【正文】 府周邊 建筑面積 62萬平米 容積率 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 價格 13001700 開發(fā)程度 無拆遷，在建回遷房，封頂，已 停工三個月 ，經(jīng)適房部分尚未動工 銷售情況 經(jīng)適房已銷售 12套 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 收入水平較低 包括工人、單收入家庭、新婚尚無穩(wěn)定收入的年輕人 外地常住務(wù)工人員 【 和諧佳園 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 地塊情況 】 回遷房 地形高差 溪湖西路 淺山 地塊西高東低、北高南低，便于組團規(guī)劃 地塊間存在較大高差，將提高開發(fā)成本 臨河面較長，已規(guī)劃臨河觀景高層住宅 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 地塊臨近沉陷區(qū)，或有部分地塊位于沉陷區(qū) 地塊東南一公里為一鐵廠區(qū)，污染嚴重 西、南均為矮山 地塊西南方向為老煤礦及抗日時期萬人坑 東有鐵路線，視野內(nèi)為東方新湖儷城 北為社區(qū)及溪湖西路 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 黑廳 三居 二居 戶型面積 48101平米 主力戶型 6080平米 優(yōu)點 小戶型多居室，滿足多代居住需求 缺點 客廳、衛(wèi)生間不采光 戶型設(shè)計可優(yōu)化 【 戶型 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 產(chǎn)品 】 外立面帶有回族建筑元素 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 SWOT】 ?地塊面山臨水，可借助的景觀因素較豐富 ?交通相對更為便利 ?項目尚無正式面對市場，市場策略可調(diào)整空間大 ш相對于競爭項目，本項目開發(fā)時間較晚，將流失大量客戶 ш水系沒有流經(jīng)地塊，東億瑞馨佳園占有優(yōu)勢 ш項目容積率較高，導(dǎo)致開發(fā)成本加大 О主要污染源一鐵的搬遷將改變區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量； τ主要競爭對手瑞馨佳園大規(guī)模供應(yīng)將提前消化大量需求 τ市場需求很可能已經(jīng)受到擠壓，且一個區(qū)域不可能吸引所有的購買需求 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 市場預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 區(qū)域經(jīng)適房存量巨大，客戶可選擇空間非常大 ? 過去一年區(qū)域經(jīng)適房銷售量在十萬平米左右 ? 政府對價格的管制非常嚴格 ? 本項目目前無拆遷等影響項目開發(fā)的潛在風(fēng)險 ? 本項目預(yù)計年銷售量預(yù)計可在 5000060000平米左右 我們認為本項目的投資評估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點： ? 高企的開發(fā)成本。地形高差需要大量的改造費用，過高容積率下的小高層為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)勢必大幅增加開發(fā)成本； ? 投資回收慢。本溪市經(jīng)適房區(qū)別于其它城市，其實際是廉價的商品房，銷售速度慢，投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，且供應(yīng)量巨大； ? 政府補貼、優(yōu)惠及土地成本。東億瑞馨佳園獲得政府補貼四億元，本項目是否能夠獲得足夠的政府支持也是決定本項目投資價值的關(guān)鍵因素 。 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 東方新湖儷城 地理位置 溪湖站對面 原溪湖百貨對面 交通條件 溪湖西路通達市區(qū)主要干道，距市中心（火車站）四公里，四條公交線路通過 生活配套 新營業(yè)大商超市距本項目四百米，其它配套設(shè)施齊全 建筑面積 容積率 綠化率 33% 價格 16681940 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 開發(fā)程度 一期回遷房 1000套，經(jīng)適房 572套，已全部封頂，二期均為經(jīng)適房，尚有拆遷 銷售情況 06年 9月開始銷售，目前一期尚余 50余套未售，二期已積累客戶 500余組 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 多為收入水平較低人群，由于周邊環(huán)境大為改觀，后期吸引部分公務(wù)員等中等收入人群 【 東方新湖儷城 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 新湖儷城一期西區(qū) 新湖儷城一期東區(qū)及二期（黃色區(qū)域） 新湖儷城東西區(qū)之間寺廟 藏龍寺 【 規(guī)劃 】 經(jīng)適房 回遷房 回遷房 二期地塊為坡地地形，產(chǎn)品延續(xù)了一期風(fēng)格 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 新湖儷城南部大商超市 新湖儷城南側(cè)街道老社區(qū) 新湖儷城西眺和諧佳園 新湖儷城南側(cè)社區(qū) 【 周邊環(huán)境 】 大商超市填補了區(qū)域配套的缺乏 地塊南側(cè)社區(qū)環(huán)境較為嘈雜 西向視野遼闊 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 項目面臨的主要問題 】 二期地塊尚有三百余戶未拆遷住戶 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 SWOT】 ?地塊較為平坦，只有少數(shù)緩坡 ?交通最為便利 ?周邊生活配套最為便利 ш項目周邊為老式社區(qū)，較為嘈雜 ш二期地塊存在較大量的拆遷 О周邊生活配套設(shè)施的完善，將吸引更大范圍的客戶前來置業(yè) τ市場需求很可能已經(jīng)受到擠壓，且一個區(qū)域不可能吸引所有的購買需求 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 市場預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 同區(qū)域內(nèi)經(jīng)適房存量巨大 ? 過去一年區(qū)域經(jīng)適房銷售量在十萬平米左右 ? 政府對價格的管制非常嚴格 ? 本項目二期開發(fā)地塊仍存在拆遷問題 ? 