【正文】 35 / 70案名 項目區(qū)域 金銀湖占地面積 170 畝 總建筑面積 7 萬平米體量（棟） 38 開盤時間 2022 年 6 月銷售總價區(qū)間 —— 單價區(qū)間、均價 二期 8000 元/平方米容積率 綠化率 %物業(yè)管理費 —— 銷售率 二期僅推出 4 棟聯(lián)排和疊加，已售 20%樓盤定位（建筑，景觀風格）北美原鄉(xiāng)TOWNHOUSE 風格 建筑形態(tài) 聯(lián)排、疊加面積區(qū)間 聯(lián)排 200260 平方米，疊加 170190 平方米客戶來源 政府，民營業(yè)主，外地置業(yè)者等小區(qū)配套 高爾夫等產品特點（賣點） 北望金銀湖河流，東面有 7 排 30 米高的生態(tài)杉樹林項目優(yōu)勢 位于金銀河版塊的中心地區(qū)，景色優(yōu)美，高端人群青睞36 / 70湯遜湖板塊該板塊山清水秀，自然生態(tài)條件優(yōu)越，富有田園野趣，同時也是高科技和教育的聚集地，隨著光谷概念的充實，城市版圖的擴張，和交通條件的改善，該區(qū)域正由第二居所向第一居所演變。該板塊目前主要在售別墅項目 3 個，總建筑面積逾 100 萬平方米，瑞華置業(yè)開發(fā)的純別墅“逸城”占地 1000 余畝。1）、項目概況案名 宜家湯臣 梅南山居 保利十二橡樹容積率 36%綠化率 51% 36% %占地面積（萬平米） 50 　 62）、價格分析案名 宜家湯臣 梅南山居 保利十二橡樹價格區(qū)間 7000230000 5500120220 800017000均價（元/平米）130000 5800 120223）、面積分析案名 宜家湯臣 梅南山居 保利十二橡樹類型 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟面積區(qū)間(平米） 200250 —— 250400 130300 300500 ——— ———暢銷面積 255 320 300案名 宜家湯臣 梅南山居 保利十二橡樹開盤時間 2022 年 9 月 2022 年 5 月 2022 年 6 月類型 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟37 / 704）、銷售分析附：典型樓盤案名 梅南山居 項目區(qū)域 湯遜湖占地面積 　 總建筑面積 　體量（棟） 2022 開盤時間 03 年 3 月銷售總價區(qū)間 130500 單價區(qū)間、均價 5500120220，均價：5800容積率 綠化率 36%物業(yè)管理費 銷售率 98%樓盤定位（建筑，景觀風格） 依山，棲水 建筑形態(tài) 聯(lián)排，獨棟面積區(qū)間 180368客戶來源 政府，企業(yè)家小區(qū)配套 高檔會所，高爾夫，籃球場，幼兒園廣告總精神 依山，棲水，悠生活產品特點（賣點） 周邊唯一的倚山別墅項目優(yōu)勢 景觀：沿湯遜湖而建，棲山別墅居山之高，俯湖之美，真正的 山水別墅。配套：娛，購，育齊全。價格區(qū)間大，性價比高案名 宜家湯臣 項目區(qū)域 湯遜湖占地面積 50 萬平米 總建筑面積 30 萬總推量（棟） 218 —— 200 2022 —— 56 —— 147銷售率 40% 98% 50%38 / 70體量（棟） 418 開盤時間 07 年 9 月銷售總價區(qū)間 150750 萬 單價區(qū)間、均價 7000230000，均價：130000容積率 綠化率 51%物業(yè)管理費 銷售率 40%樓盤定位（建筑，景觀風格） 英倫別墅 建筑形態(tài) 聯(lián)排，獨棟面積區(qū)間 雙拼：，四聯(lián)：客戶來源 政府，企業(yè)家等小區(qū)配套 高檔會所，高爾夫，中百超市廣告總精神 依山，棲水，英倫風情產品特點（賣點） 坐擁二湖（湯遜湖，內斯湖 ),首座英倫風情別墅項目優(yōu)勢景觀：外擁湯遜湖，內含內斯湖，每棟別墅都能看見湖，綠化面積大。建筑風格：唯一的英倫風格別墅。地段：未來武漢的副中心。配套：獨特的英國領航燈塔，中百大超市。城市別墅該類別墅項目交通便利，周邊配套成熟完善，入則寧靜，出則繁華。目前在售的城市別墅主要有水岸星城、復地翠微品墅、金橋半山花園等項目，但是可售房源都非常少。