【導(dǎo)讀】公司實行“自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”，并以其全部。資產(chǎn)對其承擔(dān)責(zé)任。享有由出資人投資和公司負(fù)債形成的全部。性建設(shè)項目的投資業(yè)務(wù)及經(jīng)營業(yè)務(wù)；行使政府投資市政工程建設(shè)項目業(yè)主職責(zé)；管理和經(jīng)營政府授權(quán)的國有資產(chǎn)。公司注冊資本：10000萬元人民幣。出資形式為貨幣資金。3000萬元，國有土地使用權(quán)7000萬元。川省建設(shè)工程工程量清單計價定額》;家現(xiàn)行的財稅政策、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》等執(zhí)行，通過區(qū)政府納入?yún)^(qū)財政預(yù)算投入解決。期償還作為保障。與重慶市接壤，西部和北部與遂寧市、南充市、達(dá)州市相鄰。四川東部，是XX市下轄區(qū)級行政單位?？?cè)丝?20萬人，非農(nóng)業(yè)人口。地方財政收入，位列四川省111. 有星級賓館11家，其中五星級酒店1家，四星級酒店3家?！笆濉逼陂g，全區(qū)生產(chǎn)總值年均增長14.3%，由20xx. 城鄉(xiāng)面貌明顯改觀。五年來，城市面積拓展近10

　　

【正文】 目前，廣發(fā)房地產(chǎn)市場均價為 80 萬元 /畝，容積率平均為，折合進(jìn)入房價為 600 元 /m2。建筑成本約為 600 元 /m2（指建材、人員和機(jī)械等建筑施工費(fèi)用）。各種稅費(fèi)為 330 元 /m2。由此計算。開發(fā)企業(yè)利潤為 500 元 /m2?？鄢Y金利息因素，開發(fā)企業(yè)利潤維持在投資的 30%左右，處在一個較為科學(xué)合理的空間。 土地支持政策是以出讓等方式依法取得土地使用權(quán)的大宗地塊，符合地城市規(guī)劃的可分宗辦理國有土地使用權(quán)證。對新出讓的經(jīng) 營性房地產(chǎn)用地，首付比例為 50%，按規(guī)定繳清出讓金的給予總額 5%的獎勵。新開工的普通商品房項目、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按不同標(biāo)準(zhǔn)的低限額收取，并免征印花稅、減收契稅和企業(yè)所得稅，提前辦理商品房預(yù)售許可證，對購買商品房的給予一定的購房補(bǔ)貼和信貸支持。 受金融危機(jī)影響，當(dāng)前 XX 房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的低位徘徊階段。一是開發(fā)企業(yè)資金困難，對土地需求量不大，對已購置土地開發(fā)積極性不高，年均新開發(fā)建設(shè)商品房的數(shù)量較前幾年呈明顯的下降。二是對消費(fèi)者來說，普遍持等待觀望心理，都希望房價下躍，不肯立即出手購房。三是城市居民 普遍擁有了較為滿意的住房，特別是上班族和個體經(jīng)營戶，群體性的購買力下降。 相對而言， XX房價較周邊的地級市南充、達(dá)州存在明顯偏低，南充均價為 4000元 /m2，達(dá)州為 3000元 /m2，而 XX為 20xx元 /m2。由此推論，再加上房地產(chǎn)開發(fā)成本因素和利潤空間較為合理，可以斷言， XX 的房價根本就不可能下跌。從開發(fā)商方面反饋的信息也 50 是要堅決維持而不能通過降低促銷。 隨著 XX城市建設(shè)的深入推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)社會的快迅發(fā)展， XX的房地產(chǎn)市場必將迎來新的發(fā)展階段。主要原因：一是 XX 城市化水平明顯偏低，在近期內(nèi)需要快速推升?，F(xiàn) XX實 際城市人口僅 25萬人，城市化率為 23%，較全省 37%，全國 46%相差太大。市上已決心在20xx年增長至 40%。年均將增加城市人口 3萬人已上，年增住房需求量在 100 萬平方米以上。二是農(nóng)村人口呈現(xiàn)出成規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移，一些外出務(wù)工人員，受沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷或關(guān)停影響，紛紛回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)安家，增大了消費(fèi)群體。