【正文】 eakness劣勢216。公共交通不便利Opportunities機(jī)會(huì)Threats威脅216。以我們的規(guī)模和實(shí)力，我們不可能作為一個(gè)挑戰(zhàn)者的身份大規(guī)模的造勢，我們應(yīng)該以追隨者的姿態(tài)推廣該項(xiàng)目，這樣不僅減少推廣成本，而且不容易引力領(lǐng)導(dǎo)者如中央特區(qū)的注意，從而在激烈的競爭格局中生存下去。地方經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模可能滯后于區(qū)域發(fā)展定位，短時(shí)期內(nèi)對其的支撐有限本項(xiàng)目整體定位：自然資源型人文資源型產(chǎn)品價(jià)值型核心地段型? 項(xiàng)目要求：自然山體、水系近高爾夫、游樂場等旅游項(xiàng)目? 鄭州代表：未來龍湖周邊項(xiàng)目? 項(xiàng)目要求：區(qū)域有歷史文化等沉淀? 鄭州代表目前尚無此類樓盤項(xiàng)目要求：建筑或園林為絕對領(lǐng)先產(chǎn)品高科技、酒店式等產(chǎn)品附加值突出? 鄭州代表阿卡迪亞，中央花園? 可為之事：通過細(xì)節(jié)或規(guī)模展示絕對精品引進(jìn)高科技，打造智能住宅? 操作評估：? 產(chǎn)品對施工精細(xì)度要求高高科技類創(chuàng)新市場風(fēng)險(xiǎn)高很容易被市場復(fù)制? 項(xiàng)目要求：商務(wù)繁華區(qū)規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)鄭州代表：天下城，康橋華城可為之事：引進(jìn)核心商業(yè)，打造區(qū)域核心根據(jù)SWOT分析，我們的項(xiàng)目應(yīng)首先定位于產(chǎn)品價(jià)值型以科技、細(xì)節(jié)、規(guī)模來打造產(chǎn)品價(jià)值，彌補(bǔ)項(xiàng)目劣勢，并以核心地段價(jià)值來作為輔助價(jià)值，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目處在規(guī)劃中的政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)交匯處，又是未來的交通樞紐區(qū)，周邊又有大量的公園和廣場等適合居住的人文自然資源，如此項(xiàng)目的總體價(jià)值定位就比較清晰。周邊已經(jīng)進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，競爭激烈216。樓市價(jià)格的走向最終是由供求關(guān)系決定的。消費(fèi)者眼中的2005年樓市價(jià)格住房——是老百姓永恒的話題；房價(jià)——是樓市永遠(yuǎn)敏感的話題。消費(fèi)者的收入，決定了一部分消費(fèi)者的購買意向。（詳見分析表三）。其次是個(gè)體經(jīng)營者或事業(yè)單位，這些人差不多都是屬于正在成長起來的“資產(chǎn)階級”，他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)特點(diǎn)是值得細(xì)細(xì)研究。178。將所有的分析數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析、論證，寫出本次的調(diào)查分析研究報(bào)告。受訪者的甄別要求受訪者的年齡在21—56歲之間近兩年內(nèi)計(jì)劃購房人群家庭年收入在3萬元以下－30萬元以上不等個(gè)人月收入在2000元以下－5000元以上不等項(xiàng)目調(diào)查的方法本次調(diào)查的抽樣方法為：隨機(jī)抽樣訪問法本次調(diào)研主要區(qū)域?yàn)榻鹚畢^(qū)、二七區(qū)內(nèi)的較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群。中原首席國際人文街區(qū)產(chǎn)品賣點(diǎn)：品質(zhì)、品牌、街區(qū)概念各項(xiàng)目旺銷戶型對比表東方名都項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交叉口向南200米(西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街)開發(fā)商：河南大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：河南糧油進(jìn)出口集團(tuán)、許昌恒達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理：大地物業(yè)總占地：58畝總建筑面積：㎡容積率：總套數(shù)：448套價(jià)格及銷售情況： 期數(shù)發(fā)售時(shí)間發(fā)售均價(jià)銷售量一期05年7月高層3550元/㎡小高層3450元/㎡Vip內(nèi)部認(rèn)購二期內(nèi)部配套：1：（288個(gè)），雙氣等戶型配比：戶型面積(㎡)套數(shù)3213016242042復(fù)式　22028合計(jì)：448旺銷戶型：130140㎡三房建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：4棟高層，2棟小高層，新領(lǐng)域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調(diào)為淺黃，層高3米?？梢灶A(yù)見，在鄭東新區(qū)近兩年進(jìn)一步發(fā)展的過程中，政府仍將扮演重要的“推動(dòng)者”角色。成交單價(jià)分布：30003400元/㎡最多鄭東新區(qū)住宅主要分布在28003600元/㎡，其中價(jià)格在30003400元/㎡為最多。相比之下，住宅經(jīng)歷了2004年猛漲之后，價(jià)格已處于高位，上漲速度進(jìn)入平穩(wěn)期。05年與04年相比，銷售面積增加近3倍。這些具有較高知名度的房地產(chǎn)品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場的高端形象。 在宏觀調(diào)控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數(shù)4325套，%；，%；，%；商品房均價(jià)3435元/㎡，明顯高于全市2934的平均水平。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。當(dāng)前推動(dòng)鄭東新區(qū)發(fā)展的是會(huì)展業(yè)和物流業(yè)。生活配套 電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設(shè)累計(jì)完成投資2．7億元，管網(wǎng)敷設(shè)近80．