【正文】 本溪房地產市場研究報告 新湖儷城南部大商超市 新湖儷城南側街道老社區(qū) 新湖儷城西眺和諧佳園 新湖儷城南側社區(qū) 【 周邊環(huán)境 】 大商超市填補了區(qū)域配套的缺乏 地塊南側社區(qū)環(huán)境較為嘈雜 西向視野遼闊 本溪房地產市場研究報告 【 項目面臨的主要問題 】 二期地塊尚有三百余戶未拆遷住戶 本溪房地產市場研究報告 【 SWOT】 ?地塊較為平坦，只有少數(shù)緩坡 ?交通最為便利 ?周邊生活配套最為便利 ш項目周邊為老式社區(qū)，較為嘈雜 ш二期地塊存在較大量的拆遷 О周邊生活配套設施的完善，將吸引更大范圍的客戶前來置業(yè) τ市場需求很可能已經受到擠壓，且一個區(qū)域不可能吸引所有的購買需求 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 本溪房地產市場研究報告 【 市場預期 】 鑒于以下情況： ? 同區(qū)域內經適房存量巨大 ? 過去一年區(qū)域經適房銷售量在十萬平米左右 ? 政府對價格的管制非常嚴格 ? 本項目二期開發(fā)地塊仍存在拆遷問題 ? 本項目具備一定的地段競爭優(yōu)勢 ? 本項目已為二期積累了五百余組意向客戶，初期銷售方面應不存在太大壓力 我們認為本項目的投資評估應著重關注以下幾點： ? 開發(fā)成本。 ? 吸納能力。 本溪房地產市場研究報告 山水儷城 地理位置 張家堡 太子河邊 生活配套 距離中小學校較近、醫(yī)院、購物不便 建筑面積 36萬平米 容積率 項目類型 商品房 產品類型 多層 小高層 高層 價格 21002580 開發(fā)程度 一期 18萬平米，多層主體結構施工中，二期拆遷中 銷售情況 未正式銷售，客戶積累 500余組 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就學客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦經營者等收入較高人群 【 山水儷城 】 本溪房地產市場研究報告 南為遠山 北為錦繡濱江項目 西為紡織廠及學校 東為太子河 —— 自然環(huán)境良好，視野開闊，市容整潔 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產市場研究報告 長方形地塊，南北跨度大，占據太子河發(fā)源地的寶貴資源 組團規(guī)劃，營造了豐富的天際線及社區(qū)景觀帶 沿河高層產品充分利用了河景、山景優(yōu)勢 整體規(guī)劃較為合理 【 規(guī)劃 】 一期 二期 本溪房地產市場研究報告 最小戶型 48平米，最大戶型 141平米 主力戶型 戶型設計合理，功能布局、功能性、采光性均較佳 戶型設計具有一定的競爭力 【 戶型 】 本溪房地產市場研究報告 【 存在的問題 】 二期地塊拆遷量較大，估計尚有五百戶待拆遷，拆遷阻力較大 地塊位于本溪縣城東南角，在本地人心目中偏遠區(qū)域 一期在建樓為磚混結構，而本地人對框架的安全性認識度較高，是一劣勢 本溪房地產市場研究報告 【 SWOT】 ?項目面山依水，環(huán)境非常優(yōu)越 ?項目地塊巨大，可依市場需求調整產品結構及類型 ?項目周邊就學條件非常便利 ш項目位置距城中心有一定心理距離 ш項目周邊生活配套亟待完善 О周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校 帶來大量為解決就學問題的置業(yè)需求 О項目周邊項目供應已接近完畢， 競爭減小 τ市場面臨飽和風險 τ拆遷問題可能影響后續(xù)開發(fā)進程 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 本溪房地產市場研究報告 【 市場預期 】 鑒于以下情況： ? 周邊已無直接競爭項目 ? 往年各供應項目平均年銷售量在 40000平米至 60000平米之間 ? 區(qū)域高檔商品房均價已達到 3000元 /平米 ? 受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校影響，帶來大量新增需求 ? 項目具備優(yōu)越的景觀優(yōu)勢 ? 本項目地塊仍存在拆遷問題 ? 預計本項目可實現(xiàn) 28003000元 /平米的整體銷售均價 我們認為本項目的投資評估應著重關注以下幾點： ? 拆遷成本及難度。 商品房 352682) 121431 3 山水儷城 本溪縣 168900 373820 4 興華儷城 平山區(qū)解 放南路 92200 291534 動遷階段 【擬投資項目】 資源來源：海航 本溪房地產市場研究報告 和諧佳園 地理位置 溪湖西路 距市中心（火車站）五公里 交通條件 溪湖西路通達市區(qū)主要干道，兩條公交線路通過 生活配套 周邊缺乏必要生活配套，未來主要依靠一公 里外的溪湖區(qū)區(qū)政府周邊 建筑面積 62萬平米 容積率 產品類型 多層 小高層 高層 價格 13001700 開發(fā)程度 無拆遷，在建回遷房，封頂，已 停工三個月 ，經適房部分尚未動工 銷售情況 經適房已銷售 12套 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 收入水平較低 包括工人、單收入家庭、新婚尚無穩(wěn)定收入的年輕人 外地常住務工人員 【 和諧佳園 】 本溪房地產市場研究報告 【 地塊情況 