【正文】 eakness劣勢216。公共交通不便利Opportunities機會Threats威脅216。以我們的規(guī)模和實力，我們不可能作為一個挑戰(zhàn)者的身份大規(guī)模的造勢，我們應該以追隨者的姿態(tài)推廣該項目，這樣不僅減少推廣成本，而且不容易引力領導者如中央特區(qū)的注意，從而在激烈的競爭格局中生存下去。地方經濟、產業(yè)發(fā)展規(guī)模可能滯后于區(qū)域發(fā)展定位，短時期內對其的支撐有限本項目整體定位：自然資源型人文資源型產品價值型核心地段型? 項目要求：自然山體、水系近高爾夫、游樂場等旅游項目? 鄭州代表：未來龍湖周邊項目? 項目要求：區(qū)域有歷史文化等沉淀? 鄭州代表目前尚無此類樓盤項目要求：建筑或園林為絕對領先產品高科技、酒店式等產品附加值突出? 鄭州代表阿卡迪亞，中央花園? 可為之事：通過細節(jié)或規(guī)模展示絕對精品引進高科技，打造智能住宅? 操作評估：? 產品對施工精細度要求高高科技類創(chuàng)新市場風險高很容易被市場復制? 項目要求：商務繁華區(qū)規(guī)劃中的政務區(qū)或商務區(qū)鄭州代表：天下城，康橋華城可為之事：引進核心商業(yè)，打造區(qū)域核心根據SWOT分析，我們的項目應首先定位于產品價值型以科技、細節(jié)、規(guī)模來打造產品價值，彌補項目劣勢，并以核心地段價值來作為輔助價值，因為我們項目處在規(guī)劃中的政務區(qū)和商務區(qū)交匯處，又是未來的交通樞紐區(qū)，周邊又有大量的公園和廣場等適合居住的人文自然資源，如此項目的總體價值定位就比較清晰。周邊已經進行大規(guī)模的開發(fā)，競爭激烈216。樓市價格的走向最終是由供求關系決定的。消費者眼中的2005年樓市價格住房——是老百姓永恒的話題；房價——是樓市永遠敏感的話題。消費者的收入，決定了一部分消費者的購買意向。（詳見分析表三）。其次是個體經營者或事業(yè)單位，這些人差不多都是屬于正在成長起來的“資產階級”，他們的消費需求和消費特點是值得細細研究。178。將所有的分析數據進行有效的分析、論證，寫出本次的調查分析研究報告。受訪者的甄別要求受訪者的年齡在21—56歲之間近兩年內計劃購房人群家庭年收入在3萬元以下－30萬元以上不等個人月收入在2000元以下－5000元以上不等項目調查的方法本次調查的抽樣方法為：隨機抽樣訪問法本次調研主要區(qū)域為金水區(qū)、二七區(qū)內的較有經濟實力的人群。中原首席國際人文街區(qū)產品賣點：品質、品牌、街區(qū)概念各項目旺銷戶型對比表東方名都項目位置：鄭東新區(qū)金水東路與黃河東路交叉口向南200米(西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街)開發(fā)商：河南大地房地產開發(fā)有限公司投資商：河南糧油進出口集團、許昌恒達集團物業(yè)管理：大地物業(yè)總占地：58畝總建筑面積：㎡容積率：總套數：448套價格及銷售情況： 期數發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期05年7月高層3550元/㎡小高層3450元/㎡Vip內部認購二期內部配套：1：（288個），雙氣等戶型配比：戶型面積(㎡)套數3213016242042復式　22028合計：448旺銷戶型：130140㎡三房建筑設計特點：4棟高層，2棟小高層，新領域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調為淺黃，層高3米?？梢灶A見，在鄭東新區(qū)近兩年進一步發(fā)展的過程中，政府仍將扮演重要的“推動者”角色。成交單價分布：30003400元/㎡最多鄭東新區(qū)住宅主要分布在28003600元/㎡，其中價格在30003400元/㎡為最多。相比之下，住宅經歷了2004年猛漲之后，價格已處于高位，上漲速度進入平穩(wěn)期。05年與04年相比，銷售面積增加近3倍。這些具有較高知名度的房地產品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場的高端形象。 在宏觀調控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數4325套，%；，%；，%；商品房均價3435元/㎡，明顯高于全市2934的平均水平。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產業(yè)發(fā)展終極目標是現(xiàn)代金融服務業(yè)。當前推動鄭東新區(qū)發(fā)展的是會展業(yè)和物流業(yè)。生活配套 電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設累計完成投資2．7億元，管網敷設近80．2公里，能滿足安置小區(qū)、項目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經過3年建設和調試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運行。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機遇和展示平臺，也決定了高起點、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。