【正文】 p 規(guī)模小，快速靈活p 目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價值p 抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品p 敏銳的機(jī)會主義者目前代表：立體世界p 缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力p 搭便車，借勢p 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)p 價格戰(zhàn)的制造者目前代表：東方名都補(bǔ)缺者追隨者p 具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者p 具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模p 改變游戲規(guī)則p 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)p 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值目前代表：運(yùn)河上郡p 一線品牌p 項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源p 產(chǎn)品核心優(yōu)勢明顯，大規(guī)模制造p 壟斷價格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流目前代表：阿卡迪亞、中央特區(qū)、中央花園等挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者目前鄭東新區(qū)住宅項(xiàng)目主要集中在CBD以北區(qū)域，金水路以南項(xiàng)目目前較少，并且新區(qū)內(nèi)項(xiàng)目基本上都被國內(nèi)一線地產(chǎn)商把持。商業(yè)、娛樂配套設(shè)施缺乏216。樓市價格的不斷變化，客觀上是供求關(guān)系在多種因素的綜合作用下不斷影響著樓市的微氣候。2005年全國各地的房價普遍看漲，2004年鄭州市樓市價格更是一路飛揚(yáng)，畫出了令消費(fèi)者心驚肉跳的曲線。其次受到部分消費(fèi)者青睞的是100—120平方米的住房，占的比例為28%，而選擇在150－200平方米以上的人群僅占2%（詳見分析表四）。房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的培育，在一系列住房改革政策的推動下，住房潛在需求正在轉(zhuǎn)化為有效需求，這些都刺激今后住房消費(fèi)的激增。除此之外的其他一些職業(yè)的人群占有的比例都比較很?。ㄔ斠姺治霰硪唬?。受訪者樣本分配：主要是根據(jù)主力購買人群和非主力購買人群來分配，本次調(diào)查重點(diǎn)人群定在21—51歲之間的人群，因這部分人群最具購買力和市場需求最強(qiáng)烈。市場調(diào)研是準(zhǔn)確獲取市場信息，了解消費(fèi)者需求和態(tài)度的重要方法之一。主要訪問場所為高檔消費(fèi)場所：丹尼斯、金博大、正道花園商廈以及部分咖啡廳和寫字樓178。項(xiàng)目形態(tài)旺銷戶型新一期價格阿卡迪亞多層+小高層99㎡兩房130140㎡三房4400第一大街多層+疊加104㎡兩房140㎡三房4100立體世界高層90㎡2+1110㎡3+13800綠地老街多層80110㎡兩房130㎡三房3800中央特區(qū)小高層+高層134177㎡三房3600百合公寓多層+疊加142㎡三房3900中央花園小高層+高層140㎡三房3600東方明都小高層+高層138162㎡三房3550中南 綠化率：40%物管費(fèi)：㎡/月公交路線：11112458025客戶構(gòu)成：行政單位、周邊物流園個體老板及公司內(nèi)部員工產(chǎn)品定位：近CBD 行政區(qū) 新生活寬景建筑產(chǎn)品賣點(diǎn)：位置、樓間距、空中庭院、 鑫苑在政府政策支持下，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場仍然將保持較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2200元/㎡以下的主要是經(jīng)濟(jì)適用房。b、住宅市場特征不同戶型銷售套數(shù)：三房最多，二房、四房次之不同戶型套均面積：明顯大于全市水平，且有增大趨勢對比20042005鄭東新區(qū)與全市住宅不同戶型的套均面積，可以明顯看出，鄭東新區(qū)住宅各戶型的套均面積都大于全市平均水平?？梢姡袌霰憩F(xiàn)出對鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場的高認(rèn)可度。 在“十一五”期間，鄭州必然要加快構(gòu)建區(qū)域性金融中心的步伐。物流業(yè)澳柯瑪(鄭州)國際物流園區(qū)是鄭東新區(qū)第一個形成規(guī)模的現(xiàn)代化物流企業(yè)。其他燃?xì)狻崃Φ纫碴懤m(xù)投入使用，可以滿足居民生活和單位需要。、區(qū)域市政配套交通配套 鄭東新區(qū)規(guī)劃道路230多條，截至今年9月底，起步區(qū)共建設(shè)道路91條（段），總長度約176公里。 鄭東新區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等六大功能組團(tuán)組成。 6月份共計銷售商品房6366套（含鄭東新區(qū)），%；銷售商品房面積為66萬平方米，%；本月商品房銷售價格為3305元/平方米，%。本月商品房銷售價格為3053元/平方米，%，%。06年上半年鄭州情況分析根據(jù)鄭房40指數(shù)，2006年1月份共計銷售商品房4321套，較去年同期下降了6％。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，％；營業(yè)用房平均月租金每平方米50元，％；辦公寫字樓平均月租金每平方米30元，與上年度持平。就鄭東新區(qū)而言，％，比例稍高于中心城區(qū)（％）。2005年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10640元，％，該漲幅高于同期市區(qū)商品房價格漲幅（％）。