【正文】 購房者年齡：集中在3045歲，有年輕化趨勢購房者付款方式：一次性付款比例較高鄭東新區(qū)購房者付款方式也以按揭和一次性付款為主。高層住宅的形式主要是商住型。其中，一房套均面積達(dá)到85㎡，二房達(dá)到101㎡，三房達(dá)到146㎡。 從價(jià)格走勢來看，隨鄭東新區(qū)人氣聚集，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格上升速度較快。商品房價(jià)格：穩(wěn)步上升2004年到2005年11月，%，%的水平。a、總體市場特征20042005年商品房總銷售量：迅速增長20042005年11月，鄭東新區(qū)累計(jì)銷售商品房5421套。高舒適度、高質(zhì)量的產(chǎn)品 按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)住宅主要為多層。高知名度的產(chǎn)品品牌 在政府的積極推動(dòng)下，進(jìn)入鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進(jìn)入品牌。高標(biāo)準(zhǔn)、完善的區(qū)域配套 鄭東新區(qū)的建設(shè)配套完全是按照高標(biāo)準(zhǔn)“造城”的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的。2005年1至11月，%，住宅均價(jià)高于全市近1000元。 鄭東新區(qū)在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)中的作用明顯。CBD中央商務(wù)區(qū)得天獨(dú)厚的條件，有利于吸引國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入住鄭州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。利用這一優(yōu)勢，會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實(shí)業(yè)等物流園區(qū)依次排開。而在其東南面，美國加州工業(yè)城項(xiàng)目正在進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作。教育醫(yī)療 龍湖南區(qū)規(guī)劃小學(xué)6所、中學(xué)4所，其中北師大附中外國語小學(xué)已投入使用，實(shí)驗(yàn)小學(xué)正在建設(shè)。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。其中，已通車道路44條（段），全長約97公里。鄭州國際會展中心、河南省藝術(shù)中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標(biāo)志性建筑。每個(gè)組團(tuán)把商業(yè)、服務(wù)、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連接來聯(lián)系組團(tuán)。第二是鄭州的外來人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買房子都想一次到位，寧可長期還賬。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)29個(gè)，% 。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析 (附圖3)月份 投放項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)） 投放面積（萬平方米） 1月 172月 43月 144月 265月 216月 295月房地產(chǎn)市場受到“五一黃金周“長假影響,商品房銷售總體上略有下降，商品房銷售均價(jià)仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)，上漲了343%。2月銷售價(jià)格為3013元/平方米，%，較去年同期上漲了11%。較去年同期下降了11％，銷售均價(jià)為2822元/平方米，較去年同期上漲8％。2004到2005年，鄭州市非住宅商品房供應(yīng)量持續(xù)高于需求量，供應(yīng)量高于需求量達(dá)127萬平方米，已對房地產(chǎn)市場形成一定影響。各類房屋出租量及出租率與2004年相比變化不大，整體上房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn)。需要說明的是，市區(qū)購房中一次性付款比例持續(xù)上升，2005年已占36%。（二）中、青年是購房主力。2005年外地（鄭州市區(qū)以外，含郊縣市）個(gè)人在鄭州市區(qū)購買商品房面積達(dá)323萬平方米，占年度個(gè)人購房總量（不含單位購房面積）%，本地居民（市區(qū)）％。促使鄭州市商品房市場價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步增長的主要原因有：一是土地價(jià)格自然上漲和土地出讓全面實(shí)行招拍掛致使土地成本增加；二是隨著房改進(jìn)程的加快，住宅商品化觀念已深入人心，住房二級市場活躍，居民求購新房或以舊換新需求旺盛；三是鄭州城市框架拉大、形象改觀、品位提高吸引了周邊地區(qū)大量外來人員投資、就業(yè)、居住，帶動(dòng)了巨大的住房需求；四是鄭東新區(qū)開發(fā)建設(shè)的拉動(dòng)，2004年東區(qū)商品房銷售均價(jià)為3061元/平方米,2005年已達(dá)3481元/平方米，高出中心城區(qū)591元/平方米，；五是近年來，商品房開發(fā)建設(shè)中重規(guī)劃、重設(shè)計(jì)、重配套、重綠化等理念已經(jīng)普及，使商品房自身綜合品質(zhì)大大提升，商品房的宜居性更為突出。、市區(qū)商品房價(jià)格增長幅度低于人均可支配收入增長幅度，漲幅回落2005年，鄭州市市區(qū)商品房市場銷售均價(jià)2966元/平方米，%，漲幅較2004年（%）略有下降，扣除物價(jià)上漲等因素后，％。從不同區(qū)域供求結(jié)構(gòu)上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售的主要區(qū)域，4區(qū)合計(jì)占市區(qū)供應(yīng)總量的77%，占銷售總量的81％，表明鄭州市商品房整體上區(qū)域供應(yīng)和銷售結(jié)構(gòu)比較合理。