【正文】 （畝）103容積率2用地性質(zhì)綜合綜合居住建筑高度（米）505035建筑密度30％30％25％綠地率35％35％40％ 周邊環(huán)境分析。 周邊的配套極其落后。 34176。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和淮河兩大水系。悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡1400多處，其中國家級文物保護單位26處。已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到10640元，%；農(nóng)民人均純收入達到4774元，%。目前，鄭州市市區(qū)常住人口202萬，流動人口約100萬。 20012005年鄭州人均可支配收入增長柱狀圖 20012005年鄭州城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額柱狀圖 20012005年鄭州社會消費品零售總額 20012005年全社會固定資產(chǎn)投資增長圖 20012005年財政收入柱狀圖 宏觀經(jīng)濟小結(jié)p 市場正處于初期快速啟動階段，宏觀經(jīng)濟大勢向好及政策引導的大規(guī)模投資為房地產(chǎn)市場提供了環(huán)境支持。（2）商住物流區(qū),是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機關(guān)單位、公益設施、現(xiàn)代服務業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。（5）科技園區(qū),規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機構(gòu)。龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、科技園區(qū)建設取得新進展。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。20060524其中以九部委文件對市場影響最大，提出了許多具體的控制指標，其中“套型面積90平米以下的要占開發(fā)總量的70%”這一條已經(jīng)明確，90平方米是指建筑面積，70%的控制是指年度城市開發(fā)總量，這樣對于我們項目來說又有了很大的政策余地；其余如提高首付、限制貸款、收緊土地等措施對我們項目影響較小。 216。 20002005年鄭州批準預售和實際銷售面積對比表200020012002200320042005批準預售面積(萬m2)663實際銷售面積（萬㎡）可以看到自03年開始銷售面積開始迅速攀升；供給量在03年首度需求超過供給后急速增加。％，其中，（往年沒有竣工房）。從市場供求比來看，除管城區(qū)供應稍顯過大外（：1），其它各個區(qū)域市場供需比基本在1：：1之間，供求均較為平衡。這一穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)市場的繁榮和快速發(fā)展，有利于改善居民居住條件，改善城市人居環(huán)境，有利于鄭州市城市框架的拉大和對外形象的確立。（三）按揭貸款仍是付款方式首選。以上情況表明，隨著東區(qū)建設步伐加快，該區(qū)域房地產(chǎn)投資快速增長，商品房市場需求旺盛，投資和消費信心增強。2月份受農(nóng)歷春節(jié)的影響，房地產(chǎn)市場仍顯冷清,商品房投放、銷售量都有不同程度下降，但銷售價格呈上升態(tài)勢。本月房地產(chǎn)市場銷售均價略降，而銷售量持續(xù)走高。據(jù)分析，除了土地、建材等成本的提高，還有三個因素推動了鄭州市房價迅猛上漲。 目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，整個中央商務區(qū)規(guī)劃面積350公頃，以金融、寫字間、商務等功能為主，計劃建造60幢80米、120米以上的高層建筑。區(qū)內(nèi)已開通43路、47路等5條公交線路。 新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項目共有8個，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州市緊急救援中心已開工建設，河南省疾病預防中心即將投入使用。到2010年，新區(qū)基本建設成市內(nèi)半小時，城際1小時，省內(nèi)3小時，國內(nèi)8小時物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。除了大型金融機構(gòu)之外，東區(qū)還將發(fā)展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險公司等非銀行金融機構(gòu)，形成多層次的金融機構(gòu)體系。2004年，鄭東新區(qū)房價曾經(jīng)創(chuàng)造了半年內(nèi)每平方米上漲600元的鄭州房地產(chǎn)市場記錄。 在市政、生活設施配套方面，高標準的道路交通、水電暖等已經(jīng)基本到位；教育配套方面，有47中學、省實驗小學、北大附中外國語小學等新建中小學；醫(yī)療配套，有新鄭州醫(yī)院、同仁醫(yī)療中心等；商業(yè)配套方面，社區(qū)商業(yè)、大型獨體商業(yè)和商業(yè)步行街將陸續(xù)進入招商階段；商務娛樂方面，鄭州國際會議展覽中心、河南省藝術(shù)中心、五星級的新鄭州飯店、廣電大廈等已相繼建設。同時，全國知名的地產(chǎn)品牌口碑對產(chǎn)品自身質(zhì)量也是一種保障。 