39 / 701）、項目概況案名 萬科潤園 東湖天下 金地國際花園容積率 ——綠化率 35% % ——占地面積（萬平米） 2 22 ——2）、價格分析區(qū)域 城市片區(qū)案名 萬科潤園 東湖天下 金地國際花園價格區(qū)間 1800024000 2022022022 未定均價（元/平米） 23000 21000 未定3）、面積分析案名 萬科潤園 東湖天下 金地國際花園類型 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟面積區(qū)間 170300 _ _ 300 _ _ 197220 —— ——暢銷面積 220 300 未開盤4）、銷售分析案名 萬科潤園 東湖天下 金地國際花園開盤時間 　 2022 年 10 月 2022 年 4 月類型 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟 聯(lián)排 疊加 獨棟總推量（棟） 　 _ _ 24 _ _ 48 _ _銷售率 98% 98% 未開盤附：典型樓盤案名 東湖天下 項目區(qū)域 東湖板塊占地面積 33 萬平米 總建筑面積 22 萬平米40 / 70體量（棟） 24 套 開盤時間 2022 年 10 月銷售總價區(qū)間 600—700 萬 單價區(qū)間、均 價 20220——22022容積率 綠化率 %物業(yè)管理費 2 元 銷售率 剩余兩套建筑形態(tài) 聯(lián)排別墅樓盤定位（建筑，景觀風格） 將東湖、建筑與園林融為一體面積區(qū)間 300 平米左右客戶來源 中高級公務員、金領經理層小區(qū)配套 東湖、會所廣告總精神 植物博物館產品特點（賣點） 綠化、臨湖（東湖）項目優(yōu)勢 優(yōu)秀的景觀設計（易道） 、交通便利、緊鄰東湖41 / 70案名 金地國際花園 項目區(qū)域 沙湖板塊占地面積 　 總建筑面積 20 萬平米（包括高層）體量（棟） 48 套 開盤時間 預計 08 年 4 月銷售總價區(qū)間 400—500 萬 單價區(qū)間、均 價 未定容積率 　 綠化率 　物業(yè)管理費 　 銷售率 未開盤建筑形態(tài) 聯(lián)排別墅 　 　樓盤定位（建筑，景觀風格） 容積率面積區(qū)間 197—220客戶來源 中高級公務員、金領經理層小區(qū)配套 規(guī)劃中的地鐵二號線、武昌江灘公園廣告總精神 把中心還給建筑產品特點（賣點） 交通利好（地鐵） 、空中露臺、建筑技術項目優(yōu)勢 地段成熟、交通便利、開發(fā)商知名度沌口板塊該板塊湖泊眾多，三角湖的自然、后官湖的博大、龍陽湖的秀麗為別墅開發(fā)提供了浪漫的自然條件，區(qū)域內別墅多環(huán)湖或臨湖而建，做足了“水”文章。該區(qū)域目前主要在售別墅項目 3 個，別墅較少，約 200 余套左右。木蘭湖板塊木蘭湖板塊離武漢主城較遠，約 小時車程左右。雖然其離主城較遠，但是這里其被稱之為武漢的后花園，得天獨厚的山水資源，決定了該板塊獨特的山水特質。目前該區(qū)域別墅樓盤僅有夢里水鄉(xiāng)及九運木蘭湖項目。整體區(qū)域還未完全成熟，但遠景別墅預期較好。42 / 70附：典型樓盤物業(yè)名稱: 夢里水鄉(xiāng)體量及戶型 15 萬平米，分為 A（229 平米） 、B（203 平米）兩種戶型物業(yè)地址: 黃陂區(qū)木蘭湖風景區(qū)木蘭湖月亮灣畔價格記錄時間 最高價 最低價 價格描述20220109 88 萬元/套 70 萬元/套20221024 128 萬元/套 78 萬元/套20220922 128 萬元/套 78 萬元/套物業(yè)管理費: 2 元 /平/月開發(fā)商: 武漢中泰置業(yè)開盤時間: 20220501/20221228容積率/綠化率 交通狀況: 項目位于黃陂區(qū)塔耳村木蘭湖風景區(qū)之木蘭湖畔，距武漢市 60 公里，距木蘭山 6 公里，距離木蘭天池不足 10 公里，自武漢驅車前往，車程約為 5090 分。本項目緊鄰木蘭湖游船碼頭及停車場，周邊有華源陽光酒店及市電信公司培訓中心，配套設施較全。43 / 70小結：武漢別墅版塊運行特征武漢別墅在近兩年呈現(xiàn)了一定程度的供銷兩旺的態(tài)勢。推出規(guī)模、推出量、成交量都得到較大幅度提高。武漢別墅片區(qū)進一步向遠郊發(fā)展，進一步呈現(xiàn)出超大盤化特點。市中心別墅項目別墅數量大幅減少，郊區(qū)別墅成為市場主要支撐力量。各版塊別墅開發(fā)水平（產品、景觀、社區(qū)氛圍、推廣等）在穩(wěn)步提高，個別優(yōu)質大盤如寶安山水龍城等不僅得到了市場認可，而且也體現(xiàn)了優(yōu)質、獨特的標桿別墅文化。相對于上半年，別墅各版塊價格提升很快，個別有將近 500—2022 元/平米的漲價幅度，市場出現(xiàn)由高端化別墅消費特征。各版塊別墅的供應量不平衡狀況進一步加劇，有的版塊供應量僅 100 多套，有的版塊卻有幾百套別墅上市。各版塊的基本配套、交通狀況、規(guī)劃狀況等差別較大，別墅熱銷與冷遇區(qū)域分布進一步明顯。