【正文】 建筑密度 28 % 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 七 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 5 綠地率 30 % 6 建筑高度 80 米 7 規(guī)劃住宅總戶數(shù) 570 戶 高端城市綠色生活園 高端 一流 的設(shè)計(jì)，一流的景觀，一流的建筑，一流的設(shè)施，一流的物管，一流的享受，一流的環(huán)境。 定量分析 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目銷售收入估算 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 開(kāi)發(fā)成本估算 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 前期工作 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境保護(hù)、安全防火與節(jié)能 .................. 三十九 環(huán)境保護(hù) ...................................... 三十九 安全防火 ...................................... 四十一 節(jié)能與墻體材料 ................................. 四十一 第九章 投資單位概況與項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) ...... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 供電 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 公建配套 ...................................... 三十七 智能化配 套 ................................... 三十六 園區(qū)景觀 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 規(guī)劃布局 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 定位依據(jù) ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 二 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 政策面支持房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 規(guī)劃布局 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二章 項(xiàng)目 定位與建設(shè)方案 ........................... 九 定位依據(jù) ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概況 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 區(qū) 域經(jīng)濟(jì)情況 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目定位 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 園區(qū)景觀 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目定位：頂級(jí)水岸生態(tài)別墅園 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 道路系統(tǒng)規(guī)劃與航道系統(tǒng)規(guī)劃 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 項(xiàng)目配套條件 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 三 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 排污 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 耀江集團(tuán)概況 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 施工期 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 資金籌措及使用計(jì)劃 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 四 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)效益分析 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 五 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 第一章 總論 項(xiàng)目概況 ：萬(wàn)景 花城 萬(wàn)景花城項(xiàng)目位于地鐵二號(hào)線育英路東南角，位于申花板塊商業(yè)圈，周邊擁有藍(lán)轉(zhuǎn)天成、杭州銀泰城（城西銀泰）、莫干山路物美、古墩路印象城、新武林商業(yè)中心等規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，臨近莫干路汽車東段、快速公交站點(diǎn)等交通配套設(shè)施完善。 城市 萬(wàn)景花城位于杭州申花板塊，商業(yè)發(fā)達(dá)，各交通配套設(shè)施完善，符合現(xiàn)代人的生活方式。雅戈?duì)栔脴I(yè)以 的總價(jià)，包攬了 昔日 出讓的申花兩宅地 。景瑞地產(chǎn)，源自上海。