元，凈利潤1506萬元，%，%，%。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題：重視建筑細(xì)節(jié)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策近期我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。而常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個(gè)常德市最完美的家居廣場，常德市目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發(fā)商為了搞活廣場，采取一個(gè)臨時(shí)措施，將部分商鋪開發(fā)為經(jīng)營家具。從1998年底到2002年末，（含自然增長和機(jī)械增長）。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。根據(jù)這一需要，同樣也會帶動常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢。 2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為23．97億元，增速高達(dá)63．3％。年末總?cè)丝?01．05萬人，全年出生人口10779人，全年凈增人口5908人，人口自然增長率1%。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入8871．67元，比上年增長12．3％，居民人均消費(fèi)性支出6958．86元，比上年增長7．7％，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36．1％。根據(jù)常德市家具工業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2004年常德市最大家具的兩個(gè)流通市場銷售額為2億元，其中外地家具產(chǎn)品銷售額達(dá)1．4億元，本地產(chǎn)品銷售額達(dá)0．6億元。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。2004年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值2650億元。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。同時(shí)一批經(jīng)銷商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。美國商務(wù)部終裁后，11月份超高速增長，月增10．57億美元；12月份出口12．49億美元，創(chuàng)出新高。2．常德市家居產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是家居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。2000年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實(shí)木家具。(1)家居產(chǎn)品種類逐漸豐富。質(zhì)量由原來的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì)化。(2)產(chǎn)品開發(fā)滯后?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約6萬平方米，經(jīng)營客戶約300戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。雖然火車站家具城按照政府要求2年一批繼續(xù)經(jīng)營，但是火車站家具城因政府計(jì)劃用地內(nèi)容不變和消防因素會適時(shí)取消，遷址經(jīng)營。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個(gè)高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國際市場出口的需要。 (1)家具企業(yè)向規(guī)?；I(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。世界家具商把目光集聚中國，今年家具零關(guān)稅，進(jìn)口家具將進(jìn)一步擴(kuò)大。 (7)出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國外采購商持續(xù)增長。為進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。(3)根據(jù)常德市竹木資源豐富的特點(diǎn)，引進(jìn)品牌家具企業(yè)，帶動整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2020年可達(dá)15億元，家具市場前景十分可觀。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向居中，恩格爾系數(shù)在35％左右，其消費(fèi)正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 2000年至2005年，我國GDP每年平均按8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價(jià)增長因素，收入增長率仍然接近10％。這個(gè)群體約為4．5億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費(fèi)群體，數(shù)量可觀。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析：①1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長速度為35．9％。 (3)從常德市的地理位置和交通狀況分析常德市位于焦柳鐵路、石長鐵路、20319國道、湘北干線以及常長高速公路交匯處。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。從1998年末至2002年末，常德市凈增城市人口8．75萬人(含自然增長和機(jī)械增長)，每年平均增長1．75萬人，而2002年常德市凈增城市人口1．94萬人，超過平均增長數(shù)，從一個(gè)側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，帶動常德市房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。以常德市家具流通市場2004年銷售額2億元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會的預(yù)測家具產(chǎn)業(yè)增長率保守?cái)?shù)字15％，產(chǎn)銷率98％計(jì)算，2010年，通過家具流通市場的流通量達(dá)到4．6億元。 消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)品味變化，縮短了消費(fèi)周期，增加消費(fèi)頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，也會加大家具流通市場的流通量。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價(jià)格因素，則至少需要2個(gè)“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。其中一、二層為市場部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場所。 ㈡、位置及交通 “匯美家居廣場”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個(gè)方向。項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá)70％以上，為業(yè)主提供實(shí)惠。㈣、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。四、項(xiàng)目營銷方案和銷售計(jì)劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價(jià)格設(shè)計(jì)“匯美家居廣場”項(xiàng)目分住宅部分和市場部分兩個(gè)部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷售均價(jià)889元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面1 760個(gè)， 一層鋪面806個(gè)，二層鋪面954個(gè)。80％—17．22平方米，對應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場“的強(qiáng)化拓展的客戶群體。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識的女性投資者。第10年投資者還可以選擇由開發(fā)商原價(jià)回購。隨機(jī)抽取兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析(具體見第2點(diǎn)投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購買17．22平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價(jià)值。一開發(fā)商對投資者按8％I~I報(bào)率返還租金。對一個(gè)新興的市場而言，一般會經(jīng)歷一個(gè)市場培育期。根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬元)2008年1月至2008年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬元)2009年1月至2009年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬元)2010年1月至2010年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬元從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。（五）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃共分五個(gè)階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預(yù)售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預(yù)售率100％ 鋪面預(yù)售率20％．鋪面預(yù)租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷售率40％鋪面預(yù)租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷售率100％（六）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃的調(diào)查結(jié)論截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售率為1 00％，鋪面認(rèn)購率1 4％，預(yù)租率49．79％。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學(xué)、儲蓄投資都非常方便。交通方便本項(xiàng)目地段交通優(yōu)勢明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過此地，并通往市區(qū)各個(gè)方向。供電：項(xiàng)目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。第五章 建設(shè)規(guī)模、功能標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度一、建筑面積和內(nèi)容，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營商鋪29355㎡，住宅16510㎡。家具經(jīng)營商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)臨皂果路，為市場主出入口和水、電、消防配套設(shè)施及商品集中展示區(qū)。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時(shí)也必須達(dá)到國家規(guī)定的目標(biāo)。①外墻：高級外墻漆和瓷磚；②內(nèi)墻：仿瓷“888”涂料；③頂棚：“888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤門窗：高級鋁合金窗；防盜門；（2）園區(qū)配套設(shè)施：園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。②氣象資料： （1）歷年平均氣溫 ℃（2）歷年最高氣溫 ℃（3）歷年最低氣溫 ℃（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量 2020mm（6）歷年最小降雨量 927mm（7）歷年平均氣壓 （8）歷年最高氣壓 （9）歷年最低氣壓 （10）歷年平均相對濕度 81%（11）歷年最大絕對濕度 %（12）歷年最小絕對濕度 %（13）歷年平均蒸發(fā)量 （14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 （15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 （16）歷年平均風(fēng)速 （17）歷年最大風(fēng)速 22m/s