【正文】 強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。20060524其中以九部委文件對(duì)市場(chǎng)影響最大，提出了許多具體的控制指標(biāo)，其中“套型面積90平米以下的要占開(kāi)發(fā)總量的70%”這一條已經(jīng)明確，90平方米是指建筑面積，70%的控制是指年度城市開(kāi)發(fā)總量，這樣對(duì)于我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)又有了很大的政策余地；其余如提高首付、限制貸款、收緊土地等措施對(duì)我們項(xiàng)目影響較小。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況城市房地產(chǎn)格局——“東北富、西南貧”。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務(wù)資源，而北區(qū)則以居住為主導(dǎo)方向。東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū) 鄭州區(qū)域圖216。 東區(qū)：將成為未來(lái)鄭州的新中心。 規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務(wù)辦公物業(yè)，目前處于啟動(dòng)階段。216。 北區(qū)：以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。 216。 中區(qū)：老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟(jì)中心。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。216。 西區(qū)：作為老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，購(gòu)買(mǎi)力較低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不成規(guī)模，以多層、經(jīng)濟(jì)適用房等中低檔次的項(xiàng)目為主。216。 南區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)落后，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、多層物業(yè)開(kāi)發(fā)為主。 20002005年鄭州批準(zhǔn)預(yù)售和實(shí)際銷(xiāo)售面積對(duì)比表200020012002200320042005批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)m2)663實(shí)際銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）可以看到自03年開(kāi)始銷(xiāo)售面積開(kāi)始迅速攀升；供給量在03年首度需求超過(guò)供給后急速增加。 20002005年銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)比表200020012002200320042005銷(xiāo)售金額（億元）商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）208223572291231826042966 20002005年鄭州房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)表05年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)，增幅回落2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成投資168億元，％，其中，％。2005年房地產(chǎn)業(yè)完成投資占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總量（610億元）的27%。運(yùn)行情況表明，鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資是總量上升、占固定資產(chǎn)投資比重加大、增幅回落。房地產(chǎn)業(yè)依然是全市城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)中的活躍因素，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用明顯。2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值55億元，%，增速與全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速（初步核算在16％以上）基本同步，占全市GDP中的比重繼續(xù)保持在3％以上，竣工面積大幅增長(zhǎng)，％，與2004年基本持平。，％，％。，同比增長(zhǎng)37％。，％，其中，（往年沒(méi)有竣工房）。，總量保持平衡2005年，鄭州市區(qū)新批商品房預(yù)售面積663萬(wàn)平方米，其中，%，%，％。，%，其中，%，同比增長(zhǎng)13%；，％。上述數(shù)據(jù)表明，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的雙向調(diào)節(jié)下，鄭州市2005年商品房供應(yīng)和銷(xiāo)售增速同步趨緩。企業(yè)開(kāi)發(fā)行為更趨理性，消費(fèi)者心理更趨成熟，商品房供應(yīng)和銷(xiāo)售總量的增長(zhǎng)速度與2004年相比均明顯下降，但市區(qū)商品房市場(chǎng)供求總量依然保持平衡，：1，：1，：1，供過(guò)于求。從不同物業(yè)類(lèi)型的供求結(jié)構(gòu)上看，多層和高層住宅仍是商品房供應(yīng)和銷(xiāo)售的主體，二者相加分別占2005年市場(chǎng)供給和需求總量的81%和86%，多層和高層住宅的供需比分別為1：：1，表明商品房物業(yè)類(lèi)型結(jié)構(gòu)較為合理。從不同區(qū)域供求結(jié)構(gòu)上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商品房供應(yīng)和銷(xiāo)售的主要區(qū)域，4區(qū)合計(jì)占市區(qū)供應(yīng)總量的77%，占銷(xiāo)售總量的81％，表明鄭州市商品房整體上區(qū)域供應(yīng)和銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)比較合理。此外，從區(qū)域供求特點(diǎn)看，鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，2005年商品房市場(chǎng)投放量占市區(qū)的17％，銷(xiāo)量占13％，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大發(fā)展區(qū)域。從市場(chǎng)供求比來(lái)看，除管城區(qū)供應(yīng)稍顯過(guò)大外（：1），其它各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)供需比基本在1：：1之間，供求均較為平衡。從商品房需求套型面積結(jié)構(gòu)上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)占商品住宅總銷(xiāo)售套數(shù)的80％，其銷(xiāo)售面積占商品住宅銷(xiāo)售總面積的55%，；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷(xiāo)售面積占商品住宅總銷(xiāo)售面積的比重為45%，較2004年（%）有明顯下降，說(shuō)明在宏觀政策引導(dǎo)下，鄭州市住房需求面積結(jié)構(gòu)更趨合理。