鄭東新區(qū)分析、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機場高速公路，北至連霍高速公路，遠期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來20～30年內建成。本月商品房銷售價格為3251元/平方米，%，全市批預售項目共計21個，%。2006上半年房產市場投放情況分析 (附圖1)月份 價格指數 整體銷售指數（套） 住宅（套） 商品用房 （面積） 辦公用房 （面積） 1月 133412371051122610172月 14248548429805453月 144316511588124817944月 141019031850204415005月 153618111860146313126月 156218211828157818053月份共計銷售各類商品房5770套 (新增經濟開發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數據) ，%，%，%。當年新開工項目79個，在建項目222個，當年竣工項目52個。、房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn) 2005年，％，較2004年提高近3個百分點。與此同時，2005年鄭州市首次出現(xiàn)了境外人士購房，雖然僅有10套，％，但已充分表明，經過近年城市面貌的改善，鄭州市的外部影響力在逐步增強。單就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)商品房均價3481元/平方米，％，住宅均價3173元/平方米，％，非住宅4249元/平方米，同比上漲37％。企業(yè)開發(fā)行為更趨理性，消費者心理更趨成熟，商品房供應和銷售總量的增長速度與2004年相比均明顯下降，但市區(qū)商品房市場供求總量依然保持平衡，：1，：1，：1，供過于求。房地產業(yè)依然是全市城鎮(zhèn)投資增長中的活躍因素，拉動經濟增長的作用明顯。 西區(qū)：作為老城區(qū)，區(qū)域經濟發(fā)展相對滯后，購買力較低。 東區(qū)：將成為未來鄭州的新中心。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 2006年上半年主要房地產宏觀政策對本項目的影響發(fā)文 發(fā)布機構 內容及要求發(fā)文時間 關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知建設部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務委托、房地產估價機構選聘、金融機構對房地產抵押貸款額的內部審核以及加強監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價，強調和細化對房地產估價機構和金融機構的獨立性要求。累計完成投資232億元，引進項目170個，開工項目120個。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。p 各區(qū)因經濟發(fā)展和主導產業(yè)的不同，使各區(qū)房地產市場的發(fā)展極不平衡。數量與質量兼有以數量為主。我市15~64歲的人口為527萬人，％；65歲及以上的人口為61萬人，％。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預計人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進理念于一體。鄭州交通、通訊發(fā)達，處于我國交通大十字架的中心位置。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。 C 。 114176。其中地塊一所臨道路為中央大道、太行路和七里河；地塊二所臨道路圍合為平行四邊形。商聯(lián)智勝鄭州市東103畝住宅項目策劃報告目 錄一、項目地塊概況項目地塊區(qū)位環(huán)境周邊環(huán)境分析二、項目市場環(huán)境分析鄭州概況鄭州市人口狀況鄭州宏觀經濟城市區(qū)域規(guī)劃概況對項目的影響 2006年上半年主要房地產宏觀政策對本項目的影響三、房地產市場情況調查鄭州總體房地產情況05年鄭州房地產市場總結06年上半年鄭州情況分析鄭東新區(qū)分析市場調查個案分析四、消費者調查分析此次調查樣本的基本情況調查數據分析五、本項目分析及定位本項目swot分析本項目整體定位項目物業(yè)發(fā)展建議配套及關鍵內部經濟數據規(guī)劃分期建議銷售分期建議一、 項目地塊概況 項目地塊區(qū)位環(huán)境項目位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內（金水路以南），東臨農業(yè)東路（太行路），西靠七路河，北面與未來市政規(guī)劃的文化中心廣場相依。南邊地塊（地塊五）從整體上看呈平行四邊形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、嶗山路圍合而成。從周邊項目的銷售狀況來看，比較喜人。 1639。C ；，無霜期220天，全年日照時間約2400小時。鄭州歷史悠久，是中華民族的發(fā)祥地之一，孕育了中華民族及其光輝燦爛的文化。郵政電信業(yè)務量位居全國前列。