【正文】 式住宅劣勢(shì)： 躍層戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。 萬(wàn)景花園位于申花板塊，由于位于杭州市中心，擁有交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)等特點(diǎn)，其所在地東面是大關(guān)小學(xué)申花分校，地價(jià)較其他地方略高。 根據(jù)《杭州市慶隆地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》和《杭州市申花路兩側(cè)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，這一區(qū)域?qū)⒁跃幼橹鳎?guī)劃的住宅用地一部分是城市住宅用地，以后將會(huì)出讓用來(lái)建商品房，另一部分將是村鎮(zhèn)新型住宅用地。 （ 2）項(xiàng)目的地理位置： 處于長(zhǎng)三角地帶，正在騰飛的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)為該地區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了勃勃生機(jī)。在房?jī)r(jià)方面，例如萬(wàn)景花園周邊樓盤(pán)保利香檳國(guó)際、方家花苑等小區(qū)，其樓盤(pán)每平米都在 18000 以上，周邊樓盤(pán)選擇平面房 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 三十四 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 型，面積多在 80 平米到 130 平米，且周邊新興房地產(chǎn)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，目標(biāo)客戶重復(fù)。 目標(biāo)客戶定位 萬(wàn)景花城目標(biāo)是做杭城最好的房子，為每個(gè)杭城人打造溫馨舒適的住宅。所以萬(wàn)景花城的目標(biāo)客戶定位是年輕人和社會(huì)成功人士。 每個(gè)社區(qū)都要有自己的靈魂，這樣才能吸引更多的客戶。 萬(wàn)景花城以復(fù)式結(jié)構(gòu)和躍層式結(jié)構(gòu)為主，在房型設(shè)計(jì)中既要考慮到空間的利用，又要考慮房子的舒適程度。 在別墅區(qū)主入口附近布置一般性配套設(shè)施，如餐廳、超市、酒吧等，為住戶提供基本的生活服務(wù)。綠色將由點(diǎn)到線，再到面的設(shè)計(jì)理念，讓綠色充滿整個(gè)社區(qū)。 （ 2）安全系統(tǒng)：住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置保安安全管理中心（以下簡(jiǎn)稱保安中心），各安全子系統(tǒng)主機(jī)及控制設(shè)備均布置在保安中心，安全系統(tǒng)由周邊及環(huán)境報(bào)警系統(tǒng)（周邊防盜報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)）、樓宇對(duì)講系統(tǒng)和家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)構(gòu)成，層層設(shè)防、嚴(yán)密監(jiān)控、綜合管理，讓業(yè)主生活在無(wú)形防盜網(wǎng)之中，反而比有形防盜網(wǎng)更安全、更舒適。 公建配套 （ 1）在萬(wàn)景花城延申花路段，精心打造商業(yè)一條街，滿足社區(qū)的需求。 第七章 項(xiàng)目配套條件 交通 項(xiàng)目位于申花板塊。 燃?xì)? 目前整個(gè)拱墅區(qū)的管道系統(tǒng)良好，有管道煤氣和管道天然氣。至此，杭州的各個(gè)城區(qū)都有了相對(duì)應(yīng)的供電局，電力客戶也將享受到更近距離的服務(wù)。 通訊 保證每戶配 置兩門電話線路；配備有線電視網(wǎng)絡(luò)。 用水項(xiàng)目 每戶每日用水量 （ M3/日） 總生活用水量 （ M3/日 ） 綠地及路面灑水量 （ M3/日 ） 未預(yù)見(jiàn)用水量 （ M3/日 ） 消防用水量 （ M3/日 ） 汽車沖洗用水量 （ M3/日 ） 總計(jì) （ M3/日 ） 600 405 215 72 96 1388 （ 2）廢氣 本項(xiàng)目建成后，廢氣來(lái)源主要包括車輛行駛過(guò)程中的汽車尾氣、廚房油煙氣等。由于容積率低，人口少，不會(huì)造成大的影響。 （ 4）噪聲：首先通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃，細(xì)化地塊的功能分區(qū)，盡量減少汽車噪聲對(duì)住宅的影響。項(xiàng)目的建設(shè)將充分利用國(guó)內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如①住宅節(jié)水節(jié)電綜合技術(shù)；②隔聲、節(jié)能門窗體系；③ 采用節(jié)能墻體材料。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十二 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 表 52 進(jìn)度施工表 工作 內(nèi) 容 20xx 20xx 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 投資估算 詳細(xì)規(guī)則 詳細(xì)設(shè)計(jì) 選擇承包商 施工開(kāi)始 地下結(jié)構(gòu) 上部結(jié)構(gòu) 裝飾工程 室外工程 竣工驗(yàn)收 準(zhǔn)備投入使用 第十章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù) （ 1）杭州市拱墅區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收費(fèi)表 （ 3）杭州市建筑工程造價(jià)信息 （ 4）項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十三 