【正文】 ）。從以上分析數(shù)據(jù)我們不難看出，城市的發(fā)展將在很大的程度上帶動購房市場的需求，在調(diào)查的過程中有很多受訪者認(rèn)為北區(qū)是將來鄭州文化居住領(lǐng)域區(qū)，東區(qū)是鄭州城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域區(qū)。針對該說法，我們認(rèn)為：我公司在鄭東新區(qū)開發(fā)投資時一定要分清消費(fèi)者的背景特征，目標(biāo)人群的需求和社會特征。受訪者對鄭東新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度分析選擇原因百分比很看好41%還行51%不看好5%無所謂4%受訪者認(rèn)為購買房因素的重要程度分析 因素百分比環(huán)境24%建筑質(zhì)量23%價格20%交通9%配套9%戶型8%地段6%建筑外立面1%從匯總結(jié)果來看：人們對于樓盤銷售的促銷方式以及樓盤銷售時的廣告推廣力度并不在意。主要關(guān)心的還是小區(qū)的建筑質(zhì)量、價格、小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施以及周邊的配套設(shè)施，最關(guān)鍵的一點(diǎn)還是小區(qū)的環(huán)境。（詳見分析表三）。房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的培育，在一系列住房改革政策的推動下，住房潛在需求正在轉(zhuǎn)化為有效需求，這些都刺激今后住房消費(fèi)的激增。在新樓盤交易活躍的同時，隨著居民消費(fèi)觀念的變化，購房者在購房時考慮的因素有很多，9％的人看重交通的便利性；20％的人看重房子的總價；6％的人看重房子的地段；其它還有周邊人文環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計等等因素。房屋消費(fèi)質(zhì)量要求提升，調(diào)查分析資料顯示，目前，消費(fèi)者買房的首要目的就是居住，隨著生活水平的提高，人們對住房的要求，不僅要有得住同時，還要住得好，由過去的溫飽型向著舒適環(huán)保的小康富裕型發(fā)展。因此，除了價格因素外，其中房屋的建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境等也成為是否購房的主要因素。訪者在該區(qū)選擇購房類型的分析調(diào)查分析資料顯示，多層住宅、小高層住宅和高層住宅等各有特點(diǎn)，不能簡單的說是哪一種好，但此次消費(fèi)者選擇住宅的統(tǒng)計分析表明，值得注意的是小高層成了人們的首選，占到了57%，說明小高層已經(jīng)深入人心，其次是多層和高層分別為:32%、10%。別墅的需求還不是很大。消費(fèi)者選擇的購房面積分析 需求面積百分比80—100平方米37%100—120平方米28%130—150平方米18%60—80平方米14%150—200平方米2%200平方米以上0%調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：80—100平方米是人們的首選，占到了37%，這是因?yàn)猷嵵菥用竦目傮w收入與外地相比還不是太高。消費(fèi)者的收入，決定了一部分消費(fèi)者的購買意向。其次受到部分消費(fèi)者青睞的是100—120平方米的住房，占的比例為28%，而選擇在150－200平方米以上的人群僅占2%（詳見分析表四）。受訪者購房所能接受的價格分析調(diào)查分析資料顯示，接受價格在2500元/平米以下的占49％，2500－3000元/平米的占37％，分析數(shù)據(jù)我們不難看出，目前的消費(fèi)市場已有過去的感性逐步進(jìn)入了理性的階段。根據(jù)以往研究的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，價格往往是消費(fèi)者最敏感的問題，價格越低他們認(rèn)為越好，根本不去考慮實(shí)際市場的情況，所以在分析接受價格上將會產(chǎn)生較大的誤差。而從本次分析數(shù)據(jù)來看，接受價格與市場價格基本吻合，這就說明消費(fèi)者的理性和現(xiàn)場嚴(yán)格的執(zhí)行取得了強(qiáng)有力的分析價值。消費(fèi)者能接受的每套住宅總價的分析 調(diào)查分析資料顯示，受訪者接受總價最高的是20－30萬元占55%，其次是20萬元以下和30—40萬元，分別占26%和13%。（詳見分析圖十一）。消費(fèi)者眼中的2005年樓市價格住房——是老百姓永恒的話題；房價——是樓市永遠(yuǎn)敏感的話題。2005年全國各地的房價普遍看漲，2004年鄭州市樓市價格更是一路飛揚(yáng)，畫出了令消費(fèi)者心驚肉跳的曲線。鄭州樓市一向以“讓人看不懂”出名，進(jìn)入2005年以來，鄭州樓市似乎呈現(xiàn)了要與發(fā)達(dá)城市對接的勢頭。樓市價格一漲再漲，盡管如此，價格的一路攀升并沒有壓抑樓市的人氣，鄭州市樓市依然紅旗飄飄。消費(fèi)者對2006年鄭州樓市價格預(yù)測分析2006年鄭州樓市價格走向我們來看看受訪者的態(tài)度又是如何？調(diào)查分析資料顯示：消費(fèi)者對于2006年鄭州樓市價格，看漲比例達(dá)到71%（其中穩(wěn)步上揚(yáng)的比例為60%，快速上漲的比例為11%），看跌比例達(dá)到15%，另有15%的消費(fèi)者認(rèn)為基本無變化（詳見分析圖十五）。近二成消費(fèi)者認(rèn)為2006年的樓市價格比較穩(wěn)定，七成的消費(fèi)者認(rèn)為樓市價格仍然會繼續(xù)上揚(yáng)。綜合上面消費(fèi)者的態(tài)度可以看出，消費(fèi)者預(yù)測2006房價的總趨勢是保持理性的穩(wěn)定上漲，瘋漲將告一段落。樓市價格的走向最終是由供求關(guān)系決定的。樓市價格的不斷變化，客觀上是供求關(guān)系在多種因素的綜合作用下不斷影響著樓市的微氣候。