【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公里，支路71公里。此外還規(guī)劃了4處公交樞紐站，兩處中長(zhǎng)途汽車站。生活配套 電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設(shè)累計(jì)完成投資2．7億元，管網(wǎng)敷設(shè)近80．2公里，能滿足安置小區(qū)、項(xiàng)目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經(jīng)過3年建設(shè)和調(diào)試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運(yùn)行。其他燃?xì)?、熱力等也陸續(xù)投入使用，可以滿足居民生活和單位需要。教育醫(yī)療 龍湖南區(qū)規(guī)劃小學(xué)6所、中學(xué)4所，其中北師大附中外國語小學(xué)已投入使用，實(shí)驗(yàn)小學(xué)正在建設(shè)。商住物流區(qū)規(guī)劃小學(xué)16所、中學(xué)8所，其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內(nèi)的3所中學(xué)、4所小學(xué)均在建設(shè)中，第47中學(xué)已經(jīng)投入使用。 新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項(xiàng)目共有8個(gè)，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州市緊急救援中心已開工建設(shè)，河南省疾病預(yù)防中心即將投入使用。、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的理念和定位是:以第二產(chǎn)業(yè)見長(zhǎng)的鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，已被確定為鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，被納入鄭東新區(qū)的總體規(guī)劃之中。而在其東南面，美國加州工業(yè)城項(xiàng)目正在進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作。新區(qū)最終要發(fā)展以金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當(dāng)前推動(dòng)鄭東新區(qū)發(fā)展的是會(huì)展業(yè)和物流業(yè)。物流業(yè)澳柯瑪(鄭州)國際物流園區(qū)是鄭東新區(qū)第一個(gè)形成規(guī)模的現(xiàn)代化物流企業(yè)。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實(shí)業(yè)等物流園區(qū)依次排開。據(jù)他們測(cè)算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費(fèi)者。到2010年，新區(qū)基本建設(shè)成市內(nèi)半小時(shí)，城際1小時(shí)，省內(nèi)3小時(shí)，國內(nèi)8小時(shí)物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。會(huì)展業(yè)鄭州國際會(huì)展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標(biāo)志性建筑之一，，是大型綜合性現(xiàn)代會(huì)議展覽設(shè)施，能夠滿足大型室內(nèi)展覽活動(dòng)和各種規(guī)模會(huì)議活動(dòng)的需求。利用這一優(yōu)勢(shì)，會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。大量的會(huì)展活動(dòng)不僅能給鄭州帶來場(chǎng)租費(fèi)、廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等直接收入，5—9倍的產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)，還將對(duì)交通運(yùn)輸、商業(yè)銷售、旅游、飯店、餐飲娛樂、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的拉動(dòng)作用。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。在“十一五”期間，鄭州必然要加快構(gòu)建區(qū)域性金融中心的步伐。CBD中央商務(wù)區(qū)得天獨(dú)厚的條件，有利于吸引國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入住鄭州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。目前已經(jīng)有10家金融機(jī)構(gòu)、15家大企業(yè)總部將入住。除了大型金融機(jī)構(gòu)之外，東區(qū)還將發(fā)展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險(xiǎn)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，形成多層次的金融機(jī)構(gòu)體系。到2010年，鄭州金融業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重有望達(dá)到8％，初步建立鄭州區(qū)域性金融中心框架。