、市區(qū)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度低于人均可支配收入增長(zhǎng)幅度，漲幅回落2005年，鄭州市市區(qū)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)2966元/平方米，%，漲幅較2004年（%）略有下降，扣除物價(jià)上漲等因素后，％。市區(qū)商品住宅均價(jià)為2614元/平方米，%，非住宅均價(jià)為5766元/平方米，上漲幅度為9%。單就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)商品房均價(jià)3481元/平方米，％，住宅均價(jià)3173元/平方米，％，非住宅4249元/平方米，同比上漲37％。2005年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10640元，％，該漲幅高于同期市區(qū)商品房?jī)r(jià)格漲幅（％）。促使鄭州市商品房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的主要原因有：一是土地價(jià)格自然上漲和土地出讓全面實(shí)行招拍掛致使土地成本增加；二是隨著房改進(jìn)程的加快，住宅商品化觀念已深入人心，住房二級(jí)市場(chǎng)活躍，居民求購(gòu)新房或以舊換新需求旺盛；三是鄭州城市框架拉大、形象改觀、品位提高吸引了周邊地區(qū)大量外來(lái)人員投資、就業(yè)、居住，帶動(dòng)了巨大的住房需求；四是鄭東新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的拉動(dòng)，2004年?yáng)|區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3061元/平方米,2005年已達(dá)3481元/平方米，高出中心城區(qū)591元/平方米，；五是近年來(lái)，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中重規(guī)劃、重設(shè)計(jì)、重配套、重綠化等理念已經(jīng)普及，使商品房自身綜合品質(zhì)大大提升，商品房的宜居性更為突出。整體上看，2005年商品房市場(chǎng)價(jià)格的上漲，大部分是品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，且與人均可支配收入增長(zhǎng)相適應(yīng)。這一穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和快速發(fā)展，有利于改善居民居住條件，改善城市人居環(huán)境，有利于鄭州市城市框架的拉大和對(duì)外形象的確立。、市場(chǎng)消費(fèi)更趨理性成熟（一）外地人群購(gòu)房仍是主要力量，首次出現(xiàn)境外購(gòu)房。2005年外地（鄭州市區(qū)以外，含郊縣市）個(gè)人在鄭州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房面積達(dá)323萬(wàn)平方米，占年度個(gè)人購(gòu)房總量（不含單位購(gòu)房面積）%，本地居民（市區(qū)）％。受宏觀政策影響，外地個(gè)人購(gòu)房比例較2004年略有下降（％、%、%、％），但仍然是商品房消費(fèi)的主力。與此同時(shí)，2005年鄭州市首次出現(xiàn)了境外人士購(gòu)房，雖然僅有10套，％，但已充分表明，經(jīng)過(guò)近年城市面貌的改善，鄭州市的外部影響力在逐步增強(qiáng)。就鄭東新區(qū)而言，％，比例稍高于中心城區(qū)（％）。（二）中、青年是購(gòu)房主力。2005年商品房消費(fèi)人群主要分布在2350歲之間，占總購(gòu)買(mǎi)量的85％，比去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)，其中3140歲是購(gòu)買(mǎi)力最旺盛的年齡段，占總購(gòu)買(mǎi)量的39％。（三）按揭貸款仍是付款方式首選。在居民購(gòu)房付款方式中，按揭貸款購(gòu)房比例占59%，表明按揭貸款依然是購(gòu)房的首選付款方式。需要說(shuō)明的是，市區(qū)購(gòu)房中一次性付款比例持續(xù)上升，2005年已占36%。以上付款方式比例的變化，既反映出人民群眾經(jīng)濟(jì)收入水平不斷提高，也反映出市場(chǎng)消費(fèi)更趨成熟。、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn) 2005年，％，較2004年提高近3個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，％；營(yíng)業(yè)用房平均月租金每平方米50元，％；辦公寫(xiě)字樓平均月租金每平方米30元，與上年度持平。各類(lèi)房屋出租量及出租率與2004年相比變化不大，整體上房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)。、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，消費(fèi)信心不斷增強(qiáng)2005年，％，％，，％，％，商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)3481元/平方米，％。以上情況表明，隨著東區(qū)建設(shè)步伐加快，該區(qū)域房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)需求旺盛，投資和消費(fèi)信心增強(qiáng)。2004到2005年，鄭州市非住宅商品房供應(yīng)量持續(xù)高于需求量，，供應(yīng)量高于需求量達(dá)127萬(wàn)平方米，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定影響。，2005年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有548家（其中一級(jí)企業(yè)4家，二級(jí)企業(yè)42家，三級(jí)企業(yè)166家，四級(jí)企業(yè)19家，暫定企業(yè)317家），其中有項(xiàng)目的企業(yè)145家，在建項(xiàng)目185個(gè)。當(dāng)年新開(kāi)工項(xiàng)目79個(gè)，在建項(xiàng)目222個(gè)，當(dāng)年竣工項(xiàng)目52個(gè)。06年上半年鄭州情況分析根據(jù)鄭房40指數(shù)，2006年1月份共計(jì)銷(xiāo)售商品房4321套，較去年同期下降了6％。，較去年同期下降了11％，銷(xiāo)售均價(jià)為2822元/平方米，較去年同期上漲8％。投放項(xiàng)目17個(gè)，較去年同期減少了5個(gè)，同比下降33％。2月份受農(nóng)歷春節(jié)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍顯冷清,商品房投放、銷(xiāo)售量都有不同程度下降，但銷(xiāo)售價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。2月份共計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房2984套，%,，%,較去年同期上漲了44%。