商業(yè)地產(chǎn)：混沌時(shí)代的解決之道-資料下載頁
2025-08-04 14:53本頁面
【正文】 配套。于是他們立即著手開發(fā)，住邦2000的隨后熱銷證明了之前的那個(gè)看似有些“風(fēng)險(xiǎn)定位”的高度準(zhǔn)確。病癥特點(diǎn)： 輕視項(xiàng)目類型定位，看重銷售診療手段：“聞”—— 注重商業(yè)規(guī)劃 這個(gè)環(huán)節(jié)涉及到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的問題。目前，很多開發(fā)商基本是“左手住宅、右手商業(yè)”，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作比住宅運(yùn)作要復(fù)雜得多。若拿著以前住宅房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，那么在發(fā)展的過程中會(huì)碰到的問題和困難可歸納為以下類型： ，銷售反應(yīng)冷淡，招商無力，商業(yè)開業(yè)遙遙無期； ，銷售反應(yīng)熱烈，招商成功，開業(yè)后經(jīng)營調(diào)整無力，廠商陸續(xù)撤退； 中國紅街商業(yè)運(yùn)營總監(jiān)、臺(tái)灣資深地產(chǎn)專家葉國梁先生在接受采訪時(shí)談到：“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商須認(rèn)識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是單純的地產(chǎn) + 商業(yè)，而是應(yīng)商業(yè)先行、租售并重、末端優(yōu)先、贏在經(jīng)營；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)觀念是：如何為項(xiàng)目創(chuàng)造無限商機(jī)及創(chuàng)造一個(gè)吸引最終目標(biāo)客戶到來的商業(yè)平臺(tái)，而非單純開業(yè)招商招滿即可?！?開發(fā)商只重銷售，輕視商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營導(dǎo)致失敗案例比比皆是。目前很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)商簡單、機(jī)械地套用住宅地產(chǎn)銷售模式，通過小戶型的劃分，從而降低總價(jià)這一簡單方式，試圖達(dá)到高銷售單價(jià)和擴(kuò)充目標(biāo)客戶群的目的。而商業(yè)地產(chǎn)銷售競爭的日趨激烈，導(dǎo)致原來簡單單一的銷售策略與手法已經(jīng)不能再適應(yīng)現(xiàn)在激烈的地產(chǎn)銷售市場(chǎng)了。病癥特點(diǎn)：忽視商戶定位，與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生差異診療手段： “問”—— 了解商戶需求 很多的調(diào)研報(bào)告在做項(xiàng)目時(shí)，對(duì)于位置的分析和未來的招商都非常樂觀，覺得這個(gè)地方有很好的前景，但是在做市場(chǎng)的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)預(yù)估的報(bào)告與現(xiàn)實(shí)有很大的差異，這是一個(gè)普遍存在的問題。 對(duì)此，戴德梁行高級(jí)助理董事張家鵬認(rèn)為，做好零售商訪談，充分了解商戶需求，可以有效地防止以上問題的發(fā)生。 “任何項(xiàng)目的定位的最終實(shí)現(xiàn)依賴于成功招商的支持，因此零售商對(duì)項(xiàng)目的需求程度及其真正關(guān)心的產(chǎn)品素質(zhì)應(yīng)該在產(chǎn)品中有所反應(yīng)?！?張家鵬說，應(yīng)在定位確認(rèn)之前取得與主要目標(biāo)零售商有針對(duì)性的溝通，了解他們的入駐項(xiàng)目意向，聽取他們的反饋意見，結(jié)合未來需求規(guī)模的可增長空間來確定項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模，確認(rèn)最終的定位方向及業(yè)態(tài)布局。 “定位前期必須根據(jù)商戶定位以及大面積商戶的意向需求來確定最佳運(yùn)作模式。” 賈玉鵬也談到，明天第一城的鋪位在運(yùn)作的前期，把招商提前。比如A06就是按照大賣場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)的。由于進(jìn)行了的詳細(xì)調(diào)研，后期的商業(yè)定制和鋪位切分都是按商家和消費(fèi)者的需求進(jìn)行運(yùn)作的。病癥特點(diǎn)： 產(chǎn)品主題定位不明確，著眼短期利益診療手段： “切”—— 樹立品牌意識(shí) 檢驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌價(jià)值來自項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確，對(duì)開發(fā)商而言更像是“雙刃劍”，項(xiàng)目定位成功者，開發(fā)商固然可以乘勝追擊，但項(xiàng)目定位失敗的話，往往是“火燒連營”，甚至可能導(dǎo)致開發(fā)商發(fā)生財(cái)務(wù)骨牌效應(yīng)、全軍覆沒、退出市場(chǎng)。做商業(yè)地產(chǎn)一定要有長遠(yuǎn)的眼光，樹立品牌意識(shí)才能確保后期運(yùn)作得心應(yīng)手。 北京上東房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理高鵬對(duì)記者談到：招商前如果主題定位不明確，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局，必然導(dǎo)致后期業(yè)態(tài)混亂經(jīng)營。 “商業(yè)項(xiàng)目，尤其是大面積的商業(yè)地產(chǎn)，要十分注重主力店和次主力店的重點(diǎn)專項(xiàng)招商，運(yùn)作要求前期定位之前必須至少確定一家主力商戶，依靠主力店和部分次主力店的進(jìn)駐和集客能力帶動(dòng)其他鋪位的招商工作，這樣才能確保后期不出現(xiàn)大的偏差?！?高鵬認(rèn)為，同時(shí)還要做好產(chǎn)品定位，尤其注重建筑產(chǎn)品硬件、細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)，要預(yù)留彈性空間。如果前期無法確定主商戶，那么在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)盡量滿足商戶的最高需求。項(xiàng)目定位一旦確定下來，就不要輕易更改，否則，會(huì)導(dǎo)致各檔次商戶的參差不齊。
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