【正文】 0 100 100 100 100 / 2004 年 6 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業(yè)指數表 發(fā)布時間 住宅 商住寫字樓 別墅 2004 年 06 月 125 ↑ 116 ↑ 116 ↑ 2004 年 04 月 123↑ 114↑ 115↑ 2004 年 02 月 121↑ 112↑ 114↑ 2003 年 12 月 115↑ 108↑ 110↑ 2003 年 10 月 108↑ 105↑ 106↑ 2003 年 08 月 100 100 100 本期南京抉策地產研究中心 70 典型樓盤價格指數分析結果表明， 2004 年 6 月南京市房地產市場總指數、分區(qū)指數、分物業(yè)指數都上升了 12 個點，與上期指數相比變化不大。 2004 年以來南京市商品房市場價格波動較?。ǔ齻€別片區(qū)外），某幾個片區(qū)出現嚴重供過于求的現象，促使價格漲幅有所放緩，代表片區(qū)如：江寧、江北，但是南京商品房價格仍然保持著緩慢上升的態(tài)勢。 根據抉策地產研究中心樓盤數據庫監(jiān)測統(tǒng)計， 2004 年 6 月 70 指數仍保持緩慢上升，但個別片區(qū)已出現小幅下滑勢頭，有些片區(qū)供應量明顯增加，因此，供應結構性失衡始終是南京市房地產市場的主導因素。 根據國家統(tǒng)計局對全國 35 個大中城市房地產市場調查顯示，今年二季度與去年同期相比，全國房屋銷售價格比去年同期上漲了 ％，比 2004 年一季度上漲 ％，土地交易價格比去年同期上漲 ％，房屋租賃價格上漲 1 ％。其中漲幅最大的為上海 ％，其次為寧波 ％、天津 ％，南京居第四位為 ％。今年 4 月央行發(fā)表《中國房地產發(fā)展與金融支持》報告，此報告估算 80 ％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金，都直接或間接的來自銀行，從而使得房地產業(yè)的資金風險轉嫁給了銀行。今年 4 月 27 日。國務院發(fā)出通知，相應提高房地產開發(fā)在內的固定資產項目自有資金比例，其中房地產開發(fā)（不包括經濟適用房）由原來的 20 ％或以上提高到 35 ％或以上，相應的銀行對個人住房貸款也作出規(guī)定，杭州、上海、南京等房地產增長較快的城市也發(fā)布政策限制炒房。聯(lián)系抉策地產研究中心 70 指數的走向，再結合上述相關政策法規(guī)，表明上半年南京房地產市場在逐步發(fā)展，同時發(fā)展速度與去年相比處于微升狀態(tài)。 新建商品房價格水平分析 圖 31 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房價格走勢（單位：元 / 平米） 根據抉策地產研究中心樓盤數據庫和 2004 年 6 月 70 典型樓盤價格指數，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計對象，根據供給面積與市場價格加權計算，得出 2004 年 6 月新建商品房加權平均價格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均價如圖 31 所示。 圖 32 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房均價漲幅圖（單位：元 / 平米） 如圖 32 所示：自從去年 8 月份南京抉策地產研究中心 70 指數成立以來，根據數據監(jiān)測統(tǒng)計并分析得，南京房地產市場持續(xù)火熱，商品房價格一路上漲，據抉策地產研究中心發(fā)布 70 指數至今， 2003 年 8 月至 2004 年 6 月一年以來南京商品房總均價每平米上漲 627 元，其中漲幅最大的為城中，每平米上漲了 792 元；江北受沿江開發(fā)及一系列交通設施建設的影響，商品房價格也連連上漲；上漲幅度最慢的屬江寧， 2003 年 8 月至 2004 年 6 月一年以來每平米僅上漲了 438 元，這與江寧的配套設施、交通及政策等因素有關。 新建商品住宅價格水平分析 圖 33 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元 / 平米） 根據抉策地產研究中心樓盤數據庫數據統(tǒng)計，得出 2004 年 6 月南京新建商品住宅價格走勢統(tǒng)計如圖 33 ， 2004 年 6 月七大片區(qū)的新建商品住宅加權均價位 4650 元 / 平米，與 2004 年 2 月價格相比增長 70 元 / 平米。 住宅加權均價超過 6000 元 / 平米的為城中片區(qū)，其它片區(qū)如：城北、城東、城南均有不同程度的上漲。目前城南片區(qū)漲幅較快，主要原因在于地鐵的建設及政府的關注。 圖 34 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品住宅價格漲幅（單位：元 / 平米） 根據抉策地產研究中心 70 指數發(fā)布一年以來數據統(tǒng)計， 2003 年 8 月至 2004 年 6 月一年以來，南京市商品住宅總均價上漲了 725 元 / 平米，其中上漲幅度最大為河西片區(qū)達 955 元 / 平米。 