五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目swot分析Strengths優(yōu)勢Weakness劣勢216。緊鄰主干道，交通便利216。處于行政區(qū)、物流區(qū)、交通樞紐區(qū)三區(qū)交界處，項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿薮?16。周邊環(huán)境優(yōu)美216。鄭東新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃建設(shè)，有利于高端形象的建立216。項(xiàng)目地塊平整216。周邊已經(jīng)進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，競爭激烈216。商業(yè)、娛樂配套設(shè)施缺乏216。公共交通不便利Opportunities機(jī)會Threats威脅216。政府對鄭東新區(qū)出臺多種投資優(yōu)惠政策216。交通樞紐建成帶來巨大人流、物流、商流216。區(qū)位條件具備發(fā)展基礎(chǔ)216。 競爭對手的開發(fā)帶動區(qū)域的人氣和關(guān)注度216。競爭對手的威脅216。地方經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模可能滯后于區(qū)域發(fā)展定位，短時期內(nèi)對其的支撐有限本項(xiàng)目整體定位：自然資源型人文資源型產(chǎn)品價值型核心地段型? 項(xiàng)目要求：自然山體、水系近高爾夫、游樂場等旅游項(xiàng)目? 鄭州代表：未來龍湖周邊項(xiàng)目? 項(xiàng)目要求：區(qū)域有歷史文化等沉淀? 鄭州代表目前尚無此類樓盤項(xiàng)目要求：建筑或園林為絕對領(lǐng)先產(chǎn)品高科技、酒店式等產(chǎn)品附加值突出? 鄭州代表阿卡迪亞，中央花園? 可為之事：通過細(xì)節(jié)或規(guī)模展示絕對精品引進(jìn)高科技，打造智能住宅? 操作評估：? 產(chǎn)品對施工精細(xì)度要求高高科技類創(chuàng)新市場風(fēng)險高很容易被市場復(fù)制? 項(xiàng)目要求：商務(wù)繁華區(qū)規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)鄭州代表：天下城，康橋華城可為之事：引進(jìn)核心商業(yè)，打造區(qū)域核心根據(jù)SWOT分析，我們的項(xiàng)目應(yīng)首先定位于產(chǎn)品價值型以科技、細(xì)節(jié)、規(guī)模來打造產(chǎn)品價值，彌補(bǔ)項(xiàng)目劣勢，并以核心地段價值來作為輔助價值，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目處在規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)交匯處，又是未來的交通樞紐區(qū)，周邊又有大量的公園和廣場等適合居住的人文自然資源，如此項(xiàng)目的總體價值定位就比較清晰。p 規(guī)模小，快速靈活p 目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價值p 抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品p 敏銳的機(jī)會主義者目前代表：立體世界p 缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力p 搭便車，借勢p 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)p 價格戰(zhàn)的制造者目前代表：東方名都補(bǔ)缺者追隨者p 具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者p 具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模p 改變游戲規(guī)則p 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)p 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值目前代表：運(yùn)河上郡p 一線品牌p 項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源p 產(chǎn)品核心優(yōu)勢明顯，大規(guī)模制造p 壟斷價格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流目前代表：阿卡迪亞、中央特區(qū)、中央花園等挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者目前鄭東新區(qū)住宅項(xiàng)目主要集中在CBD以北區(qū)域，金水路以南項(xiàng)目目前較少，并且新區(qū)內(nèi)項(xiàng)目基本上都被國內(nèi)一線地產(chǎn)商把持。以我們的規(guī)模和實(shí)力，我們不可能作為一個挑戰(zhàn)者的身份大規(guī)模的造勢，我們應(yīng)該以追隨者的姿態(tài)推廣該項(xiàng)目，這樣不僅減少推廣成本，而且不容易引力領(lǐng)導(dǎo)者如中央特區(qū)的注意，從而在激烈的競爭格局中生存下去。