鄭東新區(qū)在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)中的作用明顯。 新區(qū)自開發(fā)建設(shè)以來，省內(nèi)外及合資性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，相繼進(jìn)入鄭東新區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 分析2005年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“驚人”形容。在宏觀調(diào)控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數(shù)4325套，%；，%；，%；商品房均價(jià)3435元/㎡，明顯高于全市2934的平均水平。 市場(chǎng)熱度明顯高于其它區(qū)域 鄭東新區(qū)住宅市場(chǎng)的熱度可以從市場(chǎng)開發(fā)、交易量、價(jià)格表現(xiàn)出來。2004年，鄭東新區(qū)房?jī)r(jià)曾經(jīng)創(chuàng)造了半年內(nèi)每平方米上漲600元的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)記錄。而截止2005年3月，鄭東新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積超過600萬平方米，純住宅建設(shè)面積超過120萬平方米。2005年1至11月，%，住宅均價(jià)高于全市近1000元。較高的市場(chǎng)熱度主要源于區(qū)域住宅市場(chǎng)的高端形象。 高標(biāo)準(zhǔn)、完善的區(qū)域配套 鄭東新區(qū)的建設(shè)配套完全是按照高標(biāo)準(zhǔn)“造城”的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的。高標(biāo)準(zhǔn)的完善配套無疑為住宅銷售增加了砝碼。 在市政、生活設(shè)施配套方面，高標(biāo)準(zhǔn)的道路交通、水電暖等已經(jīng)基本到位；教育配套方面，有47中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北大附中外國語小學(xué)等新建中小學(xué)；醫(yī)療配套，有新鄭州醫(yī)院、同仁醫(yī)療中心等；商業(yè)配套方面，社區(qū)商業(yè)、大型獨(dú)體商業(yè)和商業(yè)步行街將陸續(xù)進(jìn)入招商階段；商務(wù)娛樂方面，鄭州國際會(huì)議展覽中心、河南省藝術(shù)中心、五星級(jí)的新鄭州飯店、廣電大廈等已相繼建設(shè)。 高知名度的產(chǎn)品品牌 在政府的積極推動(dòng)下，進(jìn)入鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進(jìn)入品牌。2004年，進(jìn)軍鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的外地知名品牌如綠城、綠地、順馳等，無一不進(jìn)入鄭東新區(qū)。這些具有較高知名度的房地產(chǎn)品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場(chǎng)的高端形象。 高舒適度、高質(zhì)量的產(chǎn)品 按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)住宅主要為多層。這就保證了產(chǎn)品的高舒適度、低建筑密度的基本特征。同時(shí)，全國知名的地產(chǎn)品牌口碑對(duì)產(chǎn)品自身質(zhì)量也是一種保障。、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年成交數(shù)據(jù)分析通過分析04年以來鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)每季度的銷售數(shù)據(jù)，可以看出該區(qū)域的部分市場(chǎng)特征和趨向。a、總體市場(chǎng)特征20042005年商品房總銷售量：迅速增長(zhǎng)20042005年11月，鄭東新區(qū)累計(jì)銷售商品房5421套。鄭東新區(qū)商品房在2004第三季度后開始穩(wěn)步放量。05年與04年相比，銷售面積增加近3倍?？梢?，市場(chǎng)表現(xiàn)出對(duì)鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高認(rèn)可度。商品房?jī)r(jià)格：穩(wěn)步上升2004年到2005年11月，%，%的水平。在2004年鄭東房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)，由于商業(yè)物業(yè)較少，價(jià)格低于全市；2005年，價(jià)格快速增長(zhǎng)至3435元/㎡，超出全市2934元/㎡的平均水平。 不同物業(yè)價(jià)格趨勢(shì)：商業(yè)物業(yè)價(jià)格上升最快 由于銷售備案時(shí)間的影響，鄭東新區(qū)各類物業(yè)價(jià)格走勢(shì)起伏大、不穩(wěn)定。同時(shí)，各類物業(yè)價(jià)格的價(jià)差不夠明顯。 從價(jià)格走勢(shì)來看，隨鄭東新區(qū)人氣聚集，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格上升速度較快。其次是寫字樓辦公物業(yè)。相比之下，住宅經(jīng)歷了2004年猛漲之后，價(jià)格已處于高位，上漲速度進(jìn)入平穩(wěn)期。