【正文】 區(qū)位條件具備發(fā)展基礎(chǔ)216。、消費者對2006年鄭州樓市價格預測分析2006年鄭州樓市價格走向我們來看看受訪者的態(tài)度又是如何？調(diào)查分析資料顯示：消費者對于2006年鄭州樓市價格，看漲比例達到71%（其中穩(wěn)步上揚的比例為60%，快速上漲的比例為11%），看跌比例達到15%，另有15%的消費者認為基本無變化（詳見分析圖十五）。訪者在該區(qū)選擇購房類型的分析調(diào)查分析資料顯示，多層住宅、小高層住宅和高層住宅等各有特點，不能簡單的說是哪一種好，但此次消費者選擇住宅的統(tǒng)計分析表明，值得注意的是小高層成了人們的首選，占到了57%，說明小高層已經(jīng)深入人心，其次是多層和高層分別為:32%、10%。消費者對鄭州市樓市場需求狀況的分析216。 調(diào)查樣本的分配情況178。四、消費者調(diào)查分析為了對消費者的情況有一個直接的了解，我們用了兩天時間組織了一次小規(guī)模的消費者問卷調(diào)查。市場調(diào)查個案分析、 中義住宅建筑類型：多層與高層占絕對主體 由于規(guī)劃原因，鄭東新區(qū)住宅以多層為主，在多層住宅產(chǎn)品相對稀缺的市場中，這提高了區(qū)域住宅市場競爭力。、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場歷年成交數(shù)據(jù)分析通過分析04年以來鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場每季度的銷售數(shù)據(jù)，可以看出該區(qū)域的部分市場特征和趨向。而截止2005年3月，鄭東新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積超過600萬平方米，純住宅建設面積超過120萬平方米。會展業(yè)鄭州國際會展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標志性建筑之一，是大型綜合性現(xiàn)代會議展覽設施，能夠滿足大型室內(nèi)展覽活動和各種規(guī)模會議活動的需求。今年年底前，起步區(qū)CBD內(nèi)環(huán)、外環(huán)、金水東路、農(nóng)業(yè)東路、東風東路、黃河東路、中央大道、第三城市軸線、第四城市軸線等“兩環(huán)八線”10條道路，要實現(xiàn)全面亮化。第一是鄭州市二手房租賃市場不發(fā)達，大家傾向于買新房。2月份共計銷售各類商品房2984套，%,，%,較去年同期上漲了44%。在居民購房付款方式中，按揭貸款購房比例占59%，表明按揭貸款依然是購房的首選付款方式。從商品房需求套型面積結(jié)構(gòu)上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的80％，其銷售面積占商品住宅銷售總面積的55%，；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷售面積占商品住宅總銷售面積的比重為45%，較2004年（%）有明顯下降，說明在宏觀政策引導下，鄭州市住房需求面積結(jié)構(gòu)更趨合理。 20002005年銷售金額和銷售均價對比表200020012002200320042005銷售金額（億元）商品房銷售均價（元/㎡）208223572291231826042966 20002005年鄭州房地產(chǎn)價格走勢表05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)，增幅回落2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成投資168億元，％，其中，％。三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況城市房地產(chǎn)格局——“東北富、西南貧”。起步區(qū)為隴海鐵路以北、東風渠以南、107國道以東、東四環(huán)以西的區(qū)域，由中央商務區(qū)（CBD）、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)組成。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點晴之筆，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。鄭州宏觀經(jīng)濟 20012005年鄭州GDP增長柱狀圖 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關(guān)系 小于4%4%5%5%8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展可以看到鄭州自01年以來GDP增幅就在10%以上，隨之相伴的就是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其近兩年GDP增幅在15%以上，而房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。雖然政府已經(jīng)規(guī)劃出在項目周邊修建公園、綠地、學校、醫(yī)院、事業(yè)單位等公共機構(gòu)，但目前開發(fā)進度滯后，已經(jīng)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。二、 項目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112176。轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在鄭州設有辦事處或經(jīng)營場所。預計06年鄭州GDP繼續(xù)會議兩位數(shù)的速度增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然強勁。伸入龍湖的半島為CBD副中心，；CBD副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。起步區(qū)重點發(fā)展IT等高科技產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)、咨詢和中介服務業(yè)、娛樂旅游業(yè)等。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務資源，而北區(qū)則以居住為主導方向。2005年房地產(chǎn)業(yè)完成投資占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總量（610億元）的27%。、市區(qū)商品房價格增長幅度低于人均可支配收入增長幅度，漲幅回落2005年，鄭州市市區(qū)商品房市場銷售均價2966元/平方米，%，漲幅較2004年（%）略有下降，扣除物價上漲等因素后，％。需要說明的是，市區(qū)購房中一次性付款比例持續(xù)上升，2005年已占36%。2月銷售價格為3013元/平方米，%，較去年同期上漲了11%。第二是鄭州的外來人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買房子都想一次到位，寧可長期還賬。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。利用這一優(yōu)勢，會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。2005年1至11月，%，住宅均價高于全市近1000元。a、總體市場特征20042005年商品房總銷售量：迅速增長20042005年11月，鄭東新區(qū)累計銷售商品房5421套。高層住宅的形式主要是商住型。阿卡迪亞項目位置：鄭東新區(qū)金水東路與泰山路交叉口（南至金水東路，東至黃河東路，北至熊耳河）開發(fā)商：鄭州中義置業(yè)有限公司建筑設計：浙江工業(yè)大學建筑設計研究院物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè)管理有限公司總占地：260畝總建筑面積：21萬㎡容積率：綠化率：35%總套數(shù)：424套（三期區(qū)）價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期04年12月3500元/㎡100%（）二期05年6月3800元/㎡90%三期06年3月4400元/㎡60%內(nèi)部配套：1：，雙氣，主題會所、游泳池、網(wǎng)球場、雙語幼兒園等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)我229974321140210421803319254復式　53合計：424旺銷戶型：130140㎡三房建筑設計特點：歐式風格，外立面一層石材、中層涂料、頂層面磚，建筑層數(shù)為多層5層、小高層11層。（一）此次調(diào)查樣本的基本情況本次調(diào)查共投放樣本150份，確定有效樣本為130份。區(qū)域性分配：根據(jù)目前鄭州市各區(qū)域居住人數(shù)和房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢進行嚴格的樣本區(qū)域分配，如金水區(qū)是河南省省直單位重要發(fā)展區(qū)域之一，也是鄭州市人口最大的區(qū)域。別墅的需求還不是很大。近二成消費者認為2006年的樓市價格比較穩(wěn)定，七成的消費者認為樓市價格仍然會繼續(xù)上揚。 競爭對手的開發(fā)帶動區(qū)域的人氣和關(guān)注度216。交通樞紐建成帶來巨大人流、物流、商流216。9因此，除了價格因素外，其中房屋的建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境等也成為是否購房的主要因素。l重點分析了現(xiàn)實消費者和潛在消費者對于鄭州市樓市的接受程度；消費者眼中的鄭州樓市價格的評價；以及消費者對2006年鄭州樓市發(fā)展的一些看法的分析。體量銷售周期銷售率價格阿卡迪亞三期（424套）開盤三個月60％4400第一大街四期（1600套）開盤三個月80％4100立體世界572套開盤一個月60％3800綠地老街二期（840套）開盤六個月50％3800中央特區(qū)一期（1051套）開盤八個月90%3600百合公寓一期（400余套）開盤七個月90%3900中央花園二期（1000多戶）開盤三個月80%3600可以看出銷售速度主要與樓盤品質(zhì)密切相關(guān)，而與價格高低關(guān)系已經(jīng)不再重要，可以看出消費者現(xiàn)在對于樓盤品質(zhì)的關(guān)注超過了價格。鐵路對區(qū)域發(fā)展的負面影響還是較大的，因此，在新的房地產(chǎn)開發(fā)中應該考慮在內(nèi)。這正表明鄭東新區(qū)住宅的大戶型、舒適特征。同時，全國知名的地產(chǎn)品牌口碑對產(chǎn)品自身質(zhì)量也是一種保障。