三是一些原外出務(wù)工人員，按年齡計算，其孩子進(jìn)入上學(xué)期，希望在城市就讀，轉(zhuǎn)而在城區(qū)購房安家。四是前鋒、代市、新橋工業(yè)園區(qū)即將建成投產(chǎn)，將吸引大量工人就業(yè)，工人中將有一部分在城區(qū)安家。隨著需求量的增大，城區(qū)房地產(chǎn)市場將逐步升溫 ，預(yù)計到 20xx年， XX的房地產(chǎn)市場將呈理性發(fā)展，隨著住宅質(zhì)量和環(huán)境改善，房價將由現(xiàn)在的 20xx元 /m2，逐步增長至 3000元 /m2。 主要 片區(qū) 項目 開發(fā)情況 岔路片區(qū) 東起 XX，西至交警支隊，南起四九灘電站，北至楊森花園，合圍總面積 50 公頃，項目內(nèi)待拆遷房屋面積 萬平方米，規(guī)劃容積率為 ，建筑密度為 2535%，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，其中：住宅 萬平方米、公共建筑 萬平方米，計劃總投資 21億元。 項目地處 XX 城北、小平故居、奎閣三大重要城市組團(tuán)的 結(jié) 51 合部，是 XX 城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)打造的北出口。該項目外部有廣花、廣前兩條重要省級公路和東環(huán)線旅游觀光公路連接廣大農(nóng)村，內(nèi)部有洪洲大道和環(huán)城大道垂直相貫。該項目濱臨 XX，地勢由東南向西北逐步提升，形成了自然的臨江遠(yuǎn)眺風(fēng)光。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，造就了該項目開發(fā)建設(shè)的廣闊前景。 開發(fā)效果：將本項目打造成集住宅、安置房、商業(yè)、酒店、社區(qū)會所、學(xué)校于一體的綜合性品質(zhì)生活社區(qū)。 開發(fā)特點(diǎn)：該項目規(guī)劃以商住用地為主，配套規(guī)劃了公共綠地、道路、學(xué)校等市政設(shè)施建設(shè)用地。該項目確定的開發(fā)建設(shè)用地，坡 度均小于 25%，適于建設(shè)大型居住社區(qū)。設(shè)計采用梯級開發(fā)的布局模式，盡量減少土石方開挖量，建筑以多層為主，配置一定的高層和小高層，按地勢采用梯級模式布局，形成高低錯落的建筑集群。在 XX 奎閣大橋橋頭、設(shè)計建造一幢120 米的標(biāo)志性高層建筑，與橋頭綠化休閑廣場，構(gòu)成城市北出口的靚麗景觀。在環(huán)城大道與洪洲大道交叉口，設(shè)置一個大型商業(yè)廣場，形成該片區(qū)的商業(yè)活動中心。在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置一所 18 班的小學(xué)校，并按小區(qū)分布，設(shè)置一定的幼兒園和社區(qū)活動場所。在廣花公路東側(cè)山頂設(shè)置觀景平臺和休閑健身中心?？茖W(xué)的規(guī)劃、合理的布局、配套的 設(shè)施、完善的功能，將為該項目搶占市場提供可靠的保證。 52 按照該片區(qū)的地塊結(jié)構(gòu)，項目又可分為 A、 B、 C、 D4 個子項目分別招商開發(fā)。 洪洲大道至奎閣大橋左側(cè)區(qū)域（ A地塊） 該地塊用地面積為 萬平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬平方米 (其中住宅 萬平方米 ,商業(yè) 萬平方米 )，計劃容納居民 3096 戶、 9906 人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 ,計劃投資 。 本項目以高層、多層建筑形態(tài)相結(jié)合。項目南側(cè)與 XX 汽車總站、車站大市場毗鄰，系原城北開發(fā)區(qū)已開發(fā)完畢部分向北擴(kuò)張的聯(lián)結(jié)部 位，隨著城北向北的不斷拓展，本項目將不可避免地成為該局部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化休閑中心，亦居亦商，潛力巨大。 洪洲大道至奎閣大橋右側(cè)區(qū)域（ B地塊 ） 該地塊用地面積為 萬平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 (其中住宅 萬平方米 ,商業(yè)及酒店 )，計劃容納居民 1284 戶、 4108 人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 8億元 本項目以高層結(jié)合部分多層為主要建筑形態(tài)，在臨環(huán)城路局部有商業(yè)建筑。