【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路項(xiàng)目的戶型面積設(shè)計(jì)指引了方向。 建業(yè)壹號(hào)城邦項(xiàng)目偏向高端，戶型多為大戶型，主要以 140㎡以上三房和 180㎡以上四房為主。 漢飛金沙國(guó)際、利海托斯卡納、華林尚峰苑產(chǎn)品偏向小戶型，多為 100㎡以下產(chǎn)品。 九龍城、明鉆、晶華城、物華國(guó)際等項(xiàng)目產(chǎn)品的戶型較為多樣化。 一房面積在 30— 60㎡ 區(qū)間都有分布，由于年輕一族置業(yè)能力有限，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，只能退而求其小，求其更小，戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用的一房以及具有變小兩房功能的 loft廣為消費(fèi)者青睞。 二房面積主要集中在 70—100㎡ 之間，作為如今房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主力軍，二房成為追求一步到位的首次置業(yè)者的首選。 三房面積集中在 110— 140㎡ ，尤其是小三房，以其低總價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用的優(yōu)勢(shì)成為槍手產(chǎn)品。 四房產(chǎn)品在該區(qū)域內(nèi)海較少存在。 在售 樓 盤(pán)名 稱 平層 錯(cuò)層 復(fù)式 凸窗 轉(zhuǎn)角窗 步入式凸窗 入戶花園 露臺(tái) 多陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)以上 空 中 花 園 挑 高 陽(yáng) 臺(tái) 華林尚峰苑 ★ ★ ★ ★ ★ — — — ★ ★ — 物華國(guó)際 ★ — — ★ ★ — — — ★ — — 壹號(hào) 城邦 ★ — ★ — — ★ ★ ★ — — 九龍城 ★ — — ★ ★ — ★ ★ — — 晶華城 ★ — ★ ★ — — — ★ ★ — — 正商明鉆 ★ — — ★ — — — ★ ★ — — 威尼斯水城 ★ ★ — ★ — — ★ — — — ★ 漢飛金沙國(guó)際 ★ — ★ ★ — — — — ★ — — 利海托斯卡納 ★ — ★ ★ ★ — ★ ★ ★ ★ — 怡豐新都匯 ★ — — ★ ★ — ★ — ★ — — 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)情況 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn) —— 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來(lái)看，區(qū)域內(nèi)部的產(chǎn)品已在新型元素的運(yùn)用上有所發(fā)展，諸如轉(zhuǎn)角窗、入戶花園等已經(jīng)在諸多項(xiàng)目中有所落實(shí)。 相信的今后 5年后，這將成為普遍，要想不讓沙口路項(xiàng)目在今后的發(fā)展中過(guò)時(shí)，必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中灌入新的元素。 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)情況 環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn) —— 越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始重視起對(duì)環(huán)境的設(shè)計(jì)，如水景、特色樹(shù)種、老年兒童等休閑活動(dòng)設(shè)施在各大項(xiàng)目中到處可見(jiàn)，但在運(yùn)動(dòng)設(shè)施的配置上還有所欠缺。 沙口路項(xiàng)目一定要結(jié)合自身的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目自身的環(huán)境加以有針對(duì)性的設(shè)計(jì)。 