【正文】 是高端綠色城市生活園，打造杭城人最好住宅。 萬景花城最大的優(yōu)勢在于能夠充分的利用土地和空間資源，但與此同時，讓顧客住的舒心與溫馨，更是我們關(guān)心的重點，所以我們在產(chǎn)品設(shè)計上 ，以顧客的感受為一切工作的出發(fā)點，要不拘一格，構(gòu)筑溫馨家園。 規(guī)劃布局 萬景花城將南 北兩個區(qū)域，根據(jù)各個地塊的不同特性，分別布置不同檔次的房產(chǎn)品。它以節(jié)約能源，降低運行成本，提高住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)管理、安全防范管理以及信息服務(wù)等方面的自動化程度和綜合服務(wù)水平為特征，為小區(qū)住戶提供安 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十七 頁 共 四十九 頁 全、舒適、方便、快捷和信息高度通暢的家居環(huán)境 。 （ 3）配備室外運動場所。 供電 20xx 年 11 月，杭州市電力局拱墅供電局掛牌成立。 第八章 環(huán)境保護、安全防火與節(jié)能 環(huán)境保護 污染物及污染源 （ 1）廢水 本項目無生產(chǎn)用水，廢水來源為生活污水，總計 1388M3/日。 （ 2）廢氣：對集中的廢氣通過高空排放。 第九章 項目施工進度 前期工作 第 12 月進行方案設(shè)計；第 3 個月進行地質(zhì)勘探；第 4— 5 月進行施工圖設(shè)計、三通一平工作；第 6 個月進行辦理施工招標手續(xù)及辦理建設(shè)工程與施工許可證。 樓面單價為 元 /㎡ （按建筑面積計） 。 期間費用 合計期間費用 萬元，樓面價為 元 /M2。項目的建設(shè)將充分利用國內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如①住宅節(jié)水節(jié)電綜合技術(shù)；②隔聲、節(jié)能門窗體系；③ 采用節(jié)能墻體材料。由于容積率低，人口少，不會造成大的影響。 通訊 保證每戶配 置兩門電話線路；配備有線電視網(wǎng)絡(luò)。 燃氣 目前整個拱墅區(qū)的管道系統(tǒng)良好，有管道煤氣和管道天然氣。 公建配套 （ 1）在萬景花城延申花路段，精心打造商業(yè)一條街，滿足社區(qū)的需求。綠色將由點到線，再到面的設(shè)計理念，讓綠色充滿整個社區(qū)。 萬景花城以復式結(jié)構(gòu)和躍層式結(jié)構(gòu)為主，在房型設(shè)計中既要考慮到空間的利用，又要考慮房子的舒適程度。所以萬景花城的目標客戶定位是年輕人和社會成功人士。在房價方面，例如萬景花園周邊樓盤保利香檳國際、方家花苑等小區(qū)，其樓盤每平米都在 18000 以上，周邊樓盤選擇平面房 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十四 頁 共 四十九 頁 型，面積多在 80 平米到 130 平米，且周邊新興房地產(chǎn)較多，競爭激烈，目標客戶重復。 根據(jù)《杭州市慶隆地區(qū)控制性詳細規(guī)劃 》和《杭州市申花路兩側(cè)控制性詳細規(guī)劃》，這一區(qū)域?qū)⒁跃幼橹鳎?guī)劃的住宅用地一部分是城市住宅用地，以后將會出讓用來建商品房，另一部分將是村鎮(zhèn)新型住宅用地。 躍層式住宅劣勢： 躍層戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。比較適合年輕人居住。因此，云集了幼兒園、小學、中學、大學等各個學齡同階段的名牌學校。 申花板塊目前規(guī)劃的四大綜合體包括：一、藍孔雀綜合體，擁有 100萬平米體量，其中商業(yè)和公建占到 30 多萬平米，住宅約占 60 余萬平米；二、城西銀泰綜合體，包括商場和寫字樓；三、熱電廠及周邊地塊的綜合體，總開發(fā)建筑面積達 80 萬平米；四、民生藥廠及周邊地塊的綜合體。 周邊在售樓房特點 （ 1）除武林壹號外，周邊樓盤大多數(shù)樓盤都是主打剛需小戶型，并且銷售狀況良好，大戶型銷售狀況較差。 占地面積 107945 平方米 建筑類型 精裝豪華高層住宅（還有部分商鋪 寫字樓） 主力戶型 235 平方米 640 平方米 停車位 1691 個 綠化率 % 價格 最低 1500 萬每套 開發(fā)商 杭州濱綠房地產(chǎn)有限公司 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十六 頁 共 四十九 頁 武林壹號位居 20xx 年第一季度杭州住宅銷售第一，總共銷售套數(shù)為 31 套，共銷售面積 12043 平方米，銷售金額 69879 萬元。政策雖然不斷在出臺，但有一點是明確的，那就是首次剛需購房還是受保護的，這也是小戶型銷售并沒有受到太大影響的原因。再加上盛傳的關(guān)于開征房地產(chǎn)稅的傳聞，估計大多數(shù)消費者都會采取觀望態(tài)度。其實自 20xx 年以來，中央政府出臺一系列政策（如限購令，增加普通商品住房供給）來抑制房價過快增長。