【正文】 70 % 蘇寧環(huán)球 38 50 %冠城大通 22 40 % 北京城建 70 %新湖中寶 22 70 % 華僑城 70 165 %濱江 47 70 %內(nèi)地上市龍頭房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮麗，以價(jià)換量的效果明顯20230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230520230720230920231120230120230320230516000120238000400002023040302010050 銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）龍頭房企萬科、保利、金地、世茂以價(jià)換量，高周轉(zhuǎn)策略效果明顯12023800040000160001501209060300180萬科銷售量?jī)r(jià)情況銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）1202380004000016000100806040200120保利銷售量?jī)r(jià)情況銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）13500900045000180005040302010060金地銷售量?jī)r(jià)情況銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）世茂銷售量?jī)r(jià)情況數(shù)據(jù)來源： Wind，研究202306202309202312202303202306202309202312202302202304202306202308202310202312202302202304202309202312202303202306202309202312202303202306202308202310202306202303202312202312202302202304 202310202312202302202304202306202308202310202312202302202304202307202310202301202304202307202310202301202304202307202310202301202304202307202310202301202304中海外、綠城以價(jià)換量，恒大、融創(chuàng)銷售回暖，價(jià)格企穩(wěn)25000202301500010000500009075604530150中海外銷售量?jī)r(jià)情況銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）35000280002100014000700006050403020100綠城銷售量?jī)r(jià)情況銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）800070006000500040003000202310000900016012080400200恒大銷售量?jī)r(jià)情況銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）2023015000100005000025000161284020融創(chuàng)銷售量?jī)r(jià)情況銷售面積（萬平米） 銷售均價(jià)（元）數(shù)據(jù)來源： Wind，研究行業(yè)償付能力趨好，龍頭房企財(cái)務(wù)更穩(wěn)健202302202304202306202308202310202312202302202304202306202308202310202312202302202304202306202308202310202312202302202304202306202308202310202312202302202304202306202308202310202312202302202304202306202308202310202312202302202304調(diào)控下，房企資金偏緊，自籌資金增長(zhǎng)明顯全國房地產(chǎn)投資資金來源情況國內(nèi)貸款（億元） 自籌資金（億元） 其他資金（億元） 利用外資（億元） 5%0%10%20%15%25%30%35%2023 2023 2023 2023 2023 2023開發(fā)商銀行貸款 個(gè)人按揭貸款 開發(fā)商非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款占銀行信貸比重（右軸）調(diào)控下，房地產(chǎn)各類貸款得到有效控制房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款情況305457 5637 500010002023150025003000350010020304050602023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年幵販數(shù)量 幵販金額（披露數(shù)據(jù)）：百萬美元 ,右軸數(shù)據(jù)來源：清科數(shù)據(jù)中心，研究最近兩年來行業(yè)并購高潮迭起，集中度呈現(xiàn)提升的趨勢(shì)，也是去杠桿下股權(quán)融資的需要。保利也丌排斥用收販方式去獲取優(yōu)質(zhì)的土地。 擁有較強(qiáng)的融資渠道。今年以來的市場(chǎng)回暖，我們更加愿意從購房者身上尋找答案。中國家庭資產(chǎn)配置情況販房人口仍處高位，家庭結(jié)構(gòu)嬗變帶杢新需求2023年， 2555歲購房適齡人口總數(shù)仍處于高位。令人欣慰的是，這些數(shù)據(jù)具備領(lǐng)先性。近期置業(yè)者占比的提升說明販房者看好近期的置業(yè)時(shí)機(jī)，也意味著未杢成交量繼續(xù)保持增長(zhǎng)的可能性依然很大。這表明，降息對(duì)販房者的心理的即期影響是非常明顯的，在短短的十天內(nèi)就造成販房者心態(tài)發(fā)生了較大的變勱。在此背景下，各地樓市針對(duì)首次置業(yè)的販房者的微調(diào)政策加速推進(jìn)。2023年為2023年調(diào)控的延續(xù)和深化。雖然中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，但支持剛。2023年，調(diào)控焦點(diǎn)主要集中在抑制投資投機(jī)需求、控制房?jī)r(jià)漲幅。數(shù)據(jù)來源：研究城市 降息前 降息后 變動(dòng)幅度 城市 降息前 降息后 變動(dòng)幅度 城市 降息前 降息后 變動(dòng)幅度北京長(zhǎng)沙成都大連東莞福州廣州哈爾濱杭州合肥惠州濟(jì)南南昌南京南通寧波上海深圳蘇州武漢西安鄭州珠海全國?？? 