【正文】 X、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據城市空心化的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于XX區(qū)的均價。一、 投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成)，新春村(有2000人左右)。還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道(發(fā)展大道)，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。1. 地形地貌狀況(詳見附圖地形地貌圖)2. 物業(yè)形態(tài)劃分圖(詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖)3. 局部放大圖(詳見附圖局部放大圖)附圖說明自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網絡線和有線電視線(新建小區(qū)除外)。路邊附近有23個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有23千人。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。經濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以賣地為主(該村的集體地約400畝)，收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為40005000元/年。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦。塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成)。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。社會環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發(fā)建設，有液化汽供應站。經濟環(huán)境：該區(qū)域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現達到大都處于半停產狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達,相關的銀行,醫(yī)院診所,小學,中學設施齊全,有漢興學校,XX市第七十一中學設在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設施仍停留在相當低的水平。居民以本村居民為主,外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區(qū)域內有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,、富康花園等已入住的居民小區(qū)。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及XX新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產狀態(tài),另外該區(qū)域內設有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經營釣魚臺,打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.