【正文】 ；非住宅房７９０筆，同比增長(zhǎng)９０％。非住宅房交易量激增，說(shuō)明揚(yáng)州工商業(yè)興旺，商業(yè)用房成為投資熱點(diǎn)。近半數(shù)的市民選擇貸款購(gòu)房，也說(shuō)明市民消費(fèi)觀念發(fā)生較大變化。市民賣(mài)舊房買(mǎi)新房，住房交易市場(chǎng)已良性循環(huán)。 揚(yáng)州市商品住宅市場(chǎng)板塊劃分及特征（1）板塊劃分揚(yáng)州市住宅市場(chǎng)主要可分為3個(gè)板塊：老城區(qū)（以文昌閣為中心的護(hù)城河以內(nèi)區(qū)域）、東區(qū)（狹義：護(hù)城河以東，運(yùn)河以西區(qū)域）、西區(qū)（原邗江縣，現(xiàn)在的邗江區(qū)）（2）板塊特征A、老城區(qū)老城區(qū)住宅供應(yīng)量十分有限。揚(yáng)州對(duì)老城區(qū)的規(guī)劃至今尚無(wú)定論，一直在維持原貌及建設(shè)現(xiàn)代文明兩個(gè)方向之間討論，導(dǎo)致老城區(qū)的改造裹足不前。B、 東 區(qū)東區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，約占總體開(kāi)發(fā)量的15%，總體品質(zhì)不高。提起東區(qū)，揚(yáng)州市民聯(lián)想到的是窮、臟、亂、差，但隨著城市改造步伐的加快，交通狀況有顯著改善，東區(qū)在市民心目中的形象有所提升。即使如此，東區(qū)有眾多因素制約著東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，主要是運(yùn)河、廖家溝的交通屏障影響，導(dǎo)致市民對(duì)東區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)不是看好。到目前為止，大部分購(gòu)房者均不愿涉足東區(qū)，現(xiàn)在東區(qū)的購(gòu)房者也主要是考慮價(jià)格低的因素。C、西 區(qū)　　目前揚(yáng)州房地產(chǎn)的最熱點(diǎn)，集中了80%左右的開(kāi)發(fā)量。隨著市政府“西進(jìn)”步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展?；疖囌?、潤(rùn)揚(yáng)大橋等重點(diǎn)工程的建設(shè)更讓市民感受到西區(qū)美麗前景近在眼前　 城北受瘦西湖風(fēng)景區(qū)的保護(hù)政策的制約，住宅開(kāi)發(fā)量十分有限；城南則被辟為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；西區(qū)一飛沖天；東區(qū)蓄勢(shì)待發(fā)；老城區(qū)有限供給。揚(yáng)州市住宅市場(chǎng)物業(yè)類型及特征（1）公 寓a、 規(guī)劃設(shè)計(jì)總體水平不高b、主力戶型在120㎡左右，三房二廳c、 物業(yè)管理僅限于安全及衛(wèi)生d、社區(qū)環(huán)境建設(shè)水平不高，大部分為樓間綠化帶e、 建筑立面設(shè)計(jì)粗糙（2）別 墅a、 缺山少水b、建筑密度大c、 軟硬件配套標(biāo)準(zhǔn)不高d、規(guī)劃缺乏特色當(dāng)然隨著時(shí)間的發(fā)展，揚(yáng)州已出現(xiàn)了較高標(biāo)準(zhǔn)的別墅項(xiàng)目，如海德公園。另外，揚(yáng)州有個(gè)現(xiàn)象值得一提：拆遷戶還別墅在西區(qū)較為盛行，用來(lái)還遷的“別墅”群均為緊靠在一起的獨(dú)立建筑，每家擁有獨(dú)門(mén)獨(dú)院，基本沒(méi)有綠化，這種建筑不僅對(duì)城市發(fā)展造成影響，也會(huì)對(duì)別墅市場(chǎng)造成影響?？傮w上看，揚(yáng)州住宅市場(chǎng)仍處于較初級(jí)階段，2002年的大發(fā)展主要是數(shù)量的發(fā)展，而不是品質(zhì)的發(fā)展2002揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾大特征“以人為本”成了開(kāi)發(fā)商的普適規(guī)則　　 揚(yáng)州已經(jīng)定位“東方浪漫之都”形象，這個(gè)定位在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上一個(gè)映射為：開(kāi)發(fā)商普遍重視“以人為本”?！　?