截至 20xx 年 2月，公司已在上海、杭州、寧波、蘇州（太倉(cāng)）、常州、 舟山、湖州、泰州、天津、重慶、南通、長(zhǎng)興、紹興等 13 個(gè)城市同時(shí)開(kāi)發(fā) 22 個(gè)項(xiàng)目。與此同時(shí)，這兩宗 地塊幾乎沒(méi)有調(diào)整地塊面積和容積率，也就是說(shuō)，今天這兩個(gè)地塊的起價(jià)就是 20xx 年首次掛牌公告時(shí)的兩倍多。 房地產(chǎn)市場(chǎng)因地制宜進(jìn)行調(diào)控是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。國(guó)家大力推動(dòng)保障房建設(shè)，實(shí)施住房制度商品房和保障房雙軌制；就房地產(chǎn)稅立法，改變土地財(cái)政，增加持有環(huán)節(jié)稅收；實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)信息登記，防止腐敗；倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)施土地供應(yīng)制度改革，發(fā)揮市場(chǎng)配制機(jī)制等長(zhǎng)效措施有利于未來(lái)市場(chǎng)的健康發(fā)展。另外，雖然拱墅區(qū)整體商業(yè)發(fā)展較為成熟，但區(qū)域內(nèi)還是缺少大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，尤其是北部區(qū)域，高密度的人口居住卻沒(méi)有大型商業(yè)配套的支撐，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次很好的機(jī)會(huì)。杭州每年都能吸引大量外來(lái)人口就業(yè)與定居。實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)總稅收 億元，地方稅收 億元，分別同比增長(zhǎng) 11%、 15%。 20xx 年全年完成 26 宗 畝經(jīng)營(yíng)性用地出讓。外貿(mào)出口增幅全市第一，服務(wù)外包順利完成市下達(dá)目標(biāo)任務(wù)。出臺(tái)扶持政策，加快推進(jìn)“個(gè)轉(zhuǎn)企”工作， 1340 家個(gè)體戶轉(zhuǎn)型升級(jí)為企業(yè)。而 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 十三 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 在此以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府行為，土地由政府劃撥，建成后由政府和企業(yè)購(gòu)買分配給職工，即所謂福利分房，市場(chǎng)上基本沒(méi)有可以用貨幣購(gòu)買的房產(chǎn)品，居民獲得住房的唯一辦法就是由政府或單位分配。 93 年至今的杭州市房地產(chǎn)發(fā)展基本可分成四個(gè)歷史波段： 1993 年1995 年的初步繁榮期， 1995 年一 1997 年的平穩(wěn)調(diào)整期， 1998 年至20xx 年的增長(zhǎng)繁榮期， 20xx 年至今的新一輪宏觀調(diào)控期。 當(dāng)時(shí)的杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也可以稱得上是熱鬧非凡，供應(yīng)量迅速放大，但很快因需求不 足而回落。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 十四 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 開(kāi)發(fā)水平低下，無(wú)品牌意識(shí)，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的精品樓盤。此階段大致有以下特征： 供應(yīng)方面 供應(yīng)總量： 1998 年因蔣村劃入杭州后，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施有較大改善，開(kāi)發(fā)量進(jìn)一步增加，加上次中心舊城改造的速度加快，以及城東成片開(kāi)發(fā)等原因，總體供應(yīng)量有較大增長(zhǎng)。 三、 20xx 年至今的第一輪宏觀調(diào)控期 20xx 年上半年，從 3 月份到 5 月份，在短短 3 個(gè)月內(nèi)，央行發(fā)布房貸新政，國(guó)務(wù)院更是以前所未有的關(guān)注度，先后頒布了國(guó)八條、新八條和七部門聯(lián)合通知。杭州樓市的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)與以往不同的全新格局。二手房成交 平穩(wěn)，主城區(qū)二手房成交 31559 套。 相比商品房和土地市場(chǎng)的火熱，杭州樓市的庫(kù)存量也快速度上行。例如當(dāng)前比較流行的躍層房源，就是投了購(gòu)房者所好。首先，從交通的角度講，萍水路、益樂(lè)路等通車后，這個(gè)區(qū)塊將與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫接軌，交通極為便捷；其次，從配套上看 ，這一區(qū)域的潛力非常巨大，富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)即歐尚超市二期即將動(dòng)工，該項(xiàng)目位于豐潭路以東、萍水路以南、富強(qiáng)路以北，總征地面積達(dá) 萬(wàn)平方米，用地面積 萬(wàn)平方米。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)， 這一區(qū)塊的商品房供應(yīng)量將超過(guò) 7000套，可見(jiàn)，今明兩年，這一區(qū)塊將集體發(fā)力，成為杭州樓市的一個(gè)新熱門區(qū)域，同時(shí)，也是城西的壓軸大戲。 