【正文】 、資料移交等工作做準備。 物業(yè)驗收、接管中的工作 1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：管理處驗收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。 2) 印制驗收、接管工作表格：物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設備驗收單，公用建筑、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內電氣設施接管驗收記錄，單元室內給排水接管驗收記錄表等。 3) 全面驗收、交接：驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產(chǎn)權資料，技術資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗收、接管后的工作：1) 已接收項目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。認真清點、檢查、復核室內和小區(qū)的各種設施設備及有關物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。2） 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負責與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。3） 歸檔小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件等。4） 擬定小區(qū)設施中不完善方面的改進計劃，并與有關方面聯(lián)系實施。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質量方針和目標，以及ISO9000質量管理體系標準，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。第四節(jié)前期介入階段服務工作計劃物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎。因此一旦我司與貴司達成合作協(xié)議，我司將立即組織資深專家組為幸福海岸二期提供全面的前期服務，結合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：216。 規(guī)劃設計期間的介入服務216。 施工期間的介入服務216。 設施設備調試期間的配合工作216。 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間的服務內容216。 其它前期服務工作216。 成立本項目管理處的工作216。 銷售期間的配合服務工作 規(guī)劃設計期間的介入服務中海物業(yè)將選派各專業(yè)人員對項目及所在區(qū)域進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商提供的項目可行性研究報告、初步規(guī)劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料，了解項目的規(guī)劃意圖和設計內容，確定項目檔次，以便協(xié)助對物管服務進行準確定位。216。 考查整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案；216。 建筑設計（地下、地面、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；216。 設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求；216。 對室外空調機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；216。 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議；216。 管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；216。 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當設置一些環(huán) 保設施，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；216。 在空調工程施工前，根據(jù)設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議；216。 在空調設施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建 議；216。 對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解，結合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。216。 從消防設施設計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；216。 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改建議；216。 審查園林綠化設計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議；216。 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動的開展需要等方面提出修改建議；216。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序；216。 對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；216。 根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對進入正常管理期的管理模式、崗位設置、人員配備等提出方案；216。 對配套設施的規(guī)模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低成本提高效益：216。 物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等；216。 公共部分裝修材料的選用；216。 在空調設備安裝前，對設備的適用情況和選型提供建議；在空調設備安裝時，對空調設施的安裝提供建議；216。 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；216。 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設備技術或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產(chǎn)品和分包商；216。 從商戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等；216。 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：216。 根據(jù)中海物業(yè)在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議；216。 根據(jù)項目增設的配套設施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。216。 解答發(fā)展商關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本；施工期間的介入服務216。 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄；216。 了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等。216。 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度； 設施設備調試期間的配合工作 在設施設備調試期，發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作，確保工程質量。我司將組織本項目管理處的工程技術人員開展以下工作：216。 對設備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控，各種管線的預埋等；216。 參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；216。 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見，及時通報發(fā)展商；216。 參與設備的調試。 物業(yè)竣工驗收及接管驗收期間的服務內容工程竣工驗收 參與建筑質量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助開發(fā)商了解、發(fā)現(xiàn)施工質量問題，并做好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報發(fā)展商。協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。在發(fā)展商需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。物業(yè)接管驗收按業(yè)主進駐的使用要求進行驗收檢查，進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。 現(xiàn)場驗收主要項目土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、弱電系統(tǒng) 資料交接產(chǎn)權資料、技術資料 、驗收資料其他交接設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等；具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等；公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。設施設備試運行為保證物業(yè)啟用后設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個時期，我司工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。 其他前期準備工作 室外綠化、停車場、道路及園林小區(qū)的前期介入根據(jù)室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小區(qū)的配套計劃，結合日后物業(yè)管理運行的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處將予以全面配合。在此項工作中，我司將注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。我司將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。外部公共關系建立為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開展，我司將在本物業(yè)全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準?？蛻羧孢M駐準備在業(yè)主入伙之前，我司將指確定搬遷路線、停車地點、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。同時在遷入過程中監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。第五節(jié)銷售推廣配合工作方案 中海物業(yè)在多年與開發(fā)商成功合作的過程中,在配合招商和銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗,并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。同時中海地產(chǎn)的怡翠山莊、陽光棕櫚園、深圳灣畔、怡美山莊等樓盤的成功開發(fā)也為我公司在如何配合地產(chǎn)的銷售方面創(chuàng)造了實戰(zhàn)的舞臺，使我們總結出了相當?shù)慕?jīng)驗與技巧。銷售期的物業(yè)管理展示本項目進入銷售階段時，我公司可有償提供現(xiàn)場主管、保安、保潔、綠化人員對銷售現(xiàn)場進行物業(yè)的維護及物業(yè)管理形象的展示。具體的進駐時間及人員的配備將根據(jù)現(xiàn)場實際情況及貴公司的需求確定。216。 保安人員售樓大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理；216。 保安人員樣板房的形象展示、禮儀引導、夜間巡邏；216。 清潔人員對售樓大廳、樣板房的滾動式保潔，保證環(huán)境的清潔、明亮；216。 綠化人員對售樓大廳、樣板房室內綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護；216。 現(xiàn)場管理人員對物業(yè)管理相關問題的現(xiàn)場咨詢、解答；216。 根據(jù)發(fā)展商對售樓處功能的特殊需求，還可配備門童或酒吧/咖啡吧服務人員。銷售推廣工作的配合一、通過銷售配合，促進樓宇的銷售，實現(xiàn)開發(fā)商、購房者、物業(yè)管理公司多贏的局面。根據(jù)樓盤的基本經(jīng)濟技術指標進行詳細測算，同時考慮物業(yè)檔次的定位、周邊管理費市場調查并與銷售代理溝通管理費高低對銷售有利和不利的影響等，確定最適合的管理費定位及相應的物業(yè)管理標準和服務范圍，包括常規(guī)性服務和針對性特約服務、有償服務和無償服務的內容和標準，以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。216。 根據(jù)項目實際情況和項目定位，編制相關宣傳資料；216。 對售樓人員進行物業(yè)管理基礎知識培訓，模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景；216。 銷售中心和樣板房保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排；216。 配合銷售代理通過對業(yè)主消費心理等因素的分析，設置銷售流程、優(yōu)化示范單位的布置；216。 參與現(xiàn)場銷售，對購房者有關物業(yè)管理的問題進行解答與咨詢；216。 在售樓中向購房者宣傳物業(yè)管理的有關法規(guī)，使購房者做到明明白白消費。216。 為配合發(fā)展商參加房展會，充分利用地產(chǎn)盛會做好項目宣傳，并為項目提供保安形象的展示。216。 我公司在深圳有將近50個在管全委項目，擁有高達10萬的業(yè)主群體，我司將充分利用中海家園服務網(wǎng)這一網(wǎng)絡平臺為本項目進行廣泛宣傳，深層次開發(fā)挖掘潛在的忠誠客戶資源，積極配合發(fā)展商擴大銷售渠道。以上服務內容根據(jù)具體情況雙方協(xié)調有關服務內容及費用。二、參與銷售代理同業(yè)主或使用人的簽約，就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進行嚴格把關：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，《前期物業(yè)服務合同》和《臨時業(yè)主公約》需作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。我公司將負責《前期物業(yè)服務合同》和《臨時業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。三、派駐管業(yè)助理——建立與業(yè)主或使用人的前期聯(lián)絡關系及售后投訴的處理服務系統(tǒng)物業(yè)管理的管理對象是物而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，我們既要與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，建立與準業(yè)主的暢通的溝通渠道，通過管業(yè)助理向其傳輸項目的定位