【正文】 完成市下達目標任務(wù)。而 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十三 頁 共 四十九 頁 在此以前，房地產(chǎn)開發(fā)一般是計劃經(jīng)濟下的政府行為，土地由政府劃撥，建成后由政府和企業(yè)購買分配給職工，即所謂福利分房，市場上基本沒有可以用貨幣購買的房產(chǎn)品，居民獲得住房的唯一辦法就是由政府或單位分配。 當時的杭州的房地產(chǎn)開發(fā)，也可以稱得上是熱鬧非凡，供應(yīng)量迅速放大，但很快因需求不 足而回落。此階段大致有以下特征： 供應(yīng)方面 供應(yīng)總量： 1998 年因蔣村劃入杭州后，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施有較大改善，開發(fā)量進一步增加，加上次中心舊城改造的速度加快，以及城東成片開發(fā)等原因，總體供應(yīng)量有較大增長。杭州樓市的發(fā)展已經(jīng)進入一個與以往不同的全新格局。 相比商品房和土地市場的火熱，杭州樓市的庫存量也快速度上行。首先，從交通的角度講，萍水路、益樂路等通車后，這個區(qū)塊將與主城區(qū)實現(xiàn)無縫接軌，交通極為便捷；其次，從配套上看 ，這一區(qū)域的潛力非常巨大，富強商業(yè)廣場即歐尚超市二期即將動工，該項目位于豐潭路以東、萍水路以南、富強路以北，總征地面積達 萬平方米，用地面積 萬平方米。 20xx 年上半年拱墅區(qū)固定資產(chǎn)投資增幅居全市首位；服務(wù)業(yè)增加值、社會消 費品零售總額、建筑業(yè)總產(chǎn)值增幅高于全市平均水平，并居五城區(qū)首位；十大產(chǎn)業(yè)增加值增幅居五城區(qū)第二位，地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入增幅居五城區(qū)第三位；只有工業(yè)經(jīng)濟指標處五城區(qū)末位。但是對于一個人口規(guī)模超 50 萬的行政區(qū)域來說，目前有限的幾個商業(yè)綜合體并不能滿足人們?nèi)粘５男枨蟆? 未來供應(yīng)增減的變化，可以看出某個城區(qū)在未來杭州樓市中扮演角色的變化，供應(yīng)量上升意味著在樓市地位的提升，供應(yīng)量的減弱則意味著樓市占據(jù)份量 的減弱。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十一 頁 共 四十九 頁 從投資區(qū)域看，市區(qū)投資增速大幅回落，五縣（市）投資平穩(wěn)增長。不少地方政府對于中央的限購令都有所松動。而這其 中，一批針對剛需客戶的 90 平方米小戶型房源，最受市場關(guān)注，各個樓盤售樓處反饋的信息，小戶型依舊是最受寵的一類房源。香檳國際臨近地鐵 5 號線站點，咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區(qū)僅 2 公里。為實現(xiàn)人們依水而居的居住夢想，德信北海公園不僅坐享運河區(qū)域的人文底蘊，以及 120xx 平米 原生水域 —— 北海灣，在近16000 平米的庭院盛景中還精心設(shè)置了景觀水系，形成了內(nèi)外呼應(yīng)的雙水景體系，詮釋了水岸詩意棲居的生活精髓所在。商業(yè)配套規(guī)模完全成型后，規(guī)模非常大。 （ 4）交通優(yōu)勢： 申花具有交通便捷的優(yōu)勢。 （ 7）設(shè)計優(yōu)勢： 聘請頂尖的設(shè)計師，優(yōu) 秀的施工單位和物管公司為購房者打造完美的復(fù)式住宅和躍層式住宅，從規(guī)劃設(shè)計、建造到裝飾，每個細節(jié)都是為業(yè)主量身定造。周圍樓盤有：濱江萬江花城，武林壹號，保利香檳國際，德信北海公園，德信曉宸等 （ 2） 20xx 年杭州市房價普遍具有下降趨勢且不穩(wěn)定。 萬景花園位于申花板塊，由于位于杭州市中心，擁有交通便利、商業(yè)發(fā)達等特點，其所在地東面是大關(guān)小學申花分校，地價較其他地方略高。 （ 2）項目的地理位置： 處于長三角地帶，正在騰飛的長三角經(jīng)濟為該地區(qū)的發(fā)展帶來了勃勃生機。 目標客戶定位 萬景花城目標是做杭城最好的房子，為每個杭城人打造溫馨舒適的住宅。 每個社區(qū)都要有自己的靈魂，這樣才能吸引更多的客戶。 在別墅區(qū)主入口附近布置一般性配套設(shè)施，如餐廳、超市、酒吧等，為住戶提供基本的生活服務(wù)。 （ 2）安全系統(tǒng)：住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置保安安全管理中心（以下簡稱保安中心），各安全子系統(tǒng)主機及控制設(shè)備均布置在保安中心，安全系統(tǒng)由周邊及環(huán)境報警系統(tǒng)（周邊防盜報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)）、樓宇對講系統(tǒng)和家庭防盜報警系統(tǒng)構(gòu)成，層層設(shè)防、嚴密監(jiān)控、綜合管理，讓業(yè)主生活在無形防盜網(wǎng)之中，反而比有形防盜網(wǎng)更安全、更舒適。 第七章 項目配套條件 交通 項目位于申花板塊。至此，杭州的各個城區(qū)都有了相對應(yīng)的供電局，電力客戶也將享受到更近距離的服務(wù)。 用水項目 每戶每日用水量 （ M3/日） 總生活用水量 （ M3/日 ） 綠地及路面灑水量 （ M3/日 ） 未預(yù)見用水量 （ M3/日 ） 消防用水量 （ M3/日 ） 汽車沖洗用水量 （ M3/日 ） 總計 （ M3/日 ） 600 405 215 72 96 1388 （ 2）廢氣 本項目建成后，廢氣來源主要包括車輛行駛過程中的汽車尾氣、廚房油煙氣等。 （ 4）噪聲：首先通過優(yōu)化規(guī)劃，細化地塊的功能分區(qū)，盡量減少汽車噪聲對住宅的影響。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十二 頁 共 四十九 頁 表 52 進度施工表 工作 內(nèi) 容 20xx 20xx 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 投資估算 詳細規(guī)則 詳細設(shè)計 選擇承包商 施工開始 地下結(jié)構(gòu) 上部結(jié)構(gòu) 裝飾工程 室外工程 竣工驗收 準備投入使用 第十章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù) （ 1）杭州市拱墅區(qū)房產(chǎn)開發(fā)收費表 （ 3）杭州市建筑工程造價信息 （ 4）項目定位 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十三 頁 共 四十九 頁 開發(fā)成本估算 萬景花城所在申花單元 R2117 和申花單元 R2119 兩個地塊，土地成本為 20xx00 萬元，樓面土地成本 元 /每平米，詳情見表 土地款投入 單位（萬元） 內(nèi) 容 數(shù) 量 價 格 總 額 地價款（價） 畝 前期工程費 前期工程費按照建筑設(shè)計費 500 萬元、土地勘探費 50 萬、景觀設(shè)計費 6 元 /平米、工程監(jiān)理費為 150 萬元（通過監(jiān)理招投標市場決定）、三通一平費 2 萬元 / 畝、規(guī)費 萬（詳情見表 ）計算，總計 萬元。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十八 頁 共 四十九 頁 。 表 區(qū)內(nèi)配套計算依據(jù)表 類型 面積（ M2） 單價（元 /M2） 總價 （萬元） 供水、供電、煤氣、道路 130001 120 有線電視、衛(wèi)星電視、智能化、通訊 130001 50 650 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十六 頁 共 四十九 頁 園藝 130001 250 3250 景觀橋 1 座 50 萬 /座 50 合計 不可預(yù)見費 按前期工程費、建安費用以及區(qū)內(nèi)配套費之和的 5%計： 不可預(yù)見費 = 5 % = 萬元； 按總建筑面積折合樓面單價： 萬元 247。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四十一 頁 共 四十九 頁 安全防火 本項目執(zhí)行《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》和消防有關(guān)規(guī)定：①建筑物四周設(shè)消防通道；②小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓； ③ 小區(qū)考慮設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。項目建成后，人均生活垃圾日產(chǎn)量約為 公斤，公建部分按每 100 平方米建筑面積產(chǎn)生 2 公斤／日估算，本項目生活垃圾日產(chǎn)量約為 噸。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十九 頁 共 四十九 頁 排污 小區(qū)內(nèi)污水分為多個排水系統(tǒng)，每個系統(tǒng)生活糞便污水經(jīng)化糞池處理后分別排入污水提升站，污水經(jīng)提升后再排入城區(qū)中水處理站進行處理回用。