【正文】 購房者年齡：集中在3045歲，有年輕化趨勢購房者付款方式：一次性付款比例較高鄭東新區(qū)購房者付款方式也以按揭和一次性付款為主。高層住宅的形式主要是商住型。其中，一房套均面積達到85㎡，二房達到101㎡，三房達到146㎡。 從價格走勢來看，隨鄭東新區(qū)人氣聚集，商業(yè)物業(yè)的價格上升速度較快。商品房價格：穩(wěn)步上升2004年到2005年11月，%，%的水平。a、總體市場特征20042005年商品房總銷售量：迅速增長20042005年11月，鄭東新區(qū)累計銷售商品房5421套。高舒適度、高質量的產(chǎn)品 按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內住宅主要為多層。高知名度的產(chǎn)品品牌 在政府的積極推動下，進入鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進入品牌。高標準、完善的區(qū)域配套 鄭東新區(qū)的建設配套完全是按照高標準“造城”的標準規(guī)劃的。2005年1至11月，%，住宅均價高于全市近1000元。 鄭東新區(qū)在實現(xiàn)這一目標中的作用明顯。CBD中央商務區(qū)得天獨厚的條件，有利于吸引國內外金融機構入住鄭州設立分支機構。利用這一優(yōu)勢，會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實業(yè)等物流園區(qū)依次排開。而在其東南面，美國加州工業(yè)城項目正在進行項目的前期工作。教育醫(yī)療 龍湖南區(qū)規(guī)劃小學6所、中學4所，其中北師大附中外國語小學已投入使用，實驗小學正在建設。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。其中，已通車道路44條（段），全長約97公里。鄭州國際會展中心、河南省藝術中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標志性建筑。每個組團把商業(yè)、服務、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連接來聯(lián)系組團。第二是鄭州的外來人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買房子都想一次到位，寧可長期還賬。全市批預售項目共計29個，% 。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析 (附圖3)月份 投放項目數(shù)量（個） 投放面積（萬平方米） 1月 172月 43月 144月 265月 216月 295月房地產(chǎn)市場受到“五一黃金周“長假影響,商品房銷售總體上略有下降，商品房銷售均價仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢。全市批預售項目共計14個，上漲了343%。2月銷售價格為3013元/平方米，%，較去年同期上漲了11%。較去年同期下降了11％，銷售均價為2822元/平方米，較去年同期上漲8％。2004到2005年，鄭州市非住宅商品房供應量持續(xù)高于需求量，供應量高于需求量達127萬平方米，已對房地產(chǎn)市場形成一定影響。各類房屋出租量及出租率與2004年相比變化不大，整體上房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn)。需要說明的是，市區(qū)購房中一次性付款比例持續(xù)上升，2005年已占36%。（二）中、青年是購房主力。2005年外地（鄭州市區(qū)以外，含郊縣市）個人在鄭州市區(qū)購買商品房面積達323萬平方米，占年度個人購房總量（不含單位購房面積）%，本地居民（市區(qū)）％。促使鄭州市商品房市場價格持續(xù)穩(wěn)步增長的主要原因有：一是土地價格自然上漲和土地出讓全面實行招拍掛致使土地成本增加；二是隨著房改進程的加快，住宅商品化觀念已深入人心，住房二級市場活躍，居民求購新房或以舊換新需求旺盛；三是鄭州城市框架拉大、形象改觀、品位提高吸引了周邊地區(qū)大量外來人員投資、就業(yè)、居住，帶動了巨大的住房需求；四是鄭東新區(qū)開發(fā)建設的拉動，2004年東區(qū)商品房銷售均價為3061元/平方米,2005年已達3481元/平方米，高出中心城區(qū)591元/平方米，；五是近年來，商品房開發(fā)建設中重規(guī)劃、重設計、重配套、重綠化等理念已經(jīng)普及，使商品房自身綜合品質大大提升，商品房的宜居性更為突出。、市區(qū)商品房價格增長幅度低于人均可支配收入增長幅度，漲幅回落2005年，鄭州市市區(qū)商品房市場銷售均價2966元/平方米，%，漲幅較2004年（%）略有下降，扣除物價上漲等因素后，％。從不同區(qū)域供求結構上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商品房供應和銷售的主要區(qū)域，4區(qū)合計占市區(qū)供應總量的77%，占銷售總量的81％，表明鄭州市商品房整體上區(qū)域供應和銷售結構比較合理。%，其中，%，同比增長13%；，％。％，％。2005年房地產(chǎn)業(yè)完成投資占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總量（610億元）的27%。216。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。216。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務資源，而北區(qū)則以居住為主導方向。