【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商聯(lián)智勝鄭州市東103畝住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境周邊環(huán)境分析二、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析鄭州概況鄭州市人口狀況鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)城市區(qū)域規(guī)劃概況對(duì)項(xiàng)目的影響 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目的影響三、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況05年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)06年上半年鄭州情況分析鄭東新區(qū)分析市場(chǎng)調(diào)查個(gè)案分析四、消費(fèi)者調(diào)查分析此次調(diào)查樣本的基本情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目swot分析本項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議配套及關(guān)鍵內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)規(guī)劃分期建議銷售分期建議一、 項(xiàng)目地塊概況 項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內(nèi)（金水路以南），東臨農(nóng)業(yè)東路（太行路），西靠七路河，北面與未來(lái)市政規(guī)劃的文化中心廣場(chǎng)相依。項(xiàng)目從整體上看被中央大道劃分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。北邊地塊（地塊一）從整體上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路圍合而成。南邊地塊（地塊五）從整體上看呈平行四邊形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、嶗山路圍合而成?；窘?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：地塊1地塊51地塊52總建筑面積（畝）103容積率2用地性質(zhì)綜合綜合居住建筑高度（米）505035建筑密度30％30％25％綠地率35％35％40％ 周邊環(huán)境分析。，在政府的控制下已經(jīng)有步驟地開發(fā)建設(shè)，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。，項(xiàng)目地塊交通便利發(fā)達(dá)，中央大道和農(nóng)業(yè)東路貫穿東西南北，且項(xiàng)目離金水東路約1公里，距離鄭汴路約500米，距離新107國(guó)道約4公里，到CBD僅需3分鐘車程，到中心城區(qū)約10分鐘車程。項(xiàng)目從整體上被中央大道和嶗山路分為兩部分。其中地塊一所臨道路為中央大道、太行路和七里河；地塊二所臨道路圍合為平行四邊形。農(nóng)業(yè)東路（太行路）為雙向八車道，中央大道為雙向八車道，路面狀況良好，環(huán)境優(yōu)美。：五洲陶瓷精品城、鄭東建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大賣場(chǎng)、鄭州國(guó)際窗簾布藝城、管城中醫(yī)院、澳柯瑪物流中心、麥德龍 目前，項(xiàng)目周邊土地已經(jīng)被大規(guī)模的開發(fā)，有的甚至已經(jīng)接近尾聲。從周邊項(xiàng)目的銷售狀況來(lái)看，比較喜人。 周邊的配套極其落后。雖然政府已經(jīng)規(guī)劃出在項(xiàng)目周邊修建公園、綠地、學(xué)校、醫(yī)院、事業(yè)單位等公共機(jī)構(gòu)，但目前開發(fā)進(jìn)度滯后，已經(jīng)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。二、 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析鄭州概況鄭州市是河南省省會(huì)，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112176。 4239。 114176。 1439。 ，北緯34176。 1639。 34176。 5839。 ，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。 鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，176。 C 。7月最熱，176。C ；1月最冷,176。C ；，無(wú)霜期220天，全年日照時(shí)間約2400小時(shí)。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和淮河兩大水系。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。轄12個(gè)縣（市）、區(qū)，其中縣1個(gè)、縣級(jí)市5個(gè)、區(qū)6個(gè)。據(jù)2005年的統(tǒng)計(jì)資料，，建成區(qū)面積262平方公里；2005年末全市總?cè)丝?716萬(wàn)人。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國(guó)重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國(guó)家開放城市和歷史文化名城，是中國(guó)八大古都之首。鄭州是一座古老的城市。早在3500年前，這里就是商王朝的重要都邑。鄭州歷史悠久，是中華民族的發(fā)祥地之一，孕育了中華民族及其光輝燦爛的文化。悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡1400多處，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位26處。嵩山風(fēng)景名勝區(qū)是全國(guó)44個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一和全國(guó)文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。這里還有我國(guó)最早的天文建筑周公測(cè)景臺(tái)和元代觀星臺(tái)、中國(guó)宋代四大書院之一嵩陽(yáng)書院、我國(guó)現(xiàn)存最大的道教建筑群中岳廟等。在鄭州周圍，還有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場(chǎng)遺址，中華人文始祖黃帝，著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等就出生在鄭州。鄭州交通、通訊發(fā)達(dá)，處于我國(guó)交通大十字架的中心位置。隴海、京廣鐵路在這里交匯，10310國(guó)道，京珠、連霍高速公路穿境而過(guò)，被命名為全國(guó)文明機(jī)場(chǎng)的新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國(guó)最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個(gè)，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國(guó)外。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國(guó)前列。已經(jīng)成為一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國(guó)務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國(guó)的商品集散市場(chǎng)，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國(guó)性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國(guó)內(nèi)外萬(wàn)余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。圍繞拉大城市框架，高起點(diǎn)、高品位地規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國(guó)道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬(wàn)，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進(jìn)理念于一體。同時(shí)，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會(huì)主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國(guó)區(qū)域性中心城市。2005年，初步統(tǒng)計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1650億元，%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2850美元；地方財(cái)政收入151億元，%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資820億元，%；，%；非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值875億元，增長(zhǎng)22%，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到53%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10640元，%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到4774元，%。鄭州市人口狀況05年底，鄭州市常住人口為716萬(wàn)人，與2000年11月1日零時(shí)第五次全國(guó)人口普查的常住人口666萬(wàn)人相比，增加了50萬(wàn)人，％；年平均增加10萬(wàn)人，％。