【正文】 三、實施稅費幫扶措施 （五）稅務(wù)部門要充分考慮當(dāng)前我市房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)的實際困難，認(rèn)真落實稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗 震救災(zāi)及災(zāi)后重建及促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，在實際征收工作中注意依法掌握清。 （四）調(diào)整住房公積金政策，個人首次購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付款比例由 30%調(diào)整為 20%，貸款最高額度由 25 萬元調(diào)整為 30 萬元，貸款最長期限由 20 年調(diào)整為 30 年。 二、加大金融信貸支持 （三）駐市各金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營策略。 一、加快住房保障建設(shè) （一）建立和完善住房保障體系。 政策調(diào)整對投資成本的影響 廣安市人民政府對投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的企業(yè)和單位參照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（廣安府發(fā) [2021]39 號文件）的優(yōu)惠政策執(zhí)行。 對策：建議應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)對項目區(qū)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的土地自用及房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)，減少投資。與各銀行保持良好的合作關(guān)系 ，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)項目的抗風(fēng)險能力。 對策：建議充分考慮項目建設(shè)的特點，對項目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金。 生態(tài)效益 按照本項目規(guī)劃，將在區(qū)域內(nèi)建立完善的雨、污水管網(wǎng)，利用現(xiàn)有環(huán)境，修建 更多的綠地、廣場和濕地公園，對于確保渠江的水質(zhì)不受污染、維護(hù)渠江流域的生態(tài)平衡、改善生態(tài)狀況、促進(jìn)人與自然和諧共處，起著重要作用。一旦白塔片區(qū)建成后便利的交通、配套完善、優(yōu)美的環(huán)境將成為居住的絕佳區(qū)域。 隨著人民物質(zhì)、文化生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求從單純的居住型向合適、休閑型轉(zhuǎn)變。 第十一章 綜合效益分析 社會效益 項目具有顯著的社會效益，主要能夠顯著改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳?活、生產(chǎn)環(huán)境。加強(qiáng)招商引資工作和土地出讓步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回流。 廣安區(qū)財政收支狀況 根據(jù)項目運作的基本思路，本項目的還貸資金來源主要為片區(qū)內(nèi)的稅收收入、土地出讓金及廣安市財政，分析廣安市城鎮(zhèn)土地市場狀況有財政近三年來的財務(wù)審計報告及今后財政收入的預(yù)測，能夠充分證明廣安市有足夠的財力按期歸還貸款本息。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利 片區(qū)建設(shè)總投入 序號 項 目 總 計 （萬元） （一） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 （二） 拆遷投入費 （三） 公共設(shè)施費用 800 合計 （四） 基本預(yù)備費 建設(shè)投入總計 萬元 萬元 萬元 由于本項目屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)收入情況，政府收入 萬元。 入 稅費收入合計 萬元 （ 1）稅： 2508471m2 130 元 /m2＝ 萬元 （ 2）配套費： 2508471m2 35 元 /m2＝ 萬元 （ ＋ 2914 萬元）后政府收益 萬元。 片區(qū)總收入 土地開發(fā)收入 項目相關(guān)土地收 益表 地塊分區(qū) 地塊標(biāo)號 用地類型 用地面積（ m2） 容積率 規(guī)劃建筑面積（ m2） 土地收益 總價 （萬元） 白塔片區(qū) 378000 其中 A1 居住用地 126000 378000 地價折合樓面價格 500 元 /m2 18900 A2 公園用地 ? ? ? 不計收益 西溪峽片區(qū) 88481 其中 B1 居住用地 地價折合樓面價格450 元 /m2 B2 居住用地 地價折合樓面價格 450 元 /m2 B3 公園用地 ? ? ? 不計收益 教育片區(qū) 103249 其中 C1 中學(xué)用地 ? 