【正文】 0 逝去的記憶 白塔凌云景觀區(qū) : 32 白塔風光帶位于基地東南端，規(guī)劃以 XX 十六景之首的白塔凌云為主要思路，將公園定位為展現(xiàn) XX 歷史文化特色的生態(tài)型休閑公園，合理配植公園綠化，打造 XX 城區(qū)的綠色橋頭堡。該區(qū)以巴文化和濮文化為題材進行設(shè)計，西溪峽景觀帶以平橋觀瀑為設(shè)計主題，重點打造和平橋橋頭綠地，以和平橋、蔣氏牌坊及西溪河瀑布群為主景。 采用國內(nèi)公開招標確定工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。 作好資金管理，按月作好月底結(jié)算工程報帳提 款工作，節(jié)約投資。施工階段主要是采取有效措施隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會效益。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等管理職能手段，在工程的準備及實施的全過程中，對工程進度進行控制。 在項目建設(shè)管理過程中，制定具體的《合同管理辦法》，對合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責，合同承 辦的職責，對合同的訂立，審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出了具體要求，對合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章有循。 首先，監(jiān)督和要求施工單位建立 健全工程項目安全生產(chǎn)制度，必須建立有符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理，監(jiān)理，施工及相關(guān)人員都必須認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求，工程項目安全生產(chǎn)制度要符合國家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標準。四川中和工程項目管理有限責任公司委托代理本工程的施工、監(jiān)理招標事宜。規(guī)模以下的采取比選等方式選擇施工單位。 第七章 工程實施進度計劃 本項目建設(shè)工期兩年，即 20xx年 8月至 20xx年 8月。此外，除用于碾回填部分外，其余棄碴 41 必須 妥善 落實，應(yīng)做出合理規(guī)劃 。 （ 1）區(qū)域交通的改善，將對區(qū)域而已和民展產(chǎn)生導向性影響，改變原來分散居住，配套設(shè)施 落后 ，雜亂的狀況，使居住環(huán)境得到顯著改善。工程所在地自然、社會環(huán)境條件較好，無大的環(huán)境制約因素。 工程所用的條石和塊石，無論在當?shù)?、外地開采，都要注意防護，并對料場作好生態(tài)恢復建設(shè)。 在項目建前、建中和建后要做好節(jié)能減排工作。 為加強對節(jié)能減排工作的組織領(lǐng)導， XX 區(qū)應(yīng)成立專門的節(jié)能減排領(lǐng)導協(xié)調(diào)小組，負責 施工單位 的節(jié)能減排工作，同時在項目建設(shè)期間，將節(jié)能減排工作落到實處。 其他費用根據(jù)建設(shè)部建標（ 1996） 628 號文件的有關(guān)規(guī)定和 XX 市有關(guān)資料計算。 固定資產(chǎn)投資估算表中的所有數(shù)據(jù)均以整數(shù)（萬元）計。 工程所在地的人工費單價和材料預(yù)算單價按 《 四川省建設(shè)工程清單計價規(guī)范 GB5050020xx》 及 《 四川 省建設(shè)工程工程量清單計價定額 》 、 《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定計算，并根據(jù)材料預(yù)算價格的規(guī)格取定表計算指標材料綜合價格。 二、設(shè)備、工具、器具購置費及工程建設(shè)其他費用路線工程和獨立橋梁工程的設(shè)備、工具、器具購置費以及工程建設(shè)其他費用中的拆遷賠償費、研究試驗費、勘察設(shè)計費、供電貼費按本辦法 附錄規(guī)定的費率，以第一部分建筑安裝工程費總為基數(shù)計 46 算。 三、預(yù)留費用 工程造價增漲預(yù)留費 、 預(yù)備費以第一二、三部分費用之和（扣除大型專用機械設(shè)備購置費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息）的 11%計算。 （ 2）申請銀行借款 1900 萬元 ，占總投資的 % 申請銀行借款 1900 萬元，為長期貸款，貸款利率為 %，建設(shè)期年利息為 萬元， 自籌資金通過市政府納入市財政預(yù)算投入解決。各種稅費為 330 元 /m2。 土地支持政策是以出讓等方式依法取得土地使用權(quán)的大宗地塊，符合地城市規(guī)劃的可分宗辦理國有土地使用權(quán)證。