【正文】 全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)稅立法、住房保障和供應(yīng)體系、農(nóng)村宅基地、城鎮(zhèn)化、用地市場(chǎng)等房產(chǎn)長(zhǎng)效政策，年底杭城樓市平穩(wěn)收官。 開(kāi)發(fā)主體與開(kāi)發(fā)水平 99 年起，政府所屬?lài)?guó)營(yíng)企業(yè)與行業(yè)所屬?lài)?guó)營(yíng)企業(yè)中規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)開(kāi)始改革，以提升自身的開(kāi)發(fā)水平與品牌形象為目標(biāo)，耀江房產(chǎn)、廣宇房產(chǎn)、大家房產(chǎn)、廣通房產(chǎn)、安居房產(chǎn)、西湖房產(chǎn)、名城房產(chǎn)等一系列國(guó)有企業(yè)有一定程度的改善，一些小型國(guó)營(yíng)企業(yè)淡出市場(chǎng)，尤其是土地在 99 年下半年起實(shí)施招標(biāo)制，大量無(wú)后續(xù) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商名存實(shí)亡。 供應(yīng)量迅速增大，供應(yīng)品種多樣化。這種具有商品屬性的住宅，即稱(chēng)為“商品房”。 20xx 年區(qū)各級(jí)各單位累計(jì)走訪企業(yè) 10029 家次，送政策套餐 259個(gè)，解決問(wèn)題 4420 個(gè)。 20xx 年實(shí)現(xiàn)樓宇稅收 億元，同比增長(zhǎng) %，其中稅收超億元樓宇 4 幢，超千萬(wàn)元樓宇 33 幢，分別比去年增加 3 幢、 7 幢，易構(gòu)大廈等 5 幢樓宇成功入選 20xx 年度杭州市五十佳商務(wù)樓宇。 20xx 年杭州 GDP 達(dá)到 4781 億元，高于 青島市 (4409 億元 )，低于 重慶市 (5096 億元）位居全國(guó)第八位（省會(huì)城市第二位）， 20xx年杭州市轄區(qū) GDP 已經(jīng)達(dá)到 20xx 年全市水平，為 4740 億元，位居全國(guó)第七位。未來(lái)城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡依然存在，因地制宜進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控是很有必要。值得注意的是，申花單元 R2119 地塊 10 年首次出讓時(shí)起價(jià) 49204 萬(wàn)元，樓面起拍價(jià)為 7096 元 /平米； 20xx 年 1 月 7 日，這宗地塊掛牌起價(jià)為 100488 萬(wàn)元，樓面起價(jià)為 14492 元 /平米。其中申花單元的 R2119 地塊和 R2117 地塊，正是雅戈?duì)?0xx 年 11 月 30 日以 億元競(jìng)得又在 20xx 年 6 月以 億元損失為代價(jià)退回的兩宗姊妹地塊。 萬(wàn)景花城項(xiàng)目總用地面積 54467M2，該項(xiàng)目分兩期工程施 工；一期工程為申花單元 R2117 地塊，土地面積 24319M2，規(guī)劃總建筑面 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 六 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 積 65661 M2，容積率為 ，建筑密度 28%，綠地率 30%，建筑高度為 80 米，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)詳見(jiàn)表 ；萬(wàn)景花城二期工程為申花單元R2119 地塊，可出讓土地面積為 30148 平方米，規(guī)劃總建筑面積為69340M2，容積率為 ，建筑密度為 28%，綠地率為 30%，建筑高度為 80 米，規(guī)劃指標(biāo)詳見(jiàn)表 。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說(shuō)明 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 燃?xì)? .......................................... 三十八 自來(lái)水 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 規(guī)劃構(gòu)思 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)分析 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 規(guī)劃構(gòu)思 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 一 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 目錄 第一章 總論 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目標(biāo)客戶(hù)定位 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 上海別墅市場(chǎng)需求分析 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目標(biāo)客戶(hù)定位 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 交通 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十二章 財(cái)務(wù)效益分析 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 該項(xiàng)目位于申花板塊，地處益樂(lè)路以西、豐潭路以東，南臨萬(wàn)家花城、橡樹(shù)園等成熟樓盤(pán)，其東面是大關(guān)小學(xué)申花分校及一處花園，其北面是一處綠地，臨近拱墅區(qū)的銀泰都市綜合體，環(huán)境優(yōu)美，配套成熟。 20xx 年杭州第二場(chǎng)土地出讓掛出了 5個(gè)地塊。 20xx 年 01 月 07 日， 景瑞地產(chǎn)以 億拿下申花姊妹地塊。