【正文】 算按國家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)則計(jì)算，即《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T503532005。地塊面積計(jì)算（1）地塊邊界地塊的劃定應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，限定在單個(gè)街坊范圍以內(nèi)。地塊四至邊界應(yīng)以城市道路、河流等自然邊界和相鄰地塊邊界為界限。街坊內(nèi)建設(shè)用地性質(zhì)不同類的，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中細(xì)分地塊。（3）凈用地面積凈用地面積以城市規(guī)劃管理部門正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)。不計(jì)入凈用地面積的用地，主要包括：城市道路、高速路、城市河涌及其他有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地。容積率計(jì)算（1）在計(jì)算容積率時(shí)，屋頂層設(shè)備用房（含公共樓梯間）建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1/8的不計(jì)；超出1/8時(shí)，則需全部納入計(jì)算。（2）規(guī)劃條件中應(yīng)明確建設(shè)項(xiàng)目地下室、半地下室室外地面起算基準(zhǔn)點(diǎn)高程。對于場地相對平整的一般建設(shè)項(xiàng)目，；特殊地塊建設(shè)項(xiàng)目（如山地、坡地等地形起伏較大建設(shè)項(xiàng)目）可根據(jù)實(shí)際情況經(jīng)過規(guī)劃論證后，另行確定建設(shè)項(xiàng)目室外地面起算基準(zhǔn)點(diǎn)高程。（3）地下室、不計(jì)入容積率的計(jì)算；地下室、全部納入容積率的計(jì)算。（4）建筑底層設(shè)架空層用作通道、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，不得出讓、出租，其建筑面積可不計(jì)入容積率的計(jì)算（但門廳、樓梯間等為樓層服務(wù)的圍合空間應(yīng)計(jì)入），并不得改變用途。架空層不得圍合封閉改作他用或作為出售、出租等商業(yè)用途。（5）在建筑物內(nèi)部（包括首層、其它樓層及地下層）或外部提供對外開放的全天候步行空間或通道，將周邊建筑物與城市街道、廣場、游園、購物中心等公共空間體系聯(lián)系在一起且其有效度寬度不小于4米的通道面積，不計(jì)入容積率計(jì)算。（6）建筑物沿街地面首層開辟騎樓時(shí)，，騎樓地面與人行道高差宜控制在10厘米以內(nèi)；無人行道時(shí)應(yīng)高出道路邊界處10～20厘米，并應(yīng)有防撞和安全措施。符合上述條件的騎樓底層面積不計(jì)入容積率計(jì)算，建筑密度計(jì)算詳見附錄三第9款《公區(qū)開放性騎樓建筑密度的獎勵》。（7）；，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其建筑面積計(jì)算值按該層水平投影面積（不含陽臺部分）；，（不含陽臺部分）計(jì)算，（不含陽臺部分）計(jì)算，依此類推；但躍層式住宅起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高部分可不計(jì)入超高范圍。（8）；，；，，依此類推；但局部設(shè)置（開洞率小于樓層建筑面積的50%）的門廳、中庭等共享空間可不計(jì)入超高范圍。（9）住宅底部的小型商業(yè)建筑首層層高（包括各類配套服務(wù)建筑）；，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，，依此類推。住宅底部的小型商業(yè)建筑二層及以上層高（包括各類配套服務(wù)建筑）；，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其建筑面積計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；，，依此類推。（10）住宅陽臺面積計(jì)算方法的補(bǔ)充說明為規(guī)范住宅陽臺設(shè)計(jì)及項(xiàng)目容積率指標(biāo)計(jì)算的規(guī)劃管理，對住宅陽臺建筑面積計(jì)算的有關(guān)問題補(bǔ)充說明如下：①適用范圍梧州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建住宅的建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收等規(guī)劃管理工作中陽臺建筑面積及項(xiàng)目容積率指標(biāo)的計(jì)算。