2月銷(xiāo)售價(jià)格為3013元/平方米，%，較去年同期上漲了11%。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)4個(gè)，,，%。2006上半年房產(chǎn)市場(chǎng)投放情況分析 (附圖1)月份 價(jià)格指數(shù) 整體銷(xiāo)售指數(shù)（套） 住宅（套） 商品用房 （面積） 辦公用房 （面積） 1月 133412371051122610172月 14248548429805453月 144316511588124817944月 141019031850204415005月 153618111860146313126月 156218211828157818053月份共計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房5770套 (新增經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數(shù)據(jù)) ，%，%，%。本月商品房銷(xiāo)售價(jià)格為3053元/平方米，%，%。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)，，上漲了343%。2006上半年房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 (附圖2)月份 均價(jià)（元/平方米）環(huán)比（較上月）同比（較去年同月）1月 2822－%8％ 2月 3013%11%3月 3053%%4月 2984－%%5月 3251%%6月 3305%%4月份共計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房6649套，比上月銷(xiāo)售增加了879套，%；，%，較去年同期分別上漲了69%；本月銷(xiāo)售價(jià)格為2984元/平方米，較上月銷(xiāo)售價(jià)格有所下降，%。本月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)略降，而銷(xiāo)售量持續(xù)走高。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)26個(gè)，, %。2006上半年房產(chǎn)市場(chǎng)投放情況分析 (附圖3)月份 投放項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)） 投放面積（萬(wàn)平方米） 1月 172月 43月 144月 265月 216月 295月房地產(chǎn)市場(chǎng)受到“五一黃金周“長(zhǎng)假影響,商品房銷(xiāo)售總體上略有下降，商品房銷(xiāo)售均價(jià)仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。5月份共計(jì)銷(xiāo)售商品房6326套（含鄭東新區(qū)），%，%。本月商品房銷(xiāo)售價(jià)格為3251元/平方米，%，全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)21個(gè)，，%。 6月份共計(jì)銷(xiāo)售商品房6366套（含鄭東新區(qū)），%；銷(xiāo)售商品房面積為66萬(wàn)平方米，%；本月商品房銷(xiāo)售價(jià)格為3305元/平方米，%。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)29個(gè)，，% 。06年上半年小結(jié)：鄭州市2006上半年房?jī)r(jià)依然呈上漲趨勢(shì)，6月份比1月份房?jī)r(jià)上漲了近500元，%。據(jù)分析，除了土地、建材等成本的提高，還有三個(gè)因素推動(dòng)了鄭州市房?jī)r(jià)迅猛上漲。第一是鄭州市二手房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，大家傾向于買(mǎi)新房。第二是鄭州的外來(lái)人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買(mǎi)房子都想一次到位，寧可長(zhǎng)期還賬。另外資本出路太少，百姓手里的閑錢(qián)沒(méi)有好的投資渠道，買(mǎi)房就是投資性質(zhì)的。鄭東新區(qū)分析、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國(guó)道，東至京珠高速公路，南至機(jī)場(chǎng)高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來(lái)20～30年內(nèi)建成。 鄭東新區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等六大功能組團(tuán)組成。每個(gè)組團(tuán)把商業(yè)、服務(wù)、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過(guò)環(huán)形公路的相互連接來(lái)聯(lián)系組團(tuán)。CBD中央商務(wù)區(qū)以金融、辦公、商務(wù)和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖（龍湖），其周?chē)鸀榈蛯泳幼^(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線(xiàn)；在中心軸線(xiàn)運(yùn)河兩側(cè)為多層居住區(qū)；物流中心、工業(yè)主要集中在“V”字型產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。 目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積350公頃，以金融、寫(xiě)字間、商務(wù)等功能為主，計(jì)劃建造60幢80米、120米以上的高層建筑。除此之外，還規(guī)劃了寫(xiě)字樓、居民住宅區(qū)等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)占地共3760公頃。鄭州國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標(biāo)志性建筑。 鄭東新區(qū)的規(guī)劃最終方案把“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等先進(jìn)城市規(guī)劃理念進(jìn)行了整合。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機(jī)遇和展示平臺(tái)，也決定了高起點(diǎn)、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。、區(qū)域市政配套交通配套 鄭東新區(qū)規(guī)劃道路230多條，截至今年9月底，起步區(qū)共建設(shè)道路91條（段），總長(zhǎng)度約176公里。其中，已通車(chē)道路44條（段），全長(zhǎng)約97公里。已開(kāi)工的33座橋梁中，19座已基本竣工。區(qū)內(nèi)已開(kāi)通43路、47路等5條公交線(xiàn)路。今年年底前，起步區(qū)CBD內(nèi)環(huán)、外環(huán)、金水東路、農(nóng)業(yè)東路、東風(fēng)東路、黃河?xùn)|路、中央大道、第三城市軸線(xiàn)、第四城市軸線(xiàn)等“兩環(huán)八線(xiàn)”10條道路，要實(shí)現(xiàn)全面亮化。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長(zhǎng)175公里，其中快速路15公里，次干路35