【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地市場(chǎng)的火熱，杭州樓市的庫(kù)存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房庫(kù)存達(dá) 115161 套 ,創(chuàng)歷史新高。杭州樓市 呈現(xiàn)出高成交、高庫(kù)存、價(jià)格平穩(wěn)、供應(yīng)量大、價(jià)格是直接競(jìng)爭(zhēng)手段等特點(diǎn)，大鱷紛紛進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 在這樣的市場(chǎng)下，只有創(chuàng)新的、超值的房源才能吸引到購(gòu)房者的眼球。例如當(dāng)前比較流行的躍層房源，就是投了購(gòu)房者所好。有的躍層是按一套的面積出售，享有兩套的空間，但是單價(jià)高于平層房源。有的躍層是購(gòu)房者可以按照自己的需求，買上下兩套或者左右兩套，然后 DIY 隔空間。 板塊前景 申花板塊已經(jīng)是風(fēng)貌初具，繁華漸露。首先，從交通的角度講，萍水路、益樂路等通車后，這個(gè)區(qū)塊將與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)無縫接軌，交通極為便捷；其次，從配套上看 ，這一區(qū)域的潛力非常巨大，富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)即歐尚超市二期即將動(dòng)工，該項(xiàng)目位于豐潭路以東、萍水路以南、富強(qiáng)路以北，總征地面積達(dá) 萬平方米，用地面積 萬平方米。杭州時(shí)尚白領(lǐng)人士最喜歡聚集的銀泰百貨，也將在這里開出第二家店，位置就在富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)的邊上，被列為了杭州市重點(diǎn)項(xiàng)目。據(jù)悉，規(guī)劃的銀泰城北店比現(xiàn)有的銀泰要大上三倍。位置在古墩路與余杭塘 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十八 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 河交界處東北角的杭州深國(guó)投資商業(yè)中心，規(guī)劃建設(shè)用地面積 萬平方米，總建筑面積約 萬平方米，該項(xiàng)目的總投資額達(dá) 億3 億元人民幣。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，未來五年內(nèi)， 這一區(qū)塊的商品房供應(yīng)量將超過 7000套，可見，今明兩年，這一區(qū)塊將集體發(fā)力，成為杭州樓市的一個(gè)新熱門區(qū)域，同時(shí)，也是城西的壓軸大戲。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 杭州市拱墅區(qū)住宅市場(chǎng)需求分析 拱墅區(qū)是杭州最重要的中心城區(qū)之一，東南與江干區(qū)、下城區(qū)接壤，西北與西湖區(qū)、余杭區(qū)為鄰，總面積約 平方公里。以境內(nèi)有拱宸橋、湖墅而得名。拱墅區(qū)轄區(qū)內(nèi)擁有和睦、祥符、拱宸橋、大關(guān)、湖墅、米市巷等多個(gè)街道，目前已經(jīng)成為杭州城北最重要的人口聚居地。 20xx 年上半年拱墅區(qū)固定資產(chǎn)投資增幅居全市首位；服務(wù)業(yè)增加值、社會(huì)消 費(fèi)品零售總額、建筑業(yè)總產(chǎn)值增幅高于全市平均水平，并居五城區(qū)首位；十大產(chǎn)業(yè)增加值增幅居五城區(qū)第二位，地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入增幅居五城區(qū)第三位；只有工業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處五城區(qū)末位。 拱墅區(qū)正處于高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是與日俱增。 20xx 年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資總量的 2/3。在房地產(chǎn)投資中，土地款 億元，剔除土地款后，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際投資同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十九 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 除房地產(chǎn)以外的其他在地項(xiàng)目完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，占全 區(qū)固定資產(chǎn)投資總量的 %。伴隨固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，我區(qū)建筑業(yè)增勢(shì)喜人。上半年，我區(qū)實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，總量居五城區(qū)第二位，增幅居五城區(qū)首位。 20xx 年城西銀泰的正式開張，才緩解了版塊內(nèi)供需的平衡。但是對(duì)于一個(gè)人口規(guī)模超 50 萬的行政區(qū)域來說，目前有限的幾個(gè)商業(yè)綜合體并不能滿足人們?nèi)粘５男枨?。有鑒于此，拱墅區(qū)政府也正在大力發(fā)展區(qū)域內(nèi)的大型綜合體項(xiàng)目。從引入萬達(dá)綜合體到藍(lán)孔雀地塊的陸續(xù)出讓，都讓我們看到了政府發(fā)展商業(yè)的決心。而伴隨著時(shí)間步入了20xx 年，區(qū)域內(nèi)各大新老綜 合體都開始加大了動(dòng)作力度，銷售節(jié)點(diǎn)也是一個(gè)接著一個(gè)。 20xx 年成了拱墅區(qū)商業(yè)發(fā)展最為重要的一年。隨著拱墅區(qū)商業(yè)的高速發(fā)展，人口的增加，對(duì)于住房的需求同樣迅速增長(zhǎng)。 杭州市住房市場(chǎng)的供應(yīng)分析 下圖是杭州市從 20xx 年到 20xx 年的住房供應(yīng)變化。