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅不均衡的 現(xiàn)象非常明顯，一、二線城市房?jī)r(jià)依舊穩(wěn)中有升，三、四線城市成交趨于冷淡。 第三章 項(xiàng)目外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)情況 杭州地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年鑒數(shù)據(jù)顯示，該市 20xx年經(jīng)濟(jì)總量達(dá) 4100 億元，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別占 4%、 %、%。成功出讓 4 個(gè)工業(yè)地塊 畝土地，啟動(dòng)康橋園區(qū)提升改造，加快石塘園區(qū)建設(shè)；完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，新增資質(zhì)建筑企業(yè) 21家。繼續(xù)開(kāi)展城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目 15 項(xiàng)， 投資額 億元。 到 9 94 年，杭州市出現(xiàn)了居民可以用貨幣通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的住宅。 總的說(shuō)來(lái)，這一階段的發(fā)展有如下特點(diǎn)： 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)模式仍占主導(dǎo)地位，但投資開(kāi)發(fā)主體多樣化。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 十五 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 需求方面 停止福利分房的政策和按揭貸款的普及大大激發(fā)了潛在的住宅需求，98 年初至 99 年底，團(tuán)購(gòu)掀起了幾次購(gòu)房高潮，幾次出現(xiàn)現(xiàn) 房告急的現(xiàn)象，由此引起的市場(chǎng)興旺又激發(fā)了個(gè)人買(mǎi)房的熱潮，允許外地人購(gòu)房的政策也吸引了大量浙江其他地區(qū)的人進(jìn)杭購(gòu)房，此外，此階段一些高質(zhì)量樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的消費(fèi)引導(dǎo)作用也是激發(fā)住宅消費(fèi)的一大因素。 1. 杭州商品房銷(xiāo)售概況 受政策和謠言影響， 20xx 年杭州樓市的走勢(shì)全年跌宕起伏。截至年底，杭州商品房庫(kù)存達(dá) 115161 套 ,創(chuàng)歷史新高。杭州時(shí)尚白領(lǐng)人士最喜歡聚集的銀泰百貨，也將在這里開(kāi)出第二家店，位置就在富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)的邊上，被列為了杭州市重點(diǎn)項(xiàng)目。 拱墅區(qū)正處于高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也是與日俱增。有鑒于此，拱墅區(qū)政府也正在大力發(fā)展區(qū)域內(nèi)的大型綜合體項(xiàng)目。由此可見(jiàn)拱墅區(qū)占據(jù)杭州樓市分量的比重正越來(lái)越大。上半年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中主城區(qū)完成投資 億元，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于消耗存量的時(shí)期。 根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 4 月以來(lái)杭州主城區(qū)拿出預(yù)售證的房源為 1506 套，其中 90 平方米以下小戶(hù)型為 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 二十三 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 990 套，占到 %，碧桂園、萬(wàn)科草莊、田園牧歌等基本都是小戶(hù)型。 占地面積 20454 M2 建筑類(lèi)型 板塔結(jié)合，高層 戶(hù)數(shù) 總戶(hù)數(shù) 400 當(dāng)期戶(hù)數(shù) 184 主力戶(hù)型 85139M2 裝修狀況 毛培 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 二十四 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 車(chē)位配比 近 1:1 綠化率 30% 價(jià)格（均價(jià)） 20xx0 元 / M2 開(kāi)發(fā)商 浙江保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 保利香檳國(guó)際自 20xx 年 6 月 19 號(hào)開(kāi)盤(pán)以來(lái)，五撞高層房源戶(hù)型在85139 平方米之間的全部售罄，目前大戶(hù)型 137 方和 159 方還有部分在售， 175 方在售。平日里可以在庭院嬉戲，亦可沿著水岸散步，也可以在親水平臺(tái)上賞景，水的元素與公園的休閑功能在此完美結(jié)合，北海公園特有的水岸公園住區(qū)意境也因此展現(xiàn)無(wú)遺。涵蓋了已經(jīng)開(kāi)業(yè)的世界 500 強(qiáng)之一的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、集購(gòu)物飲食為一體的印象城，已開(kāi)業(yè)的新武林商業(yè)中 心， 商業(yè)配套堪稱(chēng)豪華。申花板塊南北向道路包括莫干山路，豐潭路，古墩路等城市主干道，東西向道路包括申花路，余杭塘路，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。 復(fù)制住宅極具個(gè)性， 打破原有普通單元式住宅單調(diào)的平面形式，把室內(nèi)居住環(huán)境空間化、層次化，使功能分區(qū)更為合理，動(dòng)靜有別，公私分明，格調(diào)高雅，是介于普通單元式住宅與別墅之間的一種理想的高檔住宅形式。