2公里，能滿足安置小區(qū)、項(xiàng)目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經(jīng)過3年建設(shè)和調(diào)試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運(yùn)行。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機(jī)遇和展示平臺(tái)，也決定了高起點(diǎn)、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。鄭東新區(qū)分析、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機(jī)場高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來20～30年內(nèi)建成。本月商品房銷售價(jià)格為3251元/平方米，%，全市批預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)21個(gè)，%。2006上半年房產(chǎn)市場投放情況分析 (附圖1)月份 價(jià)格指數(shù) 整體銷售指數(shù)（套） 住宅（套） 商品用房 （面積） 辦公用房 （面積） 1月 133412371051122610172月 14248548429805453月 144316511588124817944月 141019031850204415005月 153618111860146313126月 156218211828157818053月份共計(jì)銷售各類商品房5770套 (新增經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數(shù)據(jù)) ，%，%，%。當(dāng)年新開工項(xiàng)目79個(gè)，在建項(xiàng)目222個(gè)，當(dāng)年竣工項(xiàng)目52個(gè)。、房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn) 2005年，％，較2004年提高近3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，2005年鄭州市首次出現(xiàn)了境外人士購房，雖然僅有10套，％，但已充分表明，經(jīng)過近年城市面貌的改善，鄭州市的外部影響力在逐步增強(qiáng)。單就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)商品房均價(jià)3481元/平方米，％，住宅均價(jià)3173元/平方米，％，非住宅4249元/平方米，同比上漲37％。企業(yè)開發(fā)行為更趨理性，消費(fèi)者心理更趨成熟，商品房供應(yīng)和銷售總量的增長速度與2004年相比均明顯下降，但市區(qū)商品房市場供求總量依然保持平衡，：1，：1，：1，供過于求。房地產(chǎn)業(yè)依然是全市城鎮(zhèn)投資增長中的活躍因素，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用明顯。 西區(qū)：作為老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，購買力較低。 東區(qū)：將成為未來鄭州的新中心。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對本項(xiàng)目的影響發(fā)文 發(fā)布機(jī)構(gòu) 內(nèi)容及要求發(fā)文時(shí)間 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價(jià)，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。累計(jì)完成投資232億元，引進(jìn)項(xiàng)目170個(gè)，開工項(xiàng)目120個(gè)。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。p 各區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的不同，使各區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展極不平衡。數(shù)量與質(zhì)量兼有以數(shù)量為主。我市15~64歲的人口為527萬人，％；65歲及以上的人口為61萬人，％。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進(jìn)理念于一體。鄭州交通、通訊發(fā)達(dá)，處于我國交通大十字架的中心位置。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。 C 。 114176。其中地塊一所臨道路為中央大道、太行路和七里河；地塊二所臨道路圍合為平行四邊形。商聯(lián)智勝鄭州市東103畝住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境周邊環(huán)境分析二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市人口狀況鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)城市區(qū)域規(guī)劃概況對項(xiàng)目的影響 2006年上半年主要房地產(chǎn)宏觀政策對本項(xiàng)目的影響三、房地產(chǎn)市場情況調(diào)查鄭州總體房地產(chǎn)情況05年鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)06年上半年鄭州情況分析鄭東新區(qū)分析市場調(diào)查個(gè)案分析四、消費(fèi)者調(diào)查分析此次調(diào)查樣本的基本情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目swot分析本項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議配套及關(guān)鍵內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)規(guī)劃分期建議銷售分期建議一、 項(xiàng)目地塊概況 項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內(nèi)（金水路以南），東臨農(nóng)業(yè)東路（太行路），西靠七路河，北面與未來市政規(guī)劃的文化中心廣場相依。南邊地塊（地塊五）從整體上看呈平行四邊形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、嶗山路圍合而成。從周邊項(xiàng)目的銷售狀況來看，比較喜人。 1639。C ；，無霜期220天，全年日照時(shí)間約2400小時(shí)。