其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 ％，增幅較去年同期和一季度分別回落 5 和 個百分點。 20xx 年成了拱墅區(qū)商業(yè)發(fā)展最為重要的一年。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十九 頁 共 四十九 頁 除房地產(chǎn)以外的其他在地項目完成投資 億元，同比增長%，占全 區(qū)固定資產(chǎn)投資總量的 %。 據(jù)初步統(tǒng)計，未來五年內(nèi)， 這一區(qū)塊的商品房供應(yīng)量將超過 7000套，可見，今明兩年，這一區(qū)塊將集體發(fā)力，成為杭州樓市的一個新熱門區(qū)域，同時，也是城西的壓軸大戲。例如當前比較流行的躍層房源，就是投了購房者所好。二手房成交 平穩(wěn)，主城區(qū)二手房成交 31559 套。 三、 20xx 年至今的第一輪宏觀調(diào)控期 20xx 年上半年，從 3 月份到 5 月份，在短短 3 個月內(nèi)，央行發(fā)布房貸新政，國務(wù)院更是以前所未有的關(guān)注度，先后頒布了國八條、新八條和七部門聯(lián)合通知。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 十四 頁 共 四十九 頁 開發(fā)水平低下，無品牌意識，幾乎沒有出現(xiàn)經(jīng)得起時間考驗的精品樓盤。 93 年至今的杭州市房地產(chǎn)發(fā)展基本可分成四個歷史波段： 1993 年1995 年的初步繁榮期， 1995 年一 1997 年的平穩(wěn)調(diào)整期， 1998 年至20xx 年的增長繁榮期， 20xx 年至今的新一輪宏觀調(diào)控期。出臺扶持政策，加快推進“個轉(zhuǎn)企”工作， 1340 家個體戶轉(zhuǎn)型升級為企業(yè)。 20xx 年全年完成 26 宗 畝經(jīng)營性用地出讓。杭州每年都能吸引大量外來人口就業(yè)與定居。國家大力推動保障房建設(shè)，實施住房制度商品房和保障房雙軌制；就房地產(chǎn)稅立法，改變土地財政，增加持有環(huán)節(jié)稅收；實施不動產(chǎn)信息登記，防止腐??；倡導新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實施土地供應(yīng)制度改革，發(fā)揮市場配制機制等長效措施有利于未來市場的健康發(fā)展。與此同時，這兩宗 地塊幾乎沒有調(diào)整地塊面積和容積率，也就是說，今天這兩個地塊的起價就是 20xx 年首次掛牌公告時的兩倍多。景瑞地產(chǎn)，源自上海。 城市 萬景花城位于杭州申花板塊，商業(yè)發(fā)達，各交通配套設(shè)施完善，符合現(xiàn)代人的生活方式。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 四 頁 共 四十九 頁 經(jīng)濟效益分析 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 施工期 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三 頁 共 四十九 頁 排污 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 道路系統(tǒng)規(guī)劃與航道系統(tǒng)規(guī)劃 .......... 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目實施進度 ................... 錯誤 !未定義書簽。 園區(qū)景觀 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 區(qū) 域經(jīng)濟情況 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目 定位與建設(shè)方案 ........................... 九 定位依據(jù) ........................... 錯誤 !未定義書簽。 政策面支持房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 ........ 錯誤 !未定義書簽。 定位依據(jù) ........................... 錯誤 !未定義書簽。 公建配套 ...................................... 三十七 智能化配 套 ................................... 三十六 園區(qū)景觀 .......................... 錯誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境保護、安全防火與節(jié)能 .................. 