【正文】 未預(yù)見用水量 （ M3/日 ） 消防用水量 （ M3/日 ） 汽車沖洗用水量 （ M3/日 ） 總計(jì) （ M3/日 ） 600 405 215 72 96 1388 （ 2）廢氣 本項(xiàng)目建成后，廢氣來源主要包括車輛行駛過程中的汽車尾氣、廚房油煙氣等。 第七章 項(xiàng)目配套條件 交通 項(xiàng)目位于申花板塊。 在別墅區(qū)主入口附近布置一般性配套設(shè)施，如餐廳、超市、酒吧等，為住戶提供基本的生活服務(wù)。 目標(biāo)客戶定位 萬景花城目標(biāo)是做杭城最好的房子，為每個(gè)杭城人打造溫馨舒適的住宅。 萬景花園位于申花板塊，由于位于杭州市中心，擁有交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)等特點(diǎn)，其所在地東面是大關(guān)小學(xué)申花分校，地價(jià)較其他地方略高。 （ 7）設(shè)計(jì)優(yōu)勢： 聘請頂尖的設(shè)計(jì)師，優(yōu) 秀的施工單位和物管公司為購房者打造完美的復(fù)式住宅和躍層式住宅，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造到裝飾，每個(gè)細(xì)節(jié)都是為業(yè)主量身定造。商業(yè)配套規(guī)模完全成型后，規(guī)模非常大。香檳國際臨近地鐵 5 號線站點(diǎn)，咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區(qū)僅 2 公里。不少地方政府對于中央的限購令都有所松動。 未來供應(yīng)增減的變化，可以看出某個(gè)城區(qū)在未來杭州樓市中扮演角色的變化，供應(yīng)量上升意味著在樓市地位的提升，供應(yīng)量的減弱則意味著樓市占據(jù)份量 的減弱。 20xx 年上半年拱墅區(qū)固定資產(chǎn)投資增幅居全市首位；服務(wù)業(yè)增加值、社會消 費(fèi)品零售總額、建筑業(yè)總產(chǎn)值增幅高于全市平均水平，并居五城區(qū)首位；十大產(chǎn)業(yè)增加值增幅居五城區(qū)第二位，地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入增幅居五城區(qū)第三位；只有工業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處五城區(qū)末位。 相比商品房和土地市場的火熱，杭州樓市的庫存量也快速度上行。此階段大致有以下特征： 供應(yīng)方面 供應(yīng)總量： 1998 年因蔣村劃入杭州后，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施有較大改善，開發(fā)量進(jìn)一步增加，加上次中心舊城改造的速度加快，以及城東成片開發(fā)等原因，總體供應(yīng)量有較大增長。而 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十三 頁 共 四十九 頁 在此以前，房地產(chǎn)開發(fā)一般是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府行為，土地由政府劃撥，建成后由政府和企業(yè)購買分配給職工，即所謂福利分房，市場上基本沒有可以用貨幣購買的房產(chǎn)品，居民獲得住房的唯一辦法就是由政府或單位分配。實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，同比增長 %，實(shí)現(xiàn)總稅收 億元，地方稅收 億元，分別同比增長 11%、 15%。 房地產(chǎn)市場因地制宜進(jìn)行調(diào)控是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。雅戈?duì)栔脴I(yè)以 的總價(jià)，包攬了 昔日 出讓的申花兩宅地 。 資金籌措及使用計(jì)劃 ................ 錯誤 !未定義書簽。 第七章 項(xiàng)目配套條件 ................... 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目市場分析 ................... 錯誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概況 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二 頁 共 四十九 頁 上海別墅市場發(fā)展趨勢分析 ............ 錯誤 !未定義書簽。 供電 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目銷售收入估算 ................... 錯誤 !未定義書簽。 景瑞地產(chǎn)成立于 1993 年，專注于房地產(chǎn)開發(fā)，并一直秉持 “ 永遠(yuǎn)誠信、恪守專業(yè)、銳意進(jìn)取、共贏未來 ” 的核心價(jià)值觀和 “ 舒適之道 ”的企業(yè)使命。 建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。全年出讓 11 個(gè)商業(yè)地塊 340 畝土地，開工樓宇 39 萬平方米，竣工 51萬平方米，投用 56 萬平方米 ，拱墅區(qū)建成樓宇總量達(dá)到 230 萬平方米。