②陽臺定義和相關(guān)術(shù)語a. 陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有底板、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施，供使用者進(jìn)行室外活動和晾曬衣物的空間。B． 房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽臺、空中花園、入戶花園等建筑空間，無論其名稱如何，符合上款形式的，均按陽臺計(jì)算建筑面積。C． 套內(nèi)陽臺面積=套內(nèi)各陽臺維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的總和。D． 套型建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e+套內(nèi)陽臺計(jì)算面積。③計(jì)算細(xì)則a. 套內(nèi)陽臺面積不超過套型建筑面積的20%時(shí)，套內(nèi)陽臺面積折半即為套內(nèi)陽臺計(jì)算面積。套內(nèi)陽臺面積超過套型建筑面積的20%時(shí)，則20%以內(nèi)折半計(jì)算，超過20%部分全部計(jì)算，二者合計(jì)為套內(nèi)陽臺計(jì)算面積。b． 不同上蓋高度的陽臺，均需納入套內(nèi)陽臺面積進(jìn)行計(jì)算。c． 陽臺上蓋與陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍的水平投影線不完全一致時(shí)，按上蓋或陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)較少的水平投影計(jì)入套內(nèi)陽臺面積；，陽臺不計(jì)入套內(nèi)陽臺面積。d. 設(shè)計(jì)單位在建筑設(shè)計(jì)時(shí)除按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)并計(jì)算建筑面積外，還應(yīng)按照本補(bǔ)充說明在圖紙上列明上述面積指標(biāo)。（11）；；，且不得同時(shí)設(shè)置；；不符合上述要求時(shí)，超出部分按住宅陽臺進(jìn)行控制和計(jì)算。綠地面積的計(jì)算方法（1）宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合附圖1的規(guī)定，綠地邊界對宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)?shù)缆吩O(shè)有人行道時(shí)算到人行道邊，沿小區(qū)主道、城市道路則算到紅線；；對其它圍墻、院墻算到墻腳。（2）道路綠地面積計(jì)算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。對僅種植喬木的行道樹綠帶，；對喬木下成帶狀、配置地被植物，按實(shí)際寬度計(jì)。（3）院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止界應(yīng)符合附圖1的規(guī)定，綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1米；當(dāng)小區(qū)路有人行道時(shí)，算到人行道邊；臨城市道路、小區(qū)主道時(shí)算到道路紅線；。（4）開敞型院落組團(tuán)綠地，至少有一個(gè)面面向小區(qū)路或向建筑控制線寬度不小于10米的組團(tuán)級主路開敞，并向其開設(shè)綠地的主要出入口和滿足附圖1的規(guī)定。（5）其它塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地。沿小區(qū)主道、城市道路的公共綠地算到紅線。建筑間距計(jì)算（1）除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小垂直距離。（2）在建筑間距范圍內(nèi)外挑陽臺、走廊、樓梯平臺，應(yīng)在滿足消防間距要求的前提下，符合以下規(guī)定：：間距內(nèi)不得外挑陽臺、走廊和樓梯平臺。：外挑陽臺、走廊、樓梯平臺的總長度小于或等于相應(yīng)建筑邊長的一半時(shí)，、走廊、樓梯平臺；，超出部分應(yīng)計(jì)入建筑間距；外挑陽臺、走廊、樓梯平臺的總長度大于相應(yīng)建筑邊長的一半時(shí)，應(yīng)按陽臺、走廊、樓梯平臺的外挑邊線計(jì)算建筑間距。（3）局部相連的居住建筑如不能同時(shí)滿足以下要求，應(yīng)作為不同建筑單體來控制建筑最小間距：除共有的地下室和裙房外，相連的層數(shù)不少于較低建筑其余樓層的1/2；應(yīng)有實(shí)際功能性（非裝飾性）連通；滿足日照和消防要求。