不計收益 C2 居住用地 地價折合樓面價格 300元 /m2 C3 居住用地 地價折合樓面價格 500 元 /m2 C4 商業(yè)、金融業(yè)用地 地價折合樓面價格 500 元 /m2 渠江公園 其中 D1 文 化 娛 樂 用 地 地價折合樓面價格 500 元 /m2 D2 文化娛樂用地 7679 地價折合樓面價格 500元 /m2 老街、南園片區(qū) 其中 E1 商住用地 地價折合樓面價格 300 元 /m2 E2 商住用地 43578 地價折合樓面價格 400 元 /m2 E3 商住用地 地價折合樓面價格 500 元 /m2 東門片區(qū) 其中 F1 辦公用地 地 價折合樓面價格 450 元 /m2 F2 商業(yè)、金融業(yè)用地 地價折合樓面價格450 元 /m2 F3 商住用地 地價折合樓面價格 450 元 /m2 F4 商住用地 地價折合樓面價格 450 元 /m2 F5 商住用地 地價折合樓面價格 450 元 /m2 F6 商住用地 11410 68460 地價折合樓面價格 450 元 /m2 四九灘片區(qū) 171672 其中 G1 居住用地 25560 地 價 折 合 樓面 價 格 500 元 /m2 G2 居住用地 23181 地價折合樓面價格 450 元 /m2 G3 商住用地 地價折合樓面價格 450 元 /m2 岔路片區(qū) 1318271 H1 居住用地 322515 地價折合樓面價格 450 元 /m2 H2 商業(yè)用地 地價折合樓面價格 400 元 /m2 H3 商業(yè)用地 地價折合樓面價格400 元 /m2 H4 居住用地 地價折合樓面價格 300 元 /m2 H5 市政用地 9632 ? ? ? ? H6 商業(yè)用地 15000 60000 地價折合樓面價格 300 元 /m2 3000 H7 居住用地 地價折合樓面價格 300 元 /m2 H8 學(xué)校用地 不計收益 H9 居住用地 57731 115462 地價折合樓面價格 300 元 /m2 H10 安置房用地 27000 ? 不計收益 H11 公園綠化 28891 ? ? ? 不計收益 H12 居住用地 地價折合樓面價格 280 元 /m2 花園 I1 公園用地 ? ? ? 不計收益 濱江綠化帶 J1 公園用地 ? ? ? 不計收益 總計 1395381 2508471 基礎(chǔ)設(shè)施收益情況建設(shè)應(yīng)納入該片區(qū)計算收益。 開發(fā)特點：建筑設(shè)計采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達(dá) 25層，沿江形成高低錯落的富有層次感的空間形態(tài)。 開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。該項目內(nèi)待拆遷房屋面積近 10 萬平方米。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯落、富有層次感的空間布局形態(tài)。廣渝高速、濱江大道穿越而過，交通便利。該項目地處廣安正在大規(guī)模實施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團(tuán)結(jié)合部，地勢開闊，渠江至此由急變緩 ，是廣安最為顯要的“陽光海岸”地段。 本項目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護(hù)區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。 奎閣大橋至楊森花園沿江項目以西區(qū)域（ D 地塊） 該地塊的用地面積為 萬平方米 ,容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬平方米 其中住宅 16 萬平方米 ,學(xué)校 萬平方米 ，計劃容納居民 1769 戶、 5659人。 本項目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點。該項目建成后，南與四九灘電站、金山 ??渠江怡景項目融為一體，北連奎 閣大橋，其在區(qū)域中的地理位置將十分優(yōu)越。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 8 億元 本項目以高層結(jié)合部分多層為主要建筑形態(tài)，在臨環(huán)城路局部有商業(yè)建筑。項目南側(cè)與廣安汽車總站、車站大市場毗鄰，系原城北開發(fā)區(qū)已開發(fā)完畢部分向北擴(kuò)張的聯(lián)結(jié)部位，隨著城北向北的不斷拓展，本 項目將不可避免地成為該局部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化休閑中心，亦居亦商，潛力巨大。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬平方米 ,計劃投資 億元。 按照該片區(qū)的地塊結(jié)構(gòu)，項目又可分為 A、 B、 C、 D4 個子項目分別招商開發(fā)。在廣花公路東側(cè)山頂設(shè)置觀景平臺和休閑健身中心。在環(huán)城大道與洪洲大道交叉口，設(shè)置一個大型商業(yè)廣場，形成該片區(qū)的商業(yè)活動中心。設(shè)計采用梯級開發(fā)的布局模式，盡量減少土石方開挖量，建筑以多層為主，配置一定的高層和小高層，按地勢采用梯級模式布局，形成高低錯落的建筑集群。 開發(fā)特點：該項目規(guī)劃以商住用地為主，配套規(guī)劃了公共綠地、道路、學(xué)校等市政設(shè)施建設(shè)用地。獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，造就了該項目開發(fā)建設(shè)的廣闊前景。該項目外部有廣花、廣前兩條重要省級公路和東環(huán)線旅游觀光公路連接廣大農(nóng)村，內(nèi)部有洪洲大道和環(huán)城大道垂直相貫。 主要片區(qū)項目開發(fā)情況 岔路片區(qū) 東起渠江，西至交警支隊，南起四九灘電站，北至楊森花園，合圍總面積50 公頃，項目內(nèi)待拆遷房屋面積 萬平方米，規(guī)劃容積率為 ，建筑密度為 2535%，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，其中：住宅 萬平方米、公共建筑 萬平方米，計劃總投資 21 億元。