20xx 年上半年拱墅區(qū)固定資產(chǎn)投資增幅居全市首位；服務(wù)業(yè)增加值、社會(huì)消 費(fèi)品零售總額、建筑業(yè)總產(chǎn)值增幅高于全市平均水平，并居五城區(qū)首位；十大產(chǎn)業(yè)增加值增幅居五城區(qū)第二位，地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入增幅居五城區(qū)第三位；只有工業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處五城區(qū)末位。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 十九 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 除房地產(chǎn)以外的其他在地項(xiàng)目完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，占全 區(qū)固定資產(chǎn)投資總量的 %。但是對(duì)于一個(gè)人口規(guī)模超 50 萬(wàn)的行政區(qū)域來(lái)說(shuō)，目前有限的幾個(gè)商業(yè)綜合體并不能滿足人們?nèi)粘５男枨蟆?20xx 年成了拱墅區(qū)商業(yè)發(fā)展最為重要的一年。 未來(lái)供應(yīng)增減的變化，可以看出某個(gè)城區(qū)在未來(lái)杭州樓市中扮演角色的變化，供應(yīng)量上升意味著在樓市地位的提升，供應(yīng)量的減弱則意味著樓市占據(jù)份量 的減弱。其中住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 5 和 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 二十一 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 從投資區(qū)域看，市區(qū)投資增速大幅回落，五縣（市）投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。其實(shí)自 20xx 年以來(lái)，中央政府出臺(tái)一系列政策（如限購(gòu)令，增加普通商品住房供給）來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。不少地方政府對(duì)于中央的限購(gòu)令都有所松動(dòng)。再加上盛傳的關(guān)于開(kāi)征房地產(chǎn)稅的傳聞，估計(jì)大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)采取觀望態(tài)度。而這其 中，一批針對(duì)剛需客戶的 90 平方米小戶型房源，最受市場(chǎng)關(guān)注，各個(gè)樓盤售樓處反饋的信息，小戶型依舊是最受寵的一類房源。政策雖然不斷在出臺(tái)，但有一點(diǎn)是明確的，那就是首次剛需購(gòu)房還是受保護(hù)的，這也是小戶型銷售并沒(méi)有受到太大影響的原因。香檳國(guó)際臨近地鐵 5 號(hào)線站點(diǎn)，咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區(qū)僅 2 公里。 占地面積 107945 平方米 建筑類型 精裝豪華高層住宅（還有部分商鋪 寫字樓） 主力戶型 235 平方米 640 平方米 停車位 1691 個(gè) 綠化率 % 價(jià)格 最低 1500 萬(wàn)每套 開(kāi)發(fā)商 杭州濱綠房地產(chǎn)有限公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 二十六 頁(yè) 共 四十九 頁(yè) 武林壹號(hào)位居 20xx 年第一季度杭州住宅銷售第一，總共銷售套數(shù)為 31 套，共銷售面積 12043 平方米，銷售金額 69879 萬(wàn)元。為實(shí)現(xiàn)人們依水而居的居住夢(mèng)想，德信北海公園不僅坐享運(yùn)河區(qū)域的人文底蘊(yùn)，以及 120xx 平米 原生水域 —— 北海灣，在近16000 平米的庭院盛景中還精心設(shè)置了景觀水系，形成了內(nèi)外呼應(yīng)的雙水景體系，詮釋了水岸詩(shī)意棲居的生活精髓所在。 周邊在售樓房特點(diǎn) （ 1）除武林壹號(hào)外，周邊樓盤大多數(shù)樓盤都是主打剛需小戶型，并且銷售狀況良好，大戶型銷售狀況較差。商業(yè)配套規(guī)模完全成型后，規(guī)模非常大。 申花板塊目前規(guī)劃的四大綜合體包括：一、藍(lán)孔雀綜合體，擁有 100萬(wàn)平米體量，其中商業(yè)和公建占到 30 多萬(wàn)平米，住宅約占 60 余萬(wàn)平米；二、城西銀泰綜合體，包括商場(chǎng)和寫字樓；三、熱電廠及周邊地塊的綜合體，總開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá) 80 萬(wàn)平米；四、民生藥廠及周邊地塊的綜合體。 （ 4）交通優(yōu)勢(shì)： 申花具有交通便捷的優(yōu)勢(shì)。因此，云集了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)等各個(gè)學(xué)齡同階段的名牌學(xué)校。 （ 7）設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)： 聘請(qǐng)頂尖的設(shè)計(jì)師，優(yōu) 秀的施工單位和物管公司為購(gòu)房者打造完美的復(fù)式住宅和躍層式住宅，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造到裝飾，每個(gè)細(xì)節(jié)都是為業(yè)主量身定造。比較適合年輕人居住。周圍樓盤有：濱江萬(wàn)江花城，武林壹號(hào)，保利香檳國(guó)際，德信北海公園，德信曉宸等 （ 2） 20xx 年杭州市房?jī)r(jià)普遍具有下降趨勢(shì)且不穩(wěn)定。 躍層