b、住宅市場(chǎng)特征不同戶型銷售套數(shù)：三房最多，二房、四房次之不同戶型套均面積：明顯大于全市水平，且有增大趨勢(shì)對(duì)比20042005鄭東新區(qū)與全市住宅不同戶型的套均面積，可以明顯看出，鄭東新區(qū)住宅各戶型的套均面積都大于全市平均水平。其中，一房套均面積達(dá)到85㎡，二房達(dá)到101㎡，三房達(dá)到146㎡。同時(shí)，對(duì)比鄭東新區(qū)2004年與2005年不同戶型面積，也可以看出，2005年戶均面積也不同程度增大。這正表明鄭東新區(qū)住宅的大戶型、舒適特征。住宅建筑類型：多層與高層占絕對(duì)主體 由于規(guī)劃原因，鄭東新區(qū)住宅以多層為主，在多層住宅產(chǎn)品相對(duì)稀缺的市場(chǎng)中，這提高了區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。高層住宅的形式主要是商住型。同時(shí)，%左右。成交單價(jià)分布：30003400元/㎡最多鄭東新區(qū)住宅主要分布在28003600元/㎡，其中價(jià)格在30003400元/㎡為最多。2200元/㎡以下的主要是經(jīng)濟(jì)適用房。成交總價(jià)：集中在3050萬，以4045萬為最多c、購房客戶特征購房者戶籍：市內(nèi)、省內(nèi)市外客戶占主體購房者年齡：集中在3045歲，有年輕化趨勢(shì)購房者付款方式：一次性付款比例較高鄭東新區(qū)購房者付款方式也以按揭和一次性付款為主。其中，一次性付款比例略高于全市。、未來發(fā)展預(yù)測(cè)總的來說，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的資源約束很少。新區(qū)近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃面積為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大空間，基本不存在土地資源約束。鄭東政策資源政府政策支持是鄭東新區(qū)發(fā)展的首要推動(dòng)力。自2002年鄭東新區(qū)進(jìn)入實(shí)際規(guī)劃建設(shè)以來，“三年出形象，五年成規(guī)模”，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，政府在投資支持、財(cái)稅優(yōu)惠、土地供應(yīng)等方面對(duì)區(qū)域發(fā)展起到了決定性的推動(dòng)作用?？梢灶A(yù)見，在鄭東新區(qū)近兩年進(jìn)一步發(fā)展的過程中，政府仍將扮演重要的“推動(dòng)者”角色。在政府政策支持下，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將保持較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在開發(fā)區(qū)域上，隨鄭州物流業(yè)發(fā)展，鄭東商住物流區(qū)會(huì)得到持續(xù)發(fā)展；將隨市政配套的進(jìn)一步完善和鄭東新區(qū)人流增加，住宅開發(fā)在目前的基礎(chǔ)上仍將集中在CBD外圍環(huán)路區(qū)域，繼續(xù)向新107方向開發(fā)的可能性有限。盡管資源優(yōu)勢(shì)眾多，但是，今年，鄭州新的鐵路客運(yùn)站已經(jīng)選址在新107國道一側(cè)，將規(guī)劃的龍子湖高校區(qū)與中央商務(wù)區(qū)分割開來。鐵路對(duì)區(qū)域發(fā)展的負(fù)面影響還是較大的，因此，在新的房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該考慮在內(nèi)。市場(chǎng)調(diào)查個(gè)案分析、 中義阿卡迪亞項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)金水東路與泰山路交叉口（南至金水東路，東至黃河?xùn)|路，北至熊耳河）開發(fā)商：鄭州中義置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè)管理有限公司總占地：260畝總建筑面積：21萬㎡容積率：綠化率：35%總套數(shù)：424套（三期區(qū)）價(jià)格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期04年12月3500元/㎡100%（）二期05年6月3800元/㎡90%三期06年3月4400元/㎡60%內(nèi)部配套：1：，雙氣，主題會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、雙語幼兒園等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)我229974321140210421803319254復(fù)式　53合計(jì)：424旺銷戶型：130140㎡三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：歐式風(fēng)格，外立面一層石材、中層涂料、頂層面磚，建筑層數(shù)為多層5層、小高層11層。