【文章內(nèi)容簡介】 形，沿朝千路縱向展開，于屋面與朝千路持平，作為架空景觀房。其上面的雙塔樓平行置于用地兩端，蝶形平面面向嘉陵江，以獲得最佳景觀朝向。一層為架空景觀層，設(shè)計標高177。=，在兩塔之間由朝千路通過大臺階進入，此為住宅與景觀人流之主入口。另外，沿朝千路在不同的路面標高處，用棧橋連接方式，自西向東設(shè)有殘疾人入口、商場入口、架空景觀層入口。 處，設(shè)有地下車庫出入口，其右側(cè)為進入二碼頭的梯道，保持原狀。人流、車流完全分開，互不干擾。 總平面布局基地沿東西向呈狹長地形，南北寬僅30余米，東西長100余米，長面向嘉陵江暢開，這為布置江景房提供了得天獨厚的條件。依據(jù)地形，塔樓分A、B兩座平行排列，面向嘉陵江。由于地形高差的原因，塔樓入口層和朝千路中段基本相平，朝千路以下還有近20米的自然高度，被設(shè)計為車庫、庫房的設(shè)備房等。從城市環(huán)境景觀上來看，雖然本方案有五層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓對江景的影響。實際上，城市市民通過架空層和A、B座之間的間距能充分的領(lǐng)略嘉陵江的風景。 詳細資料見《江景工程A、B座初步設(shè)計說明書》。建筑風格江景工程項目為現(xiàn)代主義建筑風格。立面設(shè)計4 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過吊角樓剪影的出現(xiàn)而凸顯出設(shè)計者對歷史與地域文化的重視，架空層的處理手法也隱隱約約能看到吊角樓的影子。4 在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計者更是重在體現(xiàn)地域文化，A、B座下部著重體現(xiàn)**碼頭文化和火鍋文化。4 第五立面的處理，建筑地處嘉陵江邊，雖然高達100米，實際上相對于渝中半島頂部的建筑來說，其高度相對低的多。A、B座塔樓檐口和機房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。環(huán)境設(shè)計. 底部臨江地面，其余均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。布置部分小品，構(gòu)成濱江開闊空間。架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚會的良好場所，其環(huán)境設(shè)計至關(guān)重要。A、B座之間廣場，設(shè)座椅、觀景平臺、小樹林，并通過川江號子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。A座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)碼頭文化。B座下部，環(huán)境設(shè)施同A座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)**的火鍋文化。為創(chuàng)造南國園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時代氣息。本區(qū)綠化主要是對項目的立體綠化，努力營造樓盤的公共綠化和住戶綠化的有機結(jié)合，形成立體綠化，使項目達到生態(tài)環(huán)境的標準。交通組織嘉濱路是高架的城市快速干道，雖從基地北面穿過，但和區(qū)內(nèi)建筑不直接相接。基地南邊的朝千路因此成為人、車流進入小區(qū)的主要道路。朝千路與基地直接相接，社區(qū)人流從朝千路中段直接上至架空層，再由架空層到A、B座電梯廳；商業(yè)人流也從朝千路上經(jīng)過上或下的階梯入第五層的商場；車流從朝千路東端經(jīng)過螺旋形車道進入車庫， m標高，為下部人車流提供便利。垂直交通：住宅部分，A、B座塔樓分別有三部電梯和兩座疏散樓梯。地下部分，在東部和中部各設(shè)一部客貨兩用樓梯，并設(shè)四座樓梯供疏散用。 智能化設(shè)計 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機、室內(nèi)分機三個主要部分組成。實現(xiàn)多方通話，樓宇對講、圖象監(jiān)視、綜合報警、中心綜合管理。 A、可視對講 B、報警求助 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。 三、功能設(shè)計 項目（一期）A、B座主要功能如下：?負四層：設(shè)備房、車庫?負三層：庫房、車庫?負二層：車庫?負一層：商場?負一層夾層：商場?一層 ：架空層：架空綠化、兒童、老年活動場所?二~~三十三層：住宅?三十四層：屋面、機房、水箱電力、給排水、天然氣等市政管網(wǎng)均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。 四、戶型配比基地提供了良好的江景房條件，建筑呈蝶形向嘉陵江暢開，除后部兩室兩廳戶型不能看到江景外，其余各戶型均為江景房。戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，，—；設(shè)計上盡量讓更多的房間朝向嘉陵江。?戶型配置： 2房2廳單衛(wèi) % m178。/戶 3房2廳2衛(wèi) % 125— m178。/戶 躍層 % — m178。/戶?車位： 124個 （平均每4戶1個） 五、市政設(shè)施給排水系統(tǒng)A、給水系統(tǒng)a、水源：由水廠供給。供水標高為270米b、小區(qū)內(nèi)用水量詳見下表：名稱用水量標準用戶人數(shù)（人）使用時間（h）小時變化系數(shù)（k）最大日用水量m3最大小時用水量m3居民生活250L/20482451250商業(yè)用水15L/m24334m21256車庫用水2L/m212948m2未預(yù)見水量按日水量10%計綠化用水按日水量10%計總量用水c、供水管網(wǎng)：建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管徑DN500。在供水管上設(shè)兩個接口供大樓使用，接口管徑DN200，并沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)，供生活及消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。d、室內(nèi)供水：大樓內(nèi)生活供水分三個區(qū)，16層及16層以下為低區(qū)，由市政給水管供水，17~26層為中區(qū)，27~38層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過減壓閥后供給，A、B座屋頂水箱生活用水容積各為27m179。，地下生活用儲水容積50m179。B、排水系統(tǒng)a、 污水系統(tǒng)：大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 606立方米/日，建設(shè)方未提供市政排水管管徑及標高，本次排水管設(shè)計安排至道路最低點為準。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達《污水綜合處理標準》后排入嘉陵江。b、雨水系統(tǒng)：大樓周邊雨水有組織排放。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后通過雨水立管排至室外排水管。電氣系統(tǒng)A、負荷級別：該建筑架空層（一層）以上30層、架空層以下5層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級用電戶。用電負荷中，所有消防設(shè)施的用電負荷均為一級，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓梯間的加壓送風機等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機房的照明、商場及客梯、生活水泵電力等為二級負荷，其余為三級負荷。B、電源電壓：主電源為市電10KV，由城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或10KV開閉所引入，電纜進線。備用電源為應(yīng)急自起動柴油發(fā)電機組，容量500KW，以滿足二級及以上負荷的用電需要。、照明分開計量相結(jié)合的方式計量，同時在照明計量住宅、商場等又分開計量，便于供電部門計費。廣電通訊系統(tǒng)A、電話系統(tǒng)電話系統(tǒng)由電話公司設(shè)計大樓以商場、車庫、庫房、住宅為主，共需1100對市直撥電話，在大樓架空層設(shè)一電話交接間（S≥10m2）,再由交接間放射至各層分線盒，電話分線盒設(shè)在每層豎井內(nèi)。B、廣播電視有線電視由有線電視部門設(shè)計。住宅部分每戶設(shè)計2個電視接受插座，商場及其它公共場所設(shè)置數(shù)量根據(jù)實際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網(wǎng)。通風、防排煙系統(tǒng)A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風系統(tǒng)P1，P2。每個衛(wèi)生間設(shè)兩臺衛(wèi)生間通風器，通過土建豎井排至架空層，在架空層由排風機排出室外。各層排風管在接入土建豎風井處均設(shè)70℃防火調(diào)節(jié)閥。B、一至五層（包括夾層）均設(shè)有一定量的可開啟外窗，以滿足自然排煙和通風換氣的要求。C、不能自然排煙的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機械加壓送風系統(tǒng)。加壓送風機設(shè)在架空層。D、加壓送風口：在防煙樓梯間內(nèi)為隔層設(shè)置，采用自垂式百葉風口。在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動加壓送風口。