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度20060314國務院2006年工作要點國務院調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度20060319關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見九部委(一)重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。來自國土資源部的消息稱，預計正式執(zhí)行日期為今年 7 月200602《城市黃線管理辦法》建設部加強城市基礎設施用地管理，保障城市基礎設施的正常、高效運轉。起步區(qū)重點發(fā)展IT等高科技產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代商貿業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)、咨詢和中介服務業(yè)、娛樂旅游業(yè)等。新區(qū)熱源站開始供暖，中心湖噴泉景觀及水幕電影投入使用。六個功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新興城區(qū)。湖面伸入各大學校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場等公共設施。伸入龍湖的半島為CBD副中心，；CBD副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。共分六個功能區(qū)：（1）CBD，是鄭州市的中央商務區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時不夜城。p 但城市發(fā)展缺乏規(guī)模性工業(yè)支持，經(jīng)濟基礎相對薄弱，總量不足。數(shù)量與質量兼有以質量為主。預計06年鄭州GDP繼續(xù)會議兩位數(shù)的速度增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然強勁。，外人口大量涌進鄭州。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口424萬人，％；居住在鄉(xiāng)村的人口292萬人，％。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內外萬余家商貿機構在鄭州設有辦事處或經(jīng)營場所。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉運站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關直通國外。這里還有我國最早的天文建筑周公測景臺和元代觀星臺、中國宋代四大書院之一嵩陽書院、我國現(xiàn)存最大的道教建筑群中岳廟等。早在3500年前，這里就是商王朝的重要都邑。轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。C ；1月最冷,176。 ，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。 ，北緯34176。二、 項目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112176。：五洲陶瓷精品城、鄭東建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大賣場、鄭州國際窗簾布藝城、管城中醫(yī)院、澳柯瑪物流中心、麥德龍 目前，項目周邊土地已經(jīng)被大規(guī)模的開發(fā)，有的甚至已經(jīng)接近尾聲。，項目地塊交通便利發(fā)達，中央大道和農(nóng)業(yè)東路貫穿東西南北，且項目離金水東路約1公里，距離鄭汴路約500米，距離新107國道約4公里，到CBD僅需3分鐘車程，到中心城區(qū)約10分鐘車程。北邊地塊（地塊一）從整體上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路圍合而成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目從整體上看被中央大道劃分為兩個相對獨立的區(qū)域。，在政府的控制下已經(jīng)有步驟地開發(fā)建設，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎公益設施也已經(jīng)建設齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。農(nóng)業(yè)東路（太行路）為雙向八車道，中央大道為雙向八車道，路面狀況良好，環(huán)境優(yōu)美。雖然政府已經(jīng)規(guī)劃出在項目周邊修建公園、綠地、學校、醫(yī)院、事業(yè)單位等公共機構，但目前開發(fā)進度滯后，已經(jīng)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。 1439。 5839。7月最熱，176。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州是一座古老的城市。嵩山風景名勝區(qū)是全國44個重點風景名勝區(qū)之一和全國文明風景旅游區(qū)示范點，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內外的少林功夫從這里走向世界。隴海、京廣鐵路在這里交匯，10310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機場的新鄭國際機場與國內外30多個城市通航。鄭州商貿發(fā)達，是國務院確定的3個商貿中心試點城市之一。同時，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質量，逐步把鄭州建設成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿城市和全國區(qū)域性中心城市。