分物業(yè)新建商品房價格水平分析 根據抉策地產研究中心樓盤數據庫數據統(tǒng)計， 2004 年 6 月南京分物業(yè)新建商品房價格走勢，如圖 35 ： 圖 35 2003 年 8 月 2004 年 6 月新建商品房分物業(yè)價格走勢（單位：元 / 平米） 本期 70 典型寫字樓加權均價為 6305 元 / 平米，住宅加權均價為 4650 元 / 平米，別墅及公寓加權均價為 6180 元 / 平米。 近期高檔公寓及別墅物業(yè)銷售狀況較好，根據抉策地產研究中心消費者調查數據顯示，二季度分物業(yè)市場容量中對別墅的需求占商品房總需求的 ％。 圖 36 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市新建商品房分物業(yè)均價雙月漲幅 經濟適用房價格水平分析 2004 年 原南京市計劃開工建設經濟適用房 萬平米，竣工 萬平米，共 15798 套。到 5 月中旬已開工 97 萬平米。 因為經濟適用房主要解決中、低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，價格由政府控制，上漲空間不大。當前，中低價商品房和經濟適用房的建設總量占商品房總量的比重較小，因此對南京市各片區(qū)商品房均價沒有產生顯著影響，但是經濟適用房的出租轉讓現象很頻繁。 存量房價格水平分析 根據抉策地產研究中心二手房數據庫監(jiān)測數據統(tǒng)計得 2004 年 6 月各片區(qū)二手房均價如圖 37 ： 圖 37 2003 年 8 月 2004 年 6 月南京市存量房市場價格走勢 （單位：元 / 平米） 根據抉策地產研究中心南京房地產存量房（二手房）數據庫監(jiān)測數據統(tǒng)計得 2004 年 6 月南京各片區(qū)存量商品房價格，數據跟蹤項目包括：房源的地址、面積、戶型、樓層、單價、總價、設施、年代等。 如圖 37 所示 :6 月份江寧二手房價格持續(xù)上漲，這與目前江寧的房地產市場狀況有關，江寧商品房的空置率較高，根據抉策地產研究中心二手房數據庫統(tǒng)計來看，江寧的二手房主要以次新房源為主，這些因素致使江寧二手房價格連連上漲。同時也說明前期投資江寧商品房的購房者開始拋售手中房產，這將對未來江寧房地產形勢產生較大影響，詳情見抉策《南京市江寧片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報告》。 南京市租賃行情分析 從房屋租價和售價比來看南京房地產租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，一部分準購房者寧愿租房，這主要原因是目前的房價水平對于這部分群體只有選擇租房。根據南京抉策地產研究中心出租房數據庫監(jiān)測數據統(tǒng)計得知，出租房市場租賃價格與上期相比有所回落，普通住宅租賃市場價格與商品房、商品住宅、二手房價格有所區(qū)別，因此，租賃市場月租金主要以出租房的年代、戶型、裝修程度等因素密切相關。 圖 38 2004 年 5 、 6 月南京市普通住宅租賃均價走勢（單位：元 / 平米 / 月） 土地價格水平分析 截至到 2004 年上半年，南京市通過拍賣方式成交的地塊為 21 塊，土地成交總面積為 公頃，成交總金額為 億元，土地平均成交價格為 元 / 平米。 2004 年二季度南京各片區(qū)樓面地價情況如表 31 ： 數據顯示， 2004 年二季度南京市土地出讓樓面地價為 2030 元 / 平米，與一季度相比有所下降，二季度商業(yè)用房建設用地成交地塊較多，城北片區(qū)相對于其它片區(qū)來講， 2004 年一季度土地出讓樓面地價較高，原因是商業(yè)用房所占比例較高；城中片區(qū) 2004 年二季度商業(yè)用地出讓較少，因此二季度全市樓面地價比一季度樓面地價來的低。從總體來說， 2004 年上半年南京市土地出讓價格與 2003 年度相比，價格微升。 表 31 2004 年二季度南京各片區(qū)樓面地價統(tǒng)計 片區(qū) 交易數 （件） 2004 年二季度樓面地價 （元 / 平米） 2004 年一季度樓面地價 （元 / 平米） 河西 3 2865 1792 城東 —— —— 1815 城北 3 2971 1618 江北 —— —— 1243 城中 —— —— 25081 城南 2 788 —— 江寧 1 —— 全市 2030 2219 注： 1. 樓面地價統(tǒng)一以容積率 計算； 2. 統(tǒng)一以凈地計算。 2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 供需比例失衡對房價的影響 2004 年二季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 由于二季度以來，南京市商品房總供需比已達 ： 1 ，而 4 至 6 月商品房價格表現的主要特點是總體漲幅較一季度有明顯下降，由于某些價位段細分市場的供給比較集中，從而對房價產生了一定的抑制作用，而且這種抑制作用可能會成為今后南京市房價的主導影響因素。 