從人的需求出發(fā)，揚(yáng)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已由最初的躁動(dòng)走向理智，開(kāi)發(fā)目的從滿足人們有房住，上升住好房的層次。開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不再是單純追求利潤(rùn)最大化，而是在服務(wù)社會(huì)、滿足人們的需求前提下實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)?！　　∑鸪酰瑩P(yáng)州最初的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是拆除舊居，建造矩陣式的無(wú)景觀無(wú)配套的排式樓。后來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始考慮小區(qū)景觀設(shè)計(jì)并逐步完善配套，發(fā)展到四菜一湯（即四個(gè)組團(tuán)一個(gè)中心區(qū)）集中中心區(qū)式的景觀設(shè)計(jì)；后來(lái)，大家發(fā)現(xiàn)小區(qū)有了一個(gè)大客廳，有了一個(gè)大家樂(lè)廣場(chǎng)，漸漸發(fā)展到小區(qū)集中會(huì)所。但好景不長(zhǎng)，人們發(fā)現(xiàn)這種集中式活動(dòng)區(qū)私密性太差，于是今年崇文苑小區(qū)率先在揚(yáng)州推出更加人性化的小區(qū)泛會(huì)所，將小區(qū)景觀分散，讓人成為景觀的主角?！　?揚(yáng)城有關(guān)專家認(rèn)為，走向成熟的都市地產(chǎn)，不論科技如何發(fā)展，都要以人為本。人不是為高科技生活，而應(yīng)該是高科技為人的生活服務(wù)。環(huán)境也好，景觀也好，戶型也好，都屬于人，都是為了讓生活在這里的人生活得更方便、更舒適?！〕?jí)大樓盤(pán)開(kāi)始涌現(xiàn)　　 超級(jí)型樓盤(pán)的涌現(xiàn)已打破人們對(duì)大型樓盤(pán)的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。以往揚(yáng)州5萬(wàn)平方米左右就于大型樓盤(pán)了，但現(xiàn)在揚(yáng)州也出現(xiàn)了10萬(wàn)平方米的超級(jí)樓盤(pán)。當(dāng)然，這些大盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都有是在市場(chǎng)上的重量級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)。比較有代表的是，漸江萊因達(dá)開(kāi)發(fā)公司斥巨資吃下了主城區(qū)10多萬(wàn)平方米的53號(hào)土塊，光買(mǎi)地就花去了近2億元。另一家是蘇州新港公司，投資數(shù)億元打造文昌小區(qū)（暫名），開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積也達(dá)10多萬(wàn)平方米。這兩家公司都是外地來(lái)?yè)P(yáng)的上市公司?！　?　　房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，搞規(guī)?；_(kāi)發(fā)需要巨額資金支撐，隨著新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”，揚(yáng)城房地產(chǎn)市場(chǎng)將是這些超級(jí)大腕的天下。房屋品質(zhì)在提升　　目前，在揚(yáng)州市場(chǎng)上吸引購(gòu)房戶“眼球”的樓盤(pán)，基本上在產(chǎn)品上都有相當(dāng)高的水準(zhǔn)。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)都有較以前有較大提高，有的還是外地包括國(guó)外設(shè)計(jì)師的大手筆。像崇文苑邀請(qǐng)的是法國(guó)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，宋城名都的推廣計(jì)劃是南京專家的精心策劃。不少開(kāi)發(fā)公司還十分重視售樓處這個(gè)“門(mén)面”的設(shè)計(jì)，像福澤苑和大唐世家的售樓處都有設(shè)計(jì)的特別溫馨，輕松的音樂(lè)，售樓小姐彬彬有禮的話語(yǔ)，讓人難以與房地產(chǎn)公司的售樓處對(duì)上號(hào)?！?同時(shí)小區(qū)會(huì)所設(shè)置已由原來(lái)的乒乓房、活動(dòng)室、閱覽室等老面孔轉(zhuǎn)向創(chuàng)造運(yùn)動(dòng)健康、享受休閑的氛圍。