【正文】 元/㎡多層2700元/㎡別墅獨(dú)立6800元/㎡，聯(lián)排4500元/㎡商鋪均價(jià)無(wú)分期銷(xiāo)售情況共分三個(gè)組團(tuán)，當(dāng)期別墅銷(xiāo)售率65％項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利。整個(gè)小區(qū)由多層、小高層和別墅組成。該項(xiàng)目周邊學(xué)區(qū)氛圍濃厚，距離市區(qū)較近，交通便利。一期、二期的交付，給項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)積累了人氣，為項(xiàng)目后期銷(xiāo)售奠定了基礎(chǔ)?！竞沩槾渲駡@】項(xiàng)目概況: “恒順翠竹園”是由江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)的原生態(tài)高檔別墅區(qū)。翠竹園項(xiàng)目位于學(xué)府路二十一世紀(jì)樂(lè)園后側(cè)，，其中雙拼別墅44 套（13585平方米），聯(lián)排別墅118 套（26919平方米），容積率 ，%。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年12月，交付時(shí)間2006年9月30日。聯(lián)排別墅均價(jià)5400元/㎡，主力面積200㎡，銷(xiāo)售率100%；雙拼均價(jià)6000元/㎡，主力面積300㎡，銷(xiāo)售率95%。客群特征：購(gòu)買(mǎi)者主要來(lái)自于鎮(zhèn)江本地人，購(gòu)買(mǎi)人群主要是生意人、中產(chǎn)階級(jí)以上和政府官員。媒體推廣形式：在項(xiàng)目周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)。樓盤(pán)名稱(chēng)恒順翠竹園占地面積㎡建筑面積㎡綠化率%容積率開(kāi)發(fā)商江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司建筑形態(tài)聯(lián)排、雙拼建筑結(jié)構(gòu)磚混建筑層高樓盤(pán)均價(jià)別墅雙拼6000元/㎡聯(lián)排5400元/㎡商鋪均價(jià)無(wú)分期銷(xiāo)售情況05年12月開(kāi)盤(pán)06年9月30號(hào)交付項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利。整個(gè)小區(qū)別墅組成。該項(xiàng)目距離市區(qū)較近，交通便利。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，企業(yè)形象深入人心，為項(xiàng)目推廣奠定的基礎(chǔ)?！竞忝郎角f】項(xiàng)目概況: 該項(xiàng)目占地約為27公頃，總建筑而積約40萬(wàn)平方米，％，住宅類(lèi)型主要有雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅，多層花園洋房，小高層等，周邊配備有超市、銀行、商鋪、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼托、學(xué)校、會(huì)所等齊全的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年6月，小高層200套，均價(jià)3600元/㎡，銷(xiāo)售率50%；多層200套，均價(jià)3500元/㎡，銷(xiāo)售率50%。二期規(guī)劃中，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定?？腿禾卣鳎耗壳百?gòu)買(mǎi)者主要來(lái)自于鎮(zhèn)江本地人，購(gòu)買(mǎi)人群主要是企事業(yè)單位職工，政府公務(wù)員。媒體推廣形式：在項(xiàng)目周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)。樓盤(pán)名稱(chēng)恒美山莊占地面積27萬(wàn)㎡建筑面積40萬(wàn)㎡綠化率%容積率開(kāi)發(fā)商江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司建筑形態(tài)小高層、多層、別墅建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層高樓盤(pán)均價(jià)小高層3600元/㎡、多層3500元/㎡商鋪均價(jià)無(wú)分期銷(xiāo)售情況一期（當(dāng)期）小高層、多層銷(xiāo)售率50%；二期規(guī)劃中項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利。整個(gè)小區(qū)由小高層、多層和別墅組成。該項(xiàng)目距離市區(qū)較近，交通便利，是規(guī)劃內(nèi)中央生活區(qū)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，企業(yè)形象深入人心，為項(xiàng)目推廣奠定的基礎(chǔ)?！咎旌托浅恰刻旌托浅俏挥谀闲炻?號(hào)，總建筑面積18萬(wàn)㎡，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，整個(gè)小區(qū)集多層、小高層、復(fù)式別墅及商貿(mào)為一體的綜合小區(qū)。項(xiàng)目一期為多層、小高層、復(fù)式別墅，二期為60000㎡的商業(yè)文化廣場(chǎng)，其中復(fù)式別墅共48套，主力面積為200平方米左右，均價(jià)4350元/平方米，車(chē)庫(kù)25平方米，均價(jià)3580元/平方米，總價(jià)100萬(wàn)左右，目前銷(xiāo)售率70％左右，客群特征:政府機(jī)關(guān)工作人員、私營(yíng)業(yè)主等，年齡45歲左右。媒體推廣方式:京江晚報(bào)，戶(hù)外大牌，項(xiàng)目周邊道旗。樓盤(pán)名稱(chēng)天和星城占地面積建筑面積18萬(wàn)㎡綠化率40％容積率開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江天和房地產(chǎn)建筑形態(tài)多層、小高層、復(fù)式別墅、商貿(mào)樓盤(pán)均價(jià)疊加4350元/平方米分期銷(xiāo)售情況一期疊加銷(xiāo)售率70％項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目整體配套完善，但別墅項(xiàng)目體量較小，無(wú)法提升自身價(jià)值，去化速度緩慢。