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 開(kāi)發(fā)成本估算 萬(wàn)景花城所在申花單元 R2117 和申花單元 R2119 兩個(gè)地塊，土地成本為 20xx00 萬(wàn)元，樓面土地成本 元 /每平米，詳情見(jiàn)表 土地款投入 單位（萬(wàn)元） 內(nèi) 容 數(shù) 量 價(jià) 格 總 額 地價(jià)款（價(jià)） 畝 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)按照建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 500 萬(wàn)元、土地勘探費(fèi) 50 萬(wàn)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 6 元 /平米、工程監(jiān)理費(fèi)為 150 萬(wàn)元（通過(guò)監(jiān)理招投標(biāo)市場(chǎng)決定）、三通一平費(fèi) 2 萬(wàn)元 / 畝、規(guī)費(fèi) 萬(wàn)（詳情見(jiàn)表 ）計(jì)算，總計(jì) 萬(wàn)元。 期間費(fèi)用 合計(jì)期間費(fèi)用 萬(wàn)元，樓面價(jià)為 元 /M2。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十八 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 。 樓面單價(jià)為 元 /㎡ （按建筑面積計(jì)） 。 表 區(qū)內(nèi)配套計(jì)算依據(jù)表 類型 面積（ M2） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià) （萬(wàn)元） 供水、供電、煤氣、道路 130001 120 有線電視、衛(wèi)星電視、智能化、通訊 130001 50 650 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十六 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 園藝 130001 250 3250 景觀橋 1 座 50 萬(wàn) /座 50 合計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用以及區(qū)內(nèi)配套費(fèi)之和的 5%計(jì)： 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) = 5 % = 萬(wàn)元； 按總建筑面積折合樓面單價(jià)： 萬(wàn)元 247。 第九章 項(xiàng)目施工進(jìn)度 前期工作 第 12 月進(jìn)行方案設(shè)計(jì)；第 3 個(gè)月進(jìn)行地質(zhì)勘探；第 4— 5 月進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)、三通一平工作；第 6 個(gè)月進(jìn)行辦理施工招標(biāo)手續(xù)及辦理建設(shè)工程與施工許可證。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十一 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 安全防火 本項(xiàng)目執(zhí)行《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和消防有關(guān)規(guī)定：①建筑物四周設(shè)消防通道；②小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓； ③ 小區(qū)考慮設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 （ 2）廢氣：對(duì)集中的廢氣通過(guò)高空排放。項(xiàng)目建成后，人均生活垃圾日產(chǎn)量約為 公斤，公建部分按每 100 平方米建筑面積產(chǎn)生 2 公斤／日估算，本項(xiàng)目生活垃圾日產(chǎn)量約為 噸。 第八章 環(huán)境保護(hù)、安全防火與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 污染物及污染源 （ 1）廢水 本項(xiàng)目無(wú)生產(chǎn)用水，廢水來(lái)源為生活污水，總計(jì) 1388M3/日。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 三十九 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 排污 小區(qū)內(nèi)污水分為多個(gè)排水系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)生活糞便污水經(jīng)化糞池處理后分別排入污水提升站，污水經(jīng)提升后再排入城區(qū)中水處理站進(jìn)行處理回用。 供電 20xx 年 11 月，杭州市電力局拱墅供電局掛牌成立。申花板塊南北向道路包括莫干山路，豐潭路，古墩路等城市主干道，東西向道路包括申花路，余杭塘路，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。 （ 3）配備室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 （ 4）服務(wù)系統(tǒng) (IC 卡系統(tǒng) )：為住戶辦事方便、迅捷 ,生活安全、舒適 ,是高水平物業(yè)管理致力的方向。它以節(jié)約能源，降低運(yùn)行成本，提高住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)管理、安全防范管理以及信息服務(wù)等方面的自動(dòng)化程度和綜合服務(wù)水平為特征，為小區(qū)住戶提供安 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 三十七 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 全、舒適、方便、快捷和信息高度通暢的家居環(huán)境 。