一是開發(fā)企業(yè)資金困難，對土地需求量不大，對已購置土地開發(fā)積極性不高，年均新開發(fā)建設(shè)商品房的數(shù)量較前幾年呈明顯的下降。由此推論，再加上房地產(chǎn)開發(fā)成本因素和利潤空間較為合理，可以斷言， XX 的房價根本就不可能下跌。現(xiàn) XX實 際城市人口僅 25萬人，城市化率為 23%，較全省 37%，全國 46%相差太大。三是一些原外出務(wù)工人員，按年齡計算，其孩子進入上學期，希望在城市就讀，轉(zhuǎn)而在城區(qū)購房安家。 項目地處 XX 城北、小平故居、奎閣三大重要城市組團的 結(jié) 51 合部，是 XX 城市總體規(guī)劃中重點打造的北出口。 開發(fā)效果：將本項目打造成集住宅、安置房、商業(yè)、酒店、社區(qū)會所、學校于一體的綜合性品質(zhì)生活社區(qū)。在 XX 奎閣大橋橋頭、設(shè)計建造一幢120 米的標志性高層建筑，與橋頭綠化休閑廣場，構(gòu)成城市北出口的靚麗景觀?？茖W的規(guī)劃、合理的布局、配套的 設(shè)施、完善的功能，將為該項目搶占市場提供可靠的保證。 本項目以高層、多層建筑形態(tài)相結(jié)合。該項目臨江而建，視野開闊，戶戶均可直望 53 XX。 本項目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點。 本項目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。其中修復建筑 22204 平方米，重建建筑 32463 平方米，門面 230間。興國寺以宗教旅游觀光為主，綜合服務(wù)區(qū)以旅游接待及管理服務(wù)設(shè)施為主，老字號商業(yè)街以老字號商品經(jīng)營為特色，古鎮(zhèn)游覽區(qū)以川東傳統(tǒng)風格的 55 古鎮(zhèn)休閑游覽觀光為主。該項目地處 XX 正在大規(guī)模實施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團結(jié)合部，地勢開闊， XX 至此由急變緩，是 XX 最為顯要的“陽光海岸”地段。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯落、富有層次感的空間布局形態(tài)。 開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。 片區(qū) 總 收 入 土地開發(fā) 收 入 項目相關(guān)土地收益表 地塊分區(qū) 地塊標號 用地類型 用地面積（ m2） 容積率 規(guī)劃建筑面積（ m2） 土地收益 總價 （萬元） 白塔片區(qū) 378000 其中 A1 居住用地 126000 378000 地價折合樓面價格 500元 /m2 18900 A2 公園用地 … … … 不計收益 58 西溪峽片區(qū) 88481 其中 B1 居住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 B2 居住用地 地價折合樓面價 格 450元 /m2 B3 公園用地 … … … 不計收益 教育片區(qū) 103249 其中 C1 中學用地 … 不計收益 C2 居住用地 地價折合樓面價格 300元 /m2 C3 居住用地 地價折合樓面價格 500元 /m2 C4 商業(yè)、金融業(yè)用 地 地價折合樓面價格 500元 /m2 XX公園 其中 D1 文化娛樂用 地 地價折合樓面價格 500元 /m2 D2 文化娛樂用 地 7679 地價折合樓面價格 500元 /m2 老街、南園片區(qū) 其中 E1 商住用地 地價折合樓面價格 300元 /m2 59 E2 商住用地 43578 地價折合樓面價格 400元 /m2 E3 商住用地 地價折合樓面價格 500元 /m2 東門片區(qū) 其中 F1 辦公用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F2 商業(yè)、金融業(yè)用 地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F3 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F4 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F5 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 F6 商住用地 11410 68460 地價折合樓面價格 450元 /m2 四九灘片區(qū) 171672 其中 G1 居住用地 25560 地價折合樓面價格 500元 /m2 G2 居住用地 23181 地價折合樓面價格 450元 /m2 60 G3 商住用地 地價折合樓面價格 450元 /m2 岔路片區(qū) 1318271 H1 居住用地 322515 地價折合樓面價格 450元 /m2 H2 商業(yè)用地 地價折合樓面價格 。 