鄭州市人口狀況05年底，鄭州市常住人口為716萬人，與2000年11月1日零時第五次全國人口普查的常住人口666萬人相比，增加了50萬人，％；年平均增加10萬人，％。 據(jù)調查資料：。鄭州宏觀經(jīng)濟 20012005年鄭州GDP增長柱狀圖 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關系 小于4%4%5%5%8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展可以看到鄭州自01年以來GDP增幅就在10%以上，隨之相伴的就是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其近兩年GDP增幅在15%以上，而房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。平穩(wěn)發(fā)展。p 相對城市的宏觀背景和經(jīng)濟地位而言，房地產(chǎn)相對滯后于經(jīng)濟發(fā)展。城市區(qū)域規(guī)劃概況對項目的影響鄭東新區(qū)遠景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點晴之筆，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構成城市生態(tài)區(qū)。高校園區(qū)內規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。（6）國家鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)?；A設施建設明顯加快，續(xù)建和新建道路137條（段），其中96條（段）基本具備通車條件，通車里程達到102公里。起步區(qū)為隴海鐵路以北、東風渠以南、107國道以東、東四環(huán)以西的區(qū)域，由中央商務區(qū)（CBD）、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)組成。20060130《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》征求意見稿國土資源部被稱作“勾地”的國有土地使用權出讓新方式正在被國土資源部考慮。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。(四)加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。三、房地產(chǎn)市場情況調查鄭州總體房地產(chǎn)情況城市房地產(chǎn)格局——“東北富、西南貧”。 規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務辦公物業(yè)，目前處于啟動階段。 中區(qū)：老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟中心。房地產(chǎn)開發(fā)不成規(guī)模，以多層、經(jīng)濟適用房等中低檔次的項目為主。 20002005年銷售金額和銷售均價對比表200020012002200320042005銷售金額（億元）商品房銷售均價（元/㎡）208223572291231826042966 20002005年鄭州房地產(chǎn)價格走勢表05年鄭州房地產(chǎn)市場總結，增幅回落2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成投資168億元，％，其中，％。2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值55億元，%，增速與全市國內生產(chǎn)總值增速（初步核算在16％以上）基本同步，占全市GDP中的比重繼續(xù)保持在3％以上，竣工面積大幅增長，％，與2004年基本持平。，總量保持平衡2005年，鄭州市區(qū)新批商品房預售面積663萬平方米，其中，%，%，％。從不同物業(yè)類型的供求結構上看，多層和高層住宅仍是商品房供應和銷售的主體，二者相加分別占2005年市場供給和需求總量的81%和86%，多層和高層住宅的供需比分別為1：：1，表明商品房物業(yè)類型結構較為合理。從商品房需求套型面積結構上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的80％，其銷售面積占商品住宅銷售總面積的55%，；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷售面積占商品住宅總銷售面積的比重為45%，較2004年（%）有明顯下降，說明在宏觀政策引導下，鄭州市住房需求面積結構更趨合理。2005年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10640元，％，該漲幅高于同期市區(qū)商品房價格漲幅（％）。、市場消費更趨理性成熟（一）外地人群購房仍是主要力量，首次出現(xiàn)境外購房。就鄭東新區(qū)而言，％，比例稍高于中心城區(qū)（％）。在居民購房付款方式中，按揭貸款購房比例占59%，表明按揭貸款依然是購房的首選付款方式。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，％；營業(yè)用房平均月租金每平方米50元，％；辦公寫字樓平均月租金每平方米30元，與上年度持平。06年上半年鄭州情況分析根據(jù)鄭房40指數(shù)，2006年1月份共計銷售商品房4321套，較去年同期下降了6％。2月份共計銷售各類商品房2984套，%,，%,較去年同期上漲了44%。本月商品房銷售價格為3053元/平方米，%，