【導(dǎo)讀】政策面支持房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展........錯(cuò)誤!上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)分析..............錯(cuò)誤!道路系統(tǒng)規(guī)劃與航道系統(tǒng)規(guī)劃..........錯(cuò)誤!第九章投資單位概況與項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)......錯(cuò)誤!資金籌措及使用計(jì)劃................錯(cuò)誤!第十二章財(cái)務(wù)效益分析.................錯(cuò)誤!豐富，臨近莫干路汽車東段、快速公交站點(diǎn)等交通配套設(shè)施完善。

　　

【正文】 系統(tǒng)以滿足今后技術(shù)發(fā)展的需求。 （ 2）安全系統(tǒng)：住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置保安安全管理中心（以下簡(jiǎn)稱保安中心），各安全子系統(tǒng)主機(jī)及控制設(shè)備均布置在保安中心，安全系統(tǒng)由周邊及環(huán)境報(bào)警系統(tǒng)（周邊防盜報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)）、樓宇對(duì)講系統(tǒng)和家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)構(gòu)成，層層設(shè)防、嚴(yán)密監(jiān)控、綜合管理，讓業(yè)主生活在無形防盜網(wǎng)之中，反而比有形防盜網(wǎng)更安全、更舒適。 （ 3）管理系統(tǒng)：住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理中心（可與保安中心合建），物業(yè)管理包括水、電、氣 自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、停車場(chǎng)管系統(tǒng)、背景廣播系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)（對(duì)小區(qū)公建的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行控制）。 （ 4）服務(wù)系統(tǒng) (IC 卡系統(tǒng) )：為住戶辦事方便、迅捷 ,生活安全、舒適 ,是高水平物業(yè)管理致力的方向。服務(wù)系統(tǒng)就是讓住戶通過一張IC 卡可以在住宅區(qū)內(nèi)自由、方便進(jìn)出、泊車、消費(fèi)、交納各種費(fèi)用等 ,實(shí)現(xiàn)“一卡通 。 公建配套 （ 1）在萬景花城延申花路段，精心打造商業(yè)一條街，滿足社區(qū)的需求。 （ 2）為方便小區(qū)內(nèi)住戶的休閑度假，配備 超市、干洗店、美容 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十八 頁 共 四十九 頁 美發(fā)室 等。 （ 3）配備室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 （ 4） 配置合理的物業(yè)管 理用房。 第七章 項(xiàng)目配套條件 交通 項(xiàng)目位于申花板塊。 申花具有交通便捷的優(yōu)勢(shì)。申花板塊南北向道路包括莫干山路，豐潭路，古墩路等城市主干道，東西向道路包括申花路，余杭塘路，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。而且從規(guī)劃上來看，板塊今后還將擁有地鐵，地鐵 2 號(hào)線和 5 號(hào)線，這兩條線已經(jīng)都已經(jīng)列入到近期建設(shè)規(guī)劃的范疇，還有快速公交線在我們這個(gè)區(qū)域都將進(jìn)行建設(shè)，所以為我們這個(gè)板塊的業(yè)主出行帶來非常便利的交通條件。 燃?xì)? 目前整個(gè)拱墅區(qū)的管道系統(tǒng)良好，有管道煤氣和管道天然氣。 自來水 杭州市拱墅區(qū)目前自來水供 應(yīng)情況良好，一小部分落后地區(qū)也已經(jīng)與自來水公司協(xié)商實(shí)現(xiàn)了一戶一表。 供電 20xx 年 11 月，杭州市電力局拱墅供電局掛牌成立。即日起，新揭牌的拱墅供電局的供電范圍與拱墅局行政區(qū)劃基本一致。至此，杭州的各個(gè)城區(qū)都有了相對(duì)應(yīng)的供電局，電力客戶也將享受到更近距離的服務(wù)。目前，拱墅區(qū)供電情況較為理想。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十九 頁 共 四十九 頁 排污 小區(qū)內(nèi)污水分為多個(gè)排水系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)生活糞便污水經(jīng)化糞池處理后分別排入污水提升站，污水經(jīng)提升后再排入城區(qū)中水處理站進(jìn)行處理回用。多余生活污水及中水處理站停修時(shí)，可排入市政管網(wǎng)。 通訊 保證每戶配 置兩門電話線路；配備有線電視網(wǎng)絡(luò)。本小區(qū)寬帶可接駁到戶。 第八章 環(huán)境保護(hù)、安全防火與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 污染物及污染源 （ 1）廢水 本項(xiàng)目無生產(chǎn)用水，廢水來源為生活污水，總計(jì) 1388M3/日。以下數(shù)值均為估算。 用水項(xiàng)目 每戶每日用水量 （ M3/日） 總生活用水量 （ M3/日 ） 綠地及路面灑水量 （ M3/日 ） 未預(yù)見用水量 （ M3/日 ） 消防用水量 （ M3/日 ） 汽車沖洗用水量 （ M3/日 ） 總計(jì) （ M3/日 ） 600 405 215 72 96 1388 （ 2）廢氣 本項(xiàng)目建成后，廢氣來源主要包括車輛行駛過程中的汽車尾氣、廚房油煙氣等。 （ 3）廢渣 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十 頁 共 四十九 頁 生活垃圾是本項(xiàng)目的主要固體廢棄物，分別來自于住戶產(chǎn)生的生活垃圾，以及商場(chǎng)、娛樂等公建垃圾。項(xiàng)目建成后，人均生活垃圾日產(chǎn)量約為 公斤，公建部分按每 100 平方米建筑面積產(chǎn)生 2 公斤／日估算，本項(xiàng)目生活垃圾日產(chǎn)量約為 噸。 （ 4）噪聲 本項(xiàng)目的噪聲源主要為特定的機(jī)械設(shè)備 (如泵房 )噪聲、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出車庫噪聲和社會(huì)活動(dòng)噪聲等。由于容積率低，人口少，不會(huì)造成大的影響。 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1）廢水：城市污水管道建 設(shè)與項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)同步實(shí)施，將污水集中收集處理排放。 （ 2）廢氣：對(duì)集中的廢氣通過高空排放。 （ 3）廢渣：設(shè)立垃圾集中分類收集點(diǎn)，定時(shí)分類收集，集中運(yùn)輸處理。 （ 4）噪聲：首先通過優(yōu)化規(guī)劃，細(xì)化地塊的功能分區(qū)，盡量減少汽車噪聲對(duì)住宅的影響。 （ 5）綠化：小區(qū)內(nèi)分點(diǎn)布置綠化帶，以美化環(huán)境和降噪吸塵，為居民提供優(yōu)美的居住環(huán)境。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十一 頁 共 四十九 頁 安全防火 本項(xiàng)目執(zhí)行《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和消防有關(guān)規(guī)定：①建筑物四周設(shè)消防通道；②小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓； ③ 小區(qū)考慮設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 節(jié)能與墻體 材料 在設(shè)計(jì)和建設(shè)中使用節(jié)能產(chǎn)品。項(xiàng)目的建設(shè)將充分利用國內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如①住宅節(jié)水節(jié)電綜合技術(shù)；②隔聲、節(jié)能門窗體系；③ 采用節(jié)能墻體材料。 根據(jù)規(guī)定，本項(xiàng)目將進(jìn)行專項(xiàng)環(huán)境評(píng)估。 第九章 項(xiàng)目施工進(jìn)度 前期工作 第 12 月進(jìn)行方案設(shè)計(jì)；第 3 個(gè)月進(jìn)行地質(zhì)勘探；第 4— 5 月進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)、三通一平工作；第 6 個(gè)月進(jìn)行辦理施工招標(biāo)手續(xù)及辦理建設(shè)工程與施工許可證。 施工階段 萬景花城擁有申花單元 R2117 地塊和申花單元 R2119 地塊，我們將萬景花城兩地塊進(jìn)行同時(shí)開發(fā)，施 工進(jìn)度如下表。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十二 頁 共 四十九 頁 表 52 進(jìn)度施工表 工作 內(nèi) 容 20xx 20xx 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 投資估算 詳細(xì)規(guī)則 詳細(xì)設(shè)計(jì) 選擇承包商 施工開始 地下結(jié)構(gòu) 上部結(jié)構(gòu) 裝飾工程 室外工程 竣工驗(yàn)收 準(zhǔn)備投入使用 第十章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù) （ 1）杭州市拱墅區(qū)房產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)表 （ 3）杭州市建筑工程造價(jià)信息 （ 4）項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十三 頁 共 四十九 頁 開發(fā)成本估算 萬景花城所在申花單元 R2117 和申花單元 R2119 兩個(gè)地塊，土地成本為 20xx00 萬元，樓面土地成本 元 /每平米，詳情見表 土地款投入 單位（萬元） 內(nèi) 容 數(shù) 量 價(jià) 格 總 額 地價(jià)款（價(jià)） 畝 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)按照建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 500 萬元、土地勘探費(fèi) 50 萬、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 6 元 /平米、工程監(jiān)理費(fèi)為 150 萬元（通過監(jiān)理招投標(biāo)市場(chǎng)決定）、三通一平費(fèi) 2 萬元 / 畝、規(guī)費(fèi) 萬（詳情見表 ）計(jì)算，總計(jì) 萬元。 