57 開發(fā)特點：建筑設(shè)計采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達 25 層，沿江形成高低錯落的富有層次感的空間形態(tài)。該項目內(nèi)待拆遷房屋面積近 10萬平方米。廣渝高速、 XX 大道穿越而過，交通便利。對興國寺進行擴建，增加旅游開發(fā)價值，古鎮(zhèn)內(nèi)部新規(guī)劃的建筑使用 功能以商業(yè)為主，形成以傳統(tǒng)商業(yè)為特色的老字號一條街。 開發(fā)方式：由于古鎮(zhèn)內(nèi)部現(xiàn)狀建筑以危舊建筑占大多數(shù)，開發(fā)利用將產(chǎn)生嚴重的安全隱患，對原有大部分建筑予以拆除重建，僅對質(zhì)量好的建筑 予以修復，同時亦有利于古鎮(zhèn)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施布置。 54 東門碼頭景觀建設(shè)項目 計劃由投資人按設(shè)計完成開發(fā)建設(shè)任務(wù)，政府將建成后一定期限碼頭及閣樓經(jīng)營權(quán)作為投資回報。 奎閣大橋至楊森花園沿江項目以西區(qū)域（ D地塊） 該 地塊的用地面積為 萬平方米 ,容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬平方米 (其中住宅 16 萬平方米 ,學校 萬平方米 )，計劃容納居民 1769 戶、 5659 人。 XX 怡景項目融為一體，北連奎閣大橋，其在區(qū)域中的地理位置將十分優(yōu)越。 洪洲大道至奎閣大橋右側(cè)區(qū)域（ B地塊 ） 該地塊用地面積為 萬平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 (其中住宅 萬平方米 ,商業(yè)及酒店 )，計劃容納居民 1284 戶、 4108 人。 洪洲大道至奎閣大橋左側(cè)區(qū)域（ A地塊） 該地塊用地面積為 萬平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬平方米 (其中住宅 萬平方米 ,商業(yè) 萬平方米 )，計劃容納居民 3096 戶、 9906 人。在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置一所 18 班的小學校，并按小區(qū)分布，設(shè)置一定的幼兒園和社區(qū)活動場所。該項目確定的開發(fā)建設(shè)用地，坡 度均小于 25%，適于建設(shè)大型居住社區(qū)。該項目濱臨 XX，地勢由東南向西北逐步提升，形成了自然的臨江遠眺風光。隨著需求量的增大，城區(qū)房地產(chǎn)市場將逐步升溫 ，預(yù)計到 20xx年， XX的房地產(chǎn)市場將呈理性發(fā)展，隨著住宅質(zhì)量和環(huán)境改善，房價將由現(xiàn)在的 20xx元 /m2，逐步增長至 3000元 /m2。年均將增加城市人口 3萬人已上，年增住房需求量在 100 萬平方米以上。 隨著 XX城市建設(shè)的深入推進和經(jīng)濟社會的快迅發(fā)展， XX的房地產(chǎn)市場必將迎來新的發(fā)展階段。三是城市居民 普遍擁有了較為滿意的住房，特別是上班族和個體經(jīng)營戶，群體性的購買力下降。新開工的普通商品房項目、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按不同標準的低限額收取，并免征印花稅、減收契稅和企業(yè)所得稅，提前辦理商品房預(yù)售許可證，對購買商品房的給予一定的購房補貼和信貸支持。開發(fā)企業(yè)利潤為 500 元 /m2。 第十章 收益 評價 項目收益情況 土地收益分析 49 目前，廣發(fā)房地產(chǎn)市場均價為 80 萬元 /畝，容積率平均為，折合進入房價為 600 元 /m2。 資金投入計劃表 序號 項 目 數(shù) 量 單 價 總 計 （萬元） 備 注 （一） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 47 其中 ①市政道路建設(shè)費 265720m2 350 元 /m2 其中 XX 大道建設(shè)費 66360m2 350 元 /m2 其它大道建設(shè)費 199360m2 350 元 /m2 ②防洪堤建設(shè)費 1996m 萬 /m 2994 ③公園綠化及廣場建設(shè)費 13564 其中 東門碼頭 840m2 11900元 /m2 1000 白塔風光帶 300 萬 /ha 3984 A2地塊 西溪河景觀帶 300 萬 /ha 978 B4地塊 XX 風光帶 300 萬 /ha 4923 J1地塊 岔路片區(qū)公共綠地 300 萬 /ha 867 H11地塊 花園 300 萬 /ha 1812 （二） 拆遷投入費 （三） 公