建筑退讓用地紅線距離的確定（1）建筑后退用地紅線的距離以建筑物地面以上最突出的外墻（含柱）邊線計(jì)算。（2）建筑后退用地紅線3米以內(nèi)的地上、地下空間范圍，不得外伸或外挑任何建（構(gòu)）筑物。特殊地帶，規(guī)劃條件中有另行規(guī)定的除外；相鄰用地單位間有特別協(xié)議的除外。（3）建筑后退用地紅線大于3米的地上、地下空間范圍，在滿足消防、日照、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下條件的建（構(gòu)）筑物。、。、屋檐、構(gòu)架開敞陽臺和窗臺。、踏步和風(fēng)井。（構(gòu)）筑物：包括門衛(wèi)房、燃?xì)庹{(diào)壓站房、泵房等小型附屬建筑，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的過街連廊和過街樓。（4）除在特別規(guī)定，圍墻退界距離應(yīng)滿足以下要求：；。建筑高度的確定（1）本規(guī)則僅適用于確定建筑間距、退用地紅線距離和后退道路紅線時(shí)的建筑高度計(jì)算。其他規(guī)定對建筑高度有限制的（如機(jī)場、氣象臺、微波通道、安全保密、日照分析、視線分析等），按建筑物的最高點(diǎn)計(jì)算。（2）平屋面建筑：挑檐屋面的建筑，其建筑高度為自室外自然地坪（或室外地面，下同）計(jì)算至檐口頂加上檐口挑出寬度；帶女兒墻屋面的建筑，其建筑高度為自室外自然地坪計(jì)算至女兒墻頂。如附圖2所示。（3）坡屋面建筑：屋面坡度小于或等于45度的建筑，其建筑高度為自室外自然地坪計(jì)算至檐口頂加上檐口挑出寬度；屋面坡度大于45度的建筑，其建筑高度為自室外自然地坪計(jì)算至坡頂高度一半處高。如附圖2所示。(4)在以下兩種情形下，水箱、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突出屋面的附屬建筑的高度應(yīng)記入建筑高度：；，且水平投影面積之和超過屋面水平投影面積1/4。（5）相臨兩幢建筑室外自然地坪存在高差的，應(yīng)按附圖3所示，確定建筑高度。附圖3（6）北向（或西向）建筑物首層為架空層，南向（或東向）建筑物的建筑高度可自北向（或西向）建筑物架空層的樓面標(biāo)高起計(jì)（參見附圖4）附圖4（7）除風(fēng)景名勝區(qū)、歷史文化街區(qū)、規(guī)劃建設(shè)控制地帶及機(jī)場凈空限高區(qū)等特殊地段外，立面及平面上透空率均攤大于80%的裝飾構(gòu)架或天面女兒墻可不計(jì)入建筑高度，也可不納入日照計(jì)算；立面及平面上透空率均在50%80%之間的裝飾構(gòu)架或天面女兒墻可不計(jì)入建筑高度，但應(yīng)納入日照計(jì)算。建筑密度計(jì)算（1）底層架空的以圍護(hù)結(jié)構(gòu)（柱）外圍水平投影面積計(jì)入建筑密度。（2）在核定建筑密度指標(biāo)時(shí)以下情形可不計(jì)入：a. ；b. 地下通道出入口頂蓋；c. 建筑物首層的無蓋中庭。（3）公共開放性騎樓建筑密度的獎勵詳見計(jì)算規(guī)則9。公共開放性騎樓建筑密度的計(jì)算方法（1）在既定建筑密度和建筑容積率的建筑基地內(nèi)，建設(shè)單位在滿足相關(guān)要求，并符合《梧州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附妹三計(jì)算細(xì)則3（7）點(diǎn)要求的前提下，在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置公共開放性騎樓，經(jīng)規(guī)劃主管部門確認(rèn)，對設(shè)置騎樓的地塊在建筑密度計(jì)算方面給予適當(dāng)獎勵。（2）獎勵條件；，并承諾無條件地、永久提供作公眾交通、休息、活動之用。（3）獎勵辦法，給予騎樓投影面積（超出主體建筑部分）不計(jì)入建筑密度計(jì)算的獎勵；，且主體建筑高于2層，給予騎樓投影面積（超出主體建筑部分）按百分之五十計(jì)入建筑密度計(jì)算的獎勵；，且主體建筑高于3層，給予騎樓投影面積（超出主體建筑部分）按百分之八十計(jì)入建筑密度計(jì)算的獎勵； 超出建筑主體部分為4層或以上，騎樓投影面積全部計(jì)入建筑密度計(jì)算；，各類型的騎樓投影面積分別按照對應(yīng)的方式計(jì)算后，累計(jì)計(jì)入建筑密度計(jì)算；。（4）位于舊城保護(hù)區(qū)域內(nèi)或有特殊要求的騎樓，根據(jù)實(shí)際情況另行研究確定。建筑高度控制視線分析方法根據(jù)優(yōu)秀歷史建筑和文物保護(hù)單位的周圍環(huán)境，選擇適當(dāng)視點(diǎn)確定視線走廊，進(jìn)行視線分析。視點(diǎn)的距離應(yīng)大于或等于3H，且其視角不小于60度。因現(xiàn)狀條件限制難以按3H視點(diǎn)距離控制高度的，視點(diǎn)距離可適當(dāng)縮小，但不得小于2H。（見附圖5）