四是前鋒、代市、新橋工業(yè)園區(qū)即將建成投產(chǎn)，將吸引大量工人就業(yè)，工人中將有一部分在城區(qū)安家。二是農(nóng)村人口呈現(xiàn)出成規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移，一些外出務(wù)工人員，受沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷或關(guān)停影響，紛紛回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)安家，增大了消費群體。市上已決心在 2021 年增長至 40%。主要原因：一是廣安城市化水平明顯偏低，在近期內(nèi)需要快速推升。從開發(fā)商方面反饋的信息也是要堅決維持而不能通過降低促銷。 相對而言，廣安房價較周邊的地級市南充、達(dá)州存在明顯偏低，南充均價為4000 元 /m2，達(dá)州為 3000 元 /m2，而廣安為 2021 元 /m2。二是對消費者來說，普遍持等待觀望心理，都希望房價下躍，不肯立即出手購房。 受金融危機(jī)影響，當(dāng)前廣安房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的低位徘徊階段。對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地， 首付比例為 50%，按規(guī)定繳清出讓金的給予總額 5%的獎勵?？鄢Y金利息因素，開發(fā)企業(yè)利潤維持在投資的 30%左右，處在一個較為科學(xué)合理的空間。由此計算。建筑成本約為 600 元 /m2（指建材、人員和機(jī)械等建筑施工費用）。 銀行借款 由廣安市廣安區(qū)鑫源市政建設(shè)開發(fā)有限公司作為貸款主體，市政府承諾，市財政納 入統(tǒng)一管理。 通過區(qū)政府納入?yún)^(qū)財政預(yù)算投入解決。 資金投入計劃表 按照廣安區(qū)各片區(qū)建設(shè)情況，預(yù)計建設(shè)總投入 萬元，其中濱江路預(yù)計資金總投入為 萬元。大型專用機(jī)械設(shè)備購置費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息均按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定計算。建設(shè)單位管理費（含工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、定額編制管理費、設(shè)計文件審查費）按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定費率均以“指標(biāo) 建筑安裝工程費”總額為基數(shù)計算。 、計劃利潤和稅金之和，以直接費、其他工程費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費與間接費綜合費用之和為基數(shù)，按綜合利稅率 10%計算。 《指標(biāo)》附錄一規(guī)定的百分率計算。人工費、材料費以綜合指標(biāo)的人工工日數(shù)及各種材料數(shù)量乘以工程所在地的人工費單價、材料預(yù)算單價計算。 項目投資估算 項目 一．建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括主要工程費、其他工程費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、綜合利稅費。 銀行借款按長期 貸款考慮，年利率按 2021 年 11 月央行降息后，執(zhí)行的%計，當(dāng)年貸款利息由政府當(dāng)年償還，不計入總投資。 規(guī)劃、勘察費用，項目前期經(jīng)費，建設(shè)管理等費用的估算由于項目不同而取值也有所不同，詳見各表說明。 建筑工程主要材料價格及人工費按廣安市現(xiàn)行價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 第九章 投資估算 投 資估算依據(jù) 建設(shè)部 1996 年頒發(fā)試行的《全國市政工程投資估算指標(biāo)》及類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 業(yè)主體責(zé)任 施工單位必須嚴(yán)格遵守節(jié)能和環(huán)保法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，落實目標(biāo)責(zé)任，強(qiáng)化管理措施，自覺節(jié)能減排。 主主導(dǎo)作 用 廣安區(qū)要建立健全節(jié)能減排工作責(zé)任制和問責(zé)制，一級抓一級，層層抓落實，形成強(qiáng)有力的工作格局。 節(jié)能減排 節(jié)能減排是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會的重大舉措；是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的必然選擇；是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變增長方式的必由之路；是提高人民生活質(zhì)量維護(hù)中華民族長遠(yuǎn)利益的必然要求。 護(hù)（主要是水土保持）投資應(yīng)列入估算，由建設(shè)業(yè)主統(tǒng)一籌劃管理，在工程建設(shè)期間完成上列各項水保任務(wù)。 環(huán)境保護(hù)措施 項目建設(shè)中，道路建設(shè)棄土、截污干管的基礎(chǔ)等土石碴土，除將用于回填外，需要在施工設(shè)計和工程施工中，選好臨時堆放碴場，妥善擋護(hù)，并應(yīng)因地制宜做好種林種草工作 。工程興建帶來的不利影響通過采取切實可行的措