不同物業(yè)價格趨勢：商業(yè)物業(yè)價格上升最快 由于銷售備案時間的影響，鄭東新區(qū)各類物業(yè)價格走勢起伏大、不穩(wěn)定。這正表明鄭東新區(qū)住宅的大戶型、舒適特征。、未來發(fā)展預測總的來說，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的資源約束很少。鐵路對區(qū)域發(fā)展的負面影響還是較大的，因此，在新的房地產(chǎn)開發(fā)中應該考慮在內(nèi)。第一大街開發(fā)商：河南順馳地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：順馳物業(yè)建筑設計：墨臣園林設計：策略整合：深圳華邦顧問廣告推廣：大智總占地：355畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：1859套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期04年10月3300元/㎡100%二期05年5月3600元/㎡100%三期05年7月3800元/㎡100%四期06年3月4100元/㎡80%內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設施，兒童游樂設施，老年人活動場所等四期低密度住宅配比：戶型面積（㎡）2210432140≧42170280復式230合計：旺銷戶型：140㎡三房建筑設計特點：歐洲新古典主義，外立面一層石材、二四層面磚、頂層乳膠漆，建筑層數(shù)5層6層，層高3米 物管費：㎡/月 公交路線：48產(chǎn)品定位：絕版英倫成熟水生活產(chǎn)品賣點：品牌、水景、英倫生活方式、 順馳體量銷售周期銷售率價格阿卡迪亞三期（424套）開盤三個月60％4400第一大街四期（1600套）開盤三個月80％4100立體世界572套開盤一個月60％3800綠地老街二期（840套）開盤六個月50％3800中央特區(qū)一期（1051套）開盤八個月90%3600百合公寓一期（400余套）開盤七個月90%3900中央花園二期（1000多戶）開盤三個月80%3600可以看出銷售速度主要與樓盤品質(zhì)密切相關(guān)，而與價格高低關(guān)系已經(jīng)不再重要，可以看出消費者現(xiàn)在對于樓盤品質(zhì)的關(guān)注超過了價格。重點分析了現(xiàn)實消費者和潛在消費者對于鄭州市樓市的接受程度；消費者眼中的鄭州樓市價格的評價；以及消費者對2006年鄭州樓市發(fā)展的一些看法的分析。這兩部分人群在這次調(diào)查當中占九成的比例，其他年齡段的被訪者均占有很小的比例，也就是說，這次調(diào)查以中青年消費群體為主。l針對該說法，我們認為：我公司在鄭東新區(qū)開發(fā)投資時一定要分清消費者的背景特征，目標人群的需求和社會特征。因此，除了價格因素外，其中房屋的建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境等也成為是否購房的主要因素。而從本次分析數(shù)據(jù)來看，接受價格與市場價格基本吻合，這就說明消費者的理性和現(xiàn)場嚴格的執(zhí)行取得了強有力的分析價值。9處于行政區(qū)、物流區(qū)、交通樞紐區(qū)三區(qū)交界處，項目未來發(fā)展?jié)摿薮?16。交通樞紐建成帶來巨大人流、物流、商流216。方案二具有稍高的投資收益率，并且也符合市場需求。 競爭對手的開發(fā)帶動區(qū)域的人氣和關(guān)注度216。鄭東新區(qū)高標準整體規(guī)劃建設，有利于高端形象的建立216。近二成消費者認為2006年的樓市價格比較穩(wěn)定，七成的消費者認為樓市價格仍然會繼續(xù)上揚。 調(diào)查分析資料顯示，受訪者接受總價最高的是20－30萬元占55%，其次是20萬元以下和30—40萬元，分別占26%和13%。別墅的需求還不是很大。 因素百分比環(huán)境24%建筑質(zhì)量23%價格20%交通9%配套9%戶型8%地段6%建筑外立面1%從匯總結(jié)果來看：人們對于樓盤銷售的促銷方式以及樓盤銷售時的廣告推廣力度并不在意。 我們認為，這部分人群工作、儲蓄、收入、事業(yè)相對比較有保障，這部分人員應該是未來很短時間內(nèi)的購房主力軍；從他們的學歷上來看，主要集中在本科學歷上占50%，其次是大專占33%（詳見分析圖四）；他們的收入主要集中在3－4萬元（詳見分析圖五）。區(qū)域性分配：根據(jù)目前鄭州市各區(qū)域居住人數(shù)和房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢進行嚴格的樣本區(qū)域分配，如金水區(qū)是河南省省直單位重要發(fā)展區(qū)域之一，也是鄭州市人口最大的區(qū)域。本次所有分析數(shù)據(jù)均對回收的有效問卷進行單項、多項、相關(guān)等技術(shù)的交叉統(tǒng)計分析。（一）此次調(diào)查樣本的基本情況本次調(diào)查共投放樣本150份，確定有效樣本為130份。