【正文】 建設(shè)對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響減至最小作為研究的目的。 施工期對(duì)廢（污）水、揚(yáng)塵、噪聲、衛(wèi)生、交通等均會(huì)帶來(lái)一定影響。 （ 2）隨著工程沿線和規(guī)劃區(qū)的綠地增加，區(qū)域生態(tài)環(huán)境將得到改善。工程興建帶來(lái)的不利影響通過(guò)采取切實(shí)可行的措施，可預(yù)以有效減免或消防。 護(hù)（主要是水土保持）投資應(yīng)列入估算，由建設(shè)業(yè)主統(tǒng)一籌劃管理，在工程建設(shè)期間完成上列各項(xiàng)水保任務(wù)。 主主導(dǎo)作 用 廣安區(qū)要建立健全節(jié)能減排工作責(zé)任制和問(wèn)責(zé)制，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)，形成強(qiáng)有力的工作格局。 第九章 投資估算 投 資估算依據(jù) 建設(shè)部 1996 年頒發(fā)試行的《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》及類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 規(guī)劃、勘察費(fèi)用，項(xiàng)目前期經(jīng)費(fèi)，建設(shè)管理等費(fèi)用的估算由于項(xiàng)目不同而取值也有所不同，詳見各表說(shuō)明。 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目 一．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包括主要工程費(fèi)、其他工程費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、綜合利稅費(fèi)。 《指標(biāo)》附錄一規(guī)定的百分率計(jì)算。建設(shè)單位管理費(fèi)（含工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)）按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定費(fèi)率均以“指標(biāo) 建筑安裝工程費(fèi)”總額為基數(shù)計(jì)算。 資金投入計(jì)劃表 按照廣安區(qū)各片區(qū)建設(shè)情況，預(yù)計(jì)建設(shè)總投入 萬(wàn)元，其中濱江路預(yù)計(jì)資金總投入為 萬(wàn)元。 銀行借款 由廣安市廣安區(qū)鑫源市政建設(shè)開發(fā)有限公司作為貸款主體，市政府承諾，市財(cái)政納 入統(tǒng)一管理。由此計(jì)算。對(duì)新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地， 首付比例為 50%，按規(guī)定繳清出讓金的給予總額 5%的獎(jiǎng)勵(lì)。二是對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，普遍持等待觀望心理，都希望房?jī)r(jià)下躍，不肯立即出手購(gòu)房。從開發(fā)商方面反饋的信息也是要堅(jiān)決維持而不能通過(guò)降低促銷。市上已決心在 2021 年增長(zhǎng)至 40%。四是前鋒、代市、新橋工業(yè)園區(qū)即將建成投產(chǎn)，將吸引大量工人就業(yè)，工人中將有一部分在城區(qū)安家。該項(xiàng)目外部有廣花、廣前兩條重要省級(jí)公路和東環(huán)線旅游觀光公路連接廣大農(nóng)村，內(nèi)部有洪洲大道和環(huán)城大道垂直相貫。 開發(fā)特點(diǎn)：該項(xiàng)目規(guī)劃以商住用地為主，配套規(guī)劃了公共綠地、道路、學(xué)校等市政設(shè)施建設(shè)用地。在環(huán)城大道與洪洲大道交叉口，設(shè)置一個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)，形成該片區(qū)的商業(yè)活動(dòng)中心。 按照該片區(qū)的地塊結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目又可分為 A、 B、 C、 D4 個(gè)子項(xiàng)目分別招商開發(fā)。項(xiàng)目南側(cè)與廣安汽車總站、車站大市場(chǎng)毗鄰，系原城北開發(fā)區(qū)已開發(fā)完畢部分向北擴(kuò)張的聯(lián)結(jié)部位，隨著城北向北的不斷拓展，本 項(xiàng)目將不可避免地成為該局部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化休閑中心，亦居亦商，潛力巨大。該項(xiàng)目建成后，南與四九灘電站、金山 ??渠江怡景項(xiàng)目融為一體，北連奎 閣大橋，其在區(qū)域中的地理位置將十分優(yōu)越。 奎閣大橋至楊森花園沿江項(xiàng)目以西區(qū)域（ D 地塊） 該地塊的用地面積為 萬(wàn)平方米 ,容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米 其中住宅 16 萬(wàn)平方米 ,學(xué)校 萬(wàn)平方米 ，計(jì)劃容納居民 1769 戶、 5659人。該項(xiàng)目地處廣安正在大規(guī)模實(shí)施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團(tuán)結(jié)合部，地勢(shì)開闊，渠江至此由急變緩 ，是廣安最為顯要的“陽(yáng)光海岸”地段。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯(cuò)落、富有層次感的空間布局形態(tài)。 開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。 片區(qū)總收入 土地開發(fā)收入 項(xiàng)目相關(guān)土地收 益表 地塊分區(qū) 地塊標(biāo)號(hào) 用地類型 用地面積（ m2） 容積率 規(guī)劃建筑面積（ m2） 土地收益 總價(jià) （萬(wàn)元） 白塔片區(qū) 378000 其中 A1 居住用地 126000 378000 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 18900 A2 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 西溪峽片區(qū) 88481 其中 B1 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格450 元 /m2 B2 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 B3 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 教育片區(qū) 103249 其中 C1 中學(xué)用地 ? 