從不同物業(yè)類型的供求結(jié)構(gòu)上看，多層和高層住宅仍是商品房供應(yīng)和銷售的主體，二者相加分別占2005年市場供給和需求總量的81%和86%，多層和高層住宅的供需比分別為1：：1，表明商品房物業(yè)類型結(jié)構(gòu)較為合理。2005年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值55億元，%，增速與全市國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（初步核算在16％以上）基本同步，占全市GDP中的比重繼續(xù)保持在3％以上，竣工面積大幅增長，％，與2004年基本持平。房地產(chǎn)開發(fā)不成規(guī)模，以多層、經(jīng)濟(jì)適用房等中低檔次的項(xiàng)目為主。 規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務(wù)辦公物業(yè)，目前處于啟動階段。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。20060130《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿國土資源部被稱作“勾地”的國有土地使用權(quán)出讓新方式正在被國土資源部考慮?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，續(xù)建和新建道路137條（段），其中96條（段）基本具備通車條件，通車?yán)锍踢_(dá)到102公里。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。城市區(qū)域規(guī)劃概況對項(xiàng)目的影響鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路。平穩(wěn)發(fā)展。 據(jù)調(diào)查資料：。同時，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。隴海、京廣鐵路在這里交匯，10310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機(jī)場的新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30多個城市通航。鄭州是一座古老的城市。7月最熱，176。 1439。農(nóng)業(yè)東路（太行路）為雙向八車道，中央大道為雙向八車道，路面狀況良好，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目從整體上看被中央大道劃分為兩個相對獨(dú)立的區(qū)域。北邊地塊（地塊一）從整體上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路圍合而成。：五洲陶瓷精品城、鄭東建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大賣場、鄭州國際窗簾布藝城、管城中醫(yī)院、澳柯瑪物流中心、麥德龍 目前，項(xiàng)目周邊土地已經(jīng)被大規(guī)模的開發(fā)，有的甚至已經(jīng)接近尾聲。 ，北緯34176。C ；1月最冷,176。早在3500年前，這里就是商王朝的重要都邑。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外。，外人口大量涌進(jìn)鄭州。數(shù)量與質(zhì)量兼有以質(zhì)量為主。共分六個功能區(qū)：（1）CBD，是鄭州市的中央商務(wù)區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時不夜城。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場等公共設(shè)施。新區(qū)熱源站開始供暖，中心湖噴泉景觀及水幕電影投入使用。來自國土資源部的消息稱，預(yù)計正式執(zhí)行日期為今年 7 月200602《城市黃線管理辦法》建設(shè)部加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地管理，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。216。216。％，％。從不同區(qū)域供求結(jié)構(gòu)上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售的主要區(qū)域，4區(qū)合計占市區(qū)供應(yīng)總量的77%，占銷售總量的81％，表明鄭州市商品房整體上區(qū)域供應(yīng)和銷售結(jié)構(gòu)比較合理。促使鄭州市商品房市場價格持續(xù)穩(wěn)步增長的主要原因有：一是土地價格自然上漲和土地出讓全面實(shí)行招拍掛致使土地成本增加；二是隨著房改進(jìn)程的加快，住宅商品化觀念已深入人心，住房二級市場活躍，居民求購新房或以舊換新需求旺盛；三是鄭州城市框架拉大、形象改觀、品位提高吸引了周邊地區(qū)大量外來人員投資、就業(yè)、居住，帶動了巨大的住房需求；四是鄭東新區(qū)開發(fā)建設(shè)的拉動，2004年東區(qū)商品房銷售均價為3061元/平方米,2005年已達(dá)3481元/平方米，高出中心城區(qū)591元/平方米，；五是近年來，商品房開發(fā)建設(shè)中重規(guī)劃、重設(shè)計、重配套、重綠化等理念已經(jīng)普及，使商品房自身綜合品質(zhì)大大提升，商品房的宜居性更為突出。（二）中、青年是購房主力。各類房屋出租量及出租率與2004年相比變化不大，整體上房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn)。較去年同期下降了11％，銷售均價為2822元/平方米，較去年同期上漲8％。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計14個，上漲了343%。全市批預(yù)售項(xiàng)目共計29個，% 。