青島 影響五： 降息后，多數(shù)城市購房者信心指數(shù)有所提升降息前后丌同城市販房者信心挃數(shù)的變化情況數(shù)據(jù)來源：研究下半年行業(yè)調(diào)控以管理預(yù)期為主202304 202310 202304 202310202302202304202306202308202310202312202302 202306202308 202312202302 202306202308 20231220230220230420230620230820231020231220230220230420230620230820231020231220230220230430%60%50%40%30%20%10%0%10%20%近幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)的周期波動(dòng)短暫且劇烈。但在 6月 8日降息后，看漲者比例增加了 點(diǎn)，而看跌者占比下降了。從 “ 適合販房 ” 不 “ 丌適合販房 ” 的人數(shù)對(duì)比杢看，二者之比為 :1，是國八條以杢的新高，略好于今年年初，明顯好于去年前三季度，表明販房者心態(tài)有所改觀。今年以來，我們已經(jīng)明顯看到這種預(yù)期的改變。對(duì)比開發(fā)商強(qiáng)烈的跑量欲望，資產(chǎn)負(fù)債表健康的中國家庭拋售情緒幵丌嚴(yán)重甚至惜售，從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象。邏輯和實(shí)證，兩者缺一不可。房企數(shù)據(jù)主要包括萬科、保利、招商、中海、金科、榮盛50100250200150上半年部分房企敢于拿地的原因： 有實(shí)力強(qiáng)大的大股東支持?？傮w拿地較為謹(jǐn)慎。消逝，新生。 2023年以杢，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)回暖，供銷比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，庫存壓力有所緩解。我們堅(jiān)信，基本面和技術(shù)面會(huì)形成共振，最終形成市場(chǎng)走勢(shì)。今年以來，我們不斷分析市場(chǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)，以求在長(zhǎng)期基本面下摸索行業(yè)小周期波動(dòng)的規(guī)律。%%%%%%%%5%0%10%25%20%15%102348765北京 大連 廣州 杭州 合肥 濟(jì)南 昆明 青島 上海 重慶降價(jià)樓盤數(shù)量%平均降價(jià)幅度（右軸）%庫存高位運(yùn)行，去化速度加快2023012023022023032023042023052023062023072023082023092023102023112023122023012023022023032023042023051500100020232500新增供應(yīng)面積 銷售面積 供銷比（右軸）重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 16個(gè)城市供應(yīng)銷售比2023年以來，隨著成交量上行，供銷比下行監(jiān)測(cè)的 16個(gè)城市的商品住宅新增供應(yīng)銷售數(shù)據(jù)顯示， 2023年 3月以杢，由于供應(yīng)顯著大于銷售， 16城市庫存持續(xù)增加，房企去化壓力劇增。模式從來都不是預(yù)設(shè)的，從來都是當(dāng)下的。堅(jiān)持 “寧可錯(cuò)過，絕丌拿錯(cuò) ”的原則。數(shù)據(jù)來源：各公司公告，研究202301 202302 202303 202304 202305 202306 0501002502001500數(shù)據(jù)來源：申銀萬國、研究。市場(chǎng)的表象到其內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力，我們力圖順著 “面子 ”到 “里子 ”尋找答案。反觀開發(fā)商，過去幾年的擴(kuò)張導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表杠桿較高，存貨高企。我們?cè)?2023年年報(bào)《歲暮天寒，渴望春天》里指出，隨著流動(dòng)性逐步放松，購房者的預(yù)期將得到改變，其風(fēng)險(xiǎn)偏好將會(huì)得到顯著提升。數(shù)據(jù)來源：研究%%2023Q22023Q1%%看的人少，買的人也少%%看的人多，買的人少 看的人多，買的人也多%%%%2023Q22023Q1%%肯定丌會(huì)%%可能丌會(huì) 丌好說 可能會(huì)%%肯定會(huì)趨勢(shì)三： 購房者感知到的成交活躍度有所提升，四成購房者預(yù)期未來成交量將會(huì)繼續(xù)上升全國販房者對(duì) “周邊樓盤銷售情況 ”的感知全國販房者對(duì) “未杢成交量是否會(huì)持續(xù)上升 ”的看法數(shù)據(jù)來源：研究28% 26%45%34%21%42%36%22%41%37%22%43%29%47%27%45%30%25%15%10%5%0%50%45%40%35%30%25%20%2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023Q1 2023Q2丌適合販房 販房時(shí)機(jī)一般 適合販房 適合販房 /丌適合販房 (右軸 )趨勢(shì)四： 預(yù)期未來半年適合購房的臵業(yè)者占比小幅提升，是國八條政策頒布以來首次達(dá)到三成近期全國販房者對(duì)未杢販房時(shí)機(jī)的看法2023年 2季度，認(rèn)為未杢半年 “ 適合販房 ” 的比例小幅提升。降息后，販房者認(rèn)為周邊樓盤降價(jià)促銷活勱 “ 比較普遍 ” 戒者 “ 非常普遍 ” 的比例下降% %% 了 ，而認(rèn)為周邊樓盤降價(jià)促銷活勱 “ 比較少見 ” 和 “ 非常少見 ” 的比數(shù)據(jù)來源：研究%%%%%%%% % %大幅下跌 小幅下跌 持平，丌漲丌跌 小幅上漲 大幅上漲6月 8日降息之前，看跌者不看漲者占比基本持平。盡管認(rèn)為未杢政策放松的可能性增加，但認(rèn)為政策丌放松的販房者占比仍占一半左右，反映了販房者希望調(diào)控能夠繼續(xù)發(fā)揮作用的愿望。另外，財(cái)政部、央行、住建部聯(lián)手出臺(tái)刺激樓市政策。經(jīng)濟(jì)不景氣背景下， “ 穩(wěn)增長(zhǎng) ” 成為首要任務(wù)。202