現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的定位及規(guī)劃布局-資料下載頁
2025-08-04 17:44本頁面
【正文】 做。我們原先設計一個大賣場，讓他們從這兒進來，拉動客流，帶動這塊的客流。這就是我們說對一個商業(yè)物業(yè)要進行A、B、C分析。打個比方，就像賣豬肉一樣，同樣一頭豬，你知道哪塊肉值錢，那塊最不值錢，你就要按照值錢、比較值錢、不值錢分割包裝，最后把值錢的買到最高的價錢，把不值錢的通過再加工賣出高價錢，比如說超市里賣的豬肉，把排骨、里脊拿出來賣很高的價錢。有的下料肉不值錢，他做成肉餡，就可以把價值提升。所以賣豬肉是把最有價值的做出更大的價值，把最沒有價值的提升它的價值。所以說商業(yè)地產(chǎn)首先要做商業(yè)價值的分析。怎么分析呢？影響商業(yè)價值一定有幾個因素，哪些因素呢？第一是位置，是在東邊還是西邊、是前邊還是在后邊。第二，物業(yè)狀態(tài)，物業(yè)到底做成什么樣，做的是什么物業(yè)結(jié)構(gòu)。第三，定位。你準備定在什么程度。第四，管理。 講一下功能設計的原則。在業(yè)態(tài)之下是要講功能的，在功能之下講布局。第一，一定要符合業(yè)態(tài)定位。你的業(yè)態(tài)定位是一個社區(qū)購物中心，那他的功能就一定要符合社區(qū)服務的功能。我們有個課程專門講社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)有五種功能，第一種就是購物的功能；第二個功能是飲食功能；第三個功能是休閑功能；第四個功能是日用服務功能；第五個功能是社區(qū)服務功能。所以說設計原則一定要符合業(yè)態(tài)定位，業(yè)態(tài)功能不一樣，定位是不一樣的。 第二，控制投資成本，這個概念對于很多開發(fā)商來講非常重要。我要準備花多少錢，如果你做一個大型的演藝廳，那是不是裝修要豪華，之后我是不是要自己運營，他可能就不一定能做得了。 第三，要保障投資收益，我這個功能設計一定要保障什么呢？比如說我要賣，我能解決資金鏈的問題。我們在東瀛銀座開了一個二期，是文化娛樂中心，旁邊做了一條商業(yè)街，我看一下示意圖，這是一條步行街，這個是銀座，這做一條商業(yè)街，這之間是一個室外步行街，這是一個室內(nèi)步行街，他們準備在這里做一個電影院，這是一期，這邊是二期，一期都賣完了。老板很困惑，二期除了一些商鋪可以賣，這邊切一排店鋪可以賣，這個是不能賣的。作為房地產(chǎn)公司來講，一年是必須要完成多少銷售額的，現(xiàn)在這么大一個物業(yè)，要做成少兒活動中心，做成演藝廳，做成夜總會，做成洗浴中心，少的1000平米，多的7000平米，怎么賣呢？什么投資回報呢，所以這些問題一直是開發(fā)商所頭痛的。比如這個功能做文化休閑，但就與他的投資收益是矛盾的，如果你是開發(fā)商怎么做呢？我們?nèi)チ酥蟾嬖V他，這個功能就錯了，就導致你這個商業(yè)物業(yè)不好變現(xiàn)了。你要想變現(xiàn)，這個功能就要變，要變得可以賣。 我們講這個案例就是要告訴大家，進行商業(yè)的功能設計不能在那里造概念，還要考慮它的收益的情況和收益方式，還要考慮另外一個功能設計，可以賣更高的價錢，實際上就是提升商業(yè)價值。
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