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 從圖中可以發(fā)現(xiàn)，拱墅區(qū)的未來可預(yù)計(jì)住房供量從 20xx 年的 151萬平方米左右，持續(xù)增長(zhǎng)到 20xx 年的 萬平方米。 未來供應(yīng)增減的變化，可以看出某個(gè)城區(qū)在未來杭州樓市中扮演角色的變化，供應(yīng)量上升意味著在樓市地位的提升，供應(yīng)量的減弱則意味著樓市占據(jù)份量 的減弱。由此可見拱墅區(qū)占據(jù)杭州樓市分量的比重正越來越大。 20xx 年上半年，杭州市 商品房銷售增速高位回落。上半年，新建商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 5 和 個(gè)百分點(diǎn)。從銷售區(qū)域看，上半年市區(qū)新建商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期和一季度分別回落 38和 個(gè)百分點(diǎn)。五縣（市）新建商品房銷售面積 萬平方 米，增幅由去年同期 ％提高至 ％，但較一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。 下表是 20xx 年上半年杭州各區(qū)，縣房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房銷售情況。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十一 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 從投資區(qū)域看，市區(qū)投資增速大幅回落，五縣（市）投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。上半年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中主城區(qū)完成投資 億元，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。五縣（市）完成房地產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 杭州住宅 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 20xx 年下半年以來的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì) 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十二 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 從圖中可以看出，不論是杭州總體房?jī)r(jià)還是拱墅區(qū)的房?jī)r(jià)，都存在下降趨勢(shì)。其實(shí)自 20xx 年以來，中央政府出臺(tái)一系列政策（如限購(gòu)令，增加普通商品住房供給）來抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。 今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥曾明確指出，今年將實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”即為分類指導(dǎo)，就是對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取必要手段，消化庫(kù)存。杭州市是地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政較為依賴的地方 之一。不少地方政府對(duì)于中央的限購(gòu)令都有所松動(dòng)。 20xx 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于消耗存量的時(shí)期。 20xx 年房地產(chǎn)的供應(yīng)相對(duì)應(yīng)該會(huì)有所增加。 但就形勢(shì)而言， 20xx 年下半年杭州開放限購(gòu)的可能性依舊不大。再加上盛傳的關(guān)于開征房地產(chǎn)稅的傳聞，估計(jì)大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)采取觀望態(tài)度。預(yù)計(jì) 20xx 年下半年杭州房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降，但幅度不會(huì)太大，依然存在小量上漲的可能。 小戶型大行其道 杭州版新國(guó)五條地方細(xì)則的出臺(tái)，似乎并沒有太多影響 4月杭州樓市的開盤大潮。上周，杭州共有 13 個(gè)樓盤推盤，其中光周末就有 11 個(gè)盤新推房源。而這其 中，一批針對(duì)剛需客戶的 90 平方米小戶型房源，最受市場(chǎng)關(guān)注，各個(gè)樓盤售樓處反饋的信息，小戶型依舊是最受寵的一類房源。 根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 4 月以來杭州主城區(qū)拿出預(yù)售證的房源為 1506 套，其中 90 平方米以下小戶型為 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十三 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 990 套，占到 %，碧桂園、萬科草莊、田園牧歌等基本都是小戶型。很明顯，地方細(xì)則出臺(tái)后， 90 平方米以下小戶型，供求兩旺。一方面，開發(fā)商愿意推，另一方面，購(gòu)房者喜歡買。政策雖然不斷在出臺(tái)，但有一點(diǎn)是明確的，那就是首次剛需購(gòu)房還是受保護(hù)的，這也是小戶型銷售并沒有受到太大影響的原因。 基于以 上分析，杭州拱墅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求龐大，供應(yīng)量不會(huì)減少，剛性小戶型依舊受歡迎，市場(chǎng)前景較為樂觀。