%，其中，%，同比增長13%；，％。％，％。2005年房地產(chǎn)業(yè)完成投資占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總量（610億元）的27%。216。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。216。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務(wù)資源，而北區(qū)則以居住為主導(dǎo)方向。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度20060314國務(wù)院2006年工作要點(diǎn)國務(wù)院調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度20060319關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見九部委(一)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。來自國土資源部的消息稱，預(yù)計(jì)正式執(zhí)行日期為今年 7 月200602《城市黃線管理辦法》建設(shè)部加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地管理，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。起步區(qū)重點(diǎn)發(fā)展IT等高科技產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)、咨詢和中介服務(wù)業(yè)、娛樂旅游業(yè)等。新區(qū)熱源站開始供暖，中心湖噴泉景觀及水幕電影投入使用。六個(gè)功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實(shí)力的新興城區(qū)。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場等公共設(shè)施。伸入龍湖的半島為CBD副中心，；CBD副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務(wù)、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。共分六個(gè)功能區(qū)：（1）CBD，是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。p 但城市發(fā)展缺乏規(guī)模性工業(yè)支持，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，總量不足。數(shù)量與質(zhì)量兼有以質(zhì)量為主。預(yù)計(jì)06年鄭州GDP繼續(xù)會議兩位數(shù)的速度增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然強(qiáng)勁。，外人口大量涌進(jìn)鄭州。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口424萬人，％；居住在鄉(xiāng)村的人口292萬人，％。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個(gè)，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外。這里還有我國最早的天文建筑周公測景臺和元代觀星臺、中國宋代四大書院之一嵩陽書院、我國現(xiàn)存最大的道教建筑群中岳廟等。早在3500年前，這里就是商王朝的重要都邑。轄12個(gè)縣（市）、區(qū)，其中縣1個(gè)、縣級市5個(gè)、區(qū)6個(gè)。C ；1月最冷,176。 ，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。 ，北緯34176。二、 項(xiàng)目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112176。：五洲陶瓷精品城、鄭東建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大賣場、鄭州國際窗簾布藝城、管城中醫(yī)院、澳柯瑪物流中心、麥德龍 目前，項(xiàng)目周邊土地已經(jīng)被大規(guī)模的開發(fā)，有的甚至已經(jīng)接近尾聲。，項(xiàng)目地塊交通便利發(fā)達(dá)，中央大道和農(nóng)業(yè)東路貫穿東西南北，且項(xiàng)目離金水東路約1公里，距離鄭汴路約500米，距離新107國道約4公里，到CBD僅需3分鐘車程，到中心城區(qū)約10分鐘車程。北邊地塊（地塊一）從整體上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路圍合而成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目從整體上看被中央大道劃分為兩個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域。，在政府的控制下已經(jīng)有步驟地開發(fā)建設(shè)，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。農(nóng)業(yè)東路（太行路）為雙向八車道，中央大道為雙向八車道，路面狀況良好，環(huán)境優(yōu)美。雖然政府已經(jīng)規(guī)劃出在項(xiàng)目周邊修建公園、綠地、學(xué)校、醫(yī)院、事業(yè)單位等公共機(jī)構(gòu)，但目前開發(fā)進(jìn)度滯后，已經(jīng)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。 1439。 5839。7月最熱，176。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州是一座古老的城市。嵩山風(fēng)景名勝區(qū)是全國44個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一和全國文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。