像東方百合園會(huì)所集多種康體娛樂(lè)項(xiàng)目于一體，其中室內(nèi)設(shè)有茶座、酒吧、飛鏢機(jī)、體*房等，室外設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、兒童樂(lè)園等多個(gè)項(xiàng)目。還有的開(kāi)發(fā)公司也借鑒國(guó)外模式，初步推出了“小區(qū)鄰里中心”方案?！　≤囄慌鋫渲饾u為購(gòu)房者重視，車位售價(jià)上升較快，西區(qū)有汽車庫(kù)的小區(qū)樓盤(pán)特別受購(gòu)房者青睞。物業(yè)管理的優(yōu)劣對(duì)于房屋品質(zhì)的影響已成為共識(shí)。在物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)的大前題下，有些開(kāi)發(fā)商尋找有品牌的大型專業(yè)公司進(jìn)行*作，一些外地專業(yè)物管公司如香港、南京等物管公司已進(jìn)駐揚(yáng)城，開(kāi)始注冊(cè)成立公司。開(kāi)發(fā)商“自產(chǎn)自管”現(xiàn)象明顯減少。理性透視揚(yáng)州房?jī)r(jià) 　　　最近一些時(shí)間，揚(yáng)州商品住宅銷售價(jià)格也出現(xiàn)一些波動(dòng)現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)不嚴(yán)肅、房?jī)r(jià)攀高、價(jià)外亂收費(fèi)等成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題。如何看待這些現(xiàn)象，市物價(jià)局工農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格處管興余處長(zhǎng)談了自己看法?！　?據(jù)介紹，近兩年市區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲幅度比較大。據(jù)抽樣調(diào)查，每年平均上漲幅度110多元/平方米以上，盡管價(jià)格上漲較快，但由于原來(lái)房?jī)r(jià)基數(shù)較低，所以房屋價(jià)格總體上在全省居于中等水平?！?他認(rèn)為，造成目前商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)的主要原因有三點(diǎn)：一是需求拉動(dòng)，這主要是城市大發(fā)展使住房需求趨旺；二是成本推動(dòng)，主要包括土地價(jià)格上揚(yáng)；建設(shè)造價(jià)在增加，如房屋質(zhì)量、套型，設(shè)計(jì)、材料等較以前上一個(gè)檔次。另外小區(qū)配套如中心花園、會(huì)所等費(fèi)用高，幾乎占房?jī)r(jià)的1015%。三是存在著不規(guī)范的價(jià)格行為。這是揚(yáng)州房?jī)r(jià)上揚(yáng)重要因素。主要是該向價(jià)格主管部門(mén)報(bào)價(jià)的未按規(guī)定報(bào)價(jià)，去年市區(qū)開(kāi)發(fā)商品房面積60多萬(wàn)平方米，核價(jià)40多萬(wàn)平方米，僅占71%。此外，人為地抬高價(jià)位或不執(zhí)行規(guī)定價(jià)格現(xiàn)象。專家認(rèn)為，應(yīng)實(shí)事求是地看待揚(yáng)州商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)現(xiàn)象，總體上商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)是偏高的，但也有合理的成分。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和家居廣場(chǎng)：投資新品種 　金陽(yáng)光農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)的項(xiàng)目被列為揚(yáng)州市政府2002年菜籃子工程。它依據(jù)政府農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的區(qū)域布點(diǎn)，開(kāi)發(fā)用地15畝，地處中興路東段、小美食街西段，周邊為連片的已建和在建居住小區(qū)，為新興商圈要地?！　∧壳埃鲄^(qū)已形成金陽(yáng)光、金鑫、美琪等三大農(nóng)副綜合市場(chǎng)，布點(diǎn)合理，互為犄角。