房地產(chǎn)評(píng)估——假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用-資料下載頁
2025-08-05 20:06本頁面
【正文】 的市場(chǎng)行情，同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)為 1300元 /㎡ ，開發(fā)資金的投人為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為 12％，開發(fā)商要求的利潤為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 18％，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 6％。 ? （ 3）測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。 ? 假設(shè)在建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制額為元。 ? A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) =1300 12022 l=15600000（元） ? B、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用 =3000000元 ? C、總利息 =3000000 [（ 1+12％） 2－ 1]+ [（ 1+12％） 1－ 1] =763200+（元） ? D、開發(fā)商利潤 =15600000 18％ =2808000（元） ? E、銷售稅費(fèi) =15600000 6％ =936000（元） ? F、將上述數(shù)據(jù)代入公式，則： ? 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制額 =A－ B－ C－ D－ E ? =15600000－ 3000000－（ 763200+）－ 2808000－ 936000 ? =8092800/ ? =7225714（元） ? 單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)為： 7225714/12022 1=（元 /㎡ ） 房地產(chǎn)估價(jià) ?【 例 66】 某舊廠房的建筑面積為 5000㎡ ，根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等 400元/㎡ （按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得 40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為 1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積 1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積 4000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的 4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。 167。 65 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例 四 、 地上建筑物拆遷價(jià)格的測(cè)算 房地產(chǎn)估價(jià) ? 【 解 】 設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為 V ? V=裝修改造后的價(jià)值－裝修改造費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)－改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 ? 裝修改造后的總價(jià)值 =4000 5000/（ 1+12%） =（萬元） ? 裝修改造總費(fèi)用 =1000 5000/（ 1+12%） =（萬元） ? 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額 = 8%=（萬元） ? 購買該舊廠房的稅費(fèi)總額 =V 4%=（萬元） ? 需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額 =400 5000=200（萬元） ? V=－ － － － 200=（萬元） ? 故：舊廠房總價(jià) =（萬元） ? 舊廠房單價(jià) =（元 /㎡ ） 房地產(chǎn)估價(jià) ? 【 例 67】 某在建工程于 2022年 3月 1日開工，總用地面積3000㎡ ，規(guī)劃總建筑面積 12400㎡ ，用途為寫字樓。土地使用年限為 50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià) 800元 /㎡ 。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為 ，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積 2300元。至 2022年 9月 1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需 ，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元 /㎡ ，可出租面積為建筑面積的 70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的 25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的 3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程 2022年 9月 1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為 9%，折現(xiàn)率為13%）。 167。 65 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例 五 、 在建工程價(jià)格的測(cè)算 房地產(chǎn)估價(jià) ? 【 例 67】 某在建工程于 2022年 3月 1日開工，總用地面積 3000㎡ ，規(guī)劃總建筑面積 12400㎡ ，用途為寫字樓。土地使用年限為 50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià) 800元 /㎡ 。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為 ，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積 2300元。至 2022年 9月 1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需 ，還需投入 60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元 /㎡ ，可出租面積為建筑面積的 70%，正常出租率為 85%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的 25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的 3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程 2022年 9月 1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為 9%，折現(xiàn)率為 13%）。 房地產(chǎn)估價(jià) ?【 本章小結(jié) 】 ?本章主要對(duì)假設(shè)開發(fā)的基本原理、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式與估價(jià)方法進(jìn)行了具體介紹。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，所以假設(shè)開發(fā)法是成本法的倒算法。對(duì)開發(fā)完成后發(fā)給年地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè)可以運(yùn)用前面學(xué)習(xí)的市場(chǎng)比較法、收益法等方法并要考慮資金的時(shí)間價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算。該方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性分析中也會(huì)運(yùn)用到。 房地產(chǎn)估價(jià) ?【 技能訓(xùn)練 】 ?一、實(shí)地進(jìn)行假設(shè)開發(fā)法各費(fèi)用數(shù)據(jù)的搜集，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用表。 ?二、針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行投資可行性分析。
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