】 回遷房 地形高差 溪湖西路 淺山 地塊西高東低、北高南低，便于組團規(guī)劃 地塊間存在較大高差，將提高開發(fā)成本 臨河面較長，已規(guī)劃臨河觀景高層住宅 本溪房地產市場研究報告 地塊臨近沉陷區(qū)，或有部分地塊位于沉陷區(qū) 地塊東南一公里為一鐵廠區(qū)，污染嚴重 西、南均為矮山 地塊西南方向為老煤礦及抗日時期萬人坑 東有鐵路線，視野內為東方新湖儷城 北為社區(qū)及溪湖西路 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產市場研究報告 黑廳 三居 二居 戶型面積 48101平米 主力戶型 6080平米 優(yōu)點 小戶型多居室，滿足多代居住需求 缺點 客廳、衛(wèi)生間不采光 戶型設計可優(yōu)化 【 戶型 】 本溪房地產市場研究報告 【 產品 】 外立面帶有回族建筑元素 本溪房地產市場研究報告 【 SWOT】 ?地塊面山臨水，可借助的景觀因素較豐富 ?交通相對更為便利 ?項目尚無正式面對市場，市場策略可調整空間大 ш相對于競爭項目，本項目開發(fā)時間較晚，將流失大量客戶 ш水系沒有流經地塊，東億瑞馨佳園占有優(yōu)勢 ш項目容積率較高，導致開發(fā)成本加大 О主要污染源一鐵的搬遷將改變區(qū)域的環(huán)境質量； τ主要競爭對手瑞馨佳園大規(guī)模供應將提前消化大量需求 τ市場需求很可能已經受到擠壓，且一個區(qū)域不可能吸引所有的購買需求 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 本溪房地產市場研究報告 【 市場預期 】 鑒于以下情況： ? 區(qū)域經適房存量巨大，客戶可選擇空間非常大 ? 過去一年區(qū)域經適房銷售量在十萬平米左右 ? 政府對價格的管制非常嚴格 ? 本項目目前無拆遷等影響項目開發(fā)的潛在風險 ? 本項目預計年銷售量預計可在 5000060000平米左右 我們認為本項目的投資評估應著重關注以下幾點： ? 高企的開發(fā)成本。 公司名稱 營業(yè)面積（ m178。 廠礦區(qū) 新區(qū)（東區(qū)） 老區(qū) 經濟適用房 14001900 2800 24003000 商品住宅 26003700 35004000 價格差小 本溪房地產市場研究報告 【 住宅在售項目分析 戶型設計 】 在戶型設計方面，整體水平不高。東部新城德式風格高端新盤，建筑品質、園林、戶型均處于區(qū)域領先地位。 該片區(qū)吸引了本溪市及臨近城市的高端客戶群。 新老商業(yè)物業(yè)大量供應，購物方便，但受制于普遍消費能力限制，經營同質化越發(fā)嚴重。 2023年消化 124萬平米 2023年均價 2508元 本溪房地產市場研究報告 【 經濟適用房建設情況 】 2023年，經濟適用房新開工面積 976382平米，施工面積 1729208平米，竣工面積 595267平米，共 8224套，銷售面積 537414平米，共 7551套 . 本市經濟適用房的供應特點有如下幾點： ?供應量大。根據城鎮(zhèn)化水平預測， 2023年城鎮(zhèn)人口 120萬左右， 2023年城鎮(zhèn)人口 160萬左右。平山區(qū)人口為 842200人，溪湖區(qū)人口為 319142人，明山區(qū) 184093人，南芬區(qū) 53269人。綜觀全年，春天風和日麗，夏季稍熱多雨，秋季天高氣爽，冬天冰封雪飄。34’～125176。46’，北緯 40176。最佳旅游季節(jié)為秋季。人口自然增長率為 ‰. 1. 本溪市概況 本溪房地產市場研究報告 本溪市2 0 0 4 年 2 0 0 7 年G D P 統(tǒng)計01002003004005002023年 2023年 2023年 2023年億元13%14%14%15%15%16%16%17%GDP 增長率數(shù)據解讀 2023年，全市生產總值實現(xiàn) ，比上年增長15%； 2023年，本溪市 GDP位列遼寧省第八位，規(guī)模以上工業(yè)增加值的增加是 GDP實現(xiàn)高增長的主要來源。 本溪房地產市場研究報告 【 重點產業(yè)空間布局 】 鋼鐵冶煉與 壓延加工業(yè) 醫(yī)藥制造業(yè) 建材與化工產業(yè) 建材與化工產業(yè) 農產品加工業(yè) 物流業(yè) 旅游帶 鋼材深加 工制品業(yè) 市中心 本溪房地產市場研究報告 【 本溪市概況及宏觀經濟發(fā)展情況總結 】 本溪市經濟正穩(wěn)健發(fā)展，給本地房地產市場帶來良好的預期 重工業(yè)是本溪的支柱產業(yè)，對城市的經濟影響巨大 從城市化進程來看， 東部區(qū)域 是未來房地產發(fā)展的核心極 城市改造步伐極快，工廠及棚戶區(qū)將逐漸從市區(qū)消失 二 . 本溪市房地產市場分析 1. 本溪市概況 本溪房地產市場研究報告 【 2023年底本溪市房屋狀況 】 截至 2023年底，本溪市市區(qū)累計房屋建筑面積 3433萬平米，其中住宅 1935萬平米，辦公樓 206萬平米，商業(yè)營業(yè)用房 407萬平米；成套住宅套數(shù) 245202套，成套住宅建筑面積 1539萬平米，本年減少住宅面積 40萬平米；市區(qū)人均住宅建筑面積 。如上所述， 2023年施工面積及新開工面積均在百萬平米數(shù)量級，占全市住宅總供應的三分之一； ?需求量大。 區(qū)域內 二手房交易市場較