【正文】 102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q1112Q10%10%20%30%40%50%60%供應(yīng)量 凈吸納量 空置率2023年 1季度寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，吸納量上升明顯，空置率下降 ? 2023年 1季度寫字樓凈吸納量達(dá)到歷史最高值，為 60,765平方米，空置率為 %，環(huán)比下降 資料來源：仲量聯(lián)行 56 ? 2023年 1季度租金上升至歷史新高，源于觀音橋和新牌坊商務(wù)區(qū)乙級(jí)寫字樓表現(xiàn)出的強(qiáng)勁需求，帶動(dòng)重慶寫字樓市場(chǎng)整體租金的上揚(yáng) 優(yōu)質(zhì)寫字樓租金在 2023年 1季度達(dá)到歷史新高 資料來源：仲量聯(lián)行 8 4 . 801020304050607080901Q052Q053Q054Q051Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q1112Q1元/ 平方米/ 月 8 % 6 % 4 % 2 %0%2%4%6%8%凈有效租金 環(huán)比變化57 優(yōu)質(zhì)寫字樓資本值保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì) 元/ 平方米19,29505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 01Q053Q051Q063Q061Q073Q071Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q1112Q1? 受市場(chǎng)需求的持續(xù)推動(dòng)，優(yōu)質(zhì)寫字樓的資本值達(dá)到 19,295元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 % 資料來源：仲量聯(lián)行 58 金融業(yè)需求最為強(qiáng)勁 注：需求比例根據(jù)面積統(tǒng)計(jì) 資料來源：仲量聯(lián)行 新增 , % 擴(kuò)張 , % 升級(jí) , % 重選 , % 59 擴(kuò)張 升級(jí) 威爾謝銀行 辦公總面積 *： 374平方米 擴(kuò)張面積 *： 244平方米 入住物業(yè)：國(guó)際貿(mào)易中心 華創(chuàng)期貨 辦公總面積： 1100平方米 擴(kuò)張面積： 574平方米 入住物業(yè)：希爾頓商務(wù)中心 雙日（中國(guó)）有限公司 交易面積： 192平方米 入住物業(yè)：大都會(huì) 中國(guó)建筑二局西南分局 交易面積： 431平方米 入住物業(yè)：龍湖 ? 兩江新區(qū)將與浦東、濱海新區(qū)共同成為國(guó)內(nèi)體制最優(yōu)、政策最優(yōu)、環(huán)境最優(yōu)的地區(qū)，在金融支持、貿(mào)易體制管理、科技創(chuàng)新改革方面先行先試，成為城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的先行區(qū)。 34 附：仲量聯(lián)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 《重慶物業(yè)市場(chǎng) 2023年一季度回顧》 35 2023年 4月 重慶物業(yè)市場(chǎng) 回 顧 2023年一季度 37 重慶 重慶概況 城市性質(zhì)來源：《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 20232023）》（ 2023年修訂） 《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》 人口 2,919萬 面積 行政區(qū)縣 38個(gè) 城市性質(zhì) ? 國(guó)家重要的中心城市之一 ? 國(guó)家歷史文化名城 ? 長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心 ? 國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地 ? 西南地區(qū)綜合交通樞紐 ? 1997年 3月 14日，經(jīng)八屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議批準(zhǔn)，重慶正式成為中國(guó)第四個(gè)、西部地區(qū)唯一的直轄市。 可先在搜房、重慶寫字樓網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)上查詢，每個(gè)網(wǎng)選取 10個(gè)左右房源信息算出平均值，以此為基礎(chǔ)向中介機(jī)構(gòu)銷售人員詢價(jià)，了解買家信息、價(jià)格變化趨勢(shì)。 