因此杭州市房地產(chǎn)發(fā)展史應(yīng)是商品房的開發(fā)歷史。綠城、南都、金都等在市場研究、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷包裝方面已具有較強(qiáng)實(shí)力的后起之秀躍居前列。 在這樣的市場下，只有創(chuàng)新的、超值的房源才能吸引到購房者的眼球。在房地產(chǎn)投資中，土地款 億元，剔除土地款后，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際投資同比增長 %。上半年，新建商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。 但就形勢而言， 20xx 年下半年杭州開放限購的可能性依舊不大。 作為濱江綠城首都問鼎杭州的曠世之作，武林壹號占地面積107945 平方，總建筑面積約 46 萬平方，最高建筑高度 110 米，項(xiàng)目由 9 幢豪華精裝修住宅、 3 幢高端公建樓宇組成，建成后將成為長三角乃至全國首屈一指的標(biāo)志性建筑，成為中國最為高端、矚目的城市精裝修復(fù)合體之一。像這些教育、醫(yī)療、文化設(shè)施都集中于申花板塊，使得人們不必再依賴于市中心。復(fù)式住宅 平面利用系數(shù)高，通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高 50%— 70%。申花板塊房價(jià)逐年升高已經(jīng)是不爭的事實(shí)，如何合理利用土地資源，房型設(shè)計(jì)是空間利用率最大化，是房地產(chǎn)商關(guān)注的問題。躍層式住宅采光面積好，能夠收到成功人士的青睞。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十六 頁 共 四十九 頁 表 25 建筑分類比重情況表 戶型 建筑面積(M2) 戶型結(jié)構(gòu) 用地面積(M2) 數(shù)量 (棟 ) 比重（ %） A 戶型 10001500 復(fù)式結(jié)構(gòu) 3000 6 B 戶型 550650 復(fù)式結(jié)構(gòu) 15001800 78 25 C 戶型 400450 躍層式 1200 96 D 戶型 300350 躍層式 800 132 合 計(jì) 312 100 園區(qū)景觀 在園區(qū)景觀設(shè)計(jì)方面，萬景花城秉承著綠色社區(qū)的理念，將社區(qū)打造成不單單是一 個(gè)居住區(qū)，更是一個(gè)花園。而且從規(guī)劃上來看，板塊今后還將擁有地鐵，地鐵 2 號線和 5 號線，這兩條線已經(jīng)都已經(jīng)列入到近期建設(shè)規(guī)劃的范疇，還有快速公交線在我們這個(gè)區(qū)域都將進(jìn)行建設(shè)，所以為我們這個(gè)板塊的業(yè)主出行帶來非常便利的交通條件。 （ 4）噪聲 本項(xiàng)目的噪聲源主要為特定的機(jī)械設(shè)備 (如泵房 )噪聲、機(jī)動車輛進(jìn)出車庫噪聲和社會活動噪聲等。 130001M2= 元 /M2。 施工階段 萬景花城擁有申花單元 R2117 地塊和申花單元 R2119 地塊，我們將萬景花城兩地塊進(jìn)行同時(shí)開發(fā)，施 工進(jìn)度如下表。以下數(shù)值均為估算。 （ 4） 配置合理的物業(yè)管 理用房。申花單元 R2117 地塊以復(fù)合式結(jié)構(gòu)房型為主，申花單元 R2119 地塊以躍層式房型為主。萬景花城為滿足現(xiàn)代人個(gè)性化要求以及面對土地緊張的局面，萬景花城的住宅以復(fù)式住宅和躍層式住宅為主，戶型以 90 到 140 平米為主。我們將杭州房地產(chǎn)大體分為三類：第一類以處于杭州市中心、商業(yè)高度發(fā)達(dá)為主，周邊地價(jià)高于30000 每平米，比如市中心、錢江新城、湘湖、復(fù)興、五常為代表；第二類是杭州次商業(yè)地帶，以發(fā)展?jié)摿薮?、大型商業(yè)不斷興起為特點(diǎn)，房價(jià)每平米超過 18000，申花、橋西、九堡、錢江世紀(jì)城為典型 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十二 頁 共 四十九 頁 區(qū)域；第三類是杭州市區(qū)邊緣地帶，其房價(jià)的帶動主要靠大量工薪階層的入駐， 房價(jià)在一萬到一萬八，以良渚、丁橋?yàn)榇?。花園港位于申花區(qū)域內(nèi)，花園港在歷史上屬于皇家園林的一部分，具有悠久的歷史積淀；申花 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十 頁 共 四十九 頁 還有工業(yè)文化，工業(yè)遺址文化，濱水休閑文化，大學(xué)文化等等，多種文化在此進(jìn)行交流，共同發(fā)展。 （ 2）配套優(yōu)勢： 地處西溪、三墩、城西的黃金中央地帶的申花板塊吸引了不少 商業(yè)投資者的興趣。區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)集聚，大型商業(yè)中心銀泰、印象城、美凱龍等相繼入駐，同時(shí)擁有優(yōu)越的教育資源，完善的生態(tài)、生活、娛樂、醫(yī)療等配套設(shè)施及交通體系。杭州市是地方財(cái)政對土地財(cái)政較為依賴的地方 之一。