不計(jì)收益 C2 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 C3 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 C4 商業(yè)、金融業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 渠江公園 其中 D1 文 化 娛 樂(lè) 用 地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 D2 文化娛樂(lè)用地 7679 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 老街、南園片區(qū) 其中 E1 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 E2 商住用地 43578 地價(jià)折合樓面價(jià)格 400 元 /m2 E3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 東門片區(qū) 其中 F1 辦公用地 地 價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F2 商業(yè)、金融業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格450 元 /m2 F3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F4 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F5 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F6 商住用地 11410 68460 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 四九灘片區(qū) 171672 其中 G1 居住用地 25560 地 價(jià) 折 合 樓面 價(jià) 格 500 元 /m2 G2 居住用地 23181 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 G3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 岔路片區(qū) 1318271 H1 居住用地 322515 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 H2 商業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 400 元 /m2 H3 商業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格400 元 /m2 H4 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 H5 市政用地 9632 ? ? ? ? H6 商業(yè)用地 15000 60000 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 3000 H7 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 H8 學(xué)校用地 不計(jì)收益 H9 居住用地 57731 115462 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 H10 安置房用地 27000 ? 不計(jì)收益 H11 公園綠化 28891 ? ? ? 不計(jì)收益 H12 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 280 元 /m2 花園 I1 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 濱江綠化帶 J1 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 總計(jì) 1395381 2508471 基礎(chǔ)設(shè)施收益情況建設(shè)應(yīng)納入該片區(qū)計(jì)算收益。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利 片區(qū)建設(shè)總投入 序號(hào) 項(xiàng) 目 總 計(jì) （萬(wàn)元） （一） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 （二） 拆遷投入費(fèi) （三） 公共設(shè)施費(fèi)用 800 合計(jì) （四） 基本預(yù)備費(fèi) 建設(shè)投入總計(jì) 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 由于本項(xiàng)目屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)收入情況，政府收入 萬(wàn)元。加強(qiáng)招商引資工作和土地出讓步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回流。 隨著人民物質(zhì)、文化生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求從單純的居住型向合適、休閑型轉(zhuǎn)變。 生態(tài)效益 按照本項(xiàng)目規(guī)劃，將在區(qū)域內(nèi)建立完善的雨、污水管網(wǎng)，利用現(xiàn)有環(huán)境，修建 更多的綠地、廣場(chǎng)和濕地公園，對(duì)于確保渠江的水質(zhì)不受污染、維護(hù)渠江流域的生態(tài)平衡、改善生態(tài)狀況、促進(jìn)人與自然和諧共處，起著重要作用。與各銀行保持良好的合作關(guān)系 ，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 政策調(diào)整對(duì)投資成本的影響 廣安市人民政府對(duì)投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的企業(yè)和單位參照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（廣安府發(fā) [2021]39 號(hào)文件）的優(yōu)惠政策執(zhí)行。 二、加大金融信貸支持 （三）駐市各金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)策略。 三、實(shí)施稅費(fèi)幫扶措施 （五）稅務(wù)部門要充分考慮當(dāng)前我市房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)的實(shí)際困難，認(rèn)真落實(shí)稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗 震救災(zāi)及災(zāi)后重建及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，在實(shí)際征收工作中注意依法掌握清。 （四）調(diào)整住房公積金政策，個(gè)人首次購(gòu)買商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款比例由 30%調(diào)整為 20%，貸款最高額度由 25 萬(wàn)元調(diào)整為 30 萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由 20 年調(diào)整為 30 年。 一、加快住房保障建設(shè) （一）建立和完善住房保障體系。 對(duì)策：建議應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的土地自用及房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)，減少投資。 對(duì)策：建議充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行周密的安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金。