六、 武漢房地產市場（一）板塊分布信息武漢樓市可以分為以下幾個板塊44 / 70漢口中心區(qū)：指以長江、漢江、長江二橋、江漢二橋、黃埔大街、發(fā)展大道、青年路、硚口 路范圍內的區(qū)域　古田片區(qū)：指古田區(qū)域　東西湖片：指吳家山、金銀湖區(qū)域　二七、后湖片：指發(fā)展大道以北，黃埔大街以東區(qū)域　武昌中心區(qū)：指內環(huán)線以內及沿線，珞瑜路至廣埠屯范圍內區(qū)域，水果湖片、東湖片.　青山片區(qū)：指徐東大街以東區(qū)域　南湖片區(qū)：指武珞路以南，珞獅路以西區(qū)域　關山片區(qū)：指珞獅路以東，珞瑜路以南區(qū)域，包括湯遜湖區(qū)域　漢陽中心區(qū)：指漢陽老城區(qū)域　沌口片區(qū)：指武漢經濟開發(fā)區(qū)及其周邊范圍（二）2022 年各板塊商品住房概況 漢口中心區(qū)、 區(qū)域概述 漢口中心區(qū)是武漢高價樓盤集中區(qū)。漢口最大的利好是輕軌的延伸。從交通配套方面來說，三鎮(zhèn)之中漢口最為便利。輕軌一號線貫穿黃埔路至宗關，古田路段輕軌即將連接通車。主干道方面沿江大道，中山大道，解放大道，建設大道依45 / 70次排列，通行速度方面，焦武昌和漢陽有過之而無不及。另外漢口是商業(yè)聚集中心，有全國聞名的天下第一街漢正街，有武漢人熟知的武廣商圈和江漢商圈，以此為中心，輻射整個漢口地區(qū)房地產市場，造就了“大漢口”的美譽。、 價格走勢 2022 年漢口中心區(qū)商品房均價為 元/平米，較去年上漲 元/平米，漲幅為 %。（一期） ，最高單價18000 元/平米，最低單價也在 10000 元/平米，據了解，該樓盤開盤 6 小時首推180 多套房源銷售告罄。漢 口 中 心 片 2022年 銷 售 價 格 走 勢020224000600080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月46 / 70、樓盤信息漢口中心主要在售樓盤信息樓盤名稱 售樓處地址 項目地址 電話 開盤時間 建筑類型 占地面 積 建筑面積 容積 率 綠化率 開發(fā)商 代理商 均價 物業(yè)費萬科金色家園漢口京漢大道前進一路路口武廣方向前行100 米　 82867088 高層 萬平米 15 萬平米 35% 武漢萬科 北京偉業(yè)13000 元/平方米 　西馬名仕（一期）中山公園大門旁美聯(lián)樓吧 　 85775533 高層(18層) 　 平方米 　 25%武漢美聯(lián)地產有限公司無 待定 　天下國際紅公館臺北一路 2 號 　 85796888 高層 　 平米 %武漢九通置業(yè)有限公司 易居中國 9200 元/平方米 元平米/月漢北家園 解放公園旁勞 動街站盤龍城經濟開發(fā)區(qū)劉店82428188 多層 60 畝 8 萬方 35%武漢城成置業(yè)有限公司武漢地園置業(yè)投資顧問有限責任公司起價 2680元/平米 均價 2780元/平米　匯金國際公寓硚口區(qū)順道街建材市場十字路口處（泰和廣場對面）硚口區(qū)順道街建材市場十字路口處（泰和廣場對面）85867777 高層(28層)、小高層(9層) 　 　 　 　武漢利好房地產開發(fā)有限公司 21 世紀不動產武漢商業(yè)地產中心高層均價8500 元/平米9000元/平米 小高層均價 8500 元/平米9000 元/平米 元/平方米/月47 / 70古田片區(qū)、區(qū)域概述古田片區(qū)隸屬于硚口區(qū)，以解放大道為主干道，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等為干支，面積 平方公里，其地理位子位于武漢市中心城區(qū)，地處漢水之濱的硚口區(qū)西部古田片區(qū)大盤主要集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套相對完善，構成了該片區(qū)目前的供應主體。而長豐大道沿線歷來屬于工業(yè)老城區(qū)，地段較偏，目前樓市較為沉寂，造成了古田片區(qū)樓市的兩級分化。由于輕軌延長線效應，古田區(qū)近兩年地產相當活躍。先后有漢口春天，融僑景城，香港映像和漢水熙園等總建筑面積在 50 萬方左右的大盤推出。 48 / 70、價格走勢2022 年古田片區(qū)住宅均價為 元/平米，同比增長 %，高于全市%的增長水平。從 2022 年開始該區(qū)域房價出現(xiàn)較大幅度的增長，住宅價格從 1 月的 元/平米漲到 12 月份的 元/平米，從走勢圖上看，上半年價格波動幅度較平穩(wěn)，月均漲幅為 12%，價格較穩(wěn)定。下半年價格區(qū)間波動較大，漲幅在 5%左右，這種漲勢讓仍在延續(xù)。古田片區(qū) 2022 年 112 月銷售價格走勢01000