第五章 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤與項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 典型樓盤基本情況和分析 周邊在售樓盤 （ 1） .保利香檳國(guó)際 保利香檳國(guó)際，位于城西繁華中心，杭州核心區(qū)域 —— 申花板塊。區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)集聚，大型商業(yè)中心銀泰、印象城、美凱龍等相繼入駐，同時(shí)擁有優(yōu)越的教育資源，完善的生態(tài)、生活、娛樂、醫(yī)療等配套設(shè)施及交通體系。香檳國(guó)際臨近地鐵 5 號(hào)線站點(diǎn)，咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區(qū)僅 2 公里。 占地面積 20454 M2 建筑類型 板塔結(jié)合，高層 戶數(shù) 總戶數(shù) 400 當(dāng)期戶數(shù) 184 主力戶型 85139M2 裝修狀況 毛培 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十四 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 車位配比 近 1:1 綠化率 30% 價(jià)格（均價(jià)） 20xx0 元 / M2 開發(fā)商 浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 保利香檳國(guó)際自 20xx 年 6 月 19 號(hào)開盤以來，五撞高層房源戶型在85139 平方米之間的全部售罄，目前大戶型 137 方和 159 方還有部分在售， 175 方在售。 （ 2） .武林壹號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十五 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 武林壹號(hào)坐落寸土寸金的杭州市市中心武林廣場(chǎng)北側(cè)，坐擁杭州最繁華的武林商務(wù)圈、西湖文化廣場(chǎng)， 以及具有千年歷史的京杭大運(yùn)河水景資源，完善的配套加上市中心的罕見體量成就了該地塊與生俱來的王者之氣。 作為濱江綠城首都問鼎杭州的曠世之作，武林壹號(hào)占地面積107945 平方，總建筑面積約 46 萬平方，最高建筑高度 110 米，項(xiàng)目由 9 幢豪華精裝修住宅、 3 幢高端公建樓宇組成，建成后將成為長(zhǎng)三角乃至全國(guó)首屈一指的標(biāo)志性建筑，成為中國(guó)最為高端、矚目的城市精裝修復(fù)合體之一。 占地面積 107945 平方米 建筑類型 精裝豪華高層住宅（還有部分商鋪 寫字樓） 主力戶型 235 平方米 640 平方米 停車位 1691 個(gè) 綠化率 % 價(jià)格 最低 1500 萬每套 開發(fā)商 杭州濱綠房地產(chǎn)有限公司 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十六 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 武林壹號(hào)位居 20xx 年第一季度杭州住宅銷售第一，總共銷售套數(shù)為 31 套，共銷售面積 12043 平方米，銷售金額 69879 萬元。 （ 3） 德信 北海公園 德信北海公園總建筑面積約 15 萬平方米，由 11 幢點(diǎn)式和板式高層組成，以經(jīng)典兩房、三房為主，主力戶型 89 平米。建筑風(fēng)格采用簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，清新脫俗的建筑群外型，展示出與周邊建筑不同的藝術(shù)視覺效果。為實(shí)現(xiàn)人們依水而居的居住夢(mèng)想，德信北海公園不僅坐享運(yùn)河區(qū)域的人文底蘊(yùn)，以及 120xx 平米 原生水域 —— 北海灣，在近16000 平米的庭院盛景中還精心設(shè)置了景觀水系，形成了內(nèi)外呼應(yīng)的雙水景體系，詮釋了水岸詩(shī)意棲居的生活精髓所在。平日里可以在庭院嬉戲，亦可沿著水岸散步，也可以在親水平臺(tái)上賞景，水的元素與公園的休閑功能在此完美結(jié)合，北海公園特有的水岸公園住區(qū)意境也因此展現(xiàn)無遺。為最大限度的提高居家生活品質(zhì)，德信北海公園特別在社區(qū)內(nèi)精心設(shè)置了逾 4000 平米社區(qū)生活街區(qū)，集休閑購(gòu)物、娛樂美食等功能于一體，為每一位居者營(yíng)造精彩品質(zhì)生活。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十七 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 占地面積 38746 平方米 建筑類型 塔樓 高層 主力戶型 85123 平方米 戶數(shù) 總戶數(shù) 1000 當(dāng)期戶數(shù) 181 綠化率 30% 價(jià)格 平均 15800 元 /平方米 開發(fā)商 浙江德信東行置業(yè)有限公司 自 20xx 年首次開盤至今，已基本售罄，可售房源較少。 周邊在售樓房特點(diǎn) （ 1）除武林壹號(hào)外，周邊樓盤大多數(shù)樓盤都是主打剛需小戶型，并且銷售狀況良好，大戶型銷售狀況較差。 樓盤 總套數(shù) 可售套數(shù) 累計(jì)樓盤均價(jià)（元/平方米） 武林壹號(hào) 337 199 保利香檳國(guó)際 449 58 德信 北海公園 1180 34 德信 曉宸 765 335 （ 2）各個(gè)價(jià)位的樓房都有，樓房類型呈現(xiàn)多樣化，可以滿足各個(gè)收入消費(fèi)者的需求。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十八 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 位于潛力巨大，發(fā)展迅速的申花板塊，申花板塊有以下優(yōu)勢(shì)： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 申花與武林廣場(chǎng)之間的最近距離僅為 4 公里的距離，離西湖和西溪約 67 公里的距離，至紫金港約 3 公里的距離，板塊能夠方便地接受市中心相關(guān)功能