鄭州歷史悠久，是中華民族的發(fā)祥地之一，孕育了中華民族及其光輝燦爛的文化。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國前列。2005年，初步統(tǒng)計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1650億元，%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2850美元；地方財(cái)政收入151億元，%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資820億元，%；，%；非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值875億元，增長22%，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到53%。2005年年末六區(qū)總?cè)丝跒?02．2萬，根據(jù)２０２０年鄭州市要達(dá)到５００萬人的市區(qū)人口目標(biāo)計(jì)算，每年市區(qū)人口平均增幅為１３．５萬人，據(jù)鄭州市公安系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，２００４年鄭州市人口增加２３．５２５５萬人；２００５年增加１７．０７６５萬人。緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型05年鄭州人均GDP約為2850美元，正處在快速發(fā)展的階段。環(huán)形建筑群中間布置有國際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。龍子湖通過運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學(xué)子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨(dú)特的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。中央商務(wù)區(qū)形象基本顯現(xiàn)，入駐項(xiàng)目59個(gè)，其中52個(gè)開工建設(shè)，內(nèi)、外環(huán)正在建設(shè)的47棟高層中31棟已結(jié)頂；河南藝術(shù)中心的美術(shù)館、藝術(shù)館主體已封頂，會(huì)展賓館項(xiàng)目已與上海綠地集團(tuán)簽約。20060213關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國家稅務(wù)總局省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15% 提高到不得低于 20%20060306十一個(gè)五年規(guī)劃綱要全國人大四次會(huì)議調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 北區(qū)：以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。 南區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。，同比增長37％。此外，從區(qū)域供求特點(diǎn)看，鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，2005年商品房市場投放量占市區(qū)的17％，銷量占13％，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大發(fā)展區(qū)域。整體上看，2005年商品房市場價(jià)格的上漲，大部分是品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，且與人均可支配收入增長相適應(yīng)。2005年商品房消費(fèi)人群主要分布在2350歲之間，占總購買量的85％，比去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)，其中3140歲是購買力最旺盛的年齡段，占總購買量的39％。、鄭東新區(qū)房地產(chǎn)投資增長較快，消費(fèi)信心不斷增強(qiáng)2005年，％，％，％，％，商品房市場銷售均價(jià)3481元/平方米，％。投放項(xiàng)目17個(gè)，較去年同期減少了5個(gè)，同比下降33％。2006上半年房產(chǎn)價(jià)格走勢分析 (附圖2)月份 均價(jià)（元/平方米）環(huán)比（較上月）同比（較去年同月）1月 2822－%8％ 2月 3013%11%3月 3053%%4月 2984－%%5月 3251%%6月 3305%%4月份共計(jì)銷售各類商品房6649套，比上月銷售增加了879套，%；，%，較去年同期分別上漲了69%；本月銷售價(jià)格為2984元/平方米，較上月銷售價(jià)格有所下降，%。06年上半年小結(jié)：鄭州市2006上半年房價(jià)依然呈上漲趨勢，6月份比1月份房價(jià)上漲了近500元，%。CBD中央商務(wù)區(qū)以金融、辦公、商務(wù)和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖（龍湖），其周圍為低層居住區(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線；在中心軸線運(yùn)河兩側(cè)為多層居住區(qū)；物流中心、工業(yè)主要集中在“V”字型產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。已開工的33座橋梁中，19座已基本竣工。商住物流區(qū)規(guī)劃小學(xué)16所、中學(xué)8所，其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內(nèi)的3所中學(xué)、4所小學(xué)均在建設(shè)中，第47中學(xué)已經(jīng)投入使用。據(jù)他們測算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費(fèi)者。目前已經(jīng)有10家金融機(jī)構(gòu)、15家大企業(yè)總部將入住。市場熱度明顯高于其它區(qū)域 鄭東新區(qū)住宅市場的熱度可以從市場開發(fā)、交易量、價(jià)格表現(xiàn)出來。高標(biāo)準(zhǔn)的完善配套無疑為住宅銷售增加了砝碼。這就保證了產(chǎn)品的高舒適度、低建筑密度的基本特征。在2004年鄭東房地產(chǎn)市場起步時(shí)，由于商業(yè)物業(yè)較少，價(jià)格低于全市；2005年，價(jià)格快速增長至3435元/㎡，超出全市2934元/㎡的平均水平。同時(shí)，對比鄭東新區(qū)2004年與2005年不同戶型面積，也可以看出，2