申花板塊南北向道路包括莫干山路，豐潭路，古墩路等城市主干道，東西向道路包括申花路，余杭塘路，構(gòu)成了四通八達的交通網(wǎng)。 （ 4）服務(wù)系統(tǒng) (IC 卡系統(tǒng) )：為住戶辦事方便、迅捷 ,生活安全、舒適 ,是高水平物業(yè)管理致力的方向。房型結(jié)構(gòu)為復(fù)式房型和躍層式房型，建筑面積在 90 到 140 平米，為滿足顧客的需求，我們將分為 A、 B、 C、 D 四種戶型，詳情見表 25 建筑分類比重情況表。這就要求規(guī)劃應(yīng)該圍繞這一目標進行空間布局及景觀系統(tǒng)規(guī)劃等，合理安排公建配置，合理組織道路系統(tǒng)。復(fù)式住宅最大的優(yōu)點是，能夠滿足一個大家庭的需要。 （ 4）杭州人口的大量涌入和土地資源緊張： 市場調(diào)研結(jié)果表明，杭州可待開發(fā)房產(chǎn)逐漸減少，土地資源逐漸緊張，如何合理利用利用土地，如何讓百姓住宅更加舒心，成為房地產(chǎn)越來越關(guān)注的問題，更是未來房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。其周邊交通便利，擁有 9 9快速公交等便捷的交通，萬景花園東南面是一處小花園和小廣場，是老年人和青少年的活動場所。 （ 3）設(shè)計劣勢 復(fù)式住宅劣勢： 復(fù)式住宅的面寬大，進深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。復(fù)式住宅不具備完整的兩層空間，而是利用不同層高的兩部分結(jié)合成一套住宅，不僅通過地面的高差進行了功能分區(qū)，還分別賦予不同空間不同的比例尺寸，它的高度的變化實際上是平面功能分區(qū)的延伸，比如加大起居室的層高形成 “廳”的效果。而且從規(guī)劃上來看，板塊今后還將擁有地鐵，地鐵 2 號線和 5 號線，這兩條線已經(jīng)都已經(jīng)列入到近期建設(shè)規(guī)劃的范疇，還有快速公交線在我們這個區(qū)域都將進行建設(shè)，所以為我們這個板塊的業(yè)主出行帶來非常便利的交通條件。最大的優(yōu)勢就是城西銀泰的入駐，城西銀泰就是申花業(yè)主家門口的大商場，同時還有其他的一些綜合體建設(shè)也提供了極為豐富的商業(yè)配套以及各種文化娛樂方面的設(shè)施；同時，在板塊西側(cè)還有浙大醫(yī)學中心，今后將要進一步進行建設(shè)。為最大限度的提高居家生活品質(zhì)，德信北海公園特別在社區(qū)內(nèi)精心設(shè)置了逾 4000 平米社區(qū)生活街區(qū)，集休閑購物、娛樂美食等功能于一體，為每一位居者營造精彩品質(zhì)生活。 （ 2） .武林壹號 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十五 頁 共 四十九 頁 武林壹號坐落寸土寸金的杭州市市中心武林廣場北側(cè)，坐擁杭州最繁華的武林商務(wù)圈、西湖文化廣場， 以及具有千年歷史的京杭大運河水景資源，完善的配套加上市中心的罕見體量成就了該地塊與生俱來的王者之氣。很明顯，地方細則出臺后， 90 平方米以下小戶型，供求兩旺。 20xx 年房地產(chǎn)的供應(yīng)相對應(yīng)該會有所增加。五縣（市）完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 ％，增幅較去年同期提高 個百分點。 20xx 年上半年，杭州市 商品房銷售增速高位回落。從引入萬達綜合體到藍孔雀地塊的陸續(xù)出讓，都讓我們看到了政府發(fā)展商業(yè)的決心。 20xx 年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長%，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資總量的 2/3。據(jù)悉，規(guī)劃的銀泰城北店比現(xiàn)有的銀泰要大上三倍。杭州樓市 呈現(xiàn)出高成交、高庫存、價格平穩(wěn)、供應(yīng)量大、價格是直接競爭手段等特點，大鱷紛紛進入，市場競爭激烈。 2 月份延續(xù) 20xx 年的翹尾行情高開高走， 4 月份受“國五條細則”提及的“征收二手房轉(zhuǎn)讓 20%個稅”等政策的影響產(chǎn)生了一輪爆發(fā)性行情；隨著政策面消息的確定，前期爆發(fā)性行情透支了大量的購買力， 6 整體樓市顯現(xiàn)疲態(tài)； 8 月份余杭沿運 河圈層形成的北部新城和應(yīng)地鐵一號線而生的翁梅板塊成交火熱，板塊行情分化明顯； 10 月隨著樓市行情持續(xù)良好，土地市場行情爆發(fā)，表現(xiàn)搶眼， 9 月 5日華家池地塊以 億成交； 11 月，三中全會審議通過《中共中央關(guān)于