【導(dǎo)讀】北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析·····················································2. 房地產(chǎn)市場與相關(guān)經(jīng)濟(jì)狀況分析·······································3. 北京市商業(yè)市場發(fā)展分析···············································4. 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好政策對房地產(chǎn)市場的影響··········&#18

　　

【正文】 。 按 1200 萬平方米的總體供應(yīng)量計算，北京市人均零售商業(yè)面積約為 平方米，遠(yuǎn)低于國外發(fā)達(dá)國家人均 平方米商業(yè)面積之標(biāo)準(zhǔn)，同時少于上海人均 1 平方米的商業(yè)面積。根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計在 2020年人均商業(yè)面積將達(dá)到 平方米，到 2020 年達(dá)到 1 平方米。 隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，商業(yè)物業(yè)開發(fā)由于其高企的投資回報逐漸得到重視，根據(jù)近期北京市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，未來一段時間內(nèi)商業(yè) 第 17 頁 物業(yè)供應(yīng)將出現(xiàn)高峰并持續(xù)發(fā)展，北京市人均商業(yè)面積將在房地產(chǎn)市場的積極推動之下得到快速提升。 北京市 商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)供需狀況 現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢，從現(xiàn)代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場、大型、中型、小型超級市場、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同程度的供應(yīng)和需求。 大型商場的數(shù)量增長有限，但所占面積比重相對較大。 2020 年北京市新開業(yè)之大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供應(yīng)面積，累計超過 20 萬平方米。相對而言，小型商業(yè)場所和中、小型店鋪的數(shù)量增長速度較快，同時年租賃成交量較大，對商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長較大。按行 業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場狀況如下表所示。 圖表 6：北京市商業(yè)業(yè)態(tài)供需比例表 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 服裝服飾 25% 餐飲、娛樂 20% 超級市場、便利商店 30% 其它 25% 北京市商業(yè)物業(yè)未來市場供應(yīng)分析 20202020 年北京市商業(yè)物業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，物業(yè)供應(yīng)量明顯大幅上升。總體來講，目前北京市商業(yè)物業(yè)市場尚處于高速發(fā)展階段 ,供給和需求均遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，預(yù)計未來一段時間內(nèi)市場容量相對較大。同時，在未來北京市商業(yè)物業(yè)市場需求方面，可以肯定在眾多利好因素的推動下，仍將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定的需求狀況。 在 20202020 年間，北京市商業(yè)物業(yè)市場預(yù)計共有 294 萬平方米建筑面積的各類大型商業(yè)面積竣工， 2020 年將是北京市各類商業(yè)面積新增供應(yīng)量最大的資料來源：中原商業(yè)策劃部 第 18 頁 資料來源：中原商業(yè)策劃部 年份，供應(yīng)量共有 149 萬平方米。新增供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)，越來越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項(xiàng)目之中，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。