在售樓盤(pán)名稱 水系 水景 特 色 樹(shù) 種 老年 人活 動(dòng)設(shè)施 兒童 活 動(dòng) 設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 高爾 夫 球 場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 社區(qū)標(biāo)志 華林尚峰苑 ★ ★ ★ ★ ★ — — — — ★ ★ 物華國(guó)際 ★ ★ ★ — — — — 壹號(hào) 城邦 ★ ★ ★ ★ ★ — — ★ — ★ ★ 九龍城 ★ ★ ★ ★ ★ — ★ — — ★ ★ 晶華城 ★ ★ ★ ★ — ★ — — ★ ★ 正商明鉆 ★ ★ ★ ★ ★ — — — — ★ ★ 威尼斯水城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ — ★ ★ ★ 漢飛金沙國(guó)際 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ — ★ ★ 利海托斯卡納 ★ ★ ★ ★ ★ — ★ ★ ★ ★ 怡豐新都匯 ★ ★ ★ — — — — ★ ★ 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)情況 配套設(shè)計(jì)特點(diǎn) —— 大多樓盤(pán)可能由于項(xiàng)目周邊配套的完善從而簡(jiǎn)化了社區(qū)內(nèi)部的配套，社區(qū)內(nèi)部只能滿足居民對(duì)基本生活、休閑娛樂(lè)、簡(jiǎn)單購(gòu)物等的需求。 大多在提升社區(qū)“運(yùn)動(dòng)特色，文化特色”方面有所缺失，沙口路項(xiàng)目應(yīng)該在營(yíng)造運(yùn)動(dòng)型、文化型社區(qū)上有所努力。 在售樓 盤(pán) 名 稱 會(huì)所 商業(yè)街 休 閑 廣 場(chǎng) 保 齡 球 館 酒店 網(wǎng)球場(chǎng) 羽 毛 球 場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng) 知 名 學(xué) 校 文 化 長(zhǎng) 廊 游泳池 圖書(shū)館 /藝術(shù)館 華林尚峰苑 ★ ★ ★ ★ 物華國(guó)際 ★ ★ 壹號(hào) 城邦 ★ ★ 九龍城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 晶華城 ★ ★ ★ 正商明鉆 ★ ★ 威尼斯水城 ★ ★ ★ ★ ★ 漢飛金沙國(guó)際 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 利海托斯卡納 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 怡豐新都匯 ★ ★ ★ ★ ★ 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)情況 附加值設(shè)計(jì)特點(diǎn) —— 從下表可以看出，雙氣、 24小時(shí)巡邏以及樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)等已是各項(xiàng)目最基本的附加值配套。但當(dāng)今市場(chǎng)發(fā)展迅速， 沙口路項(xiàng)目要想在今后日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)地位，必須投入更多精力在產(chǎn)品的附加值設(shè)計(jì)上，也許某一項(xiàng)附加值的增加就能為項(xiàng)目帶來(lái)更多的客戶，從而帶來(lái)豐厚的回報(bào)。 在售樓 盤(pán) 名 稱 雙氣 地暖 新風(fēng) 系統(tǒng) 24小時(shí)熱水 中央 空調(diào) 24小時(shí)巡邏 /紅外監(jiān)控 樓宇可視對(duì)講 華林尚峰苑 ★ ★ ★ 物華國(guó)際 ★ ★ ★ 壹號(hào) 城邦 ★ ★ ★ 九龍城 ★ ★ ★ 晶華城 ★ ★ ★ 正商明鉆 ★ ★ ★ 威尼斯水城 ★ ★ 漢飛金沙國(guó)際 ★ ★ ★ 利海托斯卡納 ★ ★ ★ 怡豐新都匯 ★ ★ ★ 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)情況 客戶特點(diǎn) —— 由于限購(gòu)令的影響，現(xiàn)今鄭州的置業(yè)人群多為鄭州本地人，置業(yè)次數(shù)大多為首次置業(yè)，置業(yè)動(dòng)機(jī)以自住為主，由于較之東區(qū)房?jī)r(jià)低的特點(diǎn)，這里也成為年青人為婚房置業(yè)的首選區(qū)域。 對(duì)沙口路項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)抓住主力客戶群決定著項(xiàng)目的成敗。 