一旦白塔片區(qū)建成后便利的交通、配套完善、優(yōu)美的環(huán)境將成為居住的絕佳區(qū)域。 第十一章 綜合效益分析 社會(huì)效益 項(xiàng)目具有顯著的社會(huì)效益，主要能夠顯著改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳?活、生產(chǎn)環(huán)境。 廣安區(qū)財(cái)政收支狀況 根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的基本思路，本項(xiàng)目的還貸資金來(lái)源主要為片區(qū)內(nèi)的稅收收入、土地出讓金及廣安市財(cái)政，分析廣安市城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)狀況有財(cái)政近三年來(lái)的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告及今后財(cái)政收入的預(yù)測(cè)，能夠充分證明廣安市有足夠的財(cái)力按期歸還貸款本息。 入 稅費(fèi)收入合計(jì) 萬(wàn)元 （ 1）稅： 2508471m2 130 元 /m2＝ 萬(wàn)元 （ 2）配套費(fèi)： 2508471m2 35 元 /m2＝ 萬(wàn)元 （ ＋ 2914 萬(wàn)元）后政府收益 萬(wàn)元。 開發(fā)特點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達(dá) 25層，沿江形成高低錯(cuò)落的富有層次感的空間形態(tài)。該項(xiàng)目?jī)?nèi)待拆遷房屋面積近 10 萬(wàn)平方米。廣渝高速、濱江大道穿越而過(guò)，交通便利。 本項(xiàng)目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護(hù)區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。 本項(xiàng)目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點(diǎn)。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬(wàn)平方米 ,計(jì)劃投資 8 億元 本項(xiàng)目以高層結(jié)合部分多層為主要建筑形態(tài)，在臨環(huán)城路局部有商業(yè)建筑。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬(wàn)平方米 ,計(jì)劃投資 億元。在廣花公路東側(cè)山頂設(shè)置觀景平臺(tái)和休閑健身中心。設(shè)計(jì)采用梯級(jí)開發(fā)的布局模式，盡量減少土石方開挖量，建筑以多層為主，配置一定的高層和小高層，按地勢(shì)采用梯級(jí)模式布局，形成高低錯(cuò)落的建筑集群。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便利的交通條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，造就了該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的廣闊前景。 主要片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)情況 岔路片區(qū) 東起渠江，西至交警支隊(duì)，南起四九灘電站，北至楊森花園，合圍總面積50 公頃，項(xiàng)目?jī)?nèi)待拆遷房屋面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為 ，建筑密度為 2535%，規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平方米，其中：住宅 萬(wàn)平方米、公共建筑 萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資 21 億元。二是農(nóng)村人口呈現(xiàn)出成規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移，一些外出務(wù)工人員，受沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷或關(guān)停影響，紛紛回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)安家，增大了消費(fèi)群體。主要原因：一是廣安城市化水平明顯偏低，在近期內(nèi)需要快速推升。 相對(duì)而言，廣安房?jī)r(jià)較周邊的地級(jí)市南充、達(dá)州存在明顯偏低，南充均價(jià)為4000 元 /m2，達(dá)州為 3000 元 /m2，而廣安為 2021 元 /m2。 受金融危機(jī)影響，當(dāng)前廣安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的低位徘徊階段。扣除資金利息因素，開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)維持在投資的 30%左右，處在一個(gè)較為科學(xué)合理的空間。建筑成本約為 600 元 /m2（指建材、人員和機(jī)械等建筑施工費(fèi)用）。 通過(guò)區(qū)政府納入?yún)^(qū)財(cái)政預(yù)算投入解決。大型專用機(jī)械設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息均按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定計(jì)算。 、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金之和，以直接費(fèi)、其他工程費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)與間接費(fèi)綜合費(fèi)用之和為基數(shù)，按綜合利稅率 10%計(jì)算。人工費(fèi)、材料費(fèi)以綜合指標(biāo)的人工工日數(shù)及各種材料數(shù)量乘以工程所在地的人工費(fèi)單價(jià)、材料預(yù)算單價(jià)計(jì)算。 銀行借款按長(zhǎng)期 貸款考慮，年利率按 2021 年 11 月央行降息后，執(zhí)行的%計(jì)，當(dāng)年貸款利息由政府當(dāng)年償還，不計(jì)入總投資。 建筑工程主要材料價(jià)格及人工費(fèi)按廣安市現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 業(yè)主體責(zé)任 施工單位必須嚴(yán)格遵守節(jié)能和環(huán)保法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)目標(biāo)責(zé)任，強(qiáng)化管理措施，自覺(jué)節(jié)能減排。 節(jié)能減排 節(jié)能減排是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大舉措；是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的必然選擇；是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的必由之路；是提高人民生活質(zhì)量維護(hù)中華民族長(zhǎng)