揚(yáng)州農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)歷了由馬路菜場(chǎng)、大棚菜場(chǎng)再到室內(nèi)超市型市場(chǎng)這樣一個(gè)發(fā)展歷程。有的市場(chǎng)很重視景觀設(shè)計(jì)，漂亮的公共建筑已成為一道城市風(fēng)景線。　　除了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，今年開(kāi)發(fā)商還把目光投向家裝市場(chǎng)。最典型的是開(kāi)發(fā)商在東區(qū)打造了陽(yáng)光家居城。 目前，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和家居廣場(chǎng)已經(jīng)成為揚(yáng)州開(kāi)發(fā)商投資的新寵。兩條“住宅主軸” 撐起揚(yáng)州居住區(qū)骨架　　 從揚(yáng)州房地產(chǎn)大勢(shì)看，目前已經(jīng)形成兩條“居住主軸”。一條是沿?fù)P子江路居住軸線。另一條是沿文昌路住宅軸線。這兩條軸線兩邊各分布有10多家居住小區(qū)，有些已成規(guī)模，有些正在規(guī)劃建設(shè)之中。這兩條“住宅主軸”呈“十”字形，搭起了揚(yáng)城房地產(chǎn)布局的骨架?！?　揚(yáng)子江路南接揚(yáng)州港，北接蜀崗風(fēng)景區(qū)，是經(jīng)濟(jì)與文化的紐帶，是我市最主要的南北大動(dòng)脈。目前，沿途分布10多個(gè)住宅小區(qū)。它沿路與328國(guó)道、南繞城公路，同時(shí)與市區(qū)的主要干道文匯路、文昌路等相交匯，共同交織成了揚(yáng)州市區(qū)的交通網(wǎng)?！?而文昌路西連火車站，東接大運(yùn)河，橫跨揚(yáng)州老城和新區(qū)，沿途也有10多家居住小區(qū)。其中既有國(guó)家康居工程試點(diǎn)文昌苑，也有經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)翠崗新村，也有外地房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的高品位住宅?！　≡诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中，奉行地段是第一要義，市民購(gòu)房也是看中地段。這兩條線上住宅小區(qū)已成為市民爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象?！　?總體來(lái)看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更成熟了，向著大規(guī)模、高品質(zhì)、重地段及多投資渠道的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在理性化和靈活性之間游走。揚(yáng)城住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)　 （1）2003揚(yáng)州住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平將會(huì)有較大提升　　　　主要因素：　a、外地較大規(guī)模地產(chǎn)公司的進(jìn)入　　　　　　　　　　 b、一些較高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將給揚(yáng)州住宅市場(chǎng)展現(xiàn)一種高的標(biāo)準(zhǔn)（如：海德公園、東方百合園、春江花園）　　　　　　　　　　 c、開(kāi)發(fā)量的劇增導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的激烈　（2）仍然是西區(qū)唱主角　　　　　主要因素： a、重點(diǎn)市政工程交付在即　　　　　　　　　　 b、生活機(jī)能日趨完善　　　　　　　　　　 c、新的居住區(qū)已形成　　　　　　　　　　 d、西區(qū)的土地開(kāi)發(fā)潛力較大　　　　　　　　　　 e、東區(qū)改造仍較緩慢　　　　　　　　　　 f、城區(qū)供應(yīng)有限　 （3）價(jià)格仍會(huì)有所提升　　　　主要因素：　 a、2002年實(shí)行土地拍賣(mài)制度，土地成本提高　　　　　　　　　　 b、開(kāi)發(fā)水平在不斷提高，建設(shè)成本相對(duì)增加39 / 39