同時，北京市未來將出現(xiàn)數(shù)量較多的大型購物設(shè)施和購物街，面積多在 1530 萬平方米之間。 圖表 7： 20202020年間北京市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量表 物業(yè)名稱 地理位置 竣工時間 供應(yīng)面積（㎡） 王府井百貨大樓二期 東城區(qū)王府井 2020 100,000 太平洋百貨西單店 西城區(qū)西單 2020 60,000 莊勝麗晶店 宣武區(qū)宣武門 2020 45,000 大都會商業(yè)步行街 崇文區(qū)兩廣大街 20202020 300,000 中關(guān)村西區(qū)商業(yè)區(qū) 中關(guān)村 20202020 300,000 建外 SOHO 建國門外大街 20202020 8,0000 菜市口百貨商場 宣武區(qū)菜市口 2020 40,000 百強(qiáng)商 貿(mào)中心 東城區(qū)朝陽門 2020 81,000 回龍觀購物中心 回龍觀 2020 58,497 LG大廈 永安里 2020 50,000 銀都中心 西直門 2020 50,000 北京 MALL 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2020 400,000 西環(huán)廣場 西直門 2020 91,000 中關(guān)村國際商場 昌平辛莊橋西北角 2020 300,000 中關(guān)村文化商廈 中關(guān)村 2020 80,000 金融街四季天地 金融街 2020 71,000 馬甸地區(qū) 馬甸地區(qū) 2020 200,000 萬柳地區(qū) 萬柳 地區(qū) 2020 70,000 大西洋新城 望京 2020 30,000 西西工程 4號地 西城區(qū)西單 2020 60,000 銀泰中心 朝陽區(qū)大北窯 2020 30,000 帥府大廈 帥府胡同 2020 30,000 財富中心 東三環(huán)北路 2020 35,000 新城國際 朝陽區(qū)朝外大街 2020 30,000 回龍觀地區(qū) 回龍觀 20202020 100,000 北京市商業(yè)物業(yè)分布現(xiàn)狀分析 北京市商業(yè)中心一直集中于舊城區(qū)的核心位置，王府井、西單、前門三足鼎立的格局是北京傳統(tǒng) 商業(yè)中心分布的重要特征。隨著城市規(guī)模、格局的不斷變化、消費(fèi)人流逐漸分散，現(xiàn)階段北京市商業(yè)市場已經(jīng)形成新的分布態(tài)勢。 第 19 頁 資料來源：中原商業(yè)策劃部 商圈格局基本確立，商業(yè)中心趨于多元化： 經(jīng)過近幾年的市場培育，北京市已經(jīng)形成以王府井、西單、國貿(mào)、賽特等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場，上述商圈中存在數(shù)量眾多的集中購物場所，成為區(qū)域消費(fèi)中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了北京市立體商業(yè)網(wǎng)框架。 社區(qū)商業(yè)迅速發(fā)展，填充商業(yè)空白： 隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，作為商業(yè)配套的社區(qū)商業(yè)開始浮出水面，并逐漸成為一種獨(dú)立的物業(yè)形態(tài)，支撐起自身特有的市場需求空間，并逐 漸成為大型商圈的有利補(bǔ)充。 大型商業(yè)場所之分布狀況 隨著北京市商業(yè)市場的發(fā)展和完善，以多個大型商業(yè)購物場所為核心的商圈多元化格局已經(jīng)基本形成，除傳統(tǒng)的商業(yè)中心王府井、西單之外，賽特、燕莎、公主墳、國貿(mào)等商圈已日趨成熟。預(yù)計在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴(kuò)張的推動下，伴隨消費(fèi)資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市周邊將會出現(xiàn)新的商業(yè)中心?，F(xiàn)階段北京市主要大型商業(yè)集中區(qū)域如下圖所示： 圖表 8：北京市主要商圈分布圖 阜成門 復(fù)興門 西單 ?北三環(huán) ?朝陽門外 ?燕莎 ?建國門 ?宣武門 前門 崇文門 王府井 ?公主墳 ?亞運(yùn)村 ?CBD 第 20 頁 資料來源：中原商業(yè)策劃部 A．