市場領(lǐng)先者市場追隨者市場補(bǔ)缺者市場占位客戶及產(chǎn)品定位市場挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位高檔中高檔中檔客戶構(gòu)成特征描述核心客戶本市中高收入白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位員工、自由職業(yè)者、周邊市場老板等（約占50%）p 年齡3045歲之間p 家庭年收入15萬元以上p 家庭人口34人p 購房目的是為了居住p 多為改善居住環(huán)境而進(jìn)行二次置業(yè)p 多受過高等教育，有專業(yè)知識重要客戶地市置業(yè)者及本地投資客（約占30%）看重鄭東新區(qū)的發(fā)展，看重樓盤品質(zhì)和地段升值潛力游離客戶外地投資客（約占20%）沒有很好投資渠道的外地投資客主要項(xiàng)目售價分布表40003500300020002500老城區(qū)三環(huán)區(qū)域一般住宅開發(fā)區(qū)大盤住宅老城區(qū)核心地段高檔住宅鄭東新區(qū)核心地段新開高檔住宅鄭東新區(qū)成熟社區(qū)4期住宅單價本案一期價格區(qū)間老城區(qū)二環(huán)附近區(qū)域（航海路、未來大道、東風(fēng)路、嵩山路）一般住宅鄭東新區(qū)大型社區(qū)1期開盤價格鄭東新區(qū)優(yōu)越地段新開住宅鄭東新區(qū)小型樓盤開盤價鄭東新區(qū)成熟社區(qū)2期住宅本案二期可能價格區(qū)間本案三期可能價格區(qū)間價格建議：一期開盤均價30003500元/㎡之間二期開盤均價35004000元/㎡三期開盤均價40004500元/㎡最終實(shí)現(xiàn)全盤均價在36004000元/㎡之間項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目成本估算表土地以160萬/畝估算，建筑面積171752㎡純高層住宅計算項(xiàng)目成本估算表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額單方成本建筑面積比重說明萬元元/㎡㎡%一土地費(fèi)用1土地出讓金171752%2拆遷費(fèi)3契稅%按4%征收4違約金5項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)小計%二前期開發(fā)費(fèi)1臨水臨電、圍檔暫設(shè)等%按10元/㎡計2其他行政事業(yè)收費(fèi)，如：測繪費(fèi)、許可證執(zhí)照費(fèi)、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)保測評費(fèi)、交通有線電視咨詢費(fèi)等%按20元/㎡計3勘察設(shè)計費(fèi)%按30元/㎡計小計%三建安工程費(fèi)1建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程%2建筑裝修工程3施工監(jiān)理費(fèi)%按30元/㎡計4消防設(shè)備及安裝工程%按20元/㎡計5對講、監(jiān)視及有線電視系統(tǒng)%按10元/㎡計6高低基配電室設(shè)備及安裝%按60元/㎡計7室內(nèi)燃?xì)饧皥缶こ?按20元/㎡計8電梯設(shè)備及安裝%按50元/㎡計9其他費(fèi)用，如：質(zhì)監(jiān)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、竣工圖費(fèi)、竣工測量費(fèi)、施工人員保險、設(shè)備檢測、咨詢服務(wù)、代理維護(hù)等%按10元/㎡計　小計%按1300元/㎡估算四、景觀工程及公共配套　景觀工程按60元/㎡　公共配套按60元/㎡　小計%五管理費(fèi)用37%%計六財務(wù)費(fèi)用(融資成本)%前期融資2000萬，%計七銷售費(fèi)用%%計八兩稅一費(fèi)%%計九不可預(yù)見費(fèi)%按二至五項(xiàng)和5%計項(xiàng)目總投資%（售價住宅按3700元/㎡估算，商業(yè)按6000元/㎡估算）方案二中由于都為高層建筑，與方案一建筑成本比較接近，商業(yè)部分由于體量較小，在總成本上上升的比例不大。方案二具有稍高的投資收益率，并且也符合市場需求。配套及關(guān)鍵內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目關(guān)鍵數(shù)字建議綠化率≥40%車位1：商業(yè)20000㎡層高3M、建筑密度≤30%電梯數(shù)2梯3戶多采用圍合或半圍合式院落空間布局，樓房的長短、曲直、高低做到錯落有致，營造生動豐富的室外空間根據(jù)市場供給和需求情況，對本項(xiàng)目戶型配比建議如下表戶型建筑面積比例套數(shù)（總數(shù)按1500套）模擬總價（假設(shè)一期均價3300）2290㎡5%75100㎡10%15033萬32120㎡15%225130140㎡38%57042160㎡20%300180㎡2%30復(fù)式100㎡（小復(fù)式）4%6033萬180200㎡4%6066萬200㎡250㎡2%30：1) 考慮每戶的通風(fēng)、采光、私密性，做到戶型設(shè)計的均好性2) 設(shè)置外飄窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗；3) 每戶設(shè)置入戶花園；4) 每戶要有明廚、明衛(wèi)；5) 戶型內(nèi)部要動靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、衛(wèi)浴分區(qū)；6) 客廳和主臥朝南；7) 南北雙陽臺設(shè)計；8) 入戶門不正對電梯或樓梯，入戶設(shè)玄關(guān)；9) 客廳開間45米；10) 餐廳要盡量靠近廚房，要求餐廳臨窗；11) 廚房要布局合理，各種設(shè)施和接口位置方便使用；12) 衛(wèi)生間洗、衛(wèi)、浴相對獨(dú)立；13) 主臥要寬大，設(shè)衛(wèi)生間，可帶書房，衣帽間應(yīng)考慮采光問題；1）外立面：由于高層建筑群，建議采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，以明快的銀、白、灰色系，采用面磚提高質(zhì)感，以線條豐富層