海知音項目位置：鄭東新區(qū)中州景觀大道與商都路交匯處東200米路北開發(fā)商：中南置業(yè)物業(yè)管理：中州物業(yè)建筑設計：英國UK阿卡迪亞項目位置：鄭東新區(qū)金水東路與泰山路交叉口（南至金水東路，東至黃河東路，北至熊耳河）開發(fā)商：鄭州中義置業(yè)有限公司建筑設計：浙江工業(yè)大學建筑設計研究院物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè)管理有限公司總占地：260畝總建筑面積：21萬㎡容積率：綠化率：35%總套數(shù)：424套（三期區(qū)）價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期04年12月3500元/㎡100%（）二期05年6月3800元/㎡90%三期06年3月4400元/㎡60%內(nèi)部配套：1：，雙氣，主題會所、游泳池、網(wǎng)球場、雙語幼兒園等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)我229974321140210421803319254復式　53合計：424旺銷戶型：130140㎡三房建筑設計特點：歐式風格，外立面一層石材、中層涂料、頂層面磚，建筑層數(shù)為多層5層、小高層11層。鄭東政策資源政府政策支持是鄭東新區(qū)發(fā)展的首要推動力。高層住宅的形式主要是商住型。 從價格走勢來看，隨鄭東新區(qū)人氣聚集，商業(yè)物業(yè)的價格上升速度較快。a、總體市場特征20042005年商品房總銷售量：迅速增長20042005年11月，鄭東新區(qū)累計銷售商品房5421套。高知名度的產(chǎn)品品牌 在政府的積極推動下，進入鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進入品牌。2005年1至11月，%，住宅均價高于全市近1000元。鄭東新區(qū)在實現(xiàn)這一目標中的作用明顯。利用這一優(yōu)勢，會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。而在其東南面，美國加州工業(yè)城項目正在進行項目的前期工作。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。鄭州國際會展中心、河南省藝術(shù)中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標志性建筑。第二是鄭州的外來人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買房子都想一次到位，寧可長期還賬。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析 (附圖3)月份 投放項目數(shù)量（個） 投放面積（萬平方米） 1月 172月 43月 144月 265月 216月 295月房地產(chǎn)市場受到“五一黃金周“長假影響,商品房銷售總體上略有下降，商品房銷售均價仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2月銷售價格為3013元/平方米，%，較去年同期上漲了11%。2004到2005年，鄭州市非住宅商品房供應量持續(xù)高于需求量，供應量高于需求量達127萬平方米，已對房地產(chǎn)市場形成一定影響。需要說明的是，市區(qū)購房中一次性付款比例持續(xù)上升，2005年已占36%。2005年外地（鄭州市區(qū)以外，含郊縣市）個人在鄭州市區(qū)購買商品房面積達323萬平方米，占年度個人購房總量（不含單位購房面積）%，本地居民（市區(qū)）％。、市區(qū)商品房價格增長幅度低于人均可支配收入增長幅度，漲幅回落2005年，鄭州市市區(qū)商品房市場銷售均價2966元/平方米，%，漲幅較2004年（%）略有下降，扣除物價上漲等因素后，％。%，其中，%，同比增長13%；，％。2005年房地產(chǎn)業(yè)完成投資占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總量（610億元）的27%。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務資源，而北區(qū)則以居住為主導方向。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度20060314國務院2006年工作要點國務院調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度20060319關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見九部委(一)重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。起步區(qū)重點發(fā)展IT等高科技產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)、咨詢和中介服務業(yè)、娛樂旅游業(yè)等。六個功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新興城區(qū)。伸入龍湖的半島為CBD副中心，；CBD副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。p 但城市發(fā)展缺乏規(guī)模性工業(yè)支持，經(jīng)濟基礎相對薄弱，總量不足。預計06年鄭州GDP繼續(xù)會議兩位數(shù)的速度增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然強勁。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口424萬人，％；居住在鄉(xiāng)村的人口292萬人，％。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在鄭州設有辦事處或經(jīng)營場所。這里還有我國最早的天文建筑周公測景臺