按照行政區(qū)域劃分 從以下圖表中可以看出，北京市八大城區(qū) 中朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)商業(yè)發(fā)展比較發(fā)達(dá)，海淀區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)由于市政建設(shè)，道路交通、消費(fèi)水平等制約因素，整體商業(yè)環(huán)境發(fā)展較差；豐臺區(qū)和石景山區(qū)因其地理位置、周邊環(huán)境、消費(fèi)基礎(chǔ)等各種綜合不利客觀因素的影響，商業(yè)發(fā)展相對較為落后。 圖表 9：行政區(qū)域劃分之主要商圈分布 地 區(qū) 朝陽 東城 西城 海淀 崇文 宣武 數(shù) 量 10 8 11 4 2 1 比 例 28% 22% 30% 11% 6% 3% 28%22%30%11% 6% 3%朝陽 東城 西城 海淀 崇文 宣武 B．按照地理位置劃分 從以下圖表中可以看出 ，在傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展觀念的影響下，現(xiàn)狀物業(yè)北京市二環(huán)以內(nèi)商業(yè)投資活動及投資意向較為強(qiáng)烈，其次為二環(huán)到三環(huán)之間，而三環(huán)以外相對比較淡化。預(yù)計在北京市周邊城市建設(shè)、居住社區(qū)邊緣化發(fā)展、現(xiàn)代商業(yè)理念的作用之下，北京市外圍區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)將得到較大發(fā)展空間。 圖表 10：地理位置劃分之主要商圈分布 區(qū) 域 二環(huán) 二環(huán)、三環(huán)間 三環(huán)外 數(shù) 量 17 13 6 比 例 47% 36% 17% 第 21 頁 資料來源：中原商業(yè)策劃部 資料來源：中原商業(yè)策劃部 47%36%17%二環(huán) 二環(huán)、三環(huán)間 三環(huán)外 C．按照街道劃分 從以下圖表可以看出，長安街沿線大型商場、購物中 心數(shù)量相對較多，其次為西單北大街和王府井大街。上述三條街道大型商業(yè)物業(yè)占北京市整體數(shù)量約 60%，此三條街道為北京市商業(yè)活動最頻繁、資訊發(fā)布最發(fā)達(dá)之區(qū)域；其余大型商業(yè)物業(yè)分布較為分散，其所在之相應(yīng)街道在整體商業(yè)市場中所占比重相對較小。 圖表 11：街道劃分之主要商圈分布 地 區(qū) 長安街 西單北大街 王府井大街 其它 數(shù) 量 12 5 4 15 比 例 33% 14% 11% 42% 33%14%11%42%長安街 西單北大街 王府井大街 其它 特色社區(qū)商業(yè)分析 現(xiàn)階段市場上已經(jīng)涌現(xiàn)了多條 社區(qū)商業(yè)街，如天創(chuàng)世緣的 ” 第五大道商業(yè)街 ” 、珠江帝景的“歐洲風(fēng)情商業(yè)街”、現(xiàn)代城 SOHO 的“食街”、建外 SOHO 第 22 頁 的“特色商業(yè)群街”及上海沙龍的“新天地商業(yè)街”等，可以說，社區(qū)商業(yè)街的開發(fā)已經(jīng)成為相應(yīng)項(xiàng)目的重要組成部分，對于項(xiàng)目構(gòu)成完整的功能、形成良好的形象給予了極大的支撐。 由于開發(fā)商業(yè)物業(yè)可以獲得較大的開發(fā)利潤，加之社區(qū)消費(fèi)群體的必然商業(yè)需求，目前北京市大型地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)社區(qū)商業(yè)（街）已經(jīng)成為一種相對固定的開發(fā)模式，社區(qū)商業(yè)在多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目中均有體現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量增量較多。同時，由于社區(qū)商業(yè)與相應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的從屬關(guān)系，社區(qū)商業(yè)區(qū)域分布并無顯著特點(diǎn)，且市場影響能力相對較低。我司建議，開發(fā)社區(qū)商業(yè)（街）主要應(yīng)注重以下因素。 A．社區(qū)商業(yè)應(yīng)依附于項(xiàng)目本身，量身定做并適當(dāng)延展 作為社區(qū)商業(yè)物業(yè)的一種形式，除個別項(xiàng)目、特殊環(huán)境外，大多數(shù)社區(qū)商業(yè)（街）并不具備廣泛的商業(yè)影響力和號召力，因此在建設(shè)之初必須以項(xiàng)目自身消費(fèi)資源作為主要參考要素，依據(jù)實(shí)際情況可以適當(dāng)延展，做到商業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目規(guī)模相互吻合，盲目開發(fā)、好高騖遠(yuǎn)的開發(fā)理念將不可避免的為項(xiàng)目帶來巨大的風(fēng)險。