房型結(jié)構(gòu)為復(fù)式房型和躍層式房型，建筑面積在 90 到 140 平米，為滿足顧客的需求，我們將分為 A、 B、 C、 D 四種戶型，詳情見(jiàn)表 25 建筑分類比重情況表。 規(guī)劃布局 萬(wàn)景花城將南 北兩個(gè)區(qū)域，根據(jù)各個(gè)地塊的不同特性，分別布置不同檔次的房產(chǎn)品。這就要求規(guī)劃應(yīng)該圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行空間布局及景觀系統(tǒng)規(guī)劃等，合理安排公建配置，合理組織道路系統(tǒng)。 萬(wàn)景花城最大的優(yōu)勢(shì)在于能夠充分的利用土地和空間資源，但與此同時(shí)，讓顧客住的舒心與溫馨，更是我們關(guān)心的重點(diǎn)，所以我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上 ，以顧客的感受為一切工作的出發(fā)點(diǎn)，要不拘一格，構(gòu)筑溫馨家園。復(fù)式住宅最大的優(yōu)點(diǎn)是，能夠滿足一個(gè)大家庭的需要。 萬(wàn)景花城的項(xiàng)目定位是高端綠色城市生活園，打造杭城人最好住宅。 （ 4）杭州人口的大量涌入和土地資源緊張： 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，杭州可待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)逐漸減少，土地資源逐漸緊張，如何合理利用利用土地，如何讓百姓住宅更加舒心，成為房地產(chǎn)越來(lái)越關(guān)注的問(wèn)題，更是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。 申花板塊三大優(yōu)勢(shì)：第一，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相當(dāng)顯著，項(xiàng)目周邊擁有銀泰、新 武林 中心、 藍(lán)鉆天成等多重商業(yè)配套，生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)一應(yīng)俱全；第二，申花板塊是杭州次商業(yè)中心，一直受到人們的關(guān)注，隨著外來(lái)人口的涌入，必將申花板塊地產(chǎn)推向新的頂峰；第三，隨著杭州主城區(qū)土地價(jià)值日益稀缺，大規(guī)模、成效應(yīng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 三十三 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 土地出讓逐漸稀缺，申花板塊的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，將是杭州房地產(chǎn)發(fā)展新的高點(diǎn)。其周邊交通便利，擁有 9 9快速公交等便捷的交通，萬(wàn)景花園東南面是一處小花園和小廣場(chǎng)，是老年人和青少年的活動(dòng)場(chǎng)所。 第六章 項(xiàng)目定位與建設(shè)法案 定位依據(jù) 20xx 年，杭州的樓市特征明顯，主要表現(xiàn)為：高庫(kù)存、潛在供應(yīng)量大、土地市場(chǎng)瘋狂，價(jià)格平穩(wěn)，價(jià)格戰(zhàn)，大型房企不斷進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)尤為明顯。 （ 3）設(shè)計(jì)劣勢(shì) 復(fù)式住宅劣勢(shì)： 復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。復(fù)式住宅不具備完整的兩層空間，而是利用不同層高的兩部分結(jié)合成一套住宅，不僅通過(guò)地面的高差進(jìn)行了功能分區(qū)，還分別賦予不同空間不同的比例尺寸，它的高度的變化實(shí)際上是平面功能分區(qū)的延伸，比如加大起居室的層高形成 “廳”的效果。 （ 6）文化優(yōu)勢(shì)： 申花具有豐厚的文化價(jià)值。而且從規(guī)劃上來(lái)看，板塊今后還將擁有地鐵，地鐵 2 號(hào)線和 5 號(hào)線，這兩條線已經(jīng)都已經(jīng)列入到近期建設(shè)規(guī)劃的范疇，還有快速公交線在我們這個(gè)區(qū)域都將進(jìn)行建設(shè)，所以為我們這個(gè)板塊的業(yè)主出行帶來(lái)非常便利的交通條件。近年來(lái)，拱墅區(qū)政府提出 “ 拱墅大開(kāi)發(fā) ” 的戰(zhàn)略，前三年投入累計(jì)已超 300 億元，今后三年還將再投入 300 億元，把這塊區(qū)域建設(shè)成為 “ 一廳四區(qū) ” ，即杭州的 “ 北大廳 ” 、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、各類人才的創(chuàng)業(yè)區(qū)和宜居生態(tài)的新城區(qū)。最大的優(yōu)勢(shì)就是城西銀泰的入駐，城西銀泰就是申花業(yè)主家門口的大商場(chǎng)，同時(shí)還有其他的一些綜合體建設(shè)也提供了極為豐富的商業(yè)配套以及各種文化娛樂(lè)方面的設(shè)施；同時(shí)，在板塊西側(cè)還有浙大醫(yī)學(xué)中心，今后將要進(jìn)一步進(jìn)行建設(shè)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 二十八 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 位于潛力巨大，發(fā)展迅速的申花板塊，申花板塊有以下優(yōu)勢(shì)： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 申花與武林廣場(chǎng)之間的最近距離僅為 4 公里的距離，離西湖和西溪約 67 公里的距離，至紫金港約 3 公里的距離，板塊能夠方便地接受市中