系列 1, 投資 , 18%, 18% 系列 1, 自住 , 82%, 82% 沙口路項(xiàng)目區(qū)域客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)比例 投資 自住 77% 23% 沙口路項(xiàng)目區(qū)域客戶 來(lái)源 比例 鄭州市區(qū) 周邊縣市 系列 1, 首次置業(yè) , 65, 65% 系列 1, 二次及以上置業(yè) , 35, 35% 沙口路項(xiàng)目區(qū)域客戶置業(yè) 次數(shù)及比例 首次置業(yè) 二次及以上置業(yè) 從客戶來(lái)源區(qū)域來(lái)看， 77%的客群來(lái)源于鄭州市區(qū)， 23%的客群來(lái)源于周邊縣市以及其他區(qū)域； 從置業(yè)動(dòng)機(jī)來(lái)看， 82%左右的客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)為自住， 18%為投資，說(shuō)明房地產(chǎn)投資熱潮在此區(qū)正漸漸退去； 從置業(yè)次數(shù)來(lái)看，大多為首次置業(yè)，占比65%，二次及二次以上的改善性置業(yè)占比較少，僅為 35%左右。 個(gè)案分析 漢飛金沙國(guó)際 —— 位于金水路與京沙快速通道交匯處，周邊自然環(huán)境稍差，地理位置以及自然環(huán)境方面與沙口路項(xiàng)目有一定相似之處。但該項(xiàng)目在 自身產(chǎn)品 的塑造上頗有匠心， 環(huán)境綠化、社區(qū)配套的完善 為該項(xiàng)目的銷售贏得了滿堂紅。 開(kāi)發(fā)商 河南光潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 金水路與沙口路交匯處東北角 規(guī)模 占地 114畝；總建 33萬(wàn)㎡；容積率 ；綠化率 42% 建筑形式 /風(fēng)格 高層 /德國(guó)主義理性風(fēng)格 戶型面積 一房： ㎡ ；兩房： ㎡ ；三房： ㎡ 產(chǎn)品配比 本期第四期共推出一房 450套，二房 176套，三房 24套 價(jià)格策略 銷售均價(jià) 7000元 /㎡ ，最高價(jià) 10000元 /㎡ ，最低價(jià) 6000元 /㎡ 客戶構(gòu)成 鄭州市區(qū)及周邊縣市居多，占 90%，外地少數(shù)占 10%；多為首次購(gòu)房，占 75%，二次及以上占 25%左右 銷售情況 最后一期，整體銷售情況很好，目前銷售率為 98%，基本已售罄。 配套設(shè)施 醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、公園。 賣點(diǎn) 社區(qū)八大運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、景觀水系以及綠化率較高。 個(gè)案分析 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 整體規(guī)劃采用 回字形圍合式布局 ，總建面約 33萬(wàn)平方，是集住宅、商業(yè)、酒店公寓于一體的全高層多功能建筑群，周邊交通便利、路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 本項(xiàng)目東臨京廣鐵路，南依金水路 。西臨沙口路 。北臨二環(huán)支路，總占地114畝 。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自地塊北向南分四期開(kāi)發(fā)，一期為 8號(hào)樓共六棟，二期為 11號(hào)樓共 4棟，三期推出 1 1 11 1 1 1 19號(hào)樓共九棟樓?，F(xiàn)在售為四期 1 20號(hào)樓。 園林風(fēng)格為德國(guó)主義理性風(fēng)格， 3米坡地景觀，水系環(huán)繞，羽毛球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施全面滿足社區(qū)人民健身需求。 一期售罄 在售四期 三期售罄 個(gè)案分析 戶型分析 —— 本期推出房源， 16號(hào)樓為 33層高層， 2梯 7戶，戶型面積 55— 77 ㎡； 20號(hào)樓為 33層高層， 3梯 16戶，戶型面積為 40㎡左右。 戶型設(shè)計(jì)特色不足，多為基本舒適度檔次。 16號(hào)樓兩房戶型分析： 優(yōu)點(diǎn)分析：主次臥向南設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，戶型緊湊，明廚明衛(wèi)，有可變空間。 缺點(diǎn)分析：客廳不向陽(yáng)，南北不通透，干濕不分離。 整體定位： 基本舒適度檔次 20號(hào)樓一房戶型分析： 優(yōu)點(diǎn)分析：戶型小巧緊湊，衛(wèi)生間干濕分離，明廚，有可變空間。 缺點(diǎn)分析：南北不通透，暗衛(wèi)。 整體定位： 基本舒適度檔次 個(gè)案分析 銷售分析及借鑒點(diǎn) —— 本項(xiàng)目與沙口路項(xiàng)目同處在京沙快速通道與城市主干道的交匯處，不僅緊臨鐵路，而且現(xiàn)今受到修路而帶來(lái)的暫時(shí)不便， 項(xiàng)目的相似性使金沙國(guó)際對(duì)沙口路項(xiàng)目有很大的可參考性。 銷售現(xiàn)場(chǎng)周邊