【正文】 表 期間費(fèi)用計(jì)算 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 金額 （萬(wàn)元） 樓面價(jià) （元 /㎡） 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 年息 % （見 附 表 三 ） 2 管理費(fèi)用 (二 +三 +四 )3% （見附表三） 3 銷售費(fèi)用 （包括廣告費(fèi)） 銷售收入的 % 4 合計(jì) 建設(shè)總投資估算 此項(xiàng)目建設(shè)總投資： 72834 萬(wàn)元 。 根據(jù)規(guī)定，本項(xiàng)目將進(jìn)行專項(xiàng)環(huán)境評(píng)估。 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1）廢水：城市污水管道建 設(shè)與項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)同步實(shí)施，將污水集中收集處理排放。本小區(qū)寬帶可接駁到戶。 自來(lái)水 杭州市拱墅區(qū)目前自來(lái)水供 應(yīng)情況良好，一小部分落后地區(qū)也已經(jīng)與自來(lái)水公司協(xié)商實(shí)現(xiàn)了一戶一表。 （ 2）為方便小區(qū)內(nèi)住戶的休閑度假，配備 超市、干洗店、美容 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十八 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 美發(fā)室 等。 智能化配套 住宅智能化 依靠先進(jìn)的設(shè)備和科學(xué)的管理，利用計(jì)算機(jī)及相關(guān)的最新技術(shù)，將傳統(tǒng)的土木建筑技術(shù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通訊與信息處理技術(shù)、多媒體技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)相結(jié)合。我們要堅(jiān)持秉承著這兩個(gè)原則，為客戶打造溫馨舒適的家園。 規(guī)劃構(gòu)思 從第一居所與多功能居所的環(huán)境特征對(duì)比入手，構(gòu)筑獨(dú)特的內(nèi)外空間結(jié)構(gòu)。面對(duì)這競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面，我們?nèi)f景花園要獨(dú)辟蹊徑，才能從眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出。目前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)成熟的住宅小區(qū)最具典型意義的是政苑，已經(jīng)進(jìn)入的開發(fā)商則包括濱江房產(chǎn)、廣宇房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等五、六個(gè)品牌開發(fā)商，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)，這一區(qū)塊的商品房供應(yīng)量將超過(guò) 7000 套。 在對(duì)周邊樓盤分析基礎(chǔ)上，認(rèn)為本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通，風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。申花路幼兒園、聞裕順幼兒園、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校申花路分校、學(xué)軍小學(xué)紫金港分校、文一街小學(xué)塘北分校、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校申花路分校、塘北中學(xué)、浙江大學(xué)紫金港校區(qū)都集中在該板塊。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十九 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) （ 3）建設(shè)優(yōu)勢(shì)： 申花板塊的建設(shè)有政府支持的優(yōu)勢(shì)。 樓盤 總套數(shù) 可售套數(shù) 累計(jì)樓盤均價(jià)（元/平方米） 武林壹號(hào) 337 199 保利香檳國(guó)際 449 58 德信 北海公園 1180 34 德信 曉宸 765 335 （ 2）各個(gè)價(jià)位的樓房都有，樓房類型呈現(xiàn)多樣化，可以滿足各個(gè)收入消費(fèi)者的需求。 （ 3） 德信 基于以 上分析，杭州拱墅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求龐大，供應(yīng)量不會(huì)減少，剛性小戶型依舊受歡迎，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。預(yù)計(jì) 20xx 年下半年杭州房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降，但幅度不會(huì)太大，依然存在小量上漲的可能。 今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥曾明確指出，今年將實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”即為分類指導(dǎo)，就是對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。從銷售區(qū)域看，上半年市區(qū)新建商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期和一季度分別回落 38和 個(gè)百分點(diǎn)。隨著拱墅區(qū)商業(yè)的高速發(fā)展，人口的增加，對(duì)于住房的需求同樣迅速增長(zhǎng)。伴隨固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，我區(qū)建筑業(yè)增勢(shì)喜人。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 杭州市拱墅區(qū)住宅市場(chǎng)需求分析 拱墅區(qū)是杭州最重要的中心城區(qū)之一，東南與江干區(qū)、下城區(qū)接壤，西北與西湖區(qū)、余杭區(qū)為鄰，總面積約 平方公里。有的躍層是按一套的面積出售，享有兩套的空間，但是單價(jià)高于平層房源。 