切合實(shí)際的供量與項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)實(shí)際消費(fèi)力相統(tǒng)一是社區(qū)商業(yè)街開發(fā)成功 的前提。 B．經(jīng)營業(yè)態(tài)比例應(yīng)嚴(yán)格控制 社區(qū)商業(yè)（街）作為服務(wù)于局部區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)，其功能不可能與傳統(tǒng)商業(yè)街、中心商業(yè)街“大而全、繁而多”的商業(yè)形態(tài)相比，必須在經(jīng)營業(yè)態(tài)上獨(dú)樹一幟，最大限度滿足社區(qū)消費(fèi)的需求。根據(jù)社區(qū)居民消費(fèi)基本特點(diǎn)，建議社區(qū)商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展餐飲、娛樂業(yè)，服務(wù)業(yè)次之，消費(fèi)、購物等業(yè)態(tài)再次之，基本比例約為 5:3:2，形成三足鼎立之勢。同時，社區(qū)商業(yè)街必須采用統(tǒng)一招商、集中管理的行銷手段，以保證上述經(jīng)營策略得以實(shí)現(xiàn)。 第 23 頁 C．文化、休閑的整體氛圍必須得以體現(xiàn) 成功主題內(nèi)涵的創(chuàng)造是社區(qū)商業(yè)（街 ）的靈魂，是社區(qū)商業(yè)可以取得成功的關(guān)鍵。同時，具有豐富文化、休閑品位的社區(qū)商業(yè)將更具商業(yè)魅力，符合社區(qū)消費(fèi)的需求，個性充足的社區(qū)商業(yè)在競爭中將具有更加旺盛的生命力?，F(xiàn)時京城出現(xiàn)的部分商業(yè)自身物業(yè)素質(zhì)并無突出表現(xiàn)，但通過文化主題的烘托取得了出乎意料的理想成績，就是文化元素在社區(qū)商業(yè)中重要作用的最佳體現(xiàn)。 D．開發(fā)步驟應(yīng)考慮社區(qū)整體要求 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)物業(yè)逐漸開始成熟和完善，已經(jīng)具備相對獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，但是在開發(fā)社區(qū)商業(yè)時，仍應(yīng)注重“商業(yè)與社區(qū)”的從屬關(guān)系，把二者緊密的聯(lián)系在一起共同發(fā)展， 正如數(shù)年前“園林帶動地產(chǎn)、賣房先造林”的營銷模式，社區(qū)商業(yè)的先行開發(fā)將極大限度的推動自身項(xiàng)目的發(fā)展。現(xiàn)階段北京市社區(qū)商業(yè)往往由于工程進(jìn)展、招商引資、經(jīng)營管理等因素的限制而相對滯后，而實(shí)際上對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，風(fēng)格獨(dú)特、具有特色的社區(qū)商業(yè)的及早落成，將成為項(xiàng)目較有吸引力之市場亮點(diǎn)，通過社區(qū)商業(yè)的提早運(yùn)作使項(xiàng)目自身和商業(yè)物業(yè)相互配合，獲得商業(yè)收益的同時項(xiàng)目自身業(yè)也將得到有效的推動，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益的最大化。 北京市商業(yè)物業(yè)價格分析 銷售價格分析 北京市房地產(chǎn)市場、商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過 98 年波谷之后，一直呈現(xiàn)出較好的市場表現(xiàn)，供應(yīng)量和需求量穩(wěn)步增長。 20 2020 年在申奧成功、加入世貿(mào)以及整體良好市場環(huán)境的帶動下，商業(yè)物業(yè)市場逐漸進(jìn)入高速發(fā)展階段。 2020 年上 第 24 頁 資料來源：中原商業(yè)策劃部 半年，北京市商業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)延續(xù)上年之發(fā)展局面，預(yù)計在市場需求不斷增長的拉動下將保持較為穩(wěn)定的高速發(fā)展趨勢。同時由于部分產(chǎn)品逐步積累，在未來一段時間內(nèi)可能出現(xiàn)大面積物業(yè)供應(yīng)，形成一定的市場壓力，但商業(yè)物業(yè)市場總體售價將不會受到太大影響。 