市商品房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 12:12本頁(yè)面
【正文】 濱海國(guó)貿(mào)海甸島秀英其他價(jià)格（元/m2）281324002184191817502）層差價(jià)以上樓盤起價(jià)均以最低層的居住用房為標(biāo)準(zhǔn)（一般為24層）。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價(jià)均存在樓層差異，不同樓層價(jià)格也不同根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計(jì)，高層建筑樓層一般介于1732層之間，而以20層左右居多；層差價(jià)在10100元/m2之間， 4060元/m2的層差較為集中。如按3層起，平均最高樓層為20層，層差價(jià)為50元/m2測(cè)算，則可推算出整體樓盤的層差總價(jià)：（20－3）50＝850元/m2。3）最高價(jià)最高價(jià)等于起價(jià)加上層差總價(jià)，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤的最高售價(jià)：區(qū)域?yàn)I海國(guó)貿(mào)海甸島秀英其他價(jià)格（元/m2）366332503034276826004）均價(jià)整體樓盤的均價(jià)即為起價(jià)與最高價(jià)的平均價(jià)格。則，各區(qū)域樓盤均價(jià)自高至低為：濱海（2813＋2813＋850）/2＝3238元；國(guó)貿(mào)（2400＋2400＋850）/2＝2825元海甸島（2184＋2184＋850）/2＝2609（海景房均價(jià)基本上不低于（2500＋2500＋850）/2＝2925元）秀英（1918＋1918＋850）/2＝2343元其他區(qū)域（1750＋1750＋850）/2＝2175元區(qū)域?yàn)I海國(guó)貿(mào)海甸島秀英其他價(jià)格（元/m2）32382825260923432175樓盤價(jià)格基本遵循由北向南、自海邊向里地逐漸降低的規(guī)律：即海景房?jī)r(jià)格最貴，濱海一線尤其高居榜首。樓盤價(jià)格走勢(shì)見下圖： 關(guān)于樓盤銷售狀況據(jù)樓盤銷售人員反映，大部分樓盤銷售情況較好，平均銷售率在50%以上。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營(yíng)銷“造勢(shì)”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實(shí)，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達(dá)到70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售罄，有的樓盤則是尚未開盤就預(yù)訂出大半。據(jù)銷售人員介紹，預(yù)訂（或者意向購(gòu)買）比例一般約占銷售率的三分之一左右。房屋價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括地價(jià)、建材成本等。雖然當(dāng)前房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)與地價(jià)、建材價(jià)格上漲有直接的關(guān)系，但需求的拉動(dòng)也是一個(gè)重要的杠桿。房屋銷售價(jià)格最終由市場(chǎng)需求決定，需求市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)促進(jìn)了銷售市場(chǎng)的日益走強(qiáng)。銷售市場(chǎng)狀況良好，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于旺盛階段，是市場(chǎng)升溫的有力信號(hào)。 關(guān)于樓盤的建設(shè)規(guī)劃狀況在調(diào)查對(duì)象中，%左右，有的項(xiàng)目甚至有三、四期。2004年是?？诜康禺a(chǎn)全面、持續(xù)、大幅升溫的一年，在整體市場(chǎng)回暖的條件下，受銷售旺勢(shì)的影響，在用地條件允許的前提下，開發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤(rùn)。開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的分期建設(shè)，雖然受行政因素、資金等方面的影響，但也反映出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的認(rèn)知程度及其判斷能力的提高以及對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的加強(qiáng)，投資趨于理性，不一哄而上，而是遁序漸進(jìn)。 關(guān)于購(gòu)房消費(fèi)群體問題?？谑械姆慨a(chǎn)消費(fèi)者按地區(qū)劃分，簡(jiǎn)單可分為島內(nèi)和島外兩類，島外又可分為內(nèi)地、港澳臺(tái)地區(qū)以及國(guó)外3類。據(jù)銷售人員介紹，島內(nèi)、外消費(fèi)者約各占50%。根據(jù)銷售人員提供的有關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查人員對(duì)消費(fèi)者在房產(chǎn)面積、所在區(qū)域等方面的選擇進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，就面積而言，無(wú)論是島內(nèi)島外消費(fèi)者，選擇80110m2的中等戶型的所占比例均最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)其他面積的選擇比例；就區(qū)域而言，消費(fèi)者明顯分化為兩類：第一類消費(fèi)者的目標(biāo)定位在高檔樓盤，其選擇范圍包括濱海一線、海甸島和國(guó)貿(mào)區(qū)域的海景房以及其他區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤。該類消費(fèi)者中，島外人士多于島內(nèi)人士；第二類消費(fèi)者目標(biāo)定位在普通樓盤，交通方便、生活、商業(yè)、文化設(shè)施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。這類消費(fèi)者以島內(nèi)人士為主。消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)所在區(qū)域的選擇實(shí)際上也反映出他們?cè)谙M(fèi)能力以及消費(fèi)目的方面的差別：1）從消費(fèi)能力看，第一類消費(fèi)者一般經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好，消費(fèi)能力較強(qiáng)，在海口的樓盤中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對(duì)海景、水景等概念有明確的消費(fèi)需求。而第二類消費(fèi)者主要是普通工薪階層，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限，因此中低檔商品房是他們的理想選擇。2）從消費(fèi)目的來(lái)看，第一類消費(fèi)者大多為二次置業(yè)，該類消費(fèi)者中的島內(nèi)人士目的主要在于對(duì)原有住房的更新升級(jí)，島外人士則有相當(dāng)部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。另外，島內(nèi)島外人士還有一個(gè)共同目的，就是用于投資；而第二類消費(fèi)者大部分為首次置業(yè)，主要用以居住，純投資動(dòng)機(jī)較小，休閑度假或者養(yǎng)老所占比例更小。由于島內(nèi)、外購(gòu)房者所占比例基本相當(dāng)，因此開發(fā)商應(yīng)針對(duì)他們不同的實(shí)際需要對(duì)所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風(fēng)，不能一味追求建設(shè)高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場(chǎng)的健康發(fā)展12 / 12
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