該項目臨江而建，視野開闊，戶戶均可直望 53 XX。該項目建成后，南與四九灘電站、金山 XX 怡景項目融為一體，北連奎閣大橋，其在區(qū)域中的地理位置將十分優(yōu)越。 奎閣大橋至楊森花園沿江項目（ C地塊） 該地塊的用地面積為 萬平方米，容積率為 , 規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，計劃容納居民 3206 戶， 10260人 .該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 。 本項目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點(diǎn)。正在興建的奎閣大橋，即將重建的楊森花園，更將直接提升本項目的開發(fā)價值。 奎閣大橋至楊森花園沿江項目以西區(qū)域（ D地塊） 該 地塊的用地面積為 萬平方米 ,容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬平方米 (其中住宅 16 萬平方米 ,學(xué)校 萬平方米 )，計劃容納居民 1769 戶、 5659 人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 。 本項目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護(hù)區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。該項目縱橫于繁華與靜謐之間， 景致與居所完美和 諧， 使建筑與自然形成有機(jī) 整 體 ，畫里有家，家亦如畫。 54 東門碼頭景觀建設(shè)項目 計劃由投資人按設(shè)計完成開發(fā)建設(shè)任務(wù)，政府將建成后一定期限碼頭及閣樓經(jīng)營權(quán)作為投資回報。 濃洄古街區(qū)旅游開發(fā) 項目概況：總用地面積 64410 平方米，總建筑面積 54667平方米。其中修復(fù)建筑 22204 平方米，重建建筑 32463 平方米，門面 230間。 開發(fā)效果：利用本區(qū)域緊靠城市中心區(qū)、交通便捷的特點(diǎn)，以做大旅游產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，將老街、南園片區(qū)、興國寺統(tǒng)一規(guī)劃為濃洄古鎮(zhèn)旅游項目，與 XX 公園、思源廣場、 XX 中學(xué)等共同形成具有一定規(guī)模的旅游核心風(fēng)景區(qū)，提升旅游開發(fā)價值與知名度。 開發(fā)方式：由于古鎮(zhèn)內(nèi)部現(xiàn)狀建筑以危舊建筑占大多數(shù)，開發(fā)利用將產(chǎn)生嚴(yán)重的安全隱患，對原有大部分建筑予以拆除重建，僅對質(zhì)量好的建筑 予以修復(fù)，同時亦有利于古鎮(zhèn)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施布置。 規(guī)劃布局：規(guī)劃中的古鎮(zhèn)分為四個功能區(qū)：興國寺、綜合服務(wù)區(qū)、老字號商業(yè)街、古鎮(zhèn)游覽區(qū)。興國寺以宗教旅游觀光為主，綜合服務(wù)區(qū)以旅游接待及管理服務(wù)設(shè)施為主，老字號商業(yè)街以老字號商品經(jīng)營為特色，古鎮(zhèn)游覽區(qū)以川東傳統(tǒng)風(fēng)格的 55 古鎮(zhèn)休閑游覽觀光為主。 開發(fā)特色：規(guī)劃以現(xiàn)濃洄小學(xué)地塊上修建主入口廣場、游客服務(wù)中心、公共停車場等，古鎮(zhèn)內(nèi)部的道路寬度為 3至 6米，規(guī)劃在原有小溪的基礎(chǔ)上人工增加水流量，形成小橋流水的景觀效果。對興國寺進(jìn)行擴(kuò)建，增加旅游開發(fā)價值，古鎮(zhèn)內(nèi)部新規(guī)劃的建筑使用 功能以商業(yè)為主，形成以傳統(tǒng)商業(yè)為特色的老字號一條街。 白塔片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目 56 （圖為 白塔片區(qū) 居住區(qū)鳥瞰圖） 項目概況：白塔片區(qū)位于廣前公路連接線、西溪峽和 XX之間，總用地面積 30 公頃。