找到為什么空置率上升下降的原因。 未來大宗交易調(diào)研： 將了解到的可能發(fā)生的大宗交易進(jìn)行記錄，定期核實(shí)更新。 企業(yè)性質(zhì)、租賃 /自用面積微觀需求調(diào)研： 分片區(qū)實(shí)地走訪各個(gè)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行租戶 /買家信息（包括企業(yè)性質(zhì)、所在樓層、租賃面積等）核實(shí)。 26 ? 土地信息參考網(wǎng)站 ? 中國(guó)國(guó)家國(guó)土資源局網(wǎng)站（擁有全國(guó)土地信息，可以從全國(guó)范圍進(jìn)行對(duì)比，信息量大） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)擬供應(yīng)土地信息 ? （擁有詳細(xì)的土地供應(yīng)信息） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)出讓信息 ? （擁有詳細(xì)的土地成交信息） ? 中國(guó)土地掛牌網(wǎng) ? 27 新增供應(yīng)界定： 從用家可以進(jìn)場(chǎng)裝修開始算作項(xiàng)目入市，如果暫時(shí)還沒有用家進(jìn)入辦公，但可以進(jìn)場(chǎng)裝修，可算作該項(xiàng)目入市。但可以進(jìn)行追蹤。 在錄入數(shù)據(jù)的時(shí)候，空置面積是按照建筑面積乘以空置率 來進(jìn)行計(jì)算的。 未來新進(jìn)品牌、面積微觀需求調(diào)研 將正在裝修的品牌（如已經(jīng)有的品牌）進(jìn)行記錄，為下一季度品牌做準(zhǔn)備。 18 未來供應(yīng)界定： 在建或者將要建設(shè)的物業(yè)，檔次在中端以上。 一般情況下，根據(jù)競(jìng)得土地的成交信息，確認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)可獲得的最大商業(yè)可建面積以及開發(fā)商過往案例以及網(wǎng)站信息將零售供應(yīng)面積進(jìn)行合適。 8 新增供應(yīng)與未來供應(yīng)參考網(wǎng)站： 重慶搜房網(wǎng)： 重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)： 9 ： 微觀需求界定 微觀需求主要指售出套數(shù)。 5 土地信息參考網(wǎng)站 中國(guó)國(guó)家國(guó)土資源局網(wǎng)站（擁有全國(guó)土地信息，可以從全國(guó)范圍進(jìn)行對(duì)比，信息量大） 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)擬供應(yīng)土地信息 （擁有詳細(xì)的土地供應(yīng)信息） 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)出讓信息 （擁有詳細(xì)的土地成交信息） 中國(guó)土地掛牌網(wǎng) 6 ： 研究范圍界定： 高端住宅定義：首先需要滿足價(jià)格至少高于市場(chǎng)平均價(jià)格的 50%，且同時(shí)綜合考慮項(xiàng)目的區(qū)位、物業(yè)品質(zhì)、開發(fā)商知名度、戶型配比、戶型面積、配套等也是綜合評(píng)定住宅等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。 別墅及層數(shù)過低（一般八層以下）的花園洋房不在本研究范圍內(nèi)。 數(shù)據(jù)來源 通過國(guó)土資源與房屋管理局公眾信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)。 16 ? 土地信息參考網(wǎng)站 ? 中國(guó)國(guó)家國(guó)土資源局網(wǎng)站（擁有全國(guó)土地信息，可以從全國(guó)范圍進(jìn)行對(duì)比，信息量大） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)擬供應(yīng)土地信息 ? （擁有詳細(xì)的土地供應(yīng)信息） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)出讓信息 ? （擁有詳細(xì)的土地成交信息） ? 中國(guó)土地掛牌網(wǎng) ? 17 新增供應(yīng)界定： 已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目，如果是試營(yíng)業(yè)并且已經(jīng)開了大部分品牌，可計(jì)入到新增供應(yīng)列表中。