每個組團(tuán)把商業(yè)、服務(wù)、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連接來聯(lián)系組團(tuán)。其中，已通車道路44條（段），全長約97公里。教育醫(yī)療 龍湖南區(qū)規(guī)劃小學(xué)6所、中學(xué)4所，其中北師大附中外國語小學(xué)已投入使用，實(shí)驗(yàn)小學(xué)正在建設(shè)。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實(shí)業(yè)等物流園區(qū)依次排開。CBD中央商務(wù)區(qū)得天獨(dú)厚的條件，有利于吸引國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入住鄭州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。 高標(biāo)準(zhǔn)、完善的區(qū)域配套 鄭東新區(qū)的建設(shè)配套完全是按照高標(biāo)準(zhǔn)“造城”的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的。高舒適度、高質(zhì)量的產(chǎn)品 按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)住宅主要為多層。商品房價格：穩(wěn)步上升2004年到2005年11月，%，%的水平。其中，一房套均面積達(dá)到85㎡，二房達(dá)到101㎡，三房達(dá)到146㎡。成交總價：集中在3050萬，以4045萬為最多c、購房客戶特征購房者戶籍：市內(nèi)、省內(nèi)市外客戶占主體購房者年齡：集中在3045歲，有年輕化趨勢購房者付款方式：一次性付款比例較高鄭東新區(qū)購房者付款方式也以按揭和一次性付款為主。在開發(fā)區(qū)域上，隨鄭州物流業(yè)發(fā)展，鄭東商住物流區(qū)會得到持續(xù)發(fā)展；將隨市政配套的進(jìn)一步完善和鄭東新區(qū)人流增加，住宅開發(fā)在目前的基礎(chǔ)上仍將集中在CBD外圍環(huán)路區(qū)域，繼續(xù)向新107方向開發(fā)的可能性有限。中央花園項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)金水路與中央大道交匯處東南角（北至金水路、西至中軸大道、南至渭水二路）開發(fā)商：鑫苑置業(yè)/萬眾置業(yè)投資商：鑫苑置業(yè)物業(yè)管理：鑫苑物業(yè)總占地：200畝總建筑面積：37萬㎡容積率：總套數(shù)：1000余套價格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期05年12月多層3300元/㎡100%二期06年3月18日3600元/㎡80%內(nèi)部配套：1：，雙氣，幼兒園，超市，會所，商業(yè)設(shè)施等西區(qū)小高層、高層戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)22901001643234321411443193244421521542585218634復(fù)式20728530合計：883旺銷戶型：140㎡三房建筑設(shè)計特點(diǎn)：建筑層數(shù)小高層11層、高層19層和24層，社區(qū)由多層、高層、小高層、酒店式公寓組成。海知音小高層+高層103105㎡兩房126142㎡三房運(yùn)河上郡小高層100㎡兩房140150㎡三房4100康橋華城高層97㎡兩房120140三房3970天下城高層200267㎡5680由此表可以看出鄭東新區(qū)的旺銷戶型主要是100㎡左右兩房，130140㎡左右三房。調(diào)研采用的訪問方式有：直接面訪。2006年7月份河南高鑫園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了一次鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求的調(diào)查。（二）調(diào)查數(shù)據(jù)分析受訪者背景特征的分析樣本構(gòu)成區(qū)域分析受訪者性別構(gòu)成的分析情況受訪者的年齡分析情況消費(fèi)者的學(xué)歷分析消費(fèi)者的家庭收入分析受訪者職業(yè)分析情況（如下表所示） 職業(yè)百分比公務(wù)員7%事業(yè)單位17%公司職員32%教師、醫(yī)生等4%個體經(jīng)營者19%其他21%消費(fèi)者對各種房地產(chǎn)宣傳渠道的信任程度分析從受訪者背景資料的分析中我們可以看出，本次調(diào)查樣本人群呈現(xiàn)下列特點(diǎn)：（本次調(diào)查對受訪者的背景進(jìn)行了嚴(yán)格的配額分配，如：受訪者的年齡、收入、購房意向等。 再從他們對房地產(chǎn)廣告媒體信任程度的情況來，信任度最高的依次是報紙廣告、電視廣告、朋友親人介紹、戶外廣告、房展會、直投雜志廣告、樓盤現(xiàn)場、廣播廣告。 調(diào)查分析資料顯示，金水區(qū)還是今后消費(fèi)者首選購房的區(qū)域，占總?cè)藬?shù)的58%；其次選擇購房區(qū)域的是在鄭東新區(qū)和二七區(qū)，分別占總比例的39%和2％，其他區(qū)所占比例很?。ㄔ斠姺治鰣D七）。在新樓盤交易活躍的同時，隨著居民消費(fèi)觀念的變化，購房者在購房時考慮的因素有很多，9％的人看重交通的便利性；20％的人看重房子的總價；6％的人看重房子的地段；其它還有周邊人文環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計等等因素。受訪者購房所能接受的價格分析調(diào)查分析資料顯示，接受價格在2500元/平米以下的占49％，2500－3000元/平米的占37％，分析數(shù)據(jù)我們不難看出，目前的消費(fèi)市場已有過去的感性逐步進(jìn)入了理性的階段。鄭州樓市一向以“讓人看不懂”出名，進(jìn)入2005年以來，鄭州樓市似乎呈現(xiàn)了要與發(fā)達(dá)城市對接的勢頭。五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目swot分析Strengths優(yōu)勢W