2005年，初步統(tǒng)計，全市實現(xiàn)生產總值1650億元，%，人均生產總值達到2850美元；地方財政收入151億元，%；全社會固定資產投資820億元，%；，%；非公有制經濟完成增加值875億元，增長22%，占全市生產總值的比重達到53%。2005年年末六區(qū)總人口為302．2萬，根據２０２０年鄭州市要達到５００萬人的市區(qū)人口目標計算，每年市區(qū)人口平均增幅為１３．５萬人，據鄭州市公安系統(tǒng)的數據顯示，２００４年鄭州市人口增加２３．５２５５萬人；２００５年增加１７．０７６５萬人。緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型05年鄭州人均GDP約為2850美元，正處在快速發(fā)展的階段。環(huán)形建筑群中間布置有國際會展中心、河南省藝術中心和高達280米的會展賓館等標志性建筑。龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨特的學習和生活環(huán)境。中央商務區(qū)形象基本顯現(xiàn)，入駐項目59個，其中52個開工建設，內、外環(huán)正在建設的47棟高層中31棟已結頂；河南藝術中心的美術館、藝術館主體已封頂，會展賓館項目已與上海綠地集團簽約。20060213關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知國家稅務總局省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15% 提高到不得低于 20%20060306十一個五年規(guī)劃綱要全國人大四次會議調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。(六)完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，堅持正確的輿論導向。 北區(qū)：以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質的中高檔住宅為主。 南區(qū)：經濟發(fā)展相對緩慢，房地產開發(fā)相對落后，主要以經濟適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。，同比增長37％。此外，從區(qū)域供求特點看，鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，2005年商品房市場投放量占市區(qū)的17％，銷量占13％，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大發(fā)展區(qū)域。整體上看，2005年商品房市場價格的上漲，大部分是品質提升和需求拉動的自然上漲，且與人均可支配收入增長相適應。2005年商品房消費人群主要分布在2350歲之間，占總購買量的85％，比去年同期上升5個百分點，其中3140歲是購買力最旺盛的年齡段，占總購買量的39％。、鄭東新區(qū)房地產投資增長較快，消費信心不斷增強2005年，％，％，％，％，商品房市場銷售均價3481元/平方米，％。投放項目17個，較去年同期減少了5個，同比下降33％。2006上半年房產價格走勢分析 (附圖2)月份 均價（元/平方米）環(huán)比（較上月）同比（較去年同月）1月 2822－%8％ 2月 3013%11%3月 3053%%4月 2984－%%5月 3251%%6月 3305%%4月份共計銷售各類商品房6649套，比上月銷售增加了879套，%；，%，較去年同期分別上漲了69%；本月銷售價格為2984元/平方米，較上月銷售價格有所下降，%。06年上半年小結：鄭州市2006上半年房價依然呈上漲趨勢，6月份比1月份房價上漲了近500元，%。CBD中央商務區(qū)以金融、辦公、商務和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖（龍湖），其周圍為低層居住區(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線；在中心軸線運河兩側為多層居住區(qū)；物流中心、工業(yè)主要集中在“V”字型產業(yè)帶內；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。已開工的33座橋梁中，19座已基本竣工。商住物流區(qū)規(guī)劃小學16所、中學8所，其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內的3所中學、4所小學均在建設中，第47中學已經投入使用。據他們測算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費者。目前已經有10家金融機構、15家大企業(yè)總部將入住。市場熱度明顯高于其它區(qū)域 鄭東新區(qū)住宅市場的熱度可以從市場開發(fā)、交易量、價格表現(xiàn)出來。高標準的完善配套無疑為住宅銷售增加了砝碼。這就保證了產品的高舒適度、低建筑密度的基本特征。在2004年鄭東房地產市場起步時，由于商業(yè)物業(yè)較少，價格低于全市；2005年，價格快速增長至3435元/㎡，超出全市2934元/㎡的平均水平。同時，對比鄭東新區(qū)2004年與2005年不同戶型面積，也可以看出，2