收益法的基本原理-資料下載頁
2025-08-05 07:29本頁面
【正文】 BLBBLL rLLrBrLrVVVrVrr ???????? 10r0 —— 綜合資本化率； rL —— 土地資本化率 rB —— 建筑物資本化率； VL —— 土地價(jià)值； VB —— 建筑物價(jià)值 。 例 9：有一不動(dòng)產(chǎn)，其土地價(jià)值占總價(jià)值的 40%，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%，綜合資本化率為： ? ?%%8%401%6%4010?????????）（BL rLLrr一、土地殘余法 適用條件： (1)收益性房地產(chǎn) (2)土地與建筑物合并產(chǎn)生收益 (3)單獨(dú)求取土地價(jià)格 公式 公式應(yīng)用前提： 土地未來收益無限年 。 操作流程 rrVaVLBBoL???第五節(jié) 收益法的特例 ? 土地殘余法流程圖 建筑物及其土地總收益 建筑物及其土地總費(fèi)用 建筑物及其土地純收益 建筑物純收益 建筑物價(jià)格 建筑物資本化率 土地純收益 土地價(jià)格 土地資本化率 二、建筑物殘余法 適用條件： (1)收益性房地產(chǎn) (2)土地與建筑物合并產(chǎn)生收益 (3)單獨(dú)求取建筑物價(jià)格 公式 公式應(yīng)用前提：建筑物收益無限年 操作流程 rrVaVBLLoB???? 建筑物殘余法流程圖 建筑物及其土地總收益 建筑物及其土地總費(fèi)用 建筑物及其土地純收益 土地純收益 土地價(jià)格 土地資本化率 建筑物純收益 建筑物價(jià)格 建筑物資本化率 第六節(jié) 應(yīng)用舉例 例 10：某不動(dòng)產(chǎn)建成于 1997年底，此后收益年限為 48年， 1998年底至 2022年底獲得的年凈收益分別為 83萬元、 85萬元、 90萬元、 94萬元，預(yù)計(jì) 2022年底至 2022年底可分別獲得年凈收益 94萬元、 93萬元、 96萬元，從 2022年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在 95萬元；購買該類不動(dòng)產(chǎn)通?？傻玫姐y行 80%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為 8%，自有資金要求的收益率為 13%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該不動(dòng)產(chǎn) 2022年底的收益價(jià)格。 解：（ 1）計(jì)算公式為： （ 2） 根據(jù)題意 ， 知 a1=94（ 萬元 ） ； a2=93（ 萬元 ） ； a3=96（ 萬元 ） ； t=3 r=80% 8%+20% 13%=9%； n=484=44 ??? ????????????titntiirrraraV1 )1(11)1()1(（ 3）將上述數(shù)字代入公式中，計(jì)算如下： （萬元））（）（）（%)91(11%)91%(995%9196%9193%9194344332????????????????? ?
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