成交價(jià)格與 20xx 年比較，有較大幅度上升，全市（含蕭山、余杭）商品房成交均價(jià)為 17121 元 /平方米，其中，主城區(qū)成交均價(jià)為 22091 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十七 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 元 /平方米，余杭區(qū)成交均價(jià)為 11245 元 /平方米，蕭山區(qū)成交均價(jià)為14919 元 /平方米。 20xx 年杭州的樓市又是不平凡的一年。 二、 1995 年一 1997 年的平穩(wěn)調(diào)整期 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期，同時(shí)也隨著供大于求且結(jié)構(gòu)不合理等矛盾，杭州樓市進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。 一、 19931995 年的初步繁榮期 自從 93 年國(guó)家政策允許以公司、企業(yè)行為進(jìn)行房產(chǎn)的開發(fā)與銷售后，杭州的房地產(chǎn)有了一個(gè)爆發(fā)式的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍般地涌現(xiàn)出來(lái)。 申花板塊位于杭州市中心，是拱墅區(qū)的重要板塊之一，商業(yè)交通配套完善。建立完善 10%留用地項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)機(jī)制，加大監(jiān)管力度，開工經(jīng)合社物業(yè) 萬(wàn)平方米，竣工 34 萬(wàn)平方米。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十一 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 杭州 市拱墅區(qū)經(jīng)濟(jì)概況： 20xx 年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 372 億元，增長(zhǎng) %，服務(wù)業(yè)增加值 261 億元，增長(zhǎng) %，十大產(chǎn)業(yè)增加值 159億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；完成固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；開放型經(jīng)濟(jì)、節(jié)能降耗等指標(biāo)完成市下達(dá)任務(wù)。在全面深化改革的 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更加市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，明年乃至中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng) 環(huán)境正在孕育變化，市場(chǎng)供需關(guān)系將更趨良性，逐漸回歸理性。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與意義 迎合政府政策 20xx 年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理明確表示“對(duì)于合理的自住需求，也要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。通過(guò)多年發(fā)展，景瑞確立了 “ 深耕三線、產(chǎn)品領(lǐng)先 ” 的戰(zhàn)略。 綠色 萬(wàn)景花城將秉承著“綠色房產(chǎn)”的理念，努力將每一處項(xiàng)目打造成花園式公寓，給每一位顧客回歸自然的感覺(jué)。 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十一章 投資估算與資金籌措 ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 通訊 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 景觀系統(tǒng)規(guī)劃 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 前期工作 ...................................... 二十 三 施工期 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 智能化配套 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 所在房地產(chǎn)市場(chǎng) ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 板塊前景 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ......................... 十 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 項(xiàng)目定位與建設(shè)方案 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 豎向規(guī)劃與水利設(shè)施規(guī)劃 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 水利（將進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估） .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 估算依據(jù) .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 定性分析 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 地塊背景分析 雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司，是雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司的全資企業(yè)，創(chuàng)建于 1992 年，迄今總資產(chǎn)逾 219 億元人民幣，開發(fā)面積達(dá) 600萬(wàn)平方米，為建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù) 3 年被浙江省房協(xié)評(píng)為全省房地產(chǎn)企業(yè) 30 強(qiáng)，位居中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)前列，是目前寧波最具影響 房地產(chǎn)開發(fā) 第 八 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 力的城市運(yùn)營(yíng)商之一。