網(wǎng)絡銀行風險控管與交易安全分析報告-資料下載頁
2025-08-04 05:15本頁面
【正文】 9日在香港注冊成立由AD Capital全資擁有的公司，而AD Capital則是一間私募股權投資公司，由日本政策投資銀行(一間為日本政府全資擁有的金融機構)。AD Capital主要在日本、中國及亞洲其他地區(qū)投資一些具增長潛力的公司及項目，并選擇性投資于房地產(chǎn)。AD Capital亦根據(jù)AD Capital與RCA Fund(通過其普通合伙人RCAC行事)訂立的管理協(xié)議向RCA Fund提供管理服務。 春泉產(chǎn)業(yè)信托在2013年11月25日公開對外募股時，預計每股發(fā)售價為381～403港幣，預估年化分派收益率為494%～523%，RCA01于出售后尚持有60%股份，春泉產(chǎn)業(yè)信托負債比率由發(fā)行前的375%降至發(fā)行后的約34%?！ 〈喝猂EIT的資產(chǎn)組合資料表4所示。(截至2014年3月止) 表4春泉REIT的資產(chǎn)組合資料物業(yè)類型落成年份產(chǎn)權面積 (m2)估值(1) (百萬)樓板價 (萬元/m2)基金收購價 (百萬)樓板價 (萬元/m2)折溢價率 (%)購入時間北京華貿(mào)中心(1)甲級寫字樓2006145372774753334962402013/12/05合計145372774753334962405488 注：(1)北京華貿(mào)中心系指寫字樓TT2二棟，收購價為估值451%(上表金額換算為人民幣，匯率按當時1HKD=079RMB計算)?！ ?2)2013/12/5發(fā)售時預測收益率為494%。 (二)綜合分析 由以上香港REIT市場及幾家國內(nèi)資產(chǎn)在海外發(fā)行REIT的情況來看，并無原先單就收益率推算的資產(chǎn)大幅折價的情況，實際上亦有溢價的情形產(chǎn)生，究其原因可從以下三個方面來說明?！ 」纼r方法 由于資產(chǎn)證券化對房地產(chǎn)估價的要求，除了一般所采用的市場比較法或收益還原法之外，最主要的還要以現(xiàn)金流量折算法(DCF)來綜合評估資產(chǎn)價值，并不是采單一估值數(shù)據(jù)，而是采加權平均法來求出合理資產(chǎn)價值，另外，以目前香港房地產(chǎn)信托發(fā)行架構來看，基金所購買的實際上是直接或間接持有國內(nèi)資產(chǎn)的境外公司股權，因此在收購價的考量上，并不單純只是資產(chǎn)價值，而是反映出該公司的實際價值。這與目前大多數(shù)業(yè)主認知上單純的以收益率反推經(jīng)營性物業(yè)的價值來進行REIT發(fā)行定價及資產(chǎn)收購價的認知不同?！ ≠Y產(chǎn)品質(zhì) 由于房地產(chǎn)投資信托的特性就是以擁有穩(wěn)定收入的經(jīng)營性物業(yè)為資產(chǎn)組合經(jīng)專業(yè)管理團隊運營管理后，獲取良好的投資收益并定期進行分配予投資人，因此，通過專業(yè)管理團隊進行良好管理所獲得的資產(chǎn)品質(zhì)，通常能夠提升資產(chǎn)收益，越是經(jīng)營良好的商場，通?？色@得的收益越高，相對的，通過資產(chǎn)評估后，所能獲得的市場價值也就越高。國內(nèi)許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)者所持有的商場，通常經(jīng)營效率不佳，因為經(jīng)營性物業(yè)主要的評估方法，不是市場比較法，而是收益還原法及現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，因此所能獲得的評估價值也就不如其通常切割散賣的價錢?！ ∽C券特性 REIT實際上就是一種可在市場上自由買賣流通轉讓的有價證券，投資人持有時，通常考慮的是年化收益率和股價與凈值間的關系，也就是說除了固定的股息分派收益以外，持有人通常也想獲得投資股票所可能獲取的資本利得，股票價格的波動，就來自投資人對于該REIT資產(chǎn)價值及管理團隊經(jīng)營能力的看法，因此，在投資人認可該REIT時，發(fā)行價格可能就會有溢價的情況產(chǎn)生，上市發(fā)行后，REIT更可能因為資產(chǎn)品質(zhì)良好及管理團隊的經(jīng)營效率提升后，股價能持續(xù)上漲，正如2005年11月25日由香港特區(qū)政府房屋委員會推出第一支房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)――領匯基金(LINK REIT)⑧一樣，價格從初始發(fā)行的每單位103港元到2014年3月已超過每單位30港元，成長了3倍以上，除了投資人所看到的分配收益連續(xù)7年增加外，其財務狀況更是相當良好，2013年3月時負債僅占總資產(chǎn)的136%，負債占總資本亦僅143%，EBITDA利息覆蓋率達到96倍。1. 若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風平浪靜。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時間，總會看清一些事。用一些事情，總會看清一些人。有時候覺得自己像個神經(jīng)病。既糾結了自己，又打擾了別人。努力過后，才知道許多事情，堅持堅持，就過來了。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。歲月是有情的，假如你奉獻給她的是一些色彩，它奉獻給你的也是一些色彩。你必須努力，當有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。只有你自己才能把歲月描畫成一幅難以忘懷的人生畫卷。學習
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