E、失火時，樓梯間的加壓送風口全開，前室的加壓送風口開啟著火層及其上下層。F、加壓送風口和加壓送風機均在消控中心聯(lián)動控制。消防系統(tǒng)A、分區(qū)及消防措施a半地下車庫為一個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。b半地下庫房每層分為兩個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于2000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。c半地下商店每層為一個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。B、安全疏散a半地下室各防火分區(qū)均有2個以上獨立疏散口，疏散梯均為防煙樓梯間。b塔樓每幢設(shè)有一臺消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。c裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往朝千路。d消防中心單獨對外疏散。C、防火構(gòu)造防火墻、防煙樓梯間、管道及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各類防火門。室內(nèi)裝修采用難燃材料。D、消防給水a(chǎn)消防水源根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，建筑正面朝千路下有一根市政供水干管，管徑DN500供水標高270米，大樓供水接口兩個，接口管徑DN200分別設(shè)在大樓兩端。b消防水量本建筑為一類高層建筑，消防用水量如下：室外消火栓30L\S室內(nèi)消火栓40L\S自動噴水滅火系統(tǒng)26L\S室內(nèi)外消火栓火災(zāi)延續(xù)時間3小時，自動噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時間1小時。一次火災(zāi)用水量864m3。六、環(huán)境保護本工程為高層民用建筑，建筑所排放的污水、廢氣、設(shè)備發(fā)出的噪聲對城市環(huán)境會造成一定污染。根據(jù)**市和國家有關(guān)規(guī)定，必須進行有效的控制和處理。在規(guī)劃設(shè)計中可按以下原則規(guī)劃設(shè)計：原則，如水泵房、柴油發(fā)電機房等放在地下室或半地下室，從而減少噪聲、煙氣對建筑物的危害和周圍環(huán)境的影響。、在建筑沿城市道路一面，均留有35米綠化帶；在底層留有集中的大片綠地，以改善環(huán)境。、裙房天臺，除塔樓所占位置外，作屋頂花園供住戶觀賞。、垃圾袋裝化處理。垃圾收集間分兩個布置在A、B塔樓下，其中A座塔樓入口處一座，B座塔樓入口處一座。污水處理大廈內(nèi)排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。噪聲控制、備用緊急柴油發(fā)電機組噪聲控制：在發(fā)電機房進出口均設(shè)消音器，基礎(chǔ)作減振墊，發(fā)電機排出的煙經(jīng)消煙池后再經(jīng)煙道排放。、水泵基礎(chǔ)作減振墊，四周墻壁及頂棚均作隔聲吸聲處理。噪聲在50分貝內(nèi)，符合**市環(huán)境噪聲規(guī)定。第五章 項目建設(shè)與管理江景工程項目是某公司進軍渝中區(qū)的重點開發(fā)項目，為搞好項目的開發(fā)和建設(shè)，產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟效益，將實行科學(xué)、規(guī)范的經(jīng)營管理模式，保證該項目成為**市江景樓盤經(jīng)典性的具有濃郁文化特色的智能化高尚住宅。一、分期開發(fā)設(shè)想江景工程項目的開發(fā)，從投資角度和營銷角度來考慮，采取分期建設(shè)、逐步實施的開發(fā)原則。，整個開發(fā)周期從2002年3月至2004年3月底，長達2年。，車位124個， 。4銷售周期在2002年10月到2005年1月底，搶占該期的銷售旺勢。二期開發(fā)是在一期成功開發(fā)的基礎(chǔ)上進行，以獲得項目的規(guī)模優(yōu)勢。二、組織保障體系江景工程項目管理體系采取項目經(jīng)理制管理模式，項目經(jīng)理為第一責任人，承擔項目投資及經(jīng)濟效益實現(xiàn)的責任。整個項目操作流程分為三個階段：項目策劃（項目方案設(shè)計確定之前的策劃工作：包括市場調(diào)研、項目定位和方案設(shè)計等）由某營銷策劃部負責制定，項目經(jīng)理參與。在項目策劃確定后，項目經(jīng)理按照策劃原則進行實施。項目實施過程中若因市場變化或其他原因，需對原項目策劃方案進行原則性調(diào)整，項目經(jīng)理提出報告報項目主管部門批準。在項目方案設(shè)計確定后，公司項目主管部門與項目經(jīng)理簽定≤項目控制計劃書≥，并將項目交給項目經(jīng)理