并且依托城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)：鞏固上海、深耕長(zhǎng)三角、布局全國(guó)的三步走戰(zhàn)略。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 在因地制宜的政策下，拱墅區(qū)政府下決心大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，拱墅區(qū)正處于高速發(fā)展時(shí)期。 20xx 年拱墅區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 0:30:70，服務(wù)業(yè)對(duì)拱墅區(qū)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。 20xx 年全年實(shí)際到位市外資金 億元，新引進(jìn)億元以上的項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十二 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 目 16 個(gè)，成功引進(jìn)綠地集團(tuán)和伍爾沃斯商務(wù)咨詢有限公司兩家世界500 強(qiáng)企業(yè)。隨著浙大紫金港校區(qū)的建成使用和與老城西的無(wú)縫對(duì)接，使得申花板塊迅速得到市場(chǎng)的接受。 同時(shí)，大量臺(tái)資港資的中外合資企業(yè)相繼成立，但多也是原先沒(méi)有搞過(guò)房地產(chǎn)的外商。有如下特征： ，其他類型的企業(yè)淡出市場(chǎng)，但私營(yíng)企業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)。 18 家全國(guó)性大型房企挾資本之力布局杭州，直接推動(dòng)杭州土地成交金額再創(chuàng)新高；更多的新進(jìn)房 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十六 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 企，更快的開發(fā)周期，更立體的銷售渠道，使得 20xx 年杭州樓市的總 體銷售額創(chuàng)歷史新高。價(jià)格雖有較大幅度上升，但這是 20xx 年年初25%30%大幅度降價(jià)的反彈，均價(jià)仍低于 20xx 年水平。有的躍層是購(gòu)房者可以按照自己的需求，買上下兩套或者左右兩套，然后 DIY 隔空間。以境內(nèi)有拱宸橋、湖墅而得名。上半年，我區(qū)實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，總量居五城區(qū)第二位，增幅居五城區(qū)首位。 杭州市住房市場(chǎng)的供應(yīng)分析 下圖是杭州市從 20xx 年到 20xx 年的住房供應(yīng)變化。五縣（市）新建商品房銷售面積 萬(wàn)平方 米，增幅由去年同期 ％提高至 ％，但較一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取必要手段，消化庫(kù)存。 小戶型大行其道 杭州版新國(guó)五條地方細(xì)則的出臺(tái)，似乎并沒(méi)有太多影響 4月杭州樓市的開盤大潮。第五章 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤與項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 典型樓盤基本情況和分析 周邊在售樓盤 （ 1） .保利香檳國(guó)際 保利香檳國(guó)際，位于城西繁華中心，杭州核心區(qū)域 —— 申花板塊。 北海公園 德信北海公園總建筑面積約 15 萬(wàn)平方米，由 11 幢點(diǎn)式和板式高層組成，以經(jīng)典兩房、三房為主，主力戶型 89 平米。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十八 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 位于潛力巨大，發(fā)展迅速的申花板塊，申花板塊有以下優(yōu)勢(shì)： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 申花與武林廣場(chǎng)之間的最近距離僅為 4 公里的距離，離西湖和西溪約 67 公里的距離，至紫金港約 3 公里的距離，板塊能夠方便地接受市中心相關(guān)功能的輻射，并獲得國(guó)家級(jí)教育資源和濕地環(huán)境資源。近年來(lái)，拱墅區(qū)政府提出 “ 拱墅大開發(fā) ” 的戰(zhàn)略，前三年投入累計(jì)已超 300 億元，今后三年還將再投入 300 億元，把這塊區(qū)域建設(shè)成為 “ 一廳四區(qū) ” ，即杭州的 “ 北大廳 ” 、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、各類人才的創(chuàng)業(yè)區(qū)和宜居生態(tài)的新城區(qū)。 （ 6）文化優(yōu)勢(shì)： 申花具有豐厚的文化價(jià)值。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。 第六章 項(xiàng)目定位與建設(shè)法案 定位依據(jù) 20xx 年，杭州的樓市特征明顯，主要表現(xiàn)為：高庫(kù)存、潛在供應(yīng)量大、土地市場(chǎng)瘋狂，價(jià)格平穩(wěn)，價(jià)格戰(zhàn)，大型房企不斷進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)尤為明顯。 申花板塊三大優(yōu)勢(shì)：第一，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅瑓^(qū)位優(yōu)勢(shì)相當(dāng)顯著，項(xiàng)目周邊擁有銀泰、新 武林 中心、 藍(lán)鉆天成等多重商業(yè)配套，生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)一應(yīng)俱全；第二，申花板塊是杭州次商業(yè)中心，一直受到人們的關(guān)注，隨著外來(lái)人口的涌入，必將申花板塊地產(chǎn)推向新的頂峰；第三，隨著杭州主城區(qū)土地價(jià)值日益稀缺，大規(guī)模、成效應(yīng) 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十三 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 土地出讓逐漸稀缺，申花板塊的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，將是杭州房地產(chǎn)發(fā)展新的高點(diǎn)。 萬(wàn)景花城的項(xiàng)目定位