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 圖 39 2004 年二季度南京市商品住宅期望單價需求比例 2004 年二季度抉策地產研究中心購房會員俱樂部會員數據庫數據統(tǒng)計，數據顯示：對每平米在 3000 元以下的需求比例占 ％，對 30014000 元 / 平米的需求比例占 ％，對 40015000 元 / 平米的需求比例占 ％，對 50016000 元 / 平米的需求比例占 ％，對 6000 元 / 平米以上的需求比例占 ％。就目前南京房地產市場而言，價格在 3000 元 / 平米以下的在南京主城區(qū)根本沒有，需求比例在此價位段的只有在江北片區(qū)才有選擇的空間，而且是離交通干線較遠的地段才有。價位段在 30014000 元 / 平米的基本只能在在江寧片區(qū)選擇，從上圖中可以看出，此價位段需求比例卻是最高的，說明目前南京市商品房市場供需結構性矛盾仍然十分嚴重。 40015000 元 / 平米在當前南京市各大片區(qū)中城北占的比重最大，其次為城南。在 500016000 元 / 平米的在城東、河西片區(qū)有一定的選擇空間。這種結構性矛盾需要一個較長時期的調整，長遠來看會對房價上漲有所抑制。 經濟發(fā)展與消費能力增長支撐南京房價 今年一季度全社會固定資產投資同比增長 43 ％，與去年同期相比增長了 ％。隨著經濟持續(xù)高速增長，人均可支配收入同步增加，今年一季度南京市城市居民人均可支配收入為 元，比去年同期增長 ％，以上數據表明，經濟在快速增長，居民收入在不斷增加，同時居民的消費水平在不斷的提高，消費需求也在不斷的提升，對房市、車市等高消費產品的需求不斷增加，說明在國民經濟不斷發(fā)展下，有強勁的需求力量支撐著南京房價。 房地產開發(fā)投資增幅對房價的影響 據國家統(tǒng)計局網站獲悉， 16 月份 ， 全國累計完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 28% ，在各行業(yè)中占全社會固定資產總投資額的 % ，同比增幅較去年有所回落。 從統(tǒng)計數據可以看出，房地產市場的宏觀調控已經取得了一定的效果，房地產開發(fā)投資的增幅有所回落。從南京統(tǒng)計局公布的數據看，今年上半年南京市完成房地產開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 ％；施工面積為 萬平米，同比增長 ％，其中住宅面積為 萬平米，同比增長 ％。 南京市的房地產開發(fā)投資特征中如增長速度、投資結構不均衡現象在全國房地產市場中屬于較典型的，但從目前的現狀可以看出房地產開發(fā)投資增幅仍然較大，投資結構不夠合理，中高檔項目開發(fā)量偏大，商品房價格仍然居高不下。因此房地產開發(fā)投資雖然有所回落，但房價繼續(xù)保持了增長態(tài)勢。 宏觀金融政策對房價的影響 2004 年上半年以來，對特定行業(yè)采取的較為嚴厲的金融政策開始令部分開發(fā)企業(yè)資金緊張，另外即將實施加息等措施的預期有所增大，對房地產市場將產生較大影響，近期受影響最大依然屬房地產市場的消費端，因為預期成本上漲將可能繼續(xù)帶動房價，而首付比例的提高，更使購房者壓力加大。當然政策面的長期作用將可能促進房價向理性發(fā)展，打壓短期投資所形成的房價泡沫空間。 行業(yè)的互動效應帶動房價上漲 當前，裝飾行業(yè)比較火爆，裝飾材料價格較去年上漲了 10 個百分點。消費者對汽車的價格評價較高的比例已從去年的 53 ％下降到 ％，國務院發(fā)展研究中心表示，未來的交通狀況將會成為影響消費者對汽車消費環(huán)境滿意程度的關鍵環(huán)節(jié)。南京私家車輛逐步增加，同時帶動了改善住房需求的增加，拉動房價上揚；反過來又增加了私車消費的增加，從而形成了行業(yè)間的互動效應。 商品房直接成本帶動房價上漲 2004 年上半年南京市土地出讓價格上漲較快，各類用地樓面地價為 元 / 平米。目前，建筑原材料價格有所上漲。據估算，一個項目的開發(fā)成本，建筑原材料占整個建筑成本的 60 ％以上 。 因此，商品房直接成本上漲必然促使房價上漲。 城市化進程加快，帶動房價上漲 景觀建設 世界最大城市公園建設：今年，城東將以解放門 玄武門明城墻內側改造為重點，修建沿城景觀道路，綠化帶和景觀小品，鞏固、擴大北極閣風貌區(qū)建設成果。同時，完成九華山風景區(qū) 五期工程建設，屆時，紫金山、九華山、臺城、北極閣、神策門等景觀帶將連成一片，成為世界最大的城市公園。 周邊地區(qū)的發(fā)展 南京周邊地區(qū)發(fā)展較快，南京化學工業(yè)園建設勢頭迅猛，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)功能進一步完善，沿江大型企業(yè)擴張勢頭強勁，如揚子石化、南鋼等。南京六合區(qū)發(fā)展迅猛，六合區(qū)房價從 20