2004年，鄭東新區(qū)房價曾經(jīng)創(chuàng)造了半年內(nèi)每平方米上漲600元的鄭州房地產(chǎn)市場記錄。到2010年，新區(qū)基本建設成市內(nèi)半小時，城際1小時，省內(nèi)3小時，國內(nèi)8小時物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。區(qū)內(nèi)已開通43路、47路等5條公交線路。據(jù)分析，除了土地、建材等成本的提高，還有三個因素推動了鄭州市房價迅猛上漲。2月份受農(nóng)歷春節(jié)的影響，房地產(chǎn)市場仍顯冷清,商品房投放、銷售量都有不同程度下降，但銷售價格呈上升態(tài)勢。（三）按揭貸款仍是付款方式首選。從市場供求比來看，除管城區(qū)供應稍顯過大外（：1），其它各個區(qū)域市場供需比基本在1：：1之間，供求均較為平衡。 20002005年鄭州批準預售和實際銷售面積對比表200020012002200320042005批準預售面積(萬m2)663實際銷售面積（萬㎡）可以看到自03年開始銷售面積開始迅速攀升；供給量在03年首度需求超過供給后急速增加。20060524其中以九部委文件對市場影響最大，提出了許多具體的控制指標，其中“套型面積90平米以下的要占開發(fā)總量的70%”這一條已經(jīng)明確，90平方米是指建筑面積，70%的控制是指年度城市開發(fā)總量，這樣對于我們項目來說又有了很大的政策余地；其余如提高首付、限制貸款、收緊土地等措施對我們項目影響較小。龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、科技園區(qū)建設取得新進展。（2）商住物流區(qū),是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機關(guān)單位、公益設施、現(xiàn)代服務業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。目前，鄭州市市區(qū)常住人口202萬，流動人口約100萬。已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和淮河兩大水系。 周邊的配套極其落后。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4239。據(jù)2005年的統(tǒng)計資料，建成區(qū)面積262平方公里；2005年末全市總?cè)丝?716萬人。圍繞拉大城市框架，高起點、高品位地規(guī)劃建設鄭東新區(qū)。 人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。形成一個“如意”型，運河兩岸是40米高的建筑。我們的項目地塊位于商住物流區(qū)內(nèi)，處于起步區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，周邊密布省直辦公機關(guān)，交通樞紐地位初現(xiàn)，隨著配套的完善居住價值也逐漸凸現(xiàn)。東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū) 鄭州區(qū)域圖216。運行情況表明，鄭州市的房地產(chǎn)市場投資是總量上升、占固定資產(chǎn)投資比重加大、增幅回落。市區(qū)商品住宅均價為2614元/平方米，%，非住宅均價為5766元/平方米，上漲幅度為9%。以上付款方式比例的變化，既反映出人民群眾經(jīng)濟收入水平不斷提高，也反映出市場消費更趨成熟。全市批預售項目共計4個，,，%。另外資本出路太少，百姓手里的閑錢沒有好的投資渠道，買房就是投資性質(zhì)的。此外還規(guī)劃了4處公交樞紐站，兩處中長途汽車站。大量的會展活動不僅能給鄭州帶來場租費、廣告費、運輸費等直接收入，5—9倍的產(chǎn)業(yè)連帶效應，還將對交通運輸、商業(yè)銷售、旅游、飯店、餐飲娛樂、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的拉動作用。較高的市場熱度主要源于區(qū)域住宅市場的高端形象。鄭東新區(qū)商品房在2004第三季度后開始穩(wěn)步放量。同時，%左右。物管費：㎡/月公交路線：4113026產(chǎn)品定位：物質(zhì)審美階層的精神家園產(chǎn)品賣點：歐式建筑、品質(zhì)、環(huán)境、 大地經(jīng)公司工作人員審核、復核并對問卷中的邏輯性進行復核，問卷的有效率為90%，符合調(diào)查的有效性。房地產(chǎn)和人口是迅速的發(fā)展，所以根據(jù)市場發(fā)展的需求本次調(diào)查樣本主要在該區(qū)域投入（詳見分析報告圖一）。消費者購房基本需求狀況的分析被訪者在購買商品住宅時，首先考慮的區(qū)域分析情況為消費者選擇的購房面積分析 需求面積百分比80—100平方米37%100—120平方米28%130—150平方米18%60—80平方米14%150—200平方米2%200平方米以上0%調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：80—100平方米是人們的首選，占到了37%，這是因為鄭州居民的總體收入與外地相比還不是太高。綜合上面消費者的態(tài)度可以看出，消費者預測2006房價的總趨勢是保持理性的穩(wěn)定上漲，瘋漲將告一段落。競爭對手的威脅216。政府對鄭東新區(qū)出臺多種投資優(yōu)惠政策216。樓市價格一漲再漲，盡管如此，價格的一路攀升并沒有壓抑樓市的人氣，鄭州市樓市依然紅旗飄飄。房屋消費質(zhì)量要求提升