圖表 12： 19982020年商業(yè)物業(yè)總體售價走勢圖 根據(jù)我司針對北京市主要商業(yè)街、寫 字樓、公寓、普通住宅之調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，目前北京市商業(yè)物業(yè)銷售價格基本可以細(xì)分為 4 種檔次，具體價格狀況如下圖表所示： ? 商業(yè)街商鋪： 由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪?zhàn)赓U和銷售價格均具有局部特殊性，此類型物業(yè)商業(yè)價值極高，物業(yè)均價至少應(yīng)為 45 萬 /平方米。 ? 社區(qū)商業(yè)物業(yè)： 物業(yè)功能基本為社區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵ν馍虡I(yè)經(jīng)營活動之功能，此類物業(yè)商業(yè)影響力相對較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價值相對較小，均價大約在 12 萬 /平方米。 ? 中檔住宅、寫字樓、公寓底商： 本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場發(fā)展?jié)摿Γ?以獨(dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類型商業(yè)物業(yè)的銷售價格大約在 23 萬 /平方米之間。 ? 高檔寫字樓、公寓底商： 此類型物業(yè)具有相對較高的商業(yè)投資價值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場需求較為旺盛，此類型商業(yè)物業(yè)銷售價格大約為 萬 /平方米之間，甚至更高。 1998 1999 2020 2020 2020 2020銷售價格 第 25 頁 租賃價格分析 百貨商場 北京市百貨公司的租金收取方式多為流水倒扣的方式，不同行業(yè)的扣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)不同，如超級市場扣點(diǎn)約為 37%，服裝扣點(diǎn)約為 2025%，化妝品扣點(diǎn)約為30%左右；百貨公司的租金 收入主要依靠零售商的營業(yè)收入，或者說是百貨公司的營運(yùn)狀況。 北京市大型百貨公司的平均營業(yè)額為 3353 元 /平方米 /月，如果按照商場平均扣點(diǎn) 15%計算，平均月租金收入約為 61 美元 /月 /平方米，與購物中心之租金水平相差不多。目前北京市經(jīng)營狀況較好的大型商場，如王府井百貨大樓、賽特購物中心、北辰購物中心、西單商場等，其平均銷售額為 4996 元 /平方米 /月，如按照商場平均扣點(diǎn) 15%計算，平均月租金收入約為 90 美元 /月 /平方米。 購物中心 北京市購物中心的租金收取方式一般為固定租金，租金水平與物業(yè)位 置、物業(yè)規(guī)模、店鋪臨街狀況、樓層分布、商品種類、整體檔次等有直接關(guān)系。目前，北京市現(xiàn)有之購物中心租金范圍在 30120 美元 /月 /平方米之間，平均租金約為 60 美元 /月 /平方米。東方廣場平均租金最高，約為 110120 美元 /月 /平方米，其次是國貿(mào)商城，平均租金約為 80100 美元 /月 /平方米。 臨街商鋪 臨街商鋪經(jīng)營方式較為靈活，一般為按月或年收取固定租金，同時，由于地理位置、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域消費(fèi)狀況、經(jīng)營商業(yè)業(yè)態(tài)、店鋪檔次等眾多影響因素的存在，臨街商鋪之租金水平變化幅度較大。按照北京市目前之租 金收益程度，臨街商鋪?zhàn)饨鹚娇煞譃槿齻€階段，即 35 元 /天 /平方米、 58 元 /天 /平方米及 810 元以上 /天 /平方米，其中 38 元 /天 /平方米商鋪?zhàn)饨饍r格 第 26 頁 供應(yīng)相對較為集中， 810 元以上 /天 /平方米商鋪?zhàn)赓U價格較高，除地段因素外，其租賃之目標(biāo)經(jīng)營商戶范圍較為狹窄。 綜上所述，我司針對本項(xiàng)目主要發(fā)展之大型購物中心及社區(qū)商業(yè)（街）進(jìn)行了市場供應(yīng)、區(qū)域分布、租售價格之相關(guān)分析，上述調(diào)研分析將為本項(xiàng)目之西區(qū)、東區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)提供市場依據(jù)和指導(dǎo)思路。由于本項(xiàng)目物業(yè)之特殊地理位置，商業(yè)環(huán)境有待培育，因此我司將在充分 把握總體市場狀況的前提下、結(jié)合本項(xiàng)目，按照總體市場規(guī)律進(jìn)行針對社區(qū)商業(yè)物業(yè)及區(qū)域商業(yè)市場分析，從而發(fā)現(xiàn)區(qū)域市場空白，尋找本項(xiàng)目之最佳發(fā)展方向。