類型包括商業(yè)街、購物中心以及百貨。 20 空置率界定： 如果已經(jīng)開業(yè)，但是在試營(yíng)業(yè)階段，也算開業(yè)，需要算入需求中）。 21 得房率界定 為購物中心 /百貨等的使用面積，一般情況下重慶過去的購物中心在 60%左右，新近入市的項(xiàng)目由于中庭大、走道多等原因，得房率一般在 50%左右。由于此類物業(yè)租金較低，會(huì)影響整體租金。 已確定為企業(yè)整棟購買作為自用的項(xiàng)目，如已竣工，算作已入市項(xiàng)目。 通過與同事溝通，了解物業(yè)租戶最新動(dòng)態(tài)。 31 空置率界定： 已經(jīng)開始辦公，或辦公用具已經(jīng)一應(yīng)齊全的辦公室，可計(jì)入吸納量中。 32 售價(jià)界定（售價(jià)均按建筑面積計(jì)算） 資本值指的是已經(jīng)竣工入市項(xiàng)目的售價(jià)，不包含有預(yù)售項(xiàng)目的售價(jià)。 33 租金界定（租金均按建筑面積計(jì)算） 為寫字樓中部樓層，按優(yōu)質(zhì)寫字樓用家平均需求面積來調(diào)查，不包括物業(yè)管理費(fèi)等。 ? 2023年 6月，重慶被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套改革綜合試驗(yàn)區(qū)。 ? 兩江新區(qū)定位為：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的先行區(qū)、中國(guó)內(nèi)陸重要的先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心和創(chuàng)新中心、內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放的重要門戶以及科學(xué)發(fā)展的示范窗口。 水晶國(guó)際 2023年 1季度主要交易 注：面積均指建筑面積 資料來源：仲量聯(lián)行 60 新成立 遷移 傅邦教育 交易面積： 1,296平方米 入住物業(yè)：龍湖國(guó)際 中德銀行 交易面積： 1,282平方米 入住物業(yè)：龍湖國(guó)際 中華航空公司 交易面積： 437平方米 入住物業(yè)：龍湖國(guó)際 倍特期貨重慶營(yíng)業(yè)部 交易面積： 543平方米 入住物業(yè)：協(xié)信中心 金融街控股股份有限公司 交易面積： 1,950平方米 入住物業(yè)：重慶金融中心 A座 富邦財(cái)險(xiǎn)重慶分公司 交易面積： 900平方米 入住物業(yè)：大都會(huì)商廈 俊思集團(tuán) 交易面積： 338平方米 入住物業(yè)：大都會(huì)商廈 華夏銀行 交易面積： 21,472平方米 入住物業(yè)：重慶金融中心 A座 2023年第四季度主要交易 資料來源：仲量聯(lián)行 注：面積均指建筑面積 61 2023年重慶寫字樓市場(chǎng)展望 ? 解放碑供應(yīng)量最大 ? 化龍橋供應(yīng)量次之 供應(yīng)區(qū)域 特征 行業(yè)特征 租售表現(xiàn) ? 傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)租售價(jià)格出現(xiàn)分化 ? 江北嘴新興商務(wù)區(qū)租售價(jià)格表現(xiàn)突出 ? 金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)需求繼續(xù)增大 ? 制造業(yè)也占有一定市場(chǎng)份額 62 優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn) * 注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)包括中檔及以上百貨商場(chǎng)和購物中心 星光時(shí)代廣場(chǎng)（南坪） 63 商圈分布 核心商圈 非核心商圈 核心商圈 解放碑 觀音橋 非核心商圈 南坪 楊家坪 沙坪壩 大坪 化龍橋 江北嘴 新牌坊 江北區(qū) 南岸區(qū) 渝中區(qū) 九龍坡區(qū) 渝北區(qū) 解放碑 新牌坊 楊家坪 江北嘴 觀音橋 南坪 化龍橋 大坪 沙坪壩區(qū) 沙坪壩 解放碑 化龍橋 大坪 64 優(yōu)質(zhì)零售分布 —— 渝中區(qū) 現(xiàn)有項(xiàng)目 1 重百大樓（解放碑） 2 新世紀(jì)百貨（解放碑） 3 大都會(huì)廣場(chǎng)（解放碑） 4 王府井百貨（解放碑） 5 重慶天地（化龍橋） 6 日月光中心廣場(chǎng)（解放碑） 7 （解放碑） 8 重慶時(shí)代廣場(chǎng)（解放碑） 9 匯美尚（解放碑） 1