七、小結(jié) 目前鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)項(xiàng)目眾多，別墅項(xiàng)目建筑形態(tài)齊全，本項(xiàng)目在別墅項(xiàng)目均價(jià)與市場(chǎng)無(wú)差異，但單套面積較市場(chǎng)高出很多，導(dǎo)致總價(jià)大幅提升，后期市場(chǎng)去化存在較大抗性。 市場(chǎng)后期總體量較大，但由于大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，每年上市總量有限，市場(chǎng)供需基本平衡，為本項(xiàng)目后期上市提供良好機(jī)會(huì)。 06年鎮(zhèn)江整個(gè)別墅市場(chǎng)供應(yīng)量有所增加，但市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。 鎮(zhèn)江在售別墅樓盤(pán)客群以政府機(jī)關(guān)中高層管理者以及個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主，主要來(lái)源于鎮(zhèn)江主城區(qū)，年齡在35～50左右。第四部分地塊適應(yīng)性分析項(xiàng)目區(qū)位圖一、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地貌平坦，表面無(wú)建筑物，無(wú)影響施工的障礙物，便于開(kāi)發(fā)。二、地塊周邊情況南側(cè)道路（濱江大道） 項(xiàng)目北側(cè)（江灘） 項(xiàng)目東側(cè)濱江大道為連接濱江區(qū)域與主城區(qū)的交通要道，交通便利。項(xiàng)目北側(cè)為江灘，東側(cè)為焦山公園，自然景觀(guān)優(yōu)美。 三、地塊內(nèi)部資源 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套齊全龍吟坊商業(yè)街總建筑面積為13800㎡，開(kāi)放空間及廣場(chǎng)面積7460㎡，綠化率35%，主要由二層商鋪組成。商業(yè)街的南北入口廣場(chǎng)連接小區(qū)主干道，設(shè)有兩個(gè)集中停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位64個(gè)，東西兩側(cè)消防通道亦結(jié)合建筑底層設(shè)置部分地面停車(chē)位，商業(yè)配套完善。社區(qū)中心位置山水廣場(chǎng)成為社區(qū)居民休閑、健身的重要場(chǎng)所。四、地塊SWOT分析S 優(yōu)勢(shì)：交通——本項(xiàng)目位于濱江大道北側(cè)，周邊道路暢通、交通便捷；景觀(guān)——項(xiàng)目北側(cè)緊臨內(nèi)江灘頭和焦山公園,自然景觀(guān)優(yōu)美；配套——項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)街、山水廣場(chǎng)，生活配套齊全；知名度——項(xiàng)目一期的“世紀(jì)花園”是鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)比較早的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。小區(qū)整體規(guī)劃以別墅為主，一期業(yè)主入住，人氣提升，為后期項(xiàng)目推廣奠定良好市場(chǎng)基礎(chǔ)。W 劣勢(shì)：戶(hù)型面積——項(xiàng)目戶(hù)型規(guī)劃面積較大，總價(jià)比市場(chǎng)同類(lèi)型產(chǎn)品要高，后期市場(chǎng)去化抗性較大。O 機(jī)會(huì)： 類(lèi)型——市場(chǎng)目前聯(lián)排較多，雙拼較少，而本項(xiàng)目雙拼規(guī)劃50套左右，一定程度上填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。政策——鎮(zhèn) 江 市 住 房 建 設(shè) 規(guī) 劃(2006～2010)中提出停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度，大套型住房土地供應(yīng)。資源的稀缺性為本項(xiàng)目提供較大空間。T 威脅：競(jìng)爭(zhēng)——目前鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)發(fā)展比較迅速，目前在售項(xiàng)目有十幾個(gè)，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。小結(jié)：本項(xiàng)目周邊交通、配套、地塊地貌、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，為后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從市場(chǎng)上掌握的情況來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)居民對(duì)該地塊認(rèn)可度比較高。但是項(xiàng)目定位總價(jià)較高，后期去化速度會(huì)受到一定影響。第五部分 市場(chǎng)建議根據(jù)前期調(diào)研結(jié)論，從區(qū)域規(guī)劃、地塊自身?xiàng)l件、開(kāi)發(fā)成本盈利能力等方面綜合考慮，給出以下建議，僅供參考：建議減小雙拼主力面積，降低單套總價(jià)本項(xiàng)目雙拼別墅主力面積為200～400㎡，均價(jià)6500元/㎡，單套總價(jià)為200～300萬(wàn)。此類(lèi)單套總價(jià)與目前市場(chǎng)獨(dú)立別墅總價(jià)相當(dāng)，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。建議雙拼主力面積250～300㎡，單套總價(jià)200～250萬(wàn)。加大宣傳力度，提升項(xiàng)目知名度 本次調(diào)研過(guò)程中，項(xiàng)目對(duì)外宣傳較少，建議后期加大宣傳力度，為項(xiàng)目后期營(yíng)造市場(chǎng)氛圍，高調(diào)入市。39 / 39