三十九 環(huán)境保護 ...................................... 三十九 安全防火 ...................................... 四十一 節(jié)能與墻體材料 ................................. 四十一 第九章 投資單位概況與項目組織機構(gòu) ...... 錯誤 !未定義書簽。 開發(fā)成本估算 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 定量分析 錯誤 !未定義書簽。 20xx 年 11 月 30 號， 雅戈爾置業(yè)在以 億總價拿下 53 號申花地塊之后，又以 125600 萬元總價競得了其邊上的 56 號宅地，樓面價 18114 元 /平米，打破了自己剛剛創(chuàng)下的 17751元 /平米的申花板塊宅地樓面價記錄。作為一家從地產(chǎn)開發(fā)延伸至物業(yè)管理的全國化品牌地產(chǎn)企業(yè)，景瑞地產(chǎn)多次獲得 “ 中國房地產(chǎn)百強 ” 、 “ 中國房地產(chǎn)百強運營效率 TOP10” 等榮譽?！敝链耍?20xx 年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控因地制宜的調(diào)控思路已經(jīng)敲定。 拱墅區(qū)地處杭州市中部，是杭州市委、市政府所在地，屬于杭州市發(fā)展較為成熟的區(qū)塊，公共配套齊全，人口發(fā)展成熟度高，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。全年兌現(xiàn)產(chǎn)業(yè)扶持資金 億元。實際利用外資 億美元，同比增長 %；浙商創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新到位資金 億元。 所在房地產(chǎn)市場 杭州市真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)始于 93 年，真正意義上的房地 產(chǎn)開發(fā)是指由企業(yè)進行房地產(chǎn)投資開發(fā)和建設(shè)，通過市場銷售的行為。由于經(jīng)驗不足和水土不服，這些外商最終并沒有在杭州形成氣候，大部分以失敗告終。 三、 1998 年至 20xx 年的 持續(xù)繁榮期 98年初停止福利分房政策和銀行按揭貸款的全面推行是點燃杭州樓市的導火線，前者導致了團購的集中消費，后者大大降低了普通消費者的入市門檻，從而開始了持續(xù)至 20xx 年的繁榮期。市場加強分化，在傲人的銷售成績下，也出現(xiàn)了板塊激戰(zhàn)，高總價排屋別墅銷售滯緩、本土開發(fā)商萎縮等悲情現(xiàn)象，年末還留下了天量的庫存積壓。追溯過去四年，價格基本平穩(wěn)。 板塊前景 申花板塊已經(jīng)是風貌初具，繁華漸露。拱墅區(qū)轄區(qū)內(nèi)擁有和睦、祥符、拱宸橋、大關(guān)、湖墅、米市巷等多個街道，目前已經(jīng)成為杭州城北最重要的人口聚居地。 20xx 年城西銀泰的正式開張，才緩解了版塊內(nèi)供需的平衡。 房地產(chǎn)開發(fā) 第 二十 頁 共 四十九 頁 從圖中可以發(fā)現(xiàn)，拱墅區(qū)的未來可預(yù)計住房供量從 20xx 年的 151萬平方米左右，持續(xù)增長到 20xx 年的 萬平方米。 下表是 20xx 年上半年杭州各區(qū)，縣房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房銷售情況。杭州市是地方財政對土地財政較為依賴的地方 之一。上周，杭州共有 13 個樓盤推盤，其中光周末就有 11 個盤新推房源。區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)集聚，大型商業(yè)中心銀泰、印象城、美凱龍等相繼入駐，同時擁有優(yōu)越的教育資源，完善的生態(tài)、生活、娛樂、醫(yī)療等配套設(shè)施及交通體系。建筑風格采用簡約現(xiàn)代風格，清新脫俗的建筑群外型，展示出與周邊建筑不同的藝術(shù)視覺效果。 （ 2）配套優(yōu)勢： 地處西溪、三墩、城西的黃金中央地帶的申花板塊吸引了不少 商業(yè)投資者的興趣。政府的重視和大力投入為申花板塊的發(fā)展提 供了強有力的支撐?；▓@港位于申花區(qū)域內(nèi)，花園港在歷史上屬于皇家園林的一部分，具有悠久的歷史積淀；申花 房地產(chǎn)開發(fā) 第 三十 頁 共 四十九 頁 還有工業(yè)文化，工業(yè)遺址文化，濱水休閑文化，大學文化等等，多種文化在此進行交流，共同發(fā)展。 劣勢分析 （ 1）周邊競爭樓盤較多，競爭激烈。我們將杭州房地產(chǎn)大體分為三類：第一類以處于杭州市中心、商業(yè)高度發(fā)達為主，周邊地價高于30000 每平米，比如市中心、錢江新城、湘湖、復興、五常為代表；第二類是