隴海、京廣鐵路在這里交匯，10310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機(jī)場的新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30多個(gè)城市通航。鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。同時(shí)，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。鄭州市人口狀況05年底，鄭州市常住人口為716萬人，與2000年11月1日零時(shí)第五次全國人口普查的常住人口666萬人相比，增加了50萬人，％；年平均增加10萬人，％。 據(jù)調(diào)查資料：。鄭州宏觀經(jīng)濟(jì) 20012005年鄭州GDP增長柱狀圖 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 小于4%4%5%5%8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展可以看到鄭州自01年以來GDP增幅就在10%以上，隨之相伴的就是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其近兩年GDP增幅在15%以上，而房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。平穩(wěn)發(fā)展。p 相對城市的宏觀背景和經(jīng)濟(jì)地位而言，房地產(chǎn)相對滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市區(qū)域規(guī)劃概況對項(xiàng)目的影響鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點(diǎn)晴之筆，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。（6）國家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，續(xù)建和新建道路137條（段），其中96條（段）基本具備通車條件，通車?yán)锍踢_(dá)到102公里。起步區(qū)為隴海鐵路以北、東風(fēng)渠以南、107國道以東、東四環(huán)以西的區(qū)域，由中央商務(wù)區(qū)（CBD）、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)組成。20060130《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿國土資源部被稱作“勾地”的國有土地使用權(quán)出讓新方式正在被國土資源部考慮。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況城市房地產(chǎn)格局——“東北富、西南貧”。 規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務(wù)辦公物業(yè)，目前處于啟動(dòng)階段。 中區(qū)：老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟(jì)中心。房地產(chǎn)開發(fā)不成規(guī)模，以多層、經(jīng)濟(jì)適用房等中低檔次的項(xiàng)目為主。 20002005年銷售金額和銷售均價(jià)對比表200020012002200320042005銷售金額（億元）商品房銷售均價(jià)（元/㎡）208223572291231826042966 20002005年鄭州房地產(chǎn)價(jià)格走勢表05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)，增幅回落2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成投資168億元，％，其中，％。2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值55億元，%，增速與全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（初步核算在16％以上）基本同步，占全市GDP中的比重繼續(xù)保持在3％以上，竣工面積大幅增長，％，與2004年基本持平。，總量保持平衡2005年，鄭州市區(qū)新批商品房預(yù)售面積663萬平方米，其中，%，%，％。從不同物業(yè)類型的供求結(jié)構(gòu)上看，多層和高層住宅仍是商品房供應(yīng)和銷售的主體，二者相加分別占2005年市場供給和需求總量的81%和86%，多層和高層住宅的供需比分別為1：：1，表明商品房物業(yè)類型結(jié)構(gòu)較為合理。從商品房需求套型面積結(jié)構(gòu)上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的80％，其銷售面積占商品住宅銷售總面積的55%，；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷售面積占商品住宅總銷售面積的比重為45%，較2004年（%）有明顯下降，說明在宏觀政策引導(dǎo)下，鄭州市住房需求面積結(jié)構(gòu)更趨合理。2005年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10640元，％，該漲幅高于同期市區(qū)商品房價(jià)格漲幅（％）。、市場消費(fèi)更趨理性成熟（一）外地人群購房仍是主要力量，首次出現(xiàn)境外購房。就鄭東新區(qū)而言，％，比例稍高于中心城區(qū)（％）。在居民購房付款方式中，按揭貸款購房比例占59%，表明按揭貸款依然是購房的首選付款方式。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，％；營業(yè)用房平均月租金每平方米50元，％；辦公寫字樓平均月租金每平方米30元，與上年度持平。06年上半年鄭州情況分析根據(jù)鄭房40指數(shù)，2006年1月份共計(jì)銷售商品房4321套，較去年同期下降了6％。2月份共計(jì)銷售各類商品房2984套，%,，%,較去年同期上漲了44%。本月商品房銷售價(jià)格為3053元/平方米，%，