表 前期費(fèi)用計(jì)算依據(jù)表 費(fèi)用種類 計(jì)價(jià)數(shù)量（ M2） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬元） 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 500 土地勘探費(fèi) 50 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 135001 6 81 工程施工監(jiān)理費(fèi) 150 三通一平 畝 2 萬元 /畝 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十四 頁 共 四十九 頁 規(guī)費(fèi) 合計(jì) 表 規(guī)費(fèi)表（根據(jù)杭州市房產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)表計(jì)算） 收費(fèi)單位 收費(fèi)項(xiàng)目 計(jì)價(jià)數(shù)量 （平方米） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米） 金額 (萬元 ) 建委 （房產(chǎn)科） 房產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi) 135001 2 27 建委（質(zhì)監(jiān)站） 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 工程造價(jià) %0 建委（質(zhì)監(jiān)站） 施工圖審圖費(fèi) 135001 建委（檔案館） 城建檔案寄存費(fèi) 工程造價(jià) 1%0 35,43 市府散裝辦 散裝水泥專項(xiàng)、資金預(yù)收款 135001 2 27 市府墻改辦 發(fā)展基金（代收） 135001 10 135 市府人防辦 防空地下室易地建設(shè)費(fèi) 135001 24 324 白蟻防治辦 白蟻防治費(fèi) 135001 市委（解決社會(huì)集資） 房產(chǎn)開發(fā)收益金 135001 100 鎮(zhèn)建管所 配套設(shè)施費(fèi) 135001 50 675 鎮(zhèn)建管所 教育附加費(fèi) 135001 15 經(jīng)委 墻改費(fèi) 135001 10 135 市消防大隊(duì) 消防設(shè)施費(fèi) 135001 2 27 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十五 頁 共 四十九 頁 建筑安裝工程費(fèi) 本項(xiàng)目定位建造高品質(zhì)樓盤，在參考杭州市目前建安成本基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高建安成本，保證建筑品質(zhì)和功能完善，建安成本計(jì)算見下表 ： 建安費(fèi)用計(jì)算依據(jù)表 建筑類型 面積（ M2） 造價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬元） 住宅 130001 20xx 合計(jì) 總計(jì)建筑安裝工程費(fèi)： 萬元； 區(qū)內(nèi)配套費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見下表 ，區(qū)內(nèi)配套費(fèi)總額為 萬元，按總建筑面積折合樓面價(jià) 元 /㎡。 表 區(qū)內(nèi)配套計(jì)算依據(jù)表 類型 面積（ M2） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià) （萬元） 供水、供電、煤氣、道路 130001 120 有線電視、衛(wèi)星電視、智能化、通訊 130001 50 650 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十六 頁 共 四十九 頁 園藝 130001 250 3250 景觀橋 1 座 50 萬 /座 50 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 按前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用以及區(qū)內(nèi)配套費(fèi)之和的 5%計(jì)： 不可預(yù)見費(fèi) = 5 % = 萬元； 按總建筑面積折合樓面單價(jià)： 萬元 247。 130001M2= 元 /M2。 期間費(fèi)用 合計(jì)期間費(fèi)用 萬元，樓面價(jià)為 元 /M2。 表 期間費(fèi)用計(jì)算 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 金額 （萬元） 樓面價(jià) （元 /㎡） 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 年息 % （見 附 表 三 ） 2 管理費(fèi)用 (二 +三 +四 )3% （見附表三） 3 銷售費(fèi)用 （包括廣告費(fèi)） 銷售收入的 % 4 合計(jì) 建設(shè)總投資估算 此項(xiàng)目建設(shè)總投資： 72834 萬元 。 樓面單價(jià)為 元 /㎡ （按建筑面積計(jì)） 。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十七 頁 共 四十九 頁 表 投資成本費(fèi)用估算匯總表 項(xiàng) 目 總額（萬元） 單價(jià)（元 /㎡） （一）土地成本 20xx00 （二）前期工程費(fèi) （三）建安工程費(fèi) 26001 20xx （四）區(qū)內(nèi)配套費(fèi) （五）不可預(yù)見費(fèi) （六）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （七）管理費(fèi)用 527. （八）投資總額合計(jì) 資金籌措及使用計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬元 , 按照滾動(dòng)開發(fā)的計(jì)劃，實(shí)際投資額為 萬元，其中公司自籌 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 萬元。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十八 頁 共 四十九 頁