除了住房的剛 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 三十一 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 型需求，大 多數(shù)買(mǎi)房者會(huì)有觀望心理。萬(wàn)景花園周邊擁有銀泰和藍(lán)鉆天成等大規(guī)模商業(yè)體系，符合年輕人快節(jié)奏的生活方式。 （ 3）新穎舒適住宅運(yùn)動(dòng)的興 起： 城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高使得人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化，以養(yǎng)老置業(yè)為代表的舒適住宅運(yùn)動(dòng)正開(kāi)始主宰新一輪開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。我們的房型選擇復(fù)式住宅和躍層式住宅，更多的是為了滿足年青人的需要。萬(wàn)景花城的靈魂在于綠色和 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 三十五 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 人文。 本項(xiàng)目以公寓為主，并由高至低，細(xì)分了好幾個(gè)檔次。 （ 3）管理系統(tǒng)：住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理中心（可與保安中心合建），物業(yè)管理包括水、電、氣 自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管系統(tǒng)、背景廣播系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)（對(duì)小區(qū)公建的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行控制）。 申花具有交通便捷的優(yōu)勢(shì)。目前，拱墅區(qū)供電情況較為理想。 （ 3）廢渣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 生活垃圾是本項(xiàng)目的主要固體廢棄物，分別來(lái)自于住戶(hù)產(chǎn)生的生活垃圾，以及商場(chǎng)、娛樂(lè)等公建垃圾。 （ 5）綠化：小區(qū)內(nèi)分點(diǎn)布置綠化帶，以美化環(huán)境和降噪吸塵，為居民提供優(yōu)美的居住環(huán)境。 表 前期費(fèi)用計(jì)算依據(jù)表 費(fèi)用種類(lèi) 計(jì)價(jià)數(shù)量（ M2） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 500 土地勘探費(fèi) 50 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 135001 6 81 工程施工監(jiān)理費(fèi) 150 三通一平 畝 2 萬(wàn)元 /畝 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十四 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 規(guī)費(fèi) 合計(jì) 表 規(guī)費(fèi)表（根據(jù)杭州市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收費(fèi)表計(jì)算） 收費(fèi)單位 收費(fèi)項(xiàng)目 計(jì)價(jià)數(shù)量 （平方米） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米） 金額 (萬(wàn)元 ) 建委 （房產(chǎn)科） 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 135001 2 27 建委（質(zhì)監(jiān)站） 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 工程造價(jià) %0 建委（質(zhì)監(jiān)站） 施工圖審圖費(fèi) 135001 建委（檔案館） 城建檔案寄存費(fèi) 工程造價(jià) 1%0 35,43 市府散裝辦 散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)、資金預(yù)收款 135001 2 27 市府墻改辦 發(fā)展基金（代收） 135001 10 135 市府人防辦 防空地下室易地建設(shè)費(fèi) 135001 24 324 白蟻防治辦 白蟻防治費(fèi) 135001 市委（解決社會(huì)集資） 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益金 135001 100 鎮(zhèn)建管所 配套設(shè)施費(fèi) 135001 50 675 鎮(zhèn)建管所 教育附加費(fèi) 135001 15 經(jīng)委 墻改費(fèi) 135001 10 135 市消防大隊(duì) 消防設(shè)施費(fèi) 135001 2 27 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四十五 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 建筑安裝工程費(fèi) 本項(xiàng)目定位建造高品質(zhì)樓盤(pán)，在參考杭州市目前建安成本基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高建安成本，保證建筑品質(zhì)和功能完善，建安成本計(jì)算見(jiàn)下表 ： 建安費(fèi)用計(jì)算依據(jù)表 建筑類(lèi)型 面積（ M2） 造價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 住宅 130001 20xx 合計(jì) 總計(jì)建筑安裝工程費(fèi)： 萬(wàn)元； 區(qū)內(nèi)配套費(fèi) 區(qū)內(nèi)配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表 ，區(qū)內(nèi)配套費(fèi)總額為 萬(wàn)元，按總建筑面積折合樓面價(jià) 元 /