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十 頁 共 四十九 頁 從圖中可以發(fā)現(xiàn)，拱墅區(qū)的未來可預(yù)計(jì)住房供量從 20xx 年的 151萬平方米左右，持續(xù)增長到 20xx 年的 萬平方米。拱墅區(qū)轄區(qū)內(nèi)擁有和睦、祥符、拱宸橋、大關(guān)、湖墅、米市巷等多個(gè)街道，目前已經(jīng)成為杭州城北最重要的人口聚居地。追溯過去四年，價(jià)格基本平穩(wěn)。 三、 1998 年至 20xx 年的 持續(xù)繁榮期 98年初停止福利分房政策和銀行按揭貸款的全面推行是點(diǎn)燃杭州樓市的導(dǎo)火線，前者導(dǎo)致了團(tuán)購的集中消費(fèi)，后者大大降低了普通消費(fèi)者的入市門檻，從而開始了持續(xù)至 20xx 年的繁榮期。 所在房地產(chǎn)市場 杭州市真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)始于 93 年，真正意義上的房地 產(chǎn)開發(fā)是指由企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)和建設(shè)，通過市場銷售的行為。全年兌現(xiàn)產(chǎn)業(yè)扶持資金 億元?！敝链?， 20xx 年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控因地制宜的調(diào)控思路已經(jīng)敲定。 20xx 年 11 月 30 號， 雅戈?duì)栔脴I(yè)在以 億總價(jià)拿下 53 號申花地塊之后，又以 125600 萬元總價(jià)競得了其邊上的 56 號宅地，樓面價(jià) 18114 元 /平米，打破了自己剛剛創(chuàng)下的 17751元 /平米的申花板塊宅地樓面價(jià)記錄。 開發(fā)成本估算 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 公建配套 ...................................... 三十七 智能化配 套 ................................... 三十六 園區(qū)景觀 .......................... 錯誤 !未定義書簽。 政策面支持房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 ........ 錯誤 !未定義書簽。 區(qū) 域經(jīng)濟(jì)情況 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ................... 錯誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三 頁 共 四十九 頁 排污 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四 頁 共 四十九 頁 經(jīng)濟(jì)效益分析 ....................... 錯誤 !未定義書簽。景瑞地產(chǎn)，源自上海。國家大力推動保障房建設(shè)，實(shí)施住房制度商品房和保障房雙軌制；就房地產(chǎn)稅立法，改變土地財(cái)政，增加持有環(huán)節(jié)稅收；實(shí)施不動產(chǎn)信息登記，防止腐?。怀珜?dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)施土地供應(yīng)制度改革，發(fā)揮市場配制機(jī)制等長效措施有利于未來市場的健康發(fā)展。 20xx 年全年完成 26 宗 畝經(jīng)營性用地出讓。 93 年至今的杭州市房地產(chǎn)發(fā)展基本可分成四個(gè)歷史波段： 1993 年1995 年的初步繁榮期， 1995 年一 1997 年的平穩(wěn)調(diào)整期， 1998 年至20xx 年的增長繁榮期， 20xx 年至今的新一輪宏觀調(diào)控期。 三、 20xx 年至今的第一輪宏觀調(diào)控期 20xx 年上半年，從 3 月份到 5 月份，在短短 3 個(gè)月內(nèi)，央行發(fā)布房貸新政，國務(wù)院更是以前所未有的關(guān)注度，先后頒布了國八條、新八條和七部門聯(lián)合通知。例如當(dāng)前比較流行的躍層房源，就是投了購房者所好。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十九 頁 共 四十九 頁 除房地產(chǎn)以外的其他在地項(xiàng)目完成投資 億元，同比增長%，占全 區(qū)固定資產(chǎn)投資總量的 %。其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 5 和 個(gè)百分點(diǎn)。再加上盛傳的關(guān)于開征房地產(chǎn)稅的傳聞，估計(jì)大多數(shù)消費(fèi)者都會采取觀望態(tài)度。 占地面積 107945 平方米 建筑類型 精裝豪華高層住宅（還有部分商鋪 寫字樓） 主力戶型 235 平方米 640 平方米 停車位 1691 個(gè) 綠化率 % 價(jià)格 最低 1500 萬每套 開發(fā)商 杭州濱綠房地產(chǎn)有限公司 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十六 頁 共 四十九 頁 武