該項目地處 XX 正在大規(guī)模實施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團(tuán)結(jié)合部，地勢開闊， XX 至此由急變緩，是 XX 最為顯要的“陽光海岸”地段。項目距 XX 中學(xué)及 XX 職業(yè)技術(shù)學(xué)院均不到 500 米，距新建的 XX 市人民醫(yī)院不到 1000 米，是 XX 絕佳的居住休閑和旅游勝地。廣渝高速、 XX 大道穿越而過，交通便利。該項目可開發(fā)建設(shè)凈用地為 畝 ，規(guī)劃用地以居住為主，定位為高中檔住宅區(qū)，同時布設(shè)一定的商業(yè)建筑和酒店公寓。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯落、富有層次感的空間布局形態(tài)。該項目規(guī)劃容積率為 ，建筑密度 20%，建筑總面積 萬平方米。該項目內(nèi)待拆遷房屋面積近 10萬平方米。根據(jù)當(dāng)前 XX 建筑和房地產(chǎn)市場信息測算，該項目開發(fā)建設(shè)總投資為 6億元。 開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。該片區(qū)內(nèi)有 修建于宋代且至今保存完好的白塔，并將以白塔為中心，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)白塔公園，精心打造白塔凌云的城市景觀。 57 開發(fā)特點(diǎn)：建筑設(shè)計采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達(dá) 25 層，沿江形成高低錯落的富有層次感的空間形態(tài)。 規(guī)劃布局：在臨 XX 大道上設(shè)置居住區(qū)主出入口，在居住區(qū)的西北角 XX 大道與白塔路相交處設(shè)置商業(yè)建筑，在地塊的東南角設(shè)置一座酒店公寓。 片區(qū) 總 收 入 土地開發(fā) 收 入 項目相關(guān)土地收益表 地塊分區(qū) 地塊標(biāo)號 用地類型 用地面積（ m2） 容積率 規(guī)劃建筑面積（ m2） 土地收益 總價 （萬元） 白塔片區(qū) 378000 其中 A1 居住用地 126000 378000 地價折合樓面價格 500元 /m2 18900 A2 公園用地 … … … 不計收益 58 西溪峽片區(qū) 88481 其中 B1 居住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 B2 居住用地 地價折合樓面價 格 450元 /m2 B3 公園用地 … … … 不計收益 教育片區(qū) 103249 其中 C1 中學(xué)用地 … 不計收益 C2 居住用地 地價折合樓面價格 300元 /m2 C3 居住用地 地價折合樓面價格 500元 /m2 C4 商業(yè)、金融業(yè)用 地 地價折合樓面價格 500元 /m2 XX公園 其中 D1 文化娛樂用 地 地價折合樓面價格 500元 /m2 D2 文化娛樂用 地 7679 地價折合樓面價格 500元 /m2 老街、南園片區(qū) 其中 E1 商住用地 地價折合樓面價格 300元 /m2 59 E2 商住用地 43578 地價折合樓面價格 400元 /m2 E3 商住用地 地價折合樓面價格 500元 /m2 東門片區(qū) 其中 F1 辦公用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F2 商業(yè)、金融業(yè)用 地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F3 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F4 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F5 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F6 商住用地 11410 68460 地價折合樓面價格 450元 /m2 四九灘片區(qū) 171672 其中 G1 居住用地 25560 地價折合樓面價格 500元 /m2 G2 居住用地 23181 地價折合樓面價格 450元 /m2 60 G3 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 岔路片區(qū) 1318271 H1 居住用地 322515 地價折合樓面價格 450元 /m2 H2 商業(yè)用地 地價折合樓