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口424萬(wàn)人，％；居住在鄉(xiāng)村的人口292萬(wàn)人，％。鄭州市人口狀況有如下特點(diǎn)： 從年齡構(gòu)成可以看出，鄭州市呈現(xiàn)出老齡化社會(huì)特征，％％。我市15~64歲的人口為527萬(wàn)人，％；65歲及以上的人口為61萬(wàn)人，％。 據(jù)調(diào)查資料：。，外人口大量涌進(jìn)鄭州。2005年年末六區(qū)總?cè)丝跒?02．2萬(wàn)，根據(jù)２０２０年鄭州市要達(dá)到５００萬(wàn)人的市區(qū)人口目標(biāo)計(jì)算，每年市區(qū)人口平均增幅為１３．５萬(wàn)人，據(jù)鄭州市公安系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，２００４年鄭州市人口增加２３．５２５５萬(wàn)人；２００５年增加１７．０７６５萬(wàn)人。目前，鄭州市市區(qū)常住人口202萬(wàn)，流動(dòng)人口約100萬(wàn)。鄭州宏觀經(jīng)濟(jì) 20012005年鄭州GDP增長(zhǎng)柱狀圖 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 小于4%4%5%5%8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展可以看到鄭州自01年以來(lái)GDP增幅就在10%以上，隨之相伴的就是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其近兩年GDP增幅在15%以上，而房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。預(yù)計(jì)06年鄭州GDP繼續(xù)會(huì)議兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。 人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。數(shù)量與質(zhì)量兼有以數(shù)量為主。平穩(wěn)發(fā)展。數(shù)量與質(zhì)量兼有以質(zhì)量為主。緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型05年鄭州人均GDP約為2850美元，正處在快速發(fā)展的階段。 20012005年鄭州人均可支配收入增長(zhǎng)柱狀圖 20012005年鄭州城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額柱狀圖 20012005年鄭州社會(huì)消費(fèi)品零售總額 20012005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)圖 20012005年財(cái)政收入柱狀圖 宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)p 市場(chǎng)正處于初期快速啟動(dòng)階段，宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好及政策引導(dǎo)的大規(guī)模投資為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了環(huán)境支持。p 相對(duì)城市的宏觀背景和經(jīng)濟(jì)地位而言，房地產(chǎn)相對(duì)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。p 但城市發(fā)展缺乏規(guī)模性工業(yè)支持，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，總量不足。短期內(nèi)的集中放量存在著一定的消化困難。p 各區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的不同，使各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展極不平衡。城市區(qū)域規(guī)劃概況對(duì)項(xiàng)目的影響鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起107國(guó)道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路。共分六個(gè)功能區(qū)：（1）CBD，是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。（2）商住物流區(qū),是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點(diǎn)晴之筆，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國(guó)家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為CBD副中心，；CBD副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務(wù)、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。，形成一個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是40米高的建筑。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場(chǎng)等公共設(shè)施。龍子湖通過(guò)運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學(xué)子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨(dú)特的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。（5）科技園區(qū),規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)。（6）國(guó)家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。六個(gè)功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實(shí)力的新興城區(qū)。鄭東新區(qū)建設(shè)“三年出形象”目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。累計(jì)完成投資232億元，引進(jìn)項(xiàng)目170個(gè)，開工項(xiàng)目120個(gè)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，續(xù)建和新建道路137條（段），其中96條（段）基本具備通車條件，通車?yán)锍踢_(dá)到102公里。新區(qū)熱源站開始供暖，中心湖噴泉景觀及水幕電影投入使用。中央商務(wù)區(qū)形象基本顯現(xiàn)，入駐項(xiàng)目59個(gè)，其中52個(gè)開工建設(shè)，內(nèi)、外環(huán)正在建設(shè)的47棟高層中31棟已結(jié)頂；河南藝術(shù)中心的美術(shù)館、藝術(shù)館主體已封頂，會(huì)展賓館項(xiàng)目已與上海綠地集團(tuán)簽約。龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、科技園區(qū)建設(shè)取得新進(jìn)展。起步區(qū)為隴海鐵路以北、東風(fēng)渠以南、107國(guó)道以東、東四環(huán)以西的區(qū)域，由中央商務(wù)區(qū)（CBD）、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)組成。起步區(qū)重點(diǎn)發(fā)展IT等高科技產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)、咨詢和中介服務(wù)業(yè)、娛樂旅游業(yè)等。我們的項(xiàng)目地塊位于商住物流區(qū)內(nèi)，處于起步區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊密布省直辦公機(jī)關(guān)，交通樞紐地位初現(xiàn)，隨著配套的完善居住價(jià)值也逐漸凸現(xiàn)。 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目的影響發(fā)文 發(fā)布機(jī)構(gòu) 內(nèi)容及要求發(fā)文時(shí)間 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價(jià)，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。20060130《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿國(guó)土資源部被稱作“勾地”的國(guó)有土地使用權(quán)出讓新方式正在被國(guó)土資源部考慮。來(lái)自國(guó)土資源部的消息稱，預(yù)計(jì)正式執(zhí)行日期為今年 7 月200602《城市黃線管理辦法》建設(shè)部加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地管理，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。20060213關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)家稅務(wù)總局省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15% 提高到不得低于 20%20060306十一個(gè)五年規(guī)劃綱要全國(guó)人大四次會(huì)議調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度20060314國(guó)務(wù)院2006年工作要點(diǎn)國(guó)務(wù)院調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度20060319關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見九部委(一)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。(二)嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)加