本項目具備一定的地段競爭優(yōu)勢 ? 本項目已為二期積累了五百余組意向客戶，初期銷售方面應(yīng)不存在太大壓力 我們認為本項目的投資評估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點： ? 開發(fā)成本。 地塊容積率高，拆遷成本高 都將大幅增加本項目的開發(fā)成本。 ? 利潤測算。需根據(jù)政府給予的 優(yōu)惠政策及土地成本 等，結(jié)合高容積率、拆遷成本測算利潤。 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 山水儷城 地理位置 張家堡 太子河邊 生活配套 距離中小學(xué)校較近、醫(yī)院、購物不便 建筑面積 36萬平米 容積率 項目類型 商品房 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 價格 21002580 開發(fā)程度 一期 18萬平米，多層主體結(jié)構(gòu)施工中，二期拆遷中 銷售情況 未正式銷售，客戶積累 500余組 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就學(xué)客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦經(jīng)營者等收入較高人群 【 山水儷城 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 南為遠山 北為錦繡濱江項目 西為紡織廠及學(xué)校 東為太子河 —— 自然環(huán)境良好，視野開闊，市容整潔 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 長方形地塊，南北跨度大，占據(jù)太子河發(fā)源地的寶貴資源 組團規(guī)劃，營造了豐富的天際線及社區(qū)景觀帶 沿河高層產(chǎn)品充分利用了河景、山景優(yōu)勢 整體規(guī)劃較為合理 【 規(guī)劃 】 一期 二期 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 最小戶型 48平米，最大戶型 141平米 主力戶型 戶型設(shè)計合理，功能布局、功能性、采光性均較佳 戶型設(shè)計具有一定的競爭力 【 戶型 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 存在的問題 】 二期地塊拆遷量較大，估計尚有五百戶待拆遷，拆遷阻力較大 地塊位于本溪縣城東南角，在本地人心目中偏遠區(qū)域 一期在建樓為磚混結(jié)構(gòu)，而本地人對框架的安全性認識度較高，是一劣勢 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 SWOT】 ?項目面山依水，環(huán)境非常優(yōu)越 ?項目地塊巨大，可依市場需求調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及類型 ?項目周邊就學(xué)條件非常便利 ш項目位置距城中心有一定心理距離 ш項目周邊生活配套亟待完善 О周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校 帶來大量為解決就學(xué)問題的置業(yè)需求 О項目周邊項目供應(yīng)已接近完畢， 競爭減小 τ市場面臨飽和風(fēng)險 τ拆遷問題可能影響后續(xù)開發(fā)進程 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 市場預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 周邊已無直接競爭項目 ? 往年各供應(yīng)項目平均年銷售量在 40000平米至 60000平米之間 ? 區(qū)域高檔商品房均價已達到 3000元 /平米 ? 受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校影響，帶來大量新增需求 ? 項目具備優(yōu)越的景觀優(yōu)勢 ? 本項目地塊仍存在拆遷問題 ? 預(yù)計本項目可實現(xiàn) 28003000元 /平米的整體銷售均價 我們認為本項目的投資評估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點： ? 拆遷成本及難度。地塊尚有五百余戶待拆遷，據(jù)現(xiàn)場調(diào)查了解， 拆遷難度較大 ，其導(dǎo)致的成本增加，對開發(fā)進程的影響需謹慎評估。 ? 一期產(chǎn)品已無調(diào)整空間。一期產(chǎn)品 18萬平米已動工，已無對產(chǎn)品的調(diào)整的可能。 ? 吸納能力。本溪縣人口少，往年 供應(yīng)量已吸納大部分需求，本項目規(guī)模較大，預(yù)計將有可能面臨市場飽和的風(fēng)險 。 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 興華儷城 】 地理位置 解放南路與轉(zhuǎn)山路交界處附近 交通條件 項目距市中心 ，解放南路、廣裕路為城市主干道 規(guī)劃用地面積 92200平方米 規(guī)劃建筑面積 291534平方米 周邊配套 周邊購物、就醫(yī)、子女就學(xué)等生活設(shè)施較為齊全 發(fā)展前景 本溪市受到廣泛認可的新興區(qū)域，特別受到高端客戶的青睞 地塊現(xiàn)況 目前正在動遷中 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 轉(zhuǎn)山路 廣裕路 解放南路 本鋼青年公寓 興華地塊 2 市場 興華地塊 3 興華地塊 1 第四高中 二十五中 和平新城 豐澤隆園 老式社區(qū) 本鋼南地醫(yī)院門診 老式社區(qū) 老式社區(qū) 小學(xué) 【 周邊環(huán)境及配套情況 】 周邊就學(xué)條件優(yōu)越 周邊環(huán)境略顯嘈雜 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 存在的問題 】 地塊尚有 2500個待拆遷戶，拆遷難度大 項目由三個地塊組成，不利于統(tǒng)一規(guī)劃 周邊老社區(qū)非常多，環(huán)境嘈雜 本溪房地產(chǎn)市場研究報告 【 SWOT】 ?地勢平坦，便于規(guī)劃產(chǎn)品 ?交通非常便利 ?項目緊鄰市屬重點學(xué)校，子女就學(xué)非常方便 ш項目周邊為老式社區(qū)，較為雜亂 ш項目周邊有較多低端娛樂場所，對區(qū)域安全和品味有較大影響 ш地塊拆遷問題極大 О本區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行滦椭行膮^(qū)，各類配套設(shè)施將更加齊全，將吸引更多中高端客戶 τ本鋼大量棚戶區(qū)的改造將成為本項目最大的競爭對手 τ大量拆遷戶的補償及回遷問題