物管費(fèi)：㎡/月公交路線：4113026產(chǎn)品定位：物質(zhì)審美階層的精神家園產(chǎn)品賣點(diǎn)：歐式建筑、品質(zhì)、環(huán)境、 大地東方名都項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交叉口向南200米(西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街)開發(fā)商：河南大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：河南糧油進(jìn)出口集團(tuán)、許昌恒達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理：大地物業(yè)總占地：58畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：448套價(jià)格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期05年7月高層3550元/㎡小高層3450元/㎡Vip內(nèi)部認(rèn)購二期內(nèi)部配套：1：（288個(gè)），雙氣等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)3213016242042復(fù)式　22028合計(jì)：448旺銷戶型：130140㎡三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：4棟高層，2棟小高層，新領(lǐng)域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調(diào)為淺黃，層高3米。 綠化率：40%物管費(fèi)：㎡/月公交路線：11112458025客戶構(gòu)成：行政單位、周邊物流園個(gè)體老板及公司內(nèi)部員工產(chǎn)品定位：近CBD 行政區(qū) 新生活寬景建筑產(chǎn)品賣點(diǎn)：位置、樓間距、空中庭院、 鑫苑中央花園項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)金水路與中央大道交匯處東南角（北至金水路、西至中軸大道、南至渭水二路）開發(fā)商：鑫苑置業(yè)/萬眾置業(yè)投資商：鑫苑置業(yè)物業(yè)管理：鑫苑物業(yè)總占地：200畝總建筑面積：37萬㎡容積率：總套數(shù)：1000余套價(jià)格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期05年12月多層3300元/㎡100%二期06年3月18日3600元/㎡80%內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會(huì)所，商業(yè)設(shè)施等西區(qū)小高層、高層戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)22901001643234321411443193244421521542585218634復(fù)式20728530合計(jì)：883旺銷戶型：140㎡三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：建筑層數(shù)小高層11層、高層19層和24層，社區(qū)由多層、高層、小高層、酒店式公寓組成。 物管費(fèi)：㎡/月公交路線：23257215客戶構(gòu)成：主要為鄭州市區(qū)客戶（金水區(qū)、管城區(qū)），省內(nèi)新鄭、新密、鞏義、商丘、周口等地 產(chǎn)品定位：CLD國際生活場(chǎng)產(chǎn)品賣點(diǎn)：品牌、地段、交通、配套、物業(yè)、 順馳第一大街開發(fā)商：河南順馳地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：順馳物業(yè)建筑設(shè)計(jì)：墨臣園林設(shè)計(jì)：策略整合：深圳華邦顧問廣告推廣：大智總占地：355畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：1859套價(jià)格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期04年10月3300元/㎡100%二期05年5月3600元/㎡100%三期05年7月3800元/㎡100%四期06年3月4100元/㎡80%內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會(huì)所，商業(yè)設(shè)施，兒童游樂設(shè)施，老年人活動(dòng)場(chǎng)所等四期低密度住宅配比：戶型面積（㎡）2210432140≧42170280復(fù)式230合計(jì)：旺銷戶型：140㎡三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：歐洲新古典主義，外立面一層石材、二四層面磚、頂層乳膠漆，建筑層數(shù)5層6層，層高3米 物管費(fèi)：㎡/月 公交路線：48產(chǎn)品定位：絕版英倫成熟水生活產(chǎn)品賣點(diǎn)：品牌、水景、英倫生活方式、 順馳中央特區(qū)項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)商鼎路與農(nóng)業(yè)東路交叉口開發(fā)商：河南順馳地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：順馳物業(yè)建筑設(shè)計(jì)：深圳華匯園林設(shè)計(jì)：總占地：畝總建筑面積：萬㎡容積率：總套數(shù)：套價(jià)格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期05年10月3400元/㎡90%二期內(nèi)部認(rèn)購3600元/㎡內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會(huì)所，商業(yè)設(shè)施等配比：戶型面積（㎡）32134177≧42186合計(jì)：旺銷戶型：148㎡三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：美式風(fēng)情，外立面面磚，建筑層數(shù)10層11層，層高3米 物管費(fèi)：㎡/月 公